來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

自救中的王健林，迎來了新的“白衣騎士”。

3月30日，大連萬達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、中信資本、ARES旗下資金、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司簽署投資協(xié)議。

據(jù)此，上述5家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約人民幣600億元，合計(jì)持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。

而該筆投資也被市場(chǎng)稱作是近五年在中國私募股權(quán)市場(chǎng)中單筆最大規(guī)模的投資。

大筆資金的入局，能否助力王健林脫離險(xiǎn)境？堅(jiān)定入局的單偉健，與“不缺錢”的中東王子們，又能從這筆投資當(dāng)中，獲得什么？

ONE

距離新達(dá)盟商管成立已有75天，王健林與單偉健遲遲未宣布這一平臺(tái)的后續(xù)發(fā)展路徑。

正當(dāng)外界疑惑王健林與他的萬達(dá)下一步該何去何從之際，市場(chǎng)丟出了一枚深水炸彈。

3月30日市場(chǎng)消息，大連萬達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達(dá)拉投資公司（Mubadala Investment Company）在大連正式簽署投資協(xié)議。

按照協(xié)議，上述5家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，由此，5家投資機(jī)構(gòu)于新達(dá)盟商管當(dāng)中的持股比例達(dá)到60%，而王健林持有的大連萬達(dá)商管持股比例降至40%。

在資本市場(chǎng)看來，此次600億元大單，是去年12月王健林與單偉健牽手的后續(xù)。

據(jù)了解，2023年12月12日，太盟投資集團(tuán)與大連萬達(dá)商管集團(tuán)簽署新投資協(xié)議，彼時(shí)，太盟便宣布，將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬達(dá)商管再投資。

當(dāng)時(shí)的協(xié)議便提及，新投資者入局之后，大連萬達(dá)商管持有珠海萬達(dá)商管40%，為單一最大股東，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進(jìn)投資人股東參與投資，總計(jì)持股60%.

顯然，此次新入局投資者的持股比例與彼時(shí)協(xié)議一致，不同的是，此前，萬達(dá)與太盟協(xié)議當(dāng)中，涉及的投資主體為珠海萬達(dá)商管，而此次新增投資的主體則為新達(dá)盟商管。

資料顯示，新達(dá)盟商管成立于2024年1月16日，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)綜合體管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、企業(yè)管理等。

從持股比例來看，該公司由大連萬達(dá)商管持股99.9938%，大連萬裕企業(yè)管理有限公司持有0.0062%，而大連萬裕又是大連萬達(dá)商管的全資子公司。

一方面，彼時(shí)正值雙方協(xié)議不久，這個(gè)冠有“萬達(dá)”與“太盟”之名的平臺(tái)便橫空出世；另一方面，新達(dá)盟商管的注冊(cè)資金達(dá)到162.07億元，這與王健林需引入的新戰(zhàn)投資金接近。

彼時(shí)，觀點(diǎn)新媒體便發(fā)稿提到，新達(dá)盟商管或許是王健林與單偉健為引入新戰(zhàn)投、沖擊IPO打造的新平臺(tái)。

不過，平臺(tái)成立之后兩個(gè)余月，雙方并未有任何新的動(dòng)作。

對(duì)此，有市場(chǎng)人士亦表示，此前正值珠海萬達(dá)商管對(duì)賭失效期與新戰(zhàn)投洽淡階段，萬達(dá)內(nèi)部比較混旽，或許是內(nèi)部還未考慮好后續(xù)的發(fā)展路徑，或許是新舊戰(zhàn)投之間的交接與進(jìn)退需要時(shí)間，所以短期內(nèi)不會(huì)有太大的動(dòng)作。

如今，伴隨著600億資金的到位，靴子正式落地。

TWO

查閱國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，雖各方簽約了相關(guān)協(xié)議，但新達(dá)盟商管仍由大連萬達(dá)商管及大連萬裕持股100%，新投資人的持股比例暫未更新。

即便工商信息暫未更新，但對(duì)王健林而言，600億資金足以緩解其燃眉之急。

據(jù)了解，去年以來，受對(duì)賭壓力及企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)影響，萬達(dá)捉襟見肘，粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，除380億元的潛在對(duì)賭回購款以外，2024年，萬達(dá)到期、行權(quán)到期的境內(nèi)外債券金額仍有91.87億元。

