2021年，地產(chǎn)行業(yè)雷聲四起、裁員潮起，相比之下，物業(yè)行業(yè)作為地產(chǎn)的細分賽道，卻迎來了群雄逐鹿的競爭格局。

作為明星企業(yè)，華潤萬象生活亦在三月最后一天如期召開業(yè)績發(fā)布會，主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、魏小華出席會議。

財報透露，2021年全年，該公司實現(xiàn)綜合收入88.75億元，同比增長30.9%；股東應(yīng)占溢利為17.25億元，同比增長110.9%；公司期末毛利27.59億元，增長51.0%；毛利率為31.1%。

業(yè)績之外，管理規(guī)模亦有所提升，截至2021年末，提供住宅及其他非商業(yè)物業(yè)運營服務(wù)的在管面積為1.47億平方米；集團在管購物中心項目69個，總建筑面積740萬平方米。

至于2022年的發(fā)展目標，喻霖康表示，2022年將是華潤萬象生活物管規(guī)模擴張年，全年計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米。另外，公司計劃外拓10個第三方購物中心，新開18個購物中心。

規(guī)模擴張年

去年三月，華潤萬象生活明確了公司“十四五”業(yè)務(wù)發(fā)展目標，即物管業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一梯隊，商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一。

具體來看，公司計劃在2025年末物業(yè)管理面積達到4億平方米以上，開業(yè)的購物中心要在150個左右，這一目標較當時公布的2020年財報數(shù)據(jù)翻了幾番。

有參會投資人告訴觀點新媒體，此次投資者業(yè)績發(fā)布會當中，李欣表示：“這個‘十四五’目標是堅定不移的，我們一定要向這個方向去努力、去發(fā)展。”

細看華潤萬象生活交出的“十四五”開局答卷，還算高分。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，華潤萬象生活在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)754個，較上年新增201個，在管總建筑面積為1.46億平方米，同比增長37.79%；合約項目數(shù)量為1041個，增加187個，合同建筑面積1.76億平方米，同比增長30.07%。

其中，來自華潤置地的在管項目數(shù)量為511個，建筑面積達到9577.7萬平方米，占比從去年同期的76.34%下降至65.23%；來自華潤集團與第三方開發(fā)商的在管項目數(shù)量為243個，建筑面積為5205.6萬平方米。

“2021年，華潤萬象生活外拓面積同比增長320.3%。2022年全年，公司計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米。”喻霖康提到，2021年將是華潤萬象生活物管規(guī)模擴張年。

至于如何實現(xiàn)規(guī)模增長，該公司希望擴張形式是多元的，“除了收并購之外，還有合資合作、投標直拓，都是很好的方式”。

據(jù)了解，2022年初，該公司先后完成收購禹洲物業(yè)、中南物業(yè)，兩筆并購共計為華潤萬象生活新增在管面積7248萬平方米，并購完成后總合約面積將突破3億平方米。

李欣強調(diào)：“我們的大原則是不虛高、不買貴、重回報，另外，標的公司的布局要符合我們整體的戰(zhàn)略布局，吻合度要高，能夠支持公司的區(qū)域深耕戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)濃度。”

事實上，2020年及2021年上半年，物管行業(yè)延續(xù)了此前的熱度，市場依舊處于上升風口期。那個階段，資本市場對板塊估值比較高，頭部企業(yè)規(guī)模擴張上也比較激進，企業(yè)收并購的整體溢價會更高一些。

不過，2021年下半年，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨嚴，物業(yè)板塊的估值也回歸理性，行業(yè)收并購亦變得頻繁。

商管業(yè)務(wù)方面，2021年，華潤萬象生活新簽約母公司商業(yè)運營項目11個，于深圳、上海、杭州、沈陽等城市成功獲取12個優(yōu)質(zhì)第三方購物中心項目。全年新開13個購物中心，新增首進城市6座。

報告期末，該公司為69個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積達到740萬平方米。另外，該集團有兩個已開業(yè)購物中心分租項目；還為25個寫字樓提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積為160萬平方米；為115個寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為820萬平方米。

“商管業(yè)務(wù)方面，公司將圍繞萬象城、萬象匯和萬象天地三條產(chǎn)品線，堅定不移做優(yōu)存量、做實增量，計劃外拓10個第三方購物中心，新開18個購物中心。”

該公司管理層表示，未來在商業(yè)第三方外拓方面，公司依舊聚焦在中高端賽道，注重項目的區(qū)位、交通和體量。

盈利能力

在物管行業(yè)當中，華潤萬象生活因其“物管+商管”的模式受到資本市場青睞，更獲得了諸多同行效仿，這種模式也為業(yè)績帶來了有力支撐。

財報數(shù)據(jù)顯示，去年全年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入88.75億元，同比增長30.9%，整體毛利率提升至31.1%，實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利為17.25億元，同比增長110.9%，核心凈利潤17.02億元，同比增長108.5%，核心凈利潤率提升至19.2%。

