“龍湖在商業(yè)和長(zhǎng)租公寓上的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不是刻意去做，而是一種自然復(fù)制。通過(guò)龍湖的輸出運(yùn)營(yíng)能力，盤(pán)活市場(chǎng)上低效閑置的資產(chǎn)，獲取一定的增值收益。”

去年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席吳亞軍曾談及輕資產(chǎn)擴(kuò)張的初衷。

近段時(shí)間以來(lái)，龍湖在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的 “自然復(fù)制”正在加速。上海首個(gè)商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目龍湖創(chuàng)智生活落地楊浦區(qū)中環(huán)五角場(chǎng)商圈；龍湖杭州國(guó)芳天街正式官宣，成為龍湖在杭州的第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；與中港置業(yè)簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這也是龍湖在成都的第二座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

這幾年間，龍湖的商業(yè)板塊進(jìn)入了快速擴(kuò)張期，2019年起龍湖購(gòu)物中心的年均開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到10個(gè)及以上，是此前年份開(kāi)業(yè)數(shù)量的2倍，2021年末龍湖開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)到了60個(gè)。

根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底，龍湖開(kāi)業(yè)及儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到128個(gè)，建面達(dá)到1220萬(wàn)平方米，當(dāng)前已經(jīng)儲(chǔ)備的8個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目建面占比為2%。由此來(lái)看，當(dāng)前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為龍湖商業(yè)擴(kuò)張的主要方式之一。

截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占比高達(dá)59.8%。而輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)將會(huì)進(jìn)一步拉高此數(shù)值。

簽約10個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目

早在2020年，龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場(chǎng)和南寧昭陽(yáng)廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，均以“純管理輸出”方式，不涉及“品牌輸出”。

去年3月，龍湖發(fā)布主題為“知輕重 有所為”的海報(bào)，宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。向購(gòu)物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢(xún)、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶(hù)管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

同年5月，龍湖商業(yè)簽下了華東第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目：下沙吾角商業(yè)中心，后正式更名為龍湖杭州吾角天街，該項(xiàng)目已于今年5月28日正式開(kāi)業(yè)。9月，龍湖簽約的首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目武漢范湖里特色商業(yè)街實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)。

與地產(chǎn)板塊一脈相承，龍湖的商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)得同樣穩(wěn)健，兼顧速度與質(zhì)量，自輕資產(chǎn)戰(zhàn)略啟動(dòng)一年以來(lái)，龍湖商業(yè)的簽約項(xiàng)目至少已達(dá)10個(gè)。

就集團(tuán)層面來(lái)看，龍湖在債務(wù)端已連續(xù)5年處于“三道紅線”的綠檔房企陣營(yíng)，備受資本市場(chǎng)認(rèn)可。去年至今，龍湖集團(tuán)的三大國(guó)際信用評(píng)級(jí)始終穩(wěn)定，是業(yè)內(nèi)極少數(shù)未被下調(diào)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企之一，這也保證了龍湖融資渠道的暢通。

去年年末以來(lái)，房企的融資窗口逐漸打開(kāi)，龍湖成為了第一家享受這波紅利的民營(yíng)房企。公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司已于2021年12月7日、8日公開(kāi)發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)，票據(jù)規(guī)模為人民幣10億元，票面利率為3.70%。

今年1月13日和14日，該附屬公司又向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行2022年公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)28 億元。品種一為6年期債券，發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.49%；品種二為8年期債券，發(fā)行規(guī)模為8億元，票面利率為3.95%。

緊接著2月，龍湖取得50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書(shū)。品種一為3+3年期，品種二為5+3年期，主體信用等級(jí)為AAA。龍湖表示，本次所募資金擬用于償還發(fā)行人本部及下屬子公司有息債務(wù)及項(xiàng)目建設(shè)。

在房企銷(xiāo)售普遍下滑的2021年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額2900.9億元，同比上升7.2%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1708.9萬(wàn)平方米。

擁擠的輕資產(chǎn)賽道

行業(yè)利潤(rùn)不斷收窄，加之融資受限，房企們開(kāi)始從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)向重管理輸出的輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變，試圖以輕資產(chǎn)的方式推動(dòng)商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。在這個(gè)陣營(yíng)中，萬(wàn)達(dá)算的上是一位先行者，目前成效較為明顯。另有華潤(rùn)、大悅城、寶龍、保利、中駿等商業(yè)企業(yè)紛紛宣布進(jìn)入輕資產(chǎn)領(lǐng)域。

早在2015年，4家機(jī)構(gòu)共投資240億元，擬建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。2021年10月21日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商管向港交所正式遞交招股書(shū)。

也是從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。截止2021年末，在萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)的418個(gè)購(gòu)物中心里，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到113個(gè)，占比達(dá)到27%。

實(shí)際上，從2020年下半年開(kāi)始，不少規(guī)模房企開(kāi)始分拆商業(yè)管理板塊輕資產(chǎn)上市。目前港股市場(chǎng)中，以商管著稱(chēng)的企業(yè)包括華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、中駿商管等。

在商業(yè)上同樣出色的新城，從2020年開(kāi)始將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，實(shí)施“輕重并舉”戰(zhàn)略。此前，新城曾展開(kāi)探索，2017年，新城首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目諸暨永利吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

2021年中期，吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到105個(gè)，僅有4個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)管理輸出實(shí)現(xiàn)。新城方面計(jì)劃，從2021年起的未來(lái)3年里，每年?duì)幦⌒芦@取40個(gè)吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目，其中10個(gè)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

大悅城也給2021年定下了輕資產(chǎn)的目標(biāo)，全年計(jì)劃簽約10個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)還將持續(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴(kuò)張，到2024年末，該公司預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個(gè)項(xiàng)目。

當(dāng)前來(lái)看，房企在商業(yè)上仍是以重資產(chǎn)為主，從重到輕仍需時(shí)間過(guò)渡。