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撰文/高天

2022年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)砥礪前行，創(chuàng)新求變。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量359個(gè)，同比下滑30%；新增商業(yè)建筑面積3245.19萬方，同比去年減量1323.44萬方。供應(yīng)市場(chǎng)變緩，有客觀原因，也存在開發(fā)商自己的考慮因素，體現(xiàn)的是整個(gè)行業(yè)的一些趨勢(shì)。

更宏觀的看，2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有哪些重磅事件發(fā)生？從這些事情中可以看出行業(yè)的哪些趨勢(shì)？《聯(lián)商網(wǎng)》復(fù)盤2022中國(guó)商業(yè)專題，本期聚焦商業(yè)地產(chǎn)十大事件。

一、珠海萬達(dá)商管三遞招股書

相比2021年，2022年各大商管公司的IPO之旅并不順利，龍湖創(chuàng)智生活、瑞安新天地等招股書遞交紛紛失效，最典型的當(dāng)屬珠海萬達(dá)商管三遞招股書。

2022年10月25日，珠海萬達(dá)商管第三次遞交招股書，以繼續(xù)開展起港股上市事宜。

2022年10月24日，珠海萬達(dá)商管第二次招股書失效，僅一天又重新提交申請(qǐng)，此次聯(lián)席保薦人仍然為中信證券、摩根大通和瑞信。

招股書顯示，2019年、2020年和2021年，萬達(dá)商管的總收入分別為134.37億元、171.96億元和234.81億元，毛利潤(rùn)分別為45.81億元、63.44億元和105.22億元。

2022年萬達(dá)商管集團(tuán)收入553.1億元，完成年計(jì)劃的99.6%，同比增長(zhǎng)7.4%；租金收入508.5億元，同比增長(zhǎng)8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%；可比萬達(dá)廣場(chǎng)客流為2019年的79%，可比廣場(chǎng)銷售收入為2019年的103%（其中線上銷售同比增長(zhǎng)163%），大幅高于行業(yè)水平。

2022年開業(yè)55個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃100%；累計(jì)開業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長(zhǎng)11%；在建萬達(dá)廣場(chǎng)187個(gè)，商業(yè)面積2195萬平方米。

二、萬科49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目交印力管理 

2022年9月，市場(chǎng)消息稱萬科將旗下49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)一交由印力管理。經(jīng)《聯(lián)商網(wǎng)》求證，該消息屬實(shí)。

萬科徐州項(xiàng)目告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，萬科新淮中心以及在建中的萬科尚都會(huì)2049、萬科新都會(huì)2049都三個(gè)項(xiàng)目都將交由印力管理，項(xiàng)目目前暫不更名。

除了徐州項(xiàng)目，北京的翡翠公園萬科里、青島的未來城萬科廣場(chǎng)、南昌的萬科天空之城2049、南寧的長(zhǎng)虹路萬科廣場(chǎng)等項(xiàng)目也在此次名單中。

據(jù)悉，此次交割項(xiàng)目涵蓋了北京、重慶、青島、濟(jì)南、西安、昆明、合肥、南昌、南寧等多個(gè)城市。產(chǎn)品線既有區(qū)域型購(gòu)物中心的萬科廣場(chǎng)，也有社區(qū)類的萬科里、2049等，更有全新文旅產(chǎn)品如萬科新淮中心。

▲萬科新淮中心效果圖

這是繼2017年萬科打包42個(gè)項(xiàng)目委托印力管理后，規(guī)模最大的一次資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移，一定程度上也反映了印力在商業(yè)管理上的能力。

三、一把手隱退

2022年，疫情反復(fù)多變，多地靜態(tài)管理，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)放緩。為了生存，企業(yè)被迫裁員以節(jié)省成本，在互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的裁員大潮下，商業(yè)地產(chǎn)也未能獨(dú)善其身，能反映出企業(yè)生存現(xiàn)狀及架構(gòu)、戰(zhàn)略調(diào)整的高管變動(dòng)速率變得更加頻繁。

最值得關(guān)注的，是2022年不少企業(yè)完成換帥，一把手變更。

2022年5月，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司發(fā)表公告稱，因齊界任期屆滿，張霖將被聘任為公司新總裁。緊接著6月，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)宣布齊界卸任公司董事長(zhǎng)職務(wù)，原總經(jīng)理張霖升任公司董事長(zhǎng)。

2022年5月，李欣接替王祥明，擔(dān)任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席。不過同年6月，李欣辭任華潤(rùn)置地總裁，仍繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事、董事會(huì)主席及其于公司董事委員會(huì)內(nèi)現(xiàn)有職位。

