來源/觀點網(wǎng)

作者/龔麗欣  

在出售萬達(dá)廣場這條路上，王健林越走越遠(yuǎn)。

前不久接連出售了廣州蘿崗萬達(dá)廣場、蘇州太倉萬達(dá)廣場、湖州萬達(dá)廣場以及上海金山萬達(dá)廣場，以回籠資金。

這一次來到了佛山。

1月8日，有市場消息表示，萬達(dá)出售佛山順德萬達(dá)廣場，美的置業(yè)接盤。

不過，查閱天眼查等平臺發(fā)現(xiàn)，市場提及的佛山順德萬達(dá)廣場，控制權(quán)一直由美的持有，此次主要涉及股東變更以及經(jīng)營方式的調(diào)整，并不涉及控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

也就是說，這一次王健林失去的是佛山順德萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)管理權(quán)。

據(jù)了解，佛山順德萬達(dá)廣場商業(yè)管理有限公司成立于2020年5月，今年1月2月，公司名稱正式變更為“佛山順德悅商盈商業(yè)管理有限公司”。

通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，該公司實際控制人為美的置業(yè)旗下的廣東美的商業(yè)管理有限公司以及美置服務(wù)集團(tuán)有限公司。

從該公司變更記錄來看，過往高級管理人員曾出現(xiàn)“萬達(dá)系”成員肖廣瑞、張晶、高茜等人，但同樣于1月2日正式退出，更換為美的置業(yè)集團(tuán)商業(yè)公司總經(jīng)理康雄卿、美的商業(yè)管理有限公司廣東區(qū)域總經(jīng)理祝世奇等人。

除公司名稱、高級管理人員、經(jīng)營范圍等變更以外，公司成立至今不涉及股權(quán)變動。

由此可以說明，佛山順德萬達(dá)廣場一直由美的置業(yè)持有，此前或委托萬達(dá)商管進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營管理，同時使用“萬達(dá)廣場”這一品牌進(jìn)行經(jīng)營，實則是萬達(dá)商管委托管理模式的一種。

針對上述變動，美的方面亦于1月8日下午對外回應(yīng)稱：上述萬達(dá)廣場為大良萬達(dá)廣場，是美的置業(yè)集團(tuán)與廣東順德控股集團(tuán)共同合作開發(fā)的商業(yè)項目，2018年3月委托萬達(dá)商管集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營管理。”

該公司表示，經(jīng)雙方友好協(xié)商，于2023年12月31日終止合作關(guān)系，自2024年1月1日起，上述萬達(dá)廣場由美的置業(yè)集團(tuán)旗下子公司美置商業(yè)開展后續(xù)經(jīng)營。

萬達(dá)的流動性壓力對于市場而言并非新鮮事。

2023年以來，該公司接連出售了位于上海、江門、廣西、廣州等地區(qū)共計九座萬達(dá)廣場。于去年12月初，萬達(dá)還表示，有意出售旗下位于一二線城市的萬達(dá)廣場以換取流動資金。

終止合作探因

從目前市場傳出的消息看，近日佛山順德萬達(dá)廣場已正式更名為悅?cè)粡V場，店鋪標(biāo)識牌也寫上“悅?cè)粡V場”字樣。

查閱大眾點評等第三方平臺發(fā)現(xiàn)，搜索“佛山順德萬達(dá)廣場”等字樣，匹配結(jié)果亦變更為“悅?cè)粡V場（大良店）”。

據(jù)了解，佛山順德萬達(dá)廣場位于佛山市順德區(qū)大良街道南江社區(qū)南霞新路9號，項目占地面積5.86萬平方米，建筑面積16.3萬平方米，建筑高度為101.10米，由3座塔樓和1座購物中心組成，其中購物中心規(guī)劃有4層，涵蓋有超市、電影院、商場商鋪主力店等。

該項目為原錦綸廠地塊改造項目，于2016年2月22日獲得城市更新認(rèn)定批復(fù)，認(rèn)定范圍內(nèi)改造總用地面積101.15畝，屬拆除重建類改造項目，彼時由佛山市順德區(qū)迅德置業(yè)投資有限公司（即美地置業(yè)和廣東順控城投置業(yè)有限公司合資）作為改造主體。

