來源/獨角Mall

作者/唐一刀

2004年，華潤在國內的首個商業(yè)項目-深圳萬象城正式開業(yè)，面世首年商場就實現盈利，華潤商業(yè)實力響徹全國。這一年，華潤置地武漢大區(qū)首進合肥。

2014年，華潤商業(yè)在全國進入萬象十年時代。這一年，華潤在合肥開啟商業(yè)首秀，”五彩城”(現已更名蜀山萬象匯)拔地而起。開業(yè)首日8.1萬次單向客流量引爆全城。

2024年，華潤商業(yè)在全國邁入萬象二十年，商業(yè)突破百座。這一年，華潤在合肥第5個商業(yè)，第3座萬象匯，包河萬象匯正式開業(yè)。引入近360家品牌，其中安徽首店超60家。

聚焦華潤商業(yè)地產在合肥的發(fā)展脈絡，站在華潤商業(yè)合肥10年節(jié)點，合肥包河萬象匯的開業(yè)，無疑對華潤謀略合肥”一城多匯”的商業(yè)版圖意義重大。同時，對其全國商業(yè)擴張，也是落下了重要一子。

截至目前，距離今年5月25日正式開業(yè)，包河萬象匯已開業(yè)近半年。

筆者關注到，商業(yè)熱度仍高居不下，消費者還拿其和合肥萬象城做對比。業(yè)界更是盛傳，作為華潤"新一代"萬象匯產品，包河萬象匯，甚至比肩萬象城?

“合肥包河萬象匯，11點10分下高架，45分才停好車，周末真的不能開車來這里。”

“包河萬象匯比萬象城強多了，萬象城糟糕的停車場太落后了。”

“十幾年了包河一直都沒啥可逛的，包河萬象匯的品牌很全，算是合肥數一數二的了。”

10月7日，獨角MALL實地探訪合肥包河萬象匯，看看這個在合肥聲量巨大、人氣火爆的項目，究竟做得如何？

01

位處”安徽第一城區(qū)”，填補空白

雙地鐵規(guī)劃，周邊住宅密集

規(guī)劃與定位（20分）：18分

與全國商業(yè)地產變遷規(guī)律基本一致，合肥商業(yè)地產也歷經了百貨到購物中心的更迭。

其中，購物中心掘金時期，合肥商業(yè)面貌最大的變化是，2010年左右，外資前后入場。比較重磅的如萬達、世紀金源、華潤、銀泰等。

而值得注意的是，隨著本地和外地開發(fā)商進場的商業(yè)項目越開越多，合肥主要城區(qū)基本上至少都有2個或多個標志性商業(yè)。

廬陽區(qū)，銀泰中心、萬象匯、合肥薈聚、淮河路步行街等；瑤海區(qū)，萬達廣場、龍湖瑤海天街等；蜀山區(qū)，萬象城、之心城、正大廣場、新糧倉等。

淮河路步行街 圖源：安徽文旅

而作為合肥新中心，城市未來發(fā)展的商業(yè)重鎮(zhèn)，包河區(qū)卻獨缺好商業(yè)和新商業(yè)久矣。

長期以來，區(qū)內只有包河萬達和世紀金源方圓薈2家商業(yè)，且距今都已是開業(yè)14年的老場，消費者難免都產生了一定的消費和審美疲勞。

華潤合肥包河萬象匯，為華潤置地合肥潤城中心TOD項目里面的商業(yè)部分。

2021年，華潤與合肥城建合作拿下合肥包河區(qū)葛大店地塊。2023年2月，項目正式啟動，2024年5月25日商場開業(yè)，項目從拿地、籌備到開業(yè)的周期速度非常快。

華潤潤城中心，業(yè)態(tài)規(guī)劃商場、商業(yè)街區(qū)和精品住宅，項目總建面23萬㎡。商場部分，商業(yè)體量15萬平，是華潤目前全國商業(yè)單體體量最大的萬象匯。

值得注意的是，與前兩座萬象匯不同，包河萬象匯是華潤萬象匯產品線下面最新一代的產品。 是華潤繼合肥廬陽萬象匯和蜀山萬象匯后，在合肥布局的第3個萬象匯商業(yè)。

據官方介紹，包河萬象匯是家庭樂享歡聚地、網紅餐廳首選地、美好時刻發(fā)生地。商場定位為區(qū)域型商業(yè)體，填補合肥包河區(qū)乃至整個城市東南部的商業(yè)空白。

地段與交通（20分）：16分

包河萬象匯，所在區(qū)位為合肥市中心城區(qū)包河區(qū)，是合肥市四個主要城區(qū)之一。

區(qū)域定位之高，被稱為”安徽第一城區(qū)”，作為安徽省最新政治中心所在地，規(guī)劃了合肥重點建設的中央公園駱崗公園，周邊還將打造合肥科創(chuàng)CBD。

區(qū)域地理位置優(yōu)越，合肥包河區(qū)位于合肥主城區(qū)東南角，與城區(qū)其它3個主城區(qū)緊密聯動，北與廬陽區(qū)接壤、西與蜀山區(qū)交界、東與瑤海區(qū)相鄰。

商場具體位置為，合肥包河區(qū)龍川路200號，位于城市中軸線之上的主干道包河大道以東、龍川路以北，地處區(qū)域核心。

商業(yè)所在地段，包河淝河片區(qū)規(guī)劃的生活居住功能區(qū)，居住氛圍濃厚。

周邊已有成熟住宅，如望湖東苑、望湖城桂香居·紫桂苑、龍川雅居等，片區(qū)和社區(qū)的消費客群穩(wěn)定;新開盤住宅，如華潤該項目配套住宅潤城中心、雍榮府等，房價均價2萬多，消費者力可觀。

