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撰文/高天

頭圖/杭州萬象城

5月13日，華潤萬象生活有限公司披露了一則交易公示。

內容顯示，華潤萬象生活成功競得位于杭州濱江區的一宗商業綜合體及商業街區物業租賃權，未來將以華潤的商業產品運營該物業。

根據租賃協議，華潤萬象生活將確認使用權資產的價值，于租期啟始日，約為14.47億元（以暫定計租面積15萬㎡為基礎計算），租賃期限為20年或至統籌開發協議到期之日，首年租金為1.06億元。

華潤萬象生活表示，該項目填補了集團在杭州濱江商圈空白，且商圈內發展成熟，城市界面良好，能有效增強華潤在杭州的市場影響力。

輕資產入局，浦沿板塊的王炸商業

《聯商網》現場探訪后發現，此次華潤運營的商業體位于濱江浦沿板塊，地鐵6號線偉業路B口直達，典型的TOD商業，是浦沿街道五村聯合統籌開發項目的商業綜合體及商業街區，原址是2018年開始整體拆遷的聯莊四區。

▲地鐵偉業路直達

實地看，華潤偉業路TOD項目位于江南大道和偉業路交匯處，南邊是濱江區主干道的江南大道，目前濱江區的主要商業都沿著江南大道兩側分布。東邊是偉業路，聚集了濱江會展中心、創新大廈、創投大廈、先鋒科技大廈、華榮時代大廈等產業區；北邊與臨惠商街接壤，有錢塘景苑、銀色港灣等住宅，而西邊是聯康巷。

目前該項目還處于凈地待建狀態。

▲華潤偉業路TOD地塊現狀

2018年，聯莊社區(一至四區)進行整體拆遷，目前一區建設了住宅建發璞云和杭二中第一附屬學校，二期的安置房聯樂名苑也將交付。而此次華潤偉業路TOD正是聯莊四區。

公開資料顯示，浦沿街道五村聯合統籌開發項目投資了43億元，總建筑面積約39.5萬㎡，其中地上建筑面積約24.4萬㎡，地下建筑面積約15.1萬㎡，地下一層設置地下商業面積約2萬㎡。地上規劃了三幢建筑面積約11.4萬㎡的塔樓、6層11.9萬㎡的商業綜合體、2層1.1萬㎡的商業街區。 

項目整體商業面積約15萬㎡，包括了地上的13萬㎡和地下的2萬㎡，即華潤此次中標的商業項目。

至于后續規劃，《聯商網》也咨詢了華潤萬象生活，對方表示詳細方案還未知，等到后續官宣。

只不過從現有公開的消息可以看到，該項目擬以“街區+商業綜合體”的產品形態，建設青年時尚型商業綜合體，且預計將容納約400間商鋪，引進全城及區域“首店”、旗艦店、品牌概念店，融合國際時尚、潮流零售、沉浸休閑等多業態，打造成所在商圈的旗艦地標商業項目。

至于大家猜測的是華潤旗下萬象城、萬象天地、萬象匯、萬象里的哪條產品，仍未可知。按照街區+商業綜合體的形態，萬象天地符合；按照青年時尚型商業，萬象匯亦符合；當然華潤旗下還有一些非標產品，如杭州中心、紹興萬象更新場、深圳大運天地等。

按照該地塊項目2023年6月公示的設計中標信息，中標單位為杭州市建筑設計院，中標工期60個月。這意味著，自中標之日算起的話，工期五年，至少也要到2028年項目才可能與大家見面。

▲華潤偉業路TOD項目區位

浦沿板塊的商業期待

為什么對華潤偉業路TOD項目那么期待？

首先，雖然是輕資產商業，但畢竟是華潤，這幾年在業內有口皆碑。

其次，對濱江而言是比較重磅的商業品牌。這幾年，杭州商業其實非常熱鬧，尤其是幾大港資的紛紛入局。比如武林廣場的恒隆廣場、錢江新城的新鴻基IFC、香港置地與仁恒聯合在蕭山江南科技城開發的光環夢中心、嘉里建設在杭州的第二個項目拱墅嘉里城，以及北京華聯SKP，華潤在亞奧板塊、城西未來科技城、城北申花的三個新建商業體。

