王健林給萬達百貨定下了2015年必須扭虧的目標，2015年剛過一半，萬達百貨祭出大絕招——全國閉店45家。把虧損門店直接砍掉，壓縮掉不贏利樓層，加上剩余贏利門店，萬達百貨終于可以交出一份不錯的成績單。我們可以預期萬達百貨的年報終于可以平衡了，自宮后必然威力大增。不過這種大規模閉店卻給有點驚弓之鳥的實體商家頓感岌岌可危，恍如末日將臨，連中國NO.1的萬達都扛不住了，我們更將何去何從?于是漫天的哀嚎洶涌而來。

其實，大可不必緊張，地產商主導下的商業邏輯與做零售的商業邏輯是不同的。王健林在砍掉45家門店后，不僅不會自殘，反而可以走得更好。

零售人主導的商業往往喜歡大談服務，通過運營創造收入。看地產商在玩商業往往覺得它們不專業，甚至可以用業余來形容，但這幾年商業地產的井噴又讓很多專業做商業的人不得不低頭。商業地產蜂擁而出的圍攻下，很多早期做百貨、超市的企業紛紛被邊緣化掉，特別是一些實力不強的企業，慢慢被打爆。地產商雖然不怎么懂商業，但是錢能搞定的問題，有時候不是問題。更好的薪資待遇，更豪華的裝修，引進更多的外地實力品牌，地產商的很多瑕疵是可以掩蓋，并順利從地產商過渡到商業運營商。我們可以看到很多的區域型超市被商業地產商帶來的大潤發、永輝給打倒;百貨各品類被商業地產引進的品牌給替代;影城更是被商業地產帶來的IMAX、中國巨幕等清洗，單體影城就算在院線行業井噴之際幾乎也沒有還手之力。

地產人主導的商業基本不談運營，更關心的是如何找到運營實力強的商家，然后把空位填滿，收取租金。所以在商業地產領域往往是重招不重營。商業地產公司會因為招到一家運營能力很強的公司而在媒體上大做宣傳，以證明自己很牛X。但如果你剛好是這家運營能力很強的公司，到當地開店，你基本不會在媒體上太多宣傳自己有多牛X，而是專心做好本職工作為主。

萬達百貨作為商業地產中的一個配置，其作用主要是用來做填空的。百貨業相對超市行業擴張更慢，失敗率更高。北方的王府井到了南方基本以失敗告終，南方的廣百也基本走不出廣東省。就算行業的領軍企業百盛，每年也就只有幾家店的開店能力。這對于地產商是遠遠不能滿足的。萬達當年曾嘗試與王德明合作，入股大洋百貨，但是百貨與地產的思維方式還是讓他們最終分道揚鑣。最終萬達選擇了自營萬千百貨。

商業地產對于資金的運營能力更高，每個項目動則幾十上百億的資金，遠超零售企業的實力，大部分商業上市公司市值也就幾十億。我們可以看到，地產公司的單子經常是幾千萬上億的簽，零售企業一點點錢都斤斤計較。那么地產公司的錢哪里來呢?銀行融資為主。銀行能夠融到的資金又取決于你的實力以及信用等級。一些影響力較小的企業，比如萬達集團，早期能夠從銀行大量借貸到資金，像沃爾瑪等主力店給予銀行的信心遠大萬達。像萬達這種處于大連這樣中小城市的區域性企業，擴張到外地基本沒什么人認識，除非碰到球迷。與沃爾瑪合作后，到各地開店都普遍受重視，世界500強來啦。以前的商業地產與其叫萬達廣場，不如說叫沃爾瑪購物廣場更為貼近實際。沃爾瑪解決了萬達廣場一萬多平的位置后，萬千百貨成為萬達填空的又一大主力店，加上萬達IMAX影城、大歌星、大玩家以及國美蘇寧電器等，每個萬達廣場還沒開業，就已經很好的向銀行展示了實力，銀行根本不擔心萬達開不起來。這也就使得很多人擔心萬達會因高速擴張而出現資金斷鏈的現象并未出現，相反是很多銀行求著萬達借錢，覺得借錢給萬達是收益穩定的保障。

現在的萬達已經成為國內商業地產的龍頭，填空問題已經不大了，融資問題也因上市而很好的解決了，前段時間的眾籌3天50億更使得萬達信心倍增，是否還需要那么依賴銀行呢?萬達百貨在萬達集團里的角色定位也到了發生轉變的時候，把部分已經不適合購物中心的百貨業態進行提前調整，主動應對市場的變化，而不是像以前那樣被動被帶著走，更有利于萬達百貨的發展。這也是商業地產慢慢被社會認可后，發展的一個趨勢。

像寶龍地產去年就開始去百貨化，新開的購物中心已經看不到寶萊百貨，舊的購物中心慢慢把寶萊百貨替換成大商麥凱樂了，自己不再自營百貨了。世貿地產的百貨也在找時機退出，旗下世貿影院干脆直接賣給萬達院線，不再把精力放在這些臨時業務上了。近年來的黑馬泰禾集團更是從誕生就沒有百貨店。

對于地產公司，百貨已經是個配角，甚至以后連配角的機會都沒有了，未來商業地產中的去百貨化只會進一步加速，這與所謂的實體行業危機無關。

商業地產現在的實質就是追求租金收益，百貨店面積大、租期長、租金低，還要給較長免租期，這對于開發商來說是非常難受的。更為主要的是現在的百貨店業績居然做不過優衣庫、HM、ZARA，如果簽三大快時尚一年能做的業績抵一家一兩萬平百貨店，那么百貨存在的意義又在哪里?

萬達百貨演繹的只是商業地產中的一個故事，跟其它百貨宿命是有所區別的。在清理掉過多的包袱后，萬達百貨才開始真正有精力做一個更加真實的自己。對于萬達百貨的閉店，不必過于擔憂，市場優勝劣汰，要嘛自我改革，要嘛讓市場來改革。改革可能找死，不改只能等死。