出品/聯(lián)商專欄

撰文/高志萍

圖片/作者供圖

日本人在本土或全球都善于分析拆解市場(chǎng)，善用「聚客力」的3大重點(diǎn), 即商品力、服務(wù)力和商業(yè)內(nèi)容的企劃力, 并且一切商業(yè)行為都需要以消費(fèi)者為中心來思考創(chuàng)新，這是日本商業(yè)的基本思維。

日本在家與辦公室以外的商業(yè)第三空間打造: 首先是主題化思路，日本常將一個(gè)主題融入商場(chǎng)（如健康、運(yùn)動(dòng)或Lifestyle），整個(gè)招商和營運(yùn)都緊緊圍繞著打造一個(gè)大店的第三空間經(jīng)營思維概念，而不僅是場(chǎng)地提供的業(yè)主身分; 其次是經(jīng)營理念，打破傳統(tǒng)理念，將熱門業(yè)態(tài)及服務(wù)配套業(yè)態(tài)放在最好的位置，真正地從消費(fèi)者的角度出發(fā)來進(jìn)行招商和經(jīng)營。

與歐美的商業(yè)空間類型的定位規(guī)劃和布局相比，日本城市的人口密度、消費(fèi)習(xí)慣及飲食和文化方面與我們中國有更多相似之處，所以日本的商業(yè)空間定位和規(guī)劃布局的進(jìn)化更值得同行業(yè)者學(xué)習(xí)與借鑒。

日本新開發(fā)項(xiàng)目分為大型化和小型化兩種趨勢(shì)，其中小型化是主要趨勢(shì)。大型化又可分為超大綜合體如日本三井的東京中城 TOKYO MIDTOWN , 而小型化則為區(qū)域或社區(qū)項(xiàng)目，如日本三井LaLaport 臺(tái)中 (近7萬平方米)。該項(xiàng)目的特點(diǎn)和啟示在于打造日式風(fēng)格購物中心，定位以親子家庭為主, 著重打造兒童游玩和無殘障設(shè)施，甚至連寵物都有存放區(qū)域，以貼心、恰到好處的服務(wù)細(xì)節(jié), 來體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費(fèi)者產(chǎn)生信賴感和粘性。

日本三井不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品線：主打LaLaport系列+OUTLETPARK，前者多為獨(dú)立運(yùn)作，后者則選擇與本土巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。通常，項(xiàng)目合作方擁有土地使用權(quán)，投資方通過受讓項(xiàng)目公司部分股權(quán)，可大大降低投資開發(fā)成本。

本期將介紹日本知名大型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三井不動(dòng)產(chǎn)在臺(tái)灣的兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目：臺(tái)中三井Lalaport和臺(tái)中三井奧特萊斯的定位規(guī)劃、業(yè)態(tài)品牌和布局亮點(diǎn)。（下期將介紹日式公園商業(yè)、特色商業(yè)街、文旅商業(yè)三大代表性案例）

注：本文所有圖片均由作者提供

一、日式購物中心: 臺(tái)中三井LaLaport購物中心 

日本三井不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)旗下于2023年5月中旬新開業(yè)的臺(tái)灣臺(tái)中三井LaLaport購物中心 (臺(tái)灣首座區(qū)域型購物中心) ，顯著特色是商業(yè)上的創(chuàng)新、敢想敢為, 在多業(yè)態(tài)融合且兼顧更多城市責(zé)任的購物中心內(nèi)構(gòu)筑商業(yè)消費(fèi)生態(tài)。 

1、全臺(tái)首家日式風(fēng)格的LaLaport, 也是最大親子復(fù)合式購物中心 

「Mitsui Shopping Park LaLaport臺(tái)中」位于臺(tái)中市東區(qū)，距離臺(tái)中火車站步行僅約6分鐘, 串聯(lián)臺(tái)中建國市場(chǎng)、帝國糖廠，緊鄰臺(tái)糖生態(tài)湖濱公園 , 以臺(tái)灣中部區(qū)域居民為核心目標(biāo)客群，提供多樣化的商店與一站式服務(wù)。

臺(tái)中三井「Mitsui Shopping Park LaLaport 」以「for the Vivid Colors of Life」為設(shè)計(jì)概念，是全臺(tái)灣最大親子復(fù)合式購物中心，象征著這座城市邁向新時(shí)代。項(xiàng)目孕育了生活新色彩, 建筑物考究了當(dāng)?shù)鼐坝^，北館有地下一層和地上七層，建筑設(shè)計(jì)融入了緊鄰的涌泉公園綠意。而南館則是地下一層和地上四層建筑, 外觀呼應(yīng)了臺(tái)中建國市場(chǎng)的紅磚外墻。

整體租賃面積近7萬平方米，其中南館和北館兩棟建筑物是以天橋連接，更是首創(chuàng)了臺(tái)灣商場(chǎng)的大型4KLED銀幕與3D影像; 南館有大型超市、大型服飾店及臺(tái)灣美食街等, 而北館則有各種中小型店鋪及日式美食街。

