來源/觀點網(wǎng)

撰文/趙焓璐

開業(yè)近4年，上海南翔印象城MEGA傳出股權(quán)交易的消息。

觀點新媒體了解到，上海南翔印象城MEGA的股權(quán)在6月發(fā)生變更，萬科印力集團將其持有的48%股份出售給另一外資股東，同時保留2%股份。交易完成后，新加坡政府投資公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

作為上海市內(nèi)巨無霸商業(yè)綜合體之一，南翔印象城MEGA商業(yè)面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%。

體量優(yōu)勢、業(yè)績優(yōu)勢--上海南翔印象城MEGA的商業(yè)表現(xiàn)已然在合格線之上，印力為何在此時選擇出讓一部分股權(quán)？交易過后，印力是否將繼續(xù)保留對南翔印象城MEGA項目的運營管理權(quán)？

01

一筆引發(fā)討論的大宗股權(quán)交易

整筆交易要從南翔印象城背后的上海星信曼企業(yè)管理有限公司發(fā)生股權(quán)變更開始，深圳印力管理有限公司的股權(quán)比例從50%變更為2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股權(quán)比例由50%變更為98%。

而印力集團董事長丁力業(yè)不再擔(dān)任上海星信曼企業(yè)管理有限公司的董事長，印力上海城市商業(yè)公司合伙人張晶不再擔(dān)任上海星信曼企業(yè)管理有限公司的董事，企業(yè)類型則從有限責(zé)任公司（中外合資）變更為有限責(zé)任公司（外商投資、非獨資）。

簡而言之，印力將其持有的48%股份出售給項目另一位股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，對內(nèi)僅保留2%股份。

根據(jù)投資人（股權(quán)）變更信息，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED實際上為新加坡政府投資公司（GIC）旗下企業(yè)，早在2018年4月，其就以投資人身份入股南翔印象城MEGA項目。

從股權(quán)架構(gòu)來看，上海星信曼企業(yè)管理有限公司總資本為7億元人民幣，印力與GIC的持股比例各占50%，不過，項目實際操盤方依舊是印力。

資料顯示，南翔印象城MEGA是GIC地產(chǎn)部門與印力集團的第二個地產(chǎn)合作項目。2016年11月，雙方在上海推出首個合作項目，以充實GIC“大地產(chǎn)策略”在中國的商業(yè)版圖。

雖然本次股權(quán)有調(diào)整，但有市場消息稱，項目核心操盤團隊依舊以印力為主，南翔印象城MEGA實際經(jīng)營層面或不會有大變動。

“盡管交易價格未披露，但考慮到其龐大體量，48%股份的交易價格預(yù)計在20億元級別，或?qū)?024年上半年上海大宗交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。”有業(yè)內(nèi)人士如此評價。

資料顯示，上海南翔印象城MEGA位于嘉定區(qū)南翔古鎮(zhèn)的核心位置，高六層，總面積約為34萬平方米，商業(yè)面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米。

項目自2020年8月作為疫情后上海首個新商場正式開業(yè)，據(jù)觀點新媒體查閱資料得知，上海南翔印象城MEGA自開業(yè)以來一直在執(zhí)行首店策略，2023年，其城市首店及品牌最新概念店占比超52%，區(qū)域首店占比超93%。

值得注意的是，于2023年內(nèi)，印力管理的商業(yè)項目實現(xiàn)營業(yè)收入 57.0 億元，同比增長 4.1%，出租率 94.8%，同比提高 1.6 個百分點，業(yè)績數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。上海南翔印象城MEGA作為印力旗下體量較大的商業(yè)體，自然也撐起了部分營收數(shù)據(jù)。

2023年，上海南翔印象城MEGA總銷售額超過46億元，同比增長15%。2023年上半年，其還位列萬科運營管理的商業(yè)項目第二名，高于深圳印力中心，報告期內(nèi)出租率達到99%，營收1.93億元。

正因如此，市場向印力投來好奇的眼光，嘗試探求印力出售該項目股權(quán)的用意，不過截至目前，印力還未針對交易作出回復(fù)，并向觀點新媒體表示，相關(guān)信息后續(xù)以印力方官方公告為準(zhǔn)。

02

印力出售項目股權(quán)背后

作為萬科的聯(lián)營企業(yè)，印力的一舉一動易被市場看作是前者經(jīng)營策略的具體體現(xiàn)。而回顧近期，萬科的出售動作的確愈發(fā)密集。

5月8日，萬科掛牌轉(zhuǎn)讓深圳灣超級總部基地T208-0053地塊，20天后，該地塊成功出讓，使用權(quán)由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司聯(lián)合競得，最終成交價為22.35億元。資料顯示，T208-0053地塊位于深圳南山區(qū)深灣三路路東面白石四路路南面，萬科于2017年12月以底價31.37億元摘得，土地面積1.92萬平方米，

4月17日，市場消息傳萬科正在尋求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%股權(quán)，正與粵海控股及一家天津國企就出售普洛斯股權(quán)事宜進行洽談。截至目前，相關(guān)磋商尚未達成任何實質(zhì)性協(xié)議。

事實上，萬科于2023年年報中已告知市場，將通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)蓄水池，大規(guī)模增厚安全墊，并透露2024 年實現(xiàn)交易回款不低于 300 億元。2024年一季報顯示，將積極推進大宗交易，報告期內(nèi)已實現(xiàn)大宗資產(chǎn)交易回款42億元。

而在4月底舉行的萬科2023年度公司股東大會上，董事會主席郁亮也表示，萬科將展開瘦身計劃，已制定一攬子方案，通過堅定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險。

值得注意的是，7月2日，萬科通過質(zhì)押擔(dān)保方式與交通銀行簽署授信總協(xié)議，獲得人民幣57.36億元的授信額度，以及9.45億元抵押貸款。

6月，萬科向交通銀行申請15億元10年期貸款，期限10年。萬科全資子公司深圳市萬科發(fā)展有限公司擬以持有的深圳森懋置地有限公司100%股權(quán)為前述貸款提供相應(yīng)質(zhì)押擔(dān)保；同期，萬科還向工商銀行申請的16.94億元貸款，期限為2.5年，由武漢葛城郡嶺、湖北萬悅、武漢宏程萬勵、宜昌宏展程提供擔(dān)保。

另據(jù)資本市場消息顯示，萬科近期計劃以其長租公寓品牌泊寓為標(biāo)的，向監(jiān)管部門申報發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計發(fā)行規(guī)模約為10億元。該計劃目前處于初步階段，未來發(fā)行規(guī)模和細節(jié)可能會根據(jù)市場情況和監(jiān)管要求進行調(diào)整。

資產(chǎn)證券化是萬科盤活資金流的路徑之一，早在4月30日，中金印力REIT就已上市交易，募集基金份額共計10億份，認購價格為3.260元/份，發(fā)行規(guī)模達到32.6億元。