但以上這些市場期待的商業都不在濱江。同時，從杭州商業格局上看，武林、湖濱、錢江新城三大市級商圈名聲在外，市中心外環板塊中，城西板塊的城西銀泰城開業，實際真正讓杭州人感受到了購物中心的全新消費形態；城東板塊龍湖下沙天街的一炮而紅，讓杭州人民領教了龍湖天街的商業威力，現在一口氣在杭州布局了10+商業；城北也聚集了華潤、萬科、萬達、大悅城、遠洋、融創等多個知名商企。

濱江，相對有點低調。目前的主要商業還是以濱江寶龍城、龍湖濱江天街以及商業街區星光大道為主，并分散布局了一些體量不大的社區商業和商業街區。

最后，浦沿可輻射蕭山聞堰、義橋等板塊。整個濱江分為三鎮，即長河、西興和浦沿。其中長河位于三區之間，是區政府所在地，也是發展最早、目前營商環境最好的，包括龍湖濱江天街、星光大道、中南樂游城等商業。西興位于濱江區最東邊，與蕭山奧體接壤，目前在經營最大的商業是濱江銀泰，還有興耀的星耀城和星瀾里項目，龍湖濱康天街在建中。

位于濱江區最西邊的浦沿實際上是三區中發展最晚的板塊，但這幾年卻發展迅速，產業集聚。商業方面，濱江寶龍城一騎絕塵，一直也是與濱江天街形成“掎角”鎮守江南大道兩端。2023年下半年濱江開元廣場開業，屬于體量不錯的區域型購物中心。其他都是一些小體量的社區商業，如世茂繽谷、英冠繽悅城、江南櫻花里、海威領界、濱江商廈、金盛嘉悅廣場、物美盒作社等。

▲杭州濱江寶龍城

華潤偉業路TOD項目體量約15萬㎡，目前浦沿商業規劃中僅次于濱江寶龍城的超10萬㎡的商業，且相比濱江寶龍城，華潤偉業路TOD位置更偏南，與蕭山聞堰板塊距離更近。

隨著在建的地鐵4號線南延段和地鐵18號線未來的開通，項目可以直接輻射蕭山聞堰和義橋等板塊。目前聞堰(距離浦沿約5公里)和義橋(距離浦沿約11公里)都還沒有像樣的綜合性商業體，聞堰老街和義橋的星天地目前的經營情況不佳，金帝在聞堰的綜合體項目也還在建，未來建成如何還未知。然而上述兩個板塊的居住環境日漸成熟，吸引了濱江工作的許多互聯網企業人才入住，目前主要還是去最近的濱江天街和濱江寶龍城購物消費，對商業的需求性極強。

因此，華潤偉業路TOD項目的未來發展是非常可觀的。

華潤萬象生活的杭州速度

2005年，華潤在錢江新城拿地并打造了高端的萬象城，2009年開業時是杭州首個購物中心項目。

如今在杭州市場馳騁19年，華潤已經開出了萬象城、蕭山萬象匯、東站萬象匯、城北萬象城、杭州中心五個商業項目。

同時，在建的還有亞奧萬象天地、未來科技城項目和華豐綜合體項目。

已經在武林廣場、錢江新城、城東新城、蕭山主城區、城北CBD、亞奧、未來科技城、城北申花等主流板塊完成布局。

當然，除了上述重資產自持商業。

華潤萬象生活在杭州輕資產市場也逐漸加碼，上述的濱江浦沿偉業路TOD項目便是。同時，2023年6月，華潤置地與臨平區簽約，將圍繞前灣數智城5號地塊的規劃與建設開展全方位戰略合作，彼時也有消息稱會萬象系產品會落地臨平，目前還未有更進一步的消息。此外，還有與OPPO簽約合作的項目，在綠汀路項目旁邊。

截至目前，華潤萬象生活在杭州布局的商業也達到了10余個。杭州已然是華潤萬象生活全國商業版圖中重要的一環，根據華潤萬象生活的十四五規劃，到2025年集團的在營項目將達到150座。

華潤萬象生活，有點猛。