為緩解資金壓力，過去一年，萬達(dá)接連出售旗下快錢公司第三方支付牌照、萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、萬達(dá)電影股權(quán)……

接連拋售資產(chǎn)或能回流部分資金，但這對(duì)債務(wù)“窟窿”越來越大的萬達(dá)而言，仍舊是杯水車薪。

今年3月中旬，大連萬達(dá)商管所持全部珠海萬達(dá)商管股權(quán)遭到凍結(jié)，幾天之后，大連萬達(dá)商管所持全部新達(dá)盟商管股權(quán)同樣遭遇凍結(jié)。

接連的股權(quán)凍結(jié)，大多源自萬達(dá)與各方的訴訟糾紛，因萬達(dá)方缺乏足夠的資金兌付涉訟資金，法院及債權(quán)人只好申請(qǐng)凍結(jié)相關(guān)平臺(tái)股權(quán)，以做“財(cái)產(chǎn)保全”。

無論出于何種原因，連續(xù)的市場(chǎng)消息足以證明，王健林很缺錢，而此次600億資金的入局，能夠正式緩解萬達(dá)的資金壓力。

更重要的是，此前，無論是2016年私有化退市、2018年引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四大戰(zhàn)投，亦或是2021年重返港交所拉來22家投資機(jī)構(gòu)，萬達(dá)均采用對(duì)賭的方式，來吸引新的資金，解決舊對(duì)賭。

如此一來，對(duì)賭的壓力能夠得以延緩，但對(duì)賭失敗潛在償付資金如同滾雪球一般，越來越大。

從資本市場(chǎng)的角度來看，王健林此舉，實(shí)則是通過引入資本，加入“擔(dān)保”，把原本的債務(wù)問題通過這種資金的騰挪與對(duì)賭，實(shí)現(xiàn)變相展期。

有知情人士透露，此次600億資本入局，各方未設(shè)立對(duì)賭條款，也沒有明確約定上市時(shí)間。

也就是說，王健林此舉是斷臂求生，通過讓渡一部分股權(quán)的方式，真正解決萬達(dá)的流動(dòng)性危機(jī)。

不過，此次股權(quán)的讓渡之后，新達(dá)盟商管后續(xù)的控制權(quán)及企業(yè)治理或?qū)⑦M(jìn)入集體決策。

市場(chǎng)消息稱，此次引入的投資者預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入新達(dá)盟董事會(huì)，參與公司治理。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，此次入局的投資者較為分散，即便5家機(jī)構(gòu)合共持有新達(dá)盟商管60%股權(quán)，但王健林仍是持股40%的單一最大改動(dòng)，對(duì)新達(dá)盟商管的運(yùn)營主導(dǎo)權(quán)地位不會(huì)構(gòu)成威脅。

THREE

需要特別注意的是，本次參與投資的5家機(jī)構(gòu)當(dāng)中，除了原有投資人太盟投資者集團(tuán)及中信資本、Ares Management以外，其余新增的2家投資機(jī)構(gòu)均來自中東，分別是阿布扎比投資局以及穆巴達(dá)拉投資公司。

太盟投資集團(tuán)合伙人及私市股權(quán)聯(lián)席主管黃德煒表示：“本次投資反映了國際機(jī)構(gòu)投資人對(duì)大連新達(dá)盟長遠(yuǎn)發(fā)展的期待和認(rèn)可。我們認(rèn)為新達(dá)盟擁有的強(qiáng)大競(jìng)爭壁壘及顯著的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，將長期支持它實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營業(yè)績，并為投資人帶來良好穩(wěn)定的回報(bào)。”

雖兩家中東投資者并未披露具體的投資金額，但資本市場(chǎng)看來，“不缺錢”的中東王子們，所涉的投資規(guī)模或許相當(dāng)可觀。

有數(shù)據(jù)顯示，去年，中東地區(qū)資本宣布逾13筆對(duì)中國企業(yè)的大型投資，達(dá)到1980年以來的最高值，僅沙特阿拉伯國家石油公司，對(duì)外投資金額達(dá)到497億美元，其中面向中國產(chǎn)業(yè)的投資金額或已超過1000億元人民幣（折合約142億美元）。