具體來看，年內(nèi)該公司來自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入為53.10億元，較去年同期增長36.72%，占總收入59.8%；來自商業(yè)運營管理服務(wù)的收入為35.65億元，同比增長23.15%，占總收入的40.2%。

從毛利率可以看到，年內(nèi)華潤萬象生活實現(xiàn)毛利27.59億元，增長51.0%；毛利率為31.1%，按年增長4.1個百分點。

上市以前，該公司毛利率并不算高，2017年至2019年分別錄得13.02%、15.02%及16.06%。

隨后打包“物管+商管”業(yè)務(wù)上市，受商管高毛利影響，該公司這一指標有所提振。2020年錄得毛利率26.95%，得益于成本控制及經(jīng)營效率的提升，2021年這一指標進一步提高至31.1%。

細看各業(yè)態(tài)毛利率發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)住宅物業(yè)管理毛利率上升2.7個百分點至15%，針對開發(fā)商的增值服務(wù)毛利率上漲至31.9%，購物中心運營毛利率大幅提升至62.4%。不過，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降4.3個百分點，寫字樓運營毛利率下降0.9個百分點。

該公司管理層表示，未來在毛利提升方面還將繼續(xù)堅持三大路徑。其一，科技賦能，通過科技和信息化手段來提升運營效率；其二，物業(yè)基礎(chǔ)管理的質(zhì)量和水平提升；其三，社區(qū)更新服務(wù)。

不過，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)下行，開發(fā)、交付項目放緩，市場亦擔憂這一情況會影響物管企業(yè)未來發(fā)展增速。

對此，喻霖康認為：“當下行業(yè)趕上了發(fā)展的大好機遇，我們的傳統(tǒng)住宅和寫字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上，每年還有大量隱性交付物業(yè)，這個行業(yè)還有15萬億到17萬億的市場，而且在存量市場中，還可以通過收并購方式來獲取。另一方面，城市空間管理還呈現(xiàn)出新的增長空間。”

在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增長時代進入到存量時代，恰恰給城市空間管理服務(wù)帶來了非常大的機會和機遇，使得存量市場運營與服務(wù)有非常大的發(fā)展空間。

與此同時，近兩年各地疫情反復，對商業(yè)地產(chǎn)的運營帶來極大挑戰(zhàn)，亦給商業(yè)項目的客流量、營業(yè)額帶來一定的壓力。對此，魏小華在投資者會上表示，盡管疫情反復，但從中長期角度看，公司還是看好購物中心銷售。

以下為華潤萬象生活2021年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司2022年的收并購計劃是怎么樣的？在規(guī)模或金額上有沒有指引？對于收并購項目的原則和標準如何？

李欣：2020年及2021年上半年，物管行業(yè)延續(xù)了此前的熱度，市場依舊處于上升的風口期，資本市場對這個板塊估值比較高，頭部企業(yè)在規(guī)模擴張上也比較激進，企業(yè)收并購的整體溢價會更高一些，那個階段，華潤萬象生活在物管收并購層面沒有特別的成就。

到2021年下半年，地產(chǎn)下行，物業(yè)板塊的整體估值也隨之呈下行態(tài)勢，同時大量的標的在市場上明顯增多。在這樣的情況下，萬象生活也接觸了很多標的，落地比較快的像禹洲物業(yè)和中南物業(yè)，達成股權(quán)收購框架協(xié)議。

這兩單評估下來是非常合理的，性價比比較高，同時這兩家企業(yè)的很多物業(yè)板塊發(fā)展狀態(tài)還是比較良好的，而且對所在城市和區(qū)域布局和華潤萬象生活戰(zhàn)略布局吻合度很高，同時，這兩家企業(yè)的業(yè)主機構(gòu)和未來的盈利利潤預(yù)期非常好，所以達成收購。

從“十四五”戰(zhàn)略發(fā)展角度來講，華潤萬象生活會堅持兩個賽道：商管和物業(yè)管理賽道，公司擴張的形式希望是多元的，除了收并購之外，還有合資合作、投標直拓，都是很好的方式。

收并購方面，第一，我們的大原則是不虛高、不買貴、重回報，另外，標的公司的布局要符合我們整體的戰(zhàn)略布局，吻合度要高，能夠支持公司的區(qū)域深耕戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)濃度。第二，從公司的經(jīng)營狀況來講，希望企業(yè)健康經(jīng)營，同時現(xiàn)有項目資源，未來的盈利性能夠可期。第三，公司的價值觀能和華潤的企業(yè)經(jīng)營基本價值觀吻合。

喻霖康：至于資金安排，公司上市以來在資本市場拿到116億，去年用了十幾個億，還有差不多100億的現(xiàn)金，當然我們上市的時候?qū)τ谏鲜心技Y金使用是有約定的方向，我覺得基本上能夠保證財務(wù)資源對規(guī)模的擴張。

