出品/聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心

撰文/牧之

頭圖/武漢大悅城

編者按：站在時(shí)代更迭、城市更新的浪潮之下，商業(yè)年年在變，并無(wú)時(shí)不刻不在考驗(yàn)我們的“隨機(jī)應(yīng)變”。

去年因疫情影響，不少購(gòu)物中心紛紛推遲開(kāi)業(yè)，引發(fā)2021年的積累爆發(fā)。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為273個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年上漲65%。預(yù)計(jì)在2021年全年的新增開(kāi)業(yè)數(shù)量將迫近500家。

結(jié)束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開(kāi)實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤(pán)點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2022年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

本期關(guān)注華中地區(qū)。

河南、湖南和湖北三省，在人口數(shù)量和GDP方面全部位居全國(guó)前十，這也為華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。

受疫情影響，今年以來(lái)，華中地區(qū)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量下降明顯。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，1月-11月，華中地區(qū)開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有33家。不過(guò)，在質(zhì)量方面依舊不斷提升，出現(xiàn)了諸如武漢恒隆廣場(chǎng)、武漢K11、龍湖武漢江宸天街、武漢漢陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙薈聚購(gòu)物中心、龍湖長(zhǎng)沙洋湖天街等叫好又叫座的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

2022年，華中地區(qū)在商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)數(shù)量方面將有所提升，一些延期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目諸如武漢大悅城、武漢萬(wàn)象城等也將陸續(xù)亮相。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年華中地區(qū)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量143個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方）。新增商業(yè)建筑面積1210.5萬(wàn)㎡，單體項(xiàng)目平均商業(yè)面積達(dá)8.5萬(wàn)㎡。（詳細(xì)總表見(jiàn)文末）

河南領(lǐng)跑

在數(shù)量方面，河南一馬當(dāng)先，領(lǐng)跑華中地區(qū)。2022年，河南將有80座購(gòu)物中心亮相，在數(shù)量方面明顯高于湖南、湖北兩省；湖南市場(chǎng)，2022年將有33座購(gòu)物中心計(jì)劃開(kāi)業(yè)；而湖北市場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目最少，僅有30座。不過(guò)相比2021年，華中三省的計(jì)劃開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量方面有了很大提升。

在商業(yè)體量方面，數(shù)量第一的河南，自然也以643.5萬(wàn)㎡成為總體量第一，湖南以296.5萬(wàn)㎡緊隨其后，湖北以270.2萬(wàn)㎡位列第三。

從城市分布來(lái)看，鄭州、武漢和長(zhǎng)沙三個(gè)省會(huì)城市在擬開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的數(shù)量還是質(zhì)量方面全面領(lǐng)跑。其中，鄭州2022年將有14座購(gòu)物中心亮相；武漢緊隨其后，有13座項(xiàng)目入市；長(zhǎng)沙最少，僅有9座擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目。

從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)物中心的知名度方面來(lái)看，有著九省通衢之稱的武漢無(wú)疑更勝一籌，包括華潤(rùn)、龍湖、大悅城、萬(wàn)科、世茂等大牌開(kāi)發(fā)商云集，武漢萬(wàn)象城、武漢大悅城、龍湖白沙天街、洪山萬(wàn)科廣場(chǎng)、世茂摩天城等備受矚目的購(gòu)物中心將全部亮相。

中小型購(gòu)物中心成主流

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)也更加精細(xì)化，中小型購(gòu)物中心也越來(lái)越受重視與青睞。尤其是對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中小型項(xiàng)目更容易駕馭，也更容易成功。

在華中地區(qū)計(jì)劃2022年開(kāi)業(yè)的143座購(gòu)物中心中，規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）有36座，占比約25％；規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）有67座，具體占比約47％； 10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）有24座，占比約17％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）有16座，占比約11％。

此外，體量超20萬(wàn)㎡的超大型商業(yè)項(xiàng)目有武漢武商夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)、懷化步步高·中環(huán)廣場(chǎng)、鄭州金馬凱旋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、洛陽(yáng)升龍廣場(chǎng)、駐馬店建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、駐馬店遂平水晶城等六個(gè)項(xiàng)目。

本土企業(yè)唱主角

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)看，華中地區(qū)2022年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目以當(dāng)?shù)乇就疗髽I(yè)為主，即使是全國(guó)性的購(gòu)物中心品牌諸如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒太商業(yè)等，也均為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，以品牌輸出和運(yùn)營(yíng)管理為主，開(kāi)發(fā)商還是當(dāng)?shù)乇就疗髽I(yè)。

在湖北，30座擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中僅有8座為全國(guó)性企業(yè)開(kāi)發(fā)，其余均為湖北本土開(kāi)發(fā)商；在湖南，33座擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中僅有5座為全國(guó)性企業(yè)開(kāi)發(fā)，其余均為湖南本土開(kāi)發(fā)商；在河南，80座擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目中僅有11座為全國(guó)性企業(yè)開(kāi)發(fā)，其余均為河南本土開(kāi)發(fā)商。

不過(guò)，全國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不斷加碼華中市場(chǎng)，不論是直接投資還是品牌輸出，拓展步伐在加速。2022年，新城控股在華中有四座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，分別是宜昌吾悅廣場(chǎng)、鄂州吾悅廣場(chǎng)、商丘新城吾悅廣場(chǎng)、安陽(yáng)文峰吾悅廣場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)也有五座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，分別是長(zhǎng)沙望城斑馬湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄭州恒祥百悅城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄭州金馬凱旋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、周口文昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、焦作馬村區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；專注輕資產(chǎn)輸出主攻下沉市場(chǎng)的恒太商業(yè)也有八座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。

此外， 華潤(rùn)、大悅城、龍湖、萬(wàn)科、世茂、旭輝、愛(ài)琴海等全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商均在華中地區(qū)有商業(yè)項(xiàng)目入市。

多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⒀悠?/strong>

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心在2020年底的統(tǒng)計(jì)，華中2021年計(jì)劃開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目有241個(gè)。但是，直至今年11月底，華中地區(qū)僅僅開(kāi)出了30多個(gè)項(xiàng)目。縱然12月是購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)旺季，按目前公布的開(kāi)業(yè)消息來(lái)看，最終，華中地區(qū)2021年全年的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目也不會(huì)超過(guò)80座。以此算來(lái)，開(kāi)業(yè)率只有不到計(jì)劃的三成。

其實(shí)，延期開(kāi)業(yè)早已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。據(jù)據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，平均每年有近50％的購(gòu)物中心最終會(huì)延期開(kāi)業(yè)。工程進(jìn)度、招商進(jìn)度、政府政策以及資金鏈安全等都是影響購(gòu)物中心能否如期開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵因素。在疫情的疊加因素之下，縱然像武漢大悅城、武漢萬(wàn)象城這樣的明星項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)也都無(wú)奈進(jìn)行了順延。

2022年，華中地區(qū)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的這143座購(gòu)物中心，可能依舊會(huì)有很多項(xiàng)目延期。

附：2022年華中擬開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表