2022年9月30日，大悅城發(fā)布公告，公司董事會(huì)于近日收到公司董事長(zhǎng)由偉提交的書面辭任申請(qǐng)。由偉因工作需要，其在公司控股股東中糧集團(tuán)的工作分工有所調(diào)整，申請(qǐng)辭去公司董事、董事長(zhǎng)職務(wù)及董事會(huì)專門委員會(huì)委員職務(wù)，辭任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。接替者是陳朗。

2022年10月28日，吳亞軍辭任龍湖執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席、薪酬委員會(huì)委員、環(huán)境、社會(huì)及管治委員會(huì)委員、投資委員會(huì)委員及公司授權(quán)代表，并獲委任為公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問。接替吳亞軍的是40歲的陳序平。

四、巨無霸商業(yè)紛紛入市

2022年，雖然新開商業(yè)項(xiàng)目較去年下滑了三成，但仍然有不少標(biāo)桿項(xiàng)目誕生。比如南昌和貴陽紛紛迎來了首座高端商場(chǎng)，華潤(rùn)的全新產(chǎn)品萬象天地首次進(jìn)入南京和上海等等。

不過，2022年最令人印象深刻的是一些“最”字標(biāo)簽的巨無霸商業(yè)亮相。比如全球最大單體免稅店——cdf海口國(guó)際免稅城、全球最大純商業(yè)體——武漢武商夢(mèng)時(shí)代、亞洲最大的下沉式建筑——成都SKP。

▲cdf海口國(guó)際免稅城

五、并購(gòu)與資產(chǎn)優(yōu)化仍是主旋律

并購(gòu)與資產(chǎn)優(yōu)化仍然是商業(yè)地產(chǎn)亙古不變的主旋律。2022年，行業(yè)仍然發(fā)生了不少令人印象深刻的并購(gòu)事件。

2022年4月，建業(yè)集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)合作達(dá)成一致。根據(jù)協(xié)議，河南建業(yè)集團(tuán)把旗下的商業(yè)項(xiàng)目，包括鄭州建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、鄭州建業(yè)凱旋匯、洛陽建業(yè)凱旋廣場(chǎng)等八個(gè)項(xiàng)目，交給萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)管理。

2022年9月，萬達(dá)接管了位于長(zhǎng)沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場(chǎng)。

2022年12月15日，太古地產(chǎn)54.91億收購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下成都遠(yuǎn)洋太古里50%權(quán)益，將獨(dú)資擁有成都太古里項(xiàng)目。

2022年12月28日，華潤(rùn)置地以124億收購(gòu)華夏幸福旗下4個(gè)項(xiàng)目，涉及武漢長(zhǎng)江中心、武漢中北路和南京大校場(chǎng)等三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及位于深圳的一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

六、港資外資加碼內(nèi)地投資

2022年，包括太古地產(chǎn)、新世界、凱德等港外資企業(yè)紛紛加碼內(nèi)地投資。

2022年年初，太古地產(chǎn)宣布將在內(nèi)地投資500億港元的計(jì)劃。在整個(gè)2022年，太古地產(chǎn)官宣第四座太古里落戶西安小雁塔；廣州第二座太古項(xiàng)目開建，落地白鵝潭聚龍灣；與中免股份合作，在三亞海棠灣投資首個(gè)度假型零售項(xiàng)目；據(jù)悉，太古也在探索廣州荔灣區(qū)和上海市浦東新區(qū)的兩個(gè)潛在零售主導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目。

▲太古三亞零售項(xiàng)目藝術(shù)效果

新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在2022年接受媒體采訪時(shí)表示：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底，新世界集團(tuán)計(jì)劃2023年在土地上投資100億元人民幣。2022年4月，新世界中國(guó)與招商蛇口簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資百億共同開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目——“K11Ecoast”，是K11內(nèi)地首個(gè)旗艦項(xiàng)目，占地約22.25萬平方英尺，計(jì)劃于2024年在深圳開業(yè)。

凱德方面，2022年5月，市場(chǎng)消息稱凱德還拿下蘇寧置業(yè)旗下北京蘇寧生活廣場(chǎng)；2022年6月，凱德投資官宣與一家國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理公司合作，推出首只7億元規(guī)模的人民幣基金，該基金將借助中國(guó)市場(chǎng)的特殊機(jī)遇，“以極具吸引力的價(jià)格收購(gòu)上海優(yōu)質(zhì)寫字樓；2022年10月，凱德商用旗下公司以20.37億元競(jìng)拍北京朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)的博瑞大廈，又以15億元成功收購(gòu)杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊；2022年11月，凱德投資最新官宣設(shè)立兩支聚焦中國(guó)商業(yè)園區(qū)的人民幣基金——3.8億元人民幣的CPBCF I和36億元的CPBCF II；收購(gòu)了上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)商圈的尚浦中心、上海騰飛科技樓等等。