商業(yè)部分，美的置業(yè)拉來了萬達(dá)一同合作打造。

2018年4月，美的置業(yè)與萬達(dá)簽署長期合作協(xié)議；兩年之后，美的置業(yè)官方宣布項目命名為順德美的萬達(dá)廣場。

據(jù)了解，順德萬達(dá)廣場在2021年12月9日正式面向市場，也就是說，萬達(dá)實際運(yùn)營管理佛山順德萬達(dá)廣場僅有短短兩年時間。

在租賃運(yùn)營模式下，萬達(dá)一般通過提前支付項目20年、30年租金的方式，拿到長期運(yùn)營權(quán)；相比之下，委托管理模式簽約期限相對而言沒這么長。

但商業(yè)地產(chǎn)屬于回報周期較長的業(yè)務(wù)，即便簽約期限再短，也不至于僅有兩年，因此市場普遍觀點認(rèn)為，此次美的置業(yè)與萬達(dá)商管解約，是在合同未到期的情況下發(fā)生的。

從美的置業(yè)的角度來看，終止合作無外乎運(yùn)營成果不及預(yù)期、運(yùn)營成本較高等因素。

從佛山當(dāng)?shù)孛襟w報道來看，作為順德首座萬達(dá)廣場，項目開業(yè)當(dāng)天吸引了大量消費(fèi)者到場，彼時有消息稱，日常客流預(yù)計5萬人次/天。

不過于2023年期間，觀點新媒體曾多次現(xiàn)場走訪佛山順德萬達(dá)廣場，客流量并不算多。

從消費(fèi)者評論的情況來看，工作日期間項目客流量較少，即便是就餐時間，餐飲區(qū)人氣同樣不足。

但也有評論提到，去年雙十一期間，佛山順德萬達(dá)廣場推出了較多活動，人氣還是比較旺的。

實際上，上述項目所處順德大良中心城區(qū)板塊，近幾年陸續(xù)開業(yè)了較多商業(yè)體，在項目五公里范圍內(nèi)，擁有大信新都匯、O′PLAZA華僑城歡樂海岸購物中心、順成·順融城、天佑城、順德印象城等大型購物中心，顯然競爭壓力較大，存在一定分流作用，運(yùn)營效果自然打折扣。

項目運(yùn)營不及預(yù)期是其一，另一層面來看，目前美的置業(yè)已然形成了一定的商業(yè)管理能力，多方因素綜合之下，萬達(dá)商管可能不再是首選。

據(jù)了解，美的置業(yè)從2011年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，并接連打造了株洲美的時代廣場，貴陽財智中心等項目，不過彼時更多是以住宅配套的思維做商業(yè)，并未將商業(yè)地產(chǎn)納入布局重點，且始終未能形成獨(dú)特的產(chǎn)品線。

直至2015年，該公司正式打造旗下商管團(tuán)隊，2018年開始對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)化的發(fā)展，隨后悅?cè)粡V場、悅?cè)焕铩側(cè)辉⑷螽a(chǎn)品線全線落地，直至2020年正式把商業(yè)確定為四大主航道發(fā)展戰(zhàn)略之一。

從美的置業(yè)財報可以看到，截至2023年6月30日，該集團(tuán)商業(yè)管理項目共計16個，其中在營項目13個，分別為佛山美的悅?cè)粡V場、佛山美的悅?cè)焕铩①F陽美的悅?cè)粡V場等。

美的置業(yè)已經(jīng)組建自己的商業(yè)管理公司，且商管團(tuán)隊已然試煉8年時間，此次終止與萬達(dá)的合作，或許是認(rèn)為自身已有獨(dú)立運(yùn)營商業(yè)能力，無需再借助萬達(dá)的運(yùn)營管理經(jīng)驗。

其次，項目更名之后將以“悅?cè)粡V場”的品牌面向市場，有利于進(jìn)一步統(tǒng)一商業(yè)品牌，提升品牌影響力。

從成本考量方面看，萬達(dá)委托管理模式下，美的需要向萬達(dá)支付大量費(fèi)用，除了項目開業(yè)前的固定咨詢服務(wù)費(fèi)用、日常運(yùn)營管理的物業(yè)管理費(fèi)用以外，一般情況下，萬達(dá)還享有項目的凈收益分成。

計算下來，美的置業(yè)每年需要向萬達(dá)支付的費(fèi)用并不算低。

或許基于運(yùn)營效果，或許基于成本管控，或許基于美的自身商管能力的形成……多方因素綜合之下，美的與萬達(dá)走向了新的局面。

輕資產(chǎn)之癢

有市場人士猜測，退出佛山順德萬達(dá)廣場或許并非個案，接下來萬達(dá)可能繼續(xù)退出更多輕資產(chǎn)項目。

萬達(dá)退出部分輕資產(chǎn)項目，除了有來自合作方的因素，但同樣不排除是有意調(diào)整、優(yōu)化資產(chǎn)包，繼續(xù)沖擊IPO。

