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撰文/李瑟

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過前期的野蠻生長(zhǎng)到后來的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

在國(guó)內(nèi)，提到藝術(shù)型購(gòu)物中心，K11一直被視為典型代表。

作為全球首個(gè)將“藝術(shù).人文.自然”三大元素融合為核心的的全球性原創(chuàng)品牌，開啟了藝術(shù)與商業(yè)融合的全新業(yè)態(tài)，創(chuàng)造了博物館零售的商業(yè)模式。

2009年12月，K11在香港尖沙咀開出第一家門店，前三年銷售額就翻了一倍，并保持超過20%的增長(zhǎng)率，月均人流穩(wěn)定在100萬(wàn)人次以上，并收獲2.8萬(wàn)名VIP客戶。

2013年，上海K11正式開業(yè)，這也是中國(guó)大陸地區(qū)首家K11。毫不夸張的說，K11將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶進(jìn)全新賽道，此后藝術(shù)與商業(yè)融合引發(fā)行業(yè)熱潮。

三大商業(yè)產(chǎn)品線

2008年，K11創(chuàng)始人鄭志剛主導(dǎo)了一次針對(duì)新世界百貨VIP顧客的調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)很多人在投訴購(gòu)物中心高度趨同，新一代的VIP更注重空間感、精神領(lǐng)域。針對(duì)這一痛點(diǎn)，他采用藝術(shù)、人文、自然三位一體的思路，在香港金融危機(jī)爆發(fā)與零售業(yè)蕭條的環(huán)境下創(chuàng)立了被稱為“世界上第一個(gè)藝術(shù)購(gòu)物中心”香港尖沙咀K11購(gòu)物藝術(shù)中心，并且一舉成功。

2013年，K11進(jìn)軍上海，憑借著藝術(shù)展覽的強(qiáng)大吸引力，K11聲名大噪，以2014年K11的莫奈展為例，莫奈畫展期間總觀展人數(shù)高達(dá)26萬(wàn)人，單日客流量達(dá)6000人，2015年的鬼才達(dá)利的展覽吸引了近20萬(wàn)人流。

K11成為“藝術(shù)+商業(yè)”的最佳版本，此后上海雖然有淮海TX等新型零售策展中心，但是K11地位很難動(dòng)搖。

K11大獲成功后，集團(tuán)又先后推出了K11 MUSEA以及K11 Select。

“K11 MUSEA”被譽(yù)為集團(tuán)創(chuàng)立至今最具前瞻性的項(xiàng)目，是K11首個(gè)“文化零售”項(xiàng)目于2019年8月正式在香港開業(yè)。

從品牌進(jìn)駐看， MoMA Design Store 大中華首店；英Fortnum & Mason 首家海外店鋪；首度登陸香港的室內(nèi)主題游樂園 LEGOLAND Discovery Centre ；全港首間概念店Alexander McQueen；香港首間及全球第四間 Golden Goose LAB 概念店；日本殿堂級(jí)時(shí)裝品牌 Yohji Yamamoto 的全港首間概念店……等首店、旗艦店入駐增加了K11 MUSEA的“含金量”。

根據(jù)新世界發(fā)展公布截至2020年12月31日的上半財(cái)年業(yè)績(jī)，在去年低迷的香港零售環(huán)境下，K11 MUSEA出租率高達(dá)約99%，每月平均客流達(dá)165萬(wàn)人次。K11 MUSEA 金卡會(huì)員人數(shù)增加358%，會(huì)員銷售額同期提升156%。其中，K11 MUSEA有10個(gè)零售品牌和11個(gè)餐飲品牌逆市開業(yè)，搶占香港零售市場(chǎng)。

K11 MUSEA也被鄭志剛稱為K11成立至今最引以為傲的項(xiàng)目。

K11 Select則是針對(duì)千禧世代推出的子品牌，根據(jù)官方解釋是為千禧世代打造「潮&趣」生活主場(chǎng)，為充滿好奇心、崇尚個(gè)性、追求品味的年輕消費(fèi)者提供 “實(shí)驗(yàn)性”與“未來感”的藝術(shù)文化購(gòu)物新體驗(yàn)。

目前K11 Select在內(nèi)地有兩家門店，位于武漢和天津。

加碼內(nèi)地

自2013年在上海開業(yè)中國(guó)內(nèi)地第一座K11購(gòu)物藝術(shù)中心起，至今K11的版圖已拓展到廣州、沈陽(yáng)、天津和武漢。

再加上寧波、杭州以及上海黃浦區(qū)淮海中路地塊項(xiàng)目，僅長(zhǎng)三角地區(qū)，K11就將布局4個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)財(cái)報(bào)，得益于K11購(gòu)物藝術(shù)中心的強(qiáng)勁發(fā)展，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)投資收入增長(zhǎng)3.6%達(dá)8.74億港元。位于上海、武漢、廣州、沈陽(yáng)四個(gè)城市的5個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心去年銷售額同比上升35%。

其中上海K11表現(xiàn)最好，銷售額增幅為37%，12月的增幅更高達(dá)22%，創(chuàng)2013年開幕以來新高。

沈陽(yáng)K11也錄得50%的增長(zhǎng)。

K11也計(jì)劃在內(nèi)地市場(chǎng)快速擴(kuò)張，  預(yù)計(jì)到2025財(cái)年，K11會(huì)在10個(gè)重點(diǎn)城市開展合計(jì)共38個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)到284.6萬(wàn)平方米。