▲上海尚浦中心

七、百億級(jí)融資頻現(xiàn) 

2022年，龍湖、美的置業(yè)、新城控股紛紛拿到了百億級(jí)融資。 

2022年11月10日，交易商協(xié)會(huì)公告稱，已經(jīng)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理了龍湖的增信業(yè)務(wù)意向。給龍湖的200億融資，為市場(chǎng)提供了一個(gè)優(yōu)秀的示范。 

2022年11月17日，新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行已被交易商協(xié)會(huì)受理，中債增進(jìn)公司也受理了新城控股增信業(yè)務(wù)意向。

八、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提速

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提速是近幾年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的共同路徑。一方面是因?yàn)槠髽I(yè)自身規(guī)模化擴(kuò)張需求，輕資產(chǎn)沒有開發(fā)成本，只需要輸出運(yùn)營(yíng)管理，屬于“技術(shù)入股”，因此得到青睞。另一方面是因?yàn)槌鞘懈咚俳ㄔO(shè)時(shí)代，城市更新成為主旋律，商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。

萬達(dá)、世紀(jì)金源、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)置地等企業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)多年，在2022年包括龍湖和新世界都開始注重輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

龍湖在2022年全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，過去一年中無論是財(cái)報(bào)中還是公開報(bào)道，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街開業(yè)，是其在華東開出的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。而在2023年龍湖在杭州的第11座天街、第二座輕資產(chǎn)國(guó)芳天街也將開業(yè)；在上海市場(chǎng)，龍湖也在2022年簽下了兩座輕資產(chǎn)；蘇州首個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)蘇州時(shí)尚水岸星悅薈也將在2023年亮相。

▲蘇州時(shí)尚水岸星悅薈

2022年3月16日， K11集團(tuán)宣布，旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司公開招標(biāo)的上海金橋地鐵上蓋項(xiàng)目商業(yè)部分管理服務(wù)的項(xiàng)目，將打造文化零售地標(biāo)K11 Select項(xiàng)目。金橋K11 Select也是K11集團(tuán)的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，宣告著K11正式進(jìn)軍輕資產(chǎn)賽道。同年6月，K11第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地廈門。

根據(jù)此前的規(guī)劃，K11預(yù)計(jì)2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項(xiàng)目將增至10個(gè)。

對(duì)于入局輕資產(chǎn)，K11集團(tuán)表示，公司計(jì)劃以輕資產(chǎn)模式加速商業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展，緊密把握國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)在后疫情時(shí)代的強(qiáng)勁反彈和復(fù)蘇機(jī)遇，進(jìn)行商業(yè)新戰(zhàn)場(chǎng)的戰(zhàn)略性布局。

九、德基廣場(chǎng)800萬蓋廁所

如果要論2022年商場(chǎng)營(yíng)銷界最具話題性的當(dāng)屬南京德基，花了800萬蓋廁所，真是“壕無人性”。

鑲金邊吊頂設(shè)計(jì)，搭配高級(jí)感的墨綠色，價(jià)值800萬的超豪華廁所吸足了眼球，在小紅書等社交平臺(tái)上被瘋狂安利。

▲圖片來源/小紅書

十、宜家中國(guó)首次關(guān)店

自1998年在上海開設(shè)了大陸地區(qū)的第一家商場(chǎng)以來，英格卡集團(tuán)已在中國(guó)大陸開設(shè)了34家商場(chǎng)、1家城市店、2個(gè)體驗(yàn)店和7家薈聚聚會(huì)體驗(yàn)中心。

然而，進(jìn)入中國(guó)25年以來，宜家在2022年首次關(guān)店。

2022年4月1日，宜家中國(guó)首次出現(xiàn)關(guān)店，宜家貴陽商場(chǎng)。貴陽宜家2019年10月開始營(yíng)業(yè)，到今年閉店，總營(yíng)業(yè)時(shí)間不到3年。

同年6月13日，宜家中國(guó)宣布，將在7月初開始關(guān)閉上海楊浦商場(chǎng)。宜家上海楊浦店位于一家購(gòu)物中心的一二層，2020年3月開業(yè)，總面積約8500㎡，是宜家在國(guó)內(nèi)首次進(jìn)入購(gòu)物中心的店。