沙特阿拉伯國家石油公司于國內(nèi)的大投入僅僅是一個(gè)縮影。

具體到本次參投萬達(dá)的兩家中東企業(yè)，興業(yè)證券研報(bào)提到，2020年以來，阿布扎比投資局持續(xù)加倉中國大陸資產(chǎn)，中國大陸在其頭寸當(dāng)中占比從2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季報(bào)披露完畢，阿布達(dá)比投資局共計(jì)入股25家A股公司，持股市值約95.67億元。

至于穆巴達(dá)拉投資公司，從2015年開始進(jìn)入中國市場(chǎng)，目前其在中國的投資組合包括快手、BOSS直聘、小鵬汽車、自如等公司，去年9月，穆巴達(dá)拉投資公司正式在北京設(shè)立辦公室。

不過，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，此前，即便中東投資者大手筆“掃貨”國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但其選擇的賽道大多是新能源汽車、人工智能、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)。

那么，為何阿布扎比投資局與穆巴達(dá)拉投資公司此番選擇加碼中國商業(yè)地產(chǎn)？

一方面，近兩年，受地緣政治、美聯(lián)儲(chǔ)加息等因素影響，美國資本接連退出中國市場(chǎng)，以貝萊德、先鋒領(lǐng)航為例，兩家企業(yè)在過去一年相繼宣布退出中國A股市場(chǎng)。

但資本市場(chǎng)的進(jìn)退之間，往往意味著大量的空間與機(jī)會(huì)，伴隨著美國資本的逐漸退出，中東資本亦看到了中國市場(chǎng)的長期發(fā)展機(jī)遇，加大了在中國的投資布局。

另一方面，中東資本需透過多元化的投資，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，從而降低對(duì)石油經(jīng)濟(jì)的依賴。

過去，得益于油價(jià)的高漲，中東國家積累了大量的財(cái)富，但不可否認(rèn)的是，其經(jīng)濟(jì)來源較為單一，存在過度依賴石油等問題。

以沙特為例，石油和石化工業(yè)是沙特的經(jīng)濟(jì)命脈，有數(shù)據(jù)顯示，2020年，沙特石油收入占國家財(cái)政收入的87%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的42%，這一比例雖于2022年降至68%，但仍舊占比較大的份額。

在各國提出碳中和目標(biāo)的大背景下，中東國家同樣意識(shí)到了轉(zhuǎn)型的迫切性和重要性，開始尋求新興的投資賽道，而簽署提到的新能源、人工智能、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，在中國均處于蓬勃發(fā)展階段，且擁有較大的政策、市場(chǎng)紅利，自然成為中東投資者瞄準(zhǔn)的目標(biāo)。

至于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣是一個(gè)很好的“撿漏”機(jī)會(huì)。

畢竟，近幾年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度的調(diào)整期，國內(nèi)房企加大對(duì)有質(zhì)資產(chǎn)的處理力度，可以看到，不僅僅是境外投資者，國內(nèi)險(xiǎn)資、不動(dòng)產(chǎn)基金亦在過去兩年大手筆投資國內(nèi)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，試圖在低位加倉。

與此同時(shí)，伴隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的熱火，商業(yè)地產(chǎn)的“募投融管退”全鏈條被大同，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出路徑得以完善，加大了對(duì)各方資本的吸引力度。

顯然，中東王子們亦看中了其中的機(jī)遇。

FOUR

堅(jiān)定入局的單偉健，與“不缺錢”的中東王子們，又能從這筆600億元的投資當(dāng)中得到什么？

從市場(chǎng)透露的消息來看，此次簽署投資協(xié)議，雙方未設(shè)立對(duì)賭條款，也沒有明確約定上市時(shí)間。

不過，根據(jù)萬達(dá)方面的介紹，大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司為新設(shè)立的控股公司，其子公司為珠海萬達(dá)商管，也就是說，即便未設(shè)置相關(guān)對(duì)賭協(xié)議作為保障，但透過珠海萬達(dá)商管過往的經(jīng)營利潤與分紅表現(xiàn)來看，這筆600億元的投資，能夠帶來的回報(bào)是可以遇見的。

