出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/李瑟

導語：經(jīng)過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創(chuàng)新，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權(quán)，主導著區(qū)域乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)市場運行，在城市更新建設(shè)和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運營特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學習。

自從2004年深圳萬象城正式開業(yè)，順利進軍商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的華潤置地逐漸成為中國商業(yè)地產(chǎn)的標桿。

2020年華潤置地購物中心租金收入為100億元，成為除了萬達之外，第二家購物中心租金收入破百億的內(nèi)地房企。

歷經(jīng)16年發(fā)展，華潤置地逐漸形成萬象城、萬象天地、萬象匯三條主要產(chǎn)品線，以及商業(yè)體鳳凰匯、社區(qū)商業(yè)中心華潤1234space、城市更新項目西單更新場等其他產(chǎn)品線。

截至2020年12月31日，華潤置地在管購物中心共65家，加上今年目前已經(jīng)開業(yè)的寧波萬象城、南昌萬象匯、重慶大渡口萬象匯、南京橋北萬象匯、嘉興南湖天地、北京西單更新場6個項目，華潤置地在管購物中心項目已經(jīng)達到71家。

根據(jù)華潤置地規(guī)劃，2021年華潤置地預計將新開13個商業(yè)項目，包括4座萬象城（寧波萬象城、泰州萬象城二期、汕頭萬象城、蘭州萬象城）、1座萬象天地（西安萬象天地一期）、5座萬象匯（重慶大渡口萬象匯、南京橋北萬象匯、貴陽萬象匯、南寧五象萬象匯、南昌萬象匯）以及深圳萬象前海、嘉興南湖天地、北京西單更新場，2022年將新開11個商業(yè)項目，預計到2022年在管商業(yè)項目約90個。

三大主要產(chǎn)品線加深購物中心護城河

2004年，深圳萬象城開業(yè)，憑借著出色的成績，深圳萬象城成為高端購物中心代名詞，并且迅速走向全國，在一二線城市迅速鋪開。

萬象城一般位于一線及二線城市的市中心或核心區(qū)域，通過高端奢侈品、首店引入，使得萬象城成為城市地標。

以2004年開業(yè)的深圳萬象城為例，憑借著Louis Vuitton、Hermès、Prada、FENDI、Dior、GUCCI等奢侈品門店入駐，深圳萬象城依然是中國高端商業(yè)的典型代表。

今年開業(yè)的寧波萬象城除了大量首進浙江、寧波品牌之外，通過Mixc Foodhall（餐飲主題區(qū)）、Mixc Wonderland（童趣萬象）兩大主題區(qū)，以及摩天輪廣場、屋頂花園、延時街區(qū)等空間場景打造，使得寧波萬象城成為寧波首個“城市綜合體+摩天輪”項目。

截至目前，華潤置地已經(jīng)在全國開出25座萬象城。

定位為一二線城市區(qū)域購物中心及三四線城市的城市級購物中心的萬象匯于2013年正式推出，主要面向年輕人和家庭。

截至目前，萬象匯已經(jīng)開出25座，華潤置地布局傾向也很明顯，通過“1個萬象城+多個萬象匯”模式深耕城市。

比如布局杭州萬象城后，華潤分別于2018年、2020年開出蕭山萬象匯、杭州東站萬象匯；寧波則是先以萬象匯搶灘市場，再引進萬象城項目。

從2019年至今，華潤置地開出14座萬象匯，萬象匯開始快速擴張。

定位“MALL+街區(qū)”城市商業(yè)綜合體的萬象天地則主打“街區(qū)+MALL”的獨特空間規(guī)劃，構(gòu)建特色消費體驗。

盡管目前僅有深圳萬象天地一個項目，但是萬象天地吸金能力不容置疑。

2019年萬象天地實現(xiàn)銷售額38億元。

根據(jù)華潤置地財報，2020年，其45個在營項目零售額達738億元，平均每個項目16.4億元，而在45家在營購物中心中，36家零售額名列城市前三，其中19家零售額城市排名第一。

華潤置地形容其購物中心業(yè)務護城河既深且寬。

物業(yè)+商管拆分上市 輕資產(chǎn)加速

2020年12月9日，華潤置地分拆商業(yè)運營和物業(yè)管理業(yè)務，成立華潤萬象生活，并成功在港交所上市，華潤置地加速輕資產(chǎn)業(yè)務。

其物業(yè)管理模式也從原來的“2+X”（銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X）被調(diào)整為“3+1”（開發(fā)銷售物業(yè)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務、輕資產(chǎn)管理即華潤萬象生活+生態(tài)圈要素型業(yè)務）模式。

上市后的華潤萬象生活交出了不錯的成績單。

根據(jù)財報，2020年華潤萬象生活實現(xiàn)收入67.78億元，同比增15.5%。其中，住宅物業(yè)管理服務板塊收入為38.838億元，按年增長11.9%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務板塊為28.951億元，按年增長20.8%。

截至2020年末，華潤萬象生活住宅物業(yè)管理服務的在管建筑面積為1.066億平方米；商業(yè)運營服務的已開業(yè)購物中心建筑面積為600.1萬平方米，已開業(yè)寫字樓建筑面積為100.5萬平方米。

華潤置地總裁李欣指出，2021年是“十四五”開局之年，華潤置地在“十四五”的開局之年定下“重塑華潤置地”的戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)銷售規(guī)模行業(yè)前十、購物中心綜合實力行業(yè)第一、華潤萬象生活進入第一梯隊、商管保持行業(yè)第一等目標。

附華潤置地在管項目列表