2、豐富的日式體驗(yàn)零售和百貨餐飲業(yè)態(tài)

臺(tái)中LaLaport有日本超人氣連鎖大型超市「LOPIA」海外首店, 里面有吧臺(tái)廚房「肉処 肉源」、「日本橋 魚萬」及采取預(yù)約制的餐廳肉割烹「黒泉」；還有在日本擁有約200家店鋪的游戲中心、首次登陸臺(tái)灣的「GiGO」、日系大型藥妝店松本清以及「UNIQLO」與「GU」等日本大受歡迎的品牌。

還有「MUJI無印良品」、「HANDS臺(tái)隆手創(chuàng)館」、「NITORI宜得利家居」、「niko and ...」、「akachan honpo阿卡將本鋪」及「QB HOUSE」等品牌也入駐其中�！窺B HOUSE」發(fā)源于東京，為全球第一家剪發(fā)專門店以及日本旅游必逛去處，以訴求「ALL IN ONE」?jié)M足全客層需求的「ABC- MART MEGA STAGE」; 「NITORI宜得利家居」擁有獨(dú)家限定販?zhǔn)鄣纳�活雜貨系列；「akachan honpo阿卡將本鋪」是日本婦幼嬰兒用品專門店。

「UNIQLO」「GU」雙品牌的生活美學(xué)概念店，首度以「生活美學(xué)概念店」的全新型態(tài)亮相, 滿足消費(fèi)者一站式的豐富購物體驗(yàn)。而「無印良品」是臺(tái)中地區(qū)最大店鋪，賣場(chǎng)面積16500平方米，除了販?zhǔn)鄯�飾、家具、家用品、美妝小物與文具食品等，還以「食育良方」為主題，打造臺(tái)中最大「良品市場(chǎng)」，同時(shí)加入「木育廣場(chǎng)」與「Open MUJI」等區(qū)域的規(guī)劃，為臺(tái)中地區(qū)帶來不一樣的生活提案，讓顧客有更多與人交流互動(dòng)的場(chǎng)域空間。

日本「HANDS臺(tái)隆手創(chuàng)館」，為全臺(tái)首家同步日本全新LOGO門市，同時(shí)為臺(tái)灣最大旗艦店，擁有2萬種兼具機(jī)能質(zhì)感之生活PLUS、大健康商品及13大主題專區(qū)，其中包含初次導(dǎo)入的日本文化限定主題區(qū)、輕露營區(qū)、寵物區(qū)、科技運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)等。在新LOGO理念下，店面強(qiáng)調(diào)藉由手觸碰體驗(yàn)激起好奇心，通過情境陳列、智能型貨架、虛實(shí)合一，提供沉浸式體驗(yàn)的生活提案。

臺(tái)中LaLaport購物中心的南館將以臺(tái)灣美食和特色料理為主, 包含滿堂紅旗下全新面食品牌「堂NOODLE」、泰式料理「Siam siam Express」、地道的印度料理「盛食咖哩」，以及臺(tái)中獨(dú)家的「KALDI COFFEE FARM」、「Dr.Origins達(dá)橙生活館」等。甜食類則有首次進(jìn)駐商場(chǎng)的「旅禾泡芙之家」、超火爆的文青車輪餅及愉悅系茶飲的「青畑九號(hào) x 蔦日子」、「Haagen-Dazs」、「Mister Donut」等 。

而「北館」的業(yè)態(tài)規(guī)劃則以中、小型品牌門店為主，但做到了多樣化，引進(jìn)了日系服飾品牌、日本人氣餐飲的日式美食街、日本娛樂設(shè)施等知名品牌。如明森宇治抹茶專賣店、武藏野森咖啡、ASOBI SQUAR、TSUTAYAE BOOKSTORE蔦屋書店及將游戲變成學(xué)習(xí)的日本次世代主題樂園「 Little Planet」首次來臺(tái); 加上宮崎駿動(dòng)畫迷最愛收集的，也是唯一獲得『吉卜力工作室』官方許可的周邊商品專賣店「橡子共和國」; 還有超人氣的日系家用型游戲機(jī) Nintendo Switch及眾多周邊商品的臺(tái)灣中部首家「任天堂授權(quán)商品旗艦店」, 還有日系生活用品DAISO日本大創(chuàng)集合旗下3品牌『 DAISO』、『 THREEPPY』以及全新品牌的『 Standard Products』在此展開臺(tái)中首家旗艦店。 

北館五樓是主題餐廳與日式美食街，主題餐廳有：牛角BUFFET、橫濱牛排、涮之華、勝博殿、大阪王將、粕粕咖哩 POPO CURRY、PappaRich金爸爸、NARA Thai Cuisine、池園春、饗麻饗辣、大江戶町鰻屋、日本美登利壽司、高木和牛食堂、舞紅花鐵板燒、屯京拉面、藏壽司、京都勝牛、姜滿堂、真珠臺(tái)灣佳味、點(diǎn)點(diǎn)心、北丸kitamaru、博多天麩羅山海、茶茶小王子、Beard Papa’s; 而日式美食街有：鷄三和、日本橋海鮮丼辻半、Hiro’sらぁ麺Kitchen、ちゃんぽん亭、矢場(chǎng)味噌豬排、金子半之助、CoCo壱番屋、時(shí)時(shí)英雄、Pepper Lunch 胡椒廚房、鶴橋風(fēng)月LIGHT、韓國料理bibim、BOBO TEA波波茶、Baskin Robbins 31冰淇淋、太陽西紅柿拉面、酉十郎W定食、丸亀制麺等。