其一，上述投資者能夠從珠海萬達(dá)商管每年的項(xiàng)目增值和租金收益中獲取分紅。

根據(jù)此前招股書披露的數(shù)據(jù)來看，珠海萬達(dá)商管目前管理全國227個(gè)地級(jí)及以上城市的496個(gè)大型商業(yè)中心，以管理的商業(yè)面積計(jì)，珠海萬達(dá)商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。

從盈利指標(biāo)來看，自2021年引入港股IPO基石投資者以來，珠海萬達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標(biāo)。

其中，2021年，該公司實(shí)現(xiàn)稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預(yù)估）為293億元，平均年增長約12%。此外，2021年，珠海萬達(dá)商管實(shí)現(xiàn)稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預(yù)估）為95億元，年增率達(dá)34%。

從過往的業(yè)績表現(xiàn)來看，珠海萬達(dá)商管整體的經(jīng)營情況良好，資產(chǎn)增值空間較大。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年，珠海萬達(dá)商管對(duì)股東的分紅分別46億元、67億元，2023年，珠海萬達(dá)商管進(jìn)行了兩次派息分紅，總金額超過50億元，全年預(yù)估派息85億元，年增長率達(dá)到35.93%。

這一分紅比例對(duì)比該公司的毛利及利潤來看，可謂是相當(dāng)可觀。

也就是說，即便沒有對(duì)賭協(xié)議，投資者仍舊能夠通過經(jīng)營利潤與企業(yè)分紅，每年從新達(dá)盟商管當(dāng)中獲取紅利。

如若2024年仍舊保持35.93%的復(fù)合增長率，粗略計(jì)算，年內(nèi)該公司的分紅金額或?qū)⑦_(dá)到118億元，而5家投資機(jī)構(gòu)共計(jì)60%的持股比例，能夠拿下近71億元的分紅金額。

其二，除去持有期間的分紅派息，各個(gè)投資者于本輪投資后亦能擇機(jī)退出，賺取溢價(jià)空間。

據(jù)了解，去年年末，因海萬達(dá)商管上市未果，部分投資者宣布退出，其中，碧桂園因債務(wù)壓力緊急套現(xiàn)，并未從中獲得實(shí)質(zhì)性回報(bào)，但永輝超市通過轉(zhuǎn)讓大連萬達(dá)商管股權(quán)，整體獲益6.1億元。

換言之，得益于萬達(dá)于中國商業(yè)地產(chǎn)圈的頭部地位，愿意接盤者眾多，投資機(jī)構(gòu)能夠從中獲取的溢價(jià)空間還是比較大的。

不僅如此，一旦新達(dá)盟商管能夠成功上市，投資者亦能直接透過二級(jí)市場(chǎng)退出，實(shí)現(xiàn)股票資本的獲利。

而5家投資機(jī)構(gòu)作為新達(dá)盟商管的Pre-IPO投資者，其獲取的是上市公司發(fā)行前的股票，其估值與上市后的估值差異較大，能夠獲取的投資收益十分可觀，或許是幾倍，甚至是幾倍。

據(jù)了解，預(yù)期新達(dá)盟商管將會(huì)把珠海萬達(dá)商管納入麾下，那么意味著這一平臺(tái)仍舊以輕資產(chǎn)為主，是一個(gè)純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)，撕下“房地產(chǎn)標(biāo)簽”的新達(dá)盟商管或許受行業(yè)波動(dòng)影響較小，能夠獲得更高的估值。

此前，2021年珠海萬達(dá)商管遞交上市招股書之時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)標(biāo)目前的上市商管公司寶龍商業(yè)、華潤萬象生活等，預(yù)測(cè)珠海萬達(dá)商管的市值或超4700億港元，保守的估值亦超過2000億港元。

近兩年，輕資產(chǎn)物管企業(yè)的估值表現(xiàn)雖有所回調(diào)，但4700億港元的市值與2000億港元的估值，即便有所調(diào)整但仍處于較高地位。

其三，政策支持下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs火熱，雖珠海萬達(dá)商管均為輕資產(chǎn)商管，但其母公司大連萬達(dá)商管旗下仍存在不少重資產(chǎn)項(xiàng)目，后續(xù)仍有操作空間。

如若進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整，那么投資人能夠從中獲得的利益將更為可觀。