2023年12月28日，港交所顯示珠海萬達(dá)商管第四份招股書失效，2023年完成上市的小目標(biāo)正式落空。

不過，太盟投資集團(tuán)與大連萬達(dá)商管集團(tuán)簽署了新投資協(xié)議，太盟將聯(lián)合其他投資者在2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對珠海萬達(dá)商管進(jìn)行再投資。

此次新協(xié)議的簽署，讓萬達(dá)上市對賭及潛在380億元股權(quán)回購款危機(jī)得以緩解，但并不意味著上市步伐終止。

不少市場人士提出，為了增加上市可能性，萬達(dá)或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化旗下資產(chǎn)。

實際上，自2021年首份招股書遞交以來，萬達(dá)商管愈發(fā)活躍，王健林也在全國各地考察和挖掘項目。

彼時，萬達(dá)有意通過快速簽約新項目擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，同時調(diào)整公司在管項目結(jié)構(gòu)，減輕“母公司依賴”這一現(xiàn)象。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年開年以來，珠海萬達(dá)商管簽約輕資產(chǎn)項目超過30個。其中，1月拿下遼寧葫蘆島興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)爛尾項目；3月與鑫苑集團(tuán)簽約合作，接管多個商業(yè)項目；4月，以7億元代價獲得建業(yè)旗下所有商業(yè)項目20年經(jīng)營權(quán)……

從更具體數(shù)據(jù)來看，2020年新簽約項目達(dá)到79個，2021年新簽約項目70個，2022年新簽約項目76個。

招股書顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達(dá)商管有181個儲備項目，包括163個獨(dú)立第三方項目。預(yù)計2023年新簽約項目50個，2024年或以后預(yù)期新簽項目131個。

但是這種大規(guī)模簽約與擴(kuò)儲也為萬達(dá)帶來了壓力，畢竟新簽項目中可能存在爛尾、經(jīng)營不善的情況，運(yùn)營難度可想而知。

以山西忻州田森匯項目為例，該項目由萬達(dá)商管2022年2月正式接管，直至今日仍未開業(yè)。

據(jù)了解，上述項目自開業(yè)以來始終處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)，萬達(dá)接管之后，市場消息曾提到，項目將更名為山西忻州萬達(dá)廣場，并于同年7月重新開業(yè)。

目前市場仍未傳出相關(guān)開業(yè)動態(tài)，從百度地圖搜索忻州萬達(dá)廣場發(fā)現(xiàn)，該項目標(biāo)記為“已關(guān)閉”。相關(guān)用戶評論稱，項目并未掛牌“萬達(dá)廣場”字樣。

2022年7月接管的合肥萬泓中心，同樣存在類似的問題。

接管之初，市場便聞稱，項目將于2023年6月改造完畢開業(yè)，不過直至2023年12月末，據(jù)合肥本地媒體消息，項目仍舊未開業(yè)，且沒有明確開業(yè)時間。還有杭州臨平萬寶城，該項目于2022年8月簽約，擬打造成為臨平首座萬達(dá)廣場。

2023年8月，市場消息傳萬達(dá)要退出萬寶城運(yùn)營。

查閱發(fā)現(xiàn)，萬寶城公眾號仍在運(yùn)營中，沒有更新改造的動態(tài)，外立面亦未進(jìn)行更名，萬達(dá)商管與萬寶城的合作似乎陷入停滯狀態(tài)。

在萬達(dá)商管接連的項目當(dāng)中，類似的“老大難”并不在少數(shù)，遲遲無法面向市場，就難以獲取資金回報，這對項目持有方乃至沖擊IPO的運(yùn)營方萬達(dá)商管而言，都是不小的壓力。

如若此番調(diào)整過后，萬達(dá)商管能夠退出部分困難項目，無疑有利于優(yōu)化上市資產(chǎn)包的資質(zhì)，提升投資回報率，從而提振資本市場對于萬達(dá)商管的估值。

當(dāng)然，能否盡快撬開香港資本市場的大門，優(yōu)化資產(chǎn)包只是其一，能否迅速獲取上市“大路條”亦是其中關(guān)鍵。

重返港交所這條路上，似乎萬達(dá)仍在努力調(diào)整，尋找新的突破點。