除此之外，我們也做了一些并購貸的安排，另外一方面我們也評估公司的資產(chǎn)負債表，在合適的時候優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，總體而言我們手里的資金資源完全能夠保障今年的業(yè)績規(guī)模擴張需要。

李欣：華潤萬象生活現(xiàn)在財務(wù)資源比較充足，儲備也比較多，我們會根據(jù)收并購的需要，做一些必要的并購貸。

喻霖康：2022年將是華潤萬象生活物管規(guī)模擴張年，全年計劃獲取第三方的管理面積將超過1億平方米。另外，公司計劃外拓10個第三方購物中心，新開18個購物中心。

現(xiàn)場提問：地產(chǎn)行業(yè)存在一定波動，公司認為目前的挑戰(zhàn)有哪些？有怎樣的應(yīng)對挑戰(zhàn)？

喻霖康：對于行業(yè)發(fā)展的問題，確實大家可以看到從去年下半年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的改變，地產(chǎn)開發(fā)從單純的開發(fā)銷售到后面的開發(fā)+持有物業(yè)，發(fā)展到現(xiàn)在，未來看到更加多的關(guān)注資產(chǎn)，存量資產(chǎn)的管理和運營。

從這個邏輯來說，當下行業(yè)趕上了發(fā)展的大好機遇，我們在傳統(tǒng)住宅和寫字樓、產(chǎn)業(yè)園賽道上，每年還有大量的隱性交付物業(yè)，這個行業(yè)還有15萬億到17萬億的市場，而且在存量市場中，還可以通過收并購方式來獲取，另一方面，城市空間管理還呈現(xiàn)出新的增長空間。

大家可以看到，我們?nèi)ツ甑膶ν馔卣怪校鞘锌臻g服務(wù)比例也提升到了18%，尤其在過去這幾年，出現(xiàn)越來越多的城市管理者，一方面是觀念、理念的更新，另一方面也是疫情管控的客觀助力。城市空間服務(wù)成為一個新賽道，也是一個新增長點。

現(xiàn)場提問：去年，公司在城市空間賽道重點發(fā)力，能否透露一下今年的計劃？

王海民：在物業(yè)方面，公司也定位為城市空間運營服務(wù)商，這也是基于我們承接了華潤置地作為城市投資開發(fā)運營商的戰(zhàn)略定位。華潤萬象生活不是一個傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)公司，因為我們有商管賽道，有空間運營方面的經(jīng)驗，綜合實力在國內(nèi)也是領(lǐng)先的。結(jié)合我們的基礎(chǔ)，以及母公司華潤置地萬象生活的戰(zhàn)略，物業(yè)板塊也定義為城市空間運營服務(wù)商。

從戰(zhàn)略發(fā)展的需要，我們在2021年成立了專業(yè)的城市空間運營服務(wù)部，我們也在構(gòu)建能力、完善資質(zhì)、做標桿項目的城市。通過城市空間各種業(yè)態(tài)，在服務(wù)這物管和商管兩個賽道，從場館到寫字樓到購物中心、商業(yè)街、公寓，我們把城市空間進行多元化、多維度、需求多樣化的產(chǎn)品運營。所以我們的總部通過專業(yè)部門的建立，在產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品打造、運營標準建設(shè)、服務(wù)流程設(shè)置這幾個維度開始對應(yīng)產(chǎn)品研究。

下一步，我們也將結(jié)合產(chǎn)品打造、標桿項目的樹立，進而形成城市空間的核心競爭能力。發(fā)力在長三角、大灣區(qū)以及成渝經(jīng)濟圈，政府有財力，觀念要解放，也愿意選擇更好的供應(yīng)商或者服務(wù)單位。我們從城市管家這個角度為城市面貌改造、人民群眾的生活滿足以及多元化需求的保障等方面，和當?shù)卣黄鹱尦鞘锌臻g這個賽道更有特色、更有特點，更符合文化多樣生活的發(fā)展戰(zhàn)略。當然我們也會積極與地方政府的平臺公司采取多元化的合資合作形式，以滿足地方政府在城市管理、城市治理以及城市服務(wù)方面更多元化的需求。

現(xiàn)場提問：公司預(yù)期2022年在利潤增長上可不可以維持翻倍增長？

李欣：之前對“十四五”發(fā)展目標增長，給大家做過一些指引，2025年實現(xiàn)40%的復合增長，這個目標基本上沒有變，如果有需要的話，我們會在“十四五”中期改變。

至于2022年的具體發(fā)展目標能不能翻倍這個問題，因為每年的基數(shù)都在不斷變化和增長，相信我們一定會抓住市場機遇，特別在物管規(guī)模增長方面，希望實現(xiàn)跨越式、有質(zhì)量的增長，在這方面管理層無論是商管還是物管，一定會全力以赴抓住市場機遇，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。