還有「LaLa 教室」: 為了提升設(shè)施與在地居民、社區(qū)團(tuán)體的交流互動(dòng)， 位于北館5樓美食街內(nèi)規(guī)劃了「LaLa教室」的空間，平常可作為料理教室、手作體驗(yàn)教室使用之外, 還可以對(duì)外租借作為小型聚會(huì)、文化交流與分享會(huì)等多功能用途使用。

另外, 已在日本的LaLaport展開的「mama with LaLaport」, 此次也導(dǎo)入 LaLaport 臺(tái)中。將活用在日本累積多年的 KNOW-HOW運(yùn)用在臺(tái)灣市場(chǎng)， 讓臺(tái)灣的親子客群能感受到LaLaport是一個(gè)「對(duì)親子貼心的舉措」, 同時(shí)也是支援與體貼育兒家庭的商業(yè)設(shè)施。 設(shè)施內(nèi)同時(shí)規(guī)劃了許多親子同樂的娛樂設(shè)施， 例如:兒童游具、戲水池、噴水廣場(chǎng)的人工草皮區(qū)、 美食街及主題餐廳區(qū)特別設(shè)置的親子用餐區(qū)等，都是希望能提供育兒的家長們最便利與最貼心的服務(wù)，讓孩童在此放心地嬉戲游玩。

二、日式奧特萊斯：MITSUI OUTLET PARK 臺(tái)中三井奧特萊斯

日本三井不動(dòng)產(chǎn)在日本擁有超過百年的不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其中商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)運(yùn)營及可持續(xù)發(fā)展案例可以啟發(fā)很多思考。

產(chǎn)品線方面：主打LaLaport系列+OUTLETPARK奧特萊斯，例如今年5月開業(yè)的臺(tái)中LaLaport打造重點(diǎn)主題化商業(yè)的南館臺(tái)灣美食街及北館日式美食街；又如早些時(shí)間的MITSUI OUTLET PARK (三井奧特萊斯型態(tài)) 為臺(tái)灣的第二個(gè)三井outlet奧特萊斯, 坐落在臺(tái)中港, 結(jié)合了海洋休閑娛樂的海港OUTLET，將豐饒的海洋文化與海天美景融入商業(yè)設(shè)計(jì)與營運(yùn)中，不僅讓海灣旅游與時(shí)尚購物完美結(jié)合，也讓每一刻的購物體驗(yàn)升華為動(dòng)人的美好時(shí)光。

臺(tái)中三井outlet奧特萊斯位于臺(tái)中市中心往西北方向約2.2公里，是臺(tái)灣中部最大級(jí)別的奧特萊斯購物城，占地165000平方米，擁有超過40家美食餐廳+貨柜市集。項(xiàng)目開業(yè)于2018年年底。

亮點(diǎn)一：海景摩天輪

項(xiàng)目搭建了一個(gè)60 公尺高的摩天輪－－「臺(tái)中之星」，繞一圈的時(shí)間約為 12 分鐘。

亮點(diǎn)二：全臺(tái)唯一，一線海景風(fēng)光的誠品書店

書店內(nèi)有著一排以橘色貨柜為造型的書柜，另外也提供豐富的海洋書籍。從書店中央看出去便是海洋及貨柜的景象，一旁高 25 公尺的落地窗，讓誠品書店讀者們可以盡情地享受一線海景風(fēng)光。

亮點(diǎn)三：首次進(jìn)駐臺(tái)灣的人氣店鋪高達(dá) 20 家

進(jìn)駐臺(tái)中港三井 outlet 的人氣餐廳共有 47 家，其中有 20 家是首次進(jìn)駐臺(tái)灣，如連續(xù)兩年獲得「東京米其林紅色指南推薦」的雞白湯拉面。

亮點(diǎn)四：來自日本的游樂廣場(chǎng) Asobi Square

作為文旅屬性的奧特萊斯，除了60米海景摩天輪，臺(tái)中港三井奧特萊斯還引入了眾多的娛樂配套設(shè)施，如：日本的游樂廣場(chǎng) Asobi Square,有虛擬實(shí)境VR、氣墊溜滑梯、交互式游戲機(jī)臺(tái)、益智游戲，非常適合小朋友游玩。還有臺(tái)灣第一家室內(nèi)恒溫20度的雪場(chǎng)（部分區(qū)域約16-18度）“SNOWTOWN雪樂地”等。

下期預(yù)告：日本商業(yè)空間的進(jìn)化②日式公園式商業(yè)“大阪難波公園”、日式特色商業(yè)街“心齋橋”、日式文旅商業(yè)“輕井澤”