交通上，基于商場地段優(yōu)勢，周邊四通八達。

地面交通，位于城市主干道之上，駕車和公共交通都非常方便，600米以內3個公交站，幾十條公交線路直達商場附近。

地下交通，雙地鐵規(guī)劃。地鐵4號線望湖城南地鐵站，距離項目500米左右，步行8分鐘可直達商場;地鐵1號線葛大店站，距離項目1公里左右。

不過，美中不足，目前商場未能實現地鐵無縫接駁，公交和地鐵，都需步行再前往。

02

人氣持續(xù)火爆

超強餐飲、超全服飾…

商業(yè)新鮮感，搶合肥萬象城風頭？

品牌與人氣（40分）：36分

距離合肥上一個萬象匯，廬陽萬象匯2019年開業(yè)，包河萬象匯是華潤萬象生活時隔5年再度帶來的“新一代”萬象匯產品。

開業(yè)之時，據華潤官方透露，商場招商率達100%，開業(yè)率實現99%。10月7日(國慶假期)，筆者實探，開業(yè)近半年，商場的品牌和人氣主要呈現以下特點:

1.品牌數量：15萬平開出359家品牌，場內只有1家圍擋。

進入合肥包河萬象匯，筆者第一逛感，作為剛開業(yè)的新場，商場交出的品牌招商和開業(yè)率，的確處于當下市場較高水平。

據筆者現場不完全統計，商場的商業(yè)體量15萬㎡，商業(yè)營業(yè)樓層為B1-L7，一共開出359家品牌，與官方說的引入近360家品牌一致。

同時，整個場內目前只有1處于圍擋狀態(tài)，并且已確定進駐亞馬遜環(huán)球美食百匯海鮮自助餐飲，為安徽首店。

其中，B1，60家；L1，51家；L2，54家；L3，52家；L4，50家；L5，41家；L6，32家；L7，19家。

2.品牌業(yè)態(tài)：以餐飲、服飾、生活方式和珠寶為主，大而全，主打吃和逛。

包河萬象匯目前主要形成了標準盒子式商業(yè)“大而全”的業(yè)態(tài)矩陣，消費者在場內基本上能夠實現購物消費一站式滿足。

具體到各個樓層：

B1：以輕餐、烘焙、奶茶、咖啡、超市、配飾、生活服務和休閑娛樂業(yè)態(tài)為主。品牌偏輕和大眾化。

如達美樂披薩、米村拌飯、克茗冰室、紅跑車、詹記、奈雪、酸奶罐罐、瑞幸、盒馬超市、名創(chuàng)優(yōu)品、小鹿的屋等。

L1：以咖啡、珠寶、鐘表、輕餐、時尚品牌服飾數碼和汽車為主。品牌偏年輕化和時尚化。

如：M Stand、皮爺咖啡、MANNER、周大福、潮宏基、周生生、Need、THE NORTH FACE、UR、MUJI、MLB、chuu、優(yōu)衣庫、TISSOT、DJI、蔚來汽車等。

L2-L4：以服飾、包包、鞋子、親子和休閑娛樂品牌為主，品牌主題性和分區(qū)明顯。

L2：女裝和箱包品牌，如木九十、TATA、lily、MO&CO、JNBY、播、HOTWIND等；L3，女裝、母嬰和親子品牌，如MARYTHEIA、BSIEE、VERO MODA、紫涵、百武西、東方嬌孕、孩子王、趣哆剪等；L4，男性服飾、親子和娛樂品牌，如GGVV、Jeep、七匹狼、森舍、balabala、好孩子、玩具反斗、真快活等。

L5-L7：以網紅、地方特色、國外餐飲品牌為主。如西塔老太太、啫火、同仁四季、小菜園、安又胖、徽菜園、巴奴毛肚火鍋、海底撈、南洋記、江河里烤魚等。

其中，餐飲(包含茶飲)和服飾品牌數量最多，各自占比高達30.3%。

3.品牌人氣：下雨天人氣依舊十足，餐飲人擠人，烘焙店、盒馬超市人流大。

進入包河萬象匯，筆者另外一個直觀感受就是人氣非常足。10月7日，國慶假期最后一天，合肥下著雨，但商場人氣依舊不減。

商場剛開門不久，不到11點，B1盒馬超市就已經有不少消費者前來采買;中午時分，L1-L4的人流量也是絡繹不絕。

飯點時間，L5-L7不少餐飲品牌門前陸續(xù)排隊，如Ameigo梅果、王繁星面館、海底撈火鍋等。B1，煲仔煌、米村拌飯排隊用餐，里面外面都是人。

下午，B1烘焙和奶茶品牌，如紅跑車、仟吉、詹記、茉莉奶白等，不少消費者排隊買單。

4.品牌實力：超60家首店，餐飲”一網打盡”，品牌自帶合肥在地文化。

華潤出手，商業(yè)的招商能力毋庸置疑。而對標合肥現有的2座萬象匯，包河萬象匯的品牌實力更是迭代之后的進階。

據官方透露，場內近360家品牌，超60家是安徽首店，其中包河區(qū)域首店占比40%。之于合肥，強大的品牌陣容，給到城市和片區(qū)，都刷新了現有商業(yè)的品牌面貌。

另外，在品牌軟實力上，包河萬象匯打造了不少業(yè)態(tài)和品牌記憶點。

如餐飲超強，場內的餐飲品牌集合，網紅之上，引進了不同菜系，不同國家，多元和多層次的品牌來強化消費者的場域認知。

如珠寶長廊，商業(yè)周邊多家庭客群，引進珠寶品牌，可提升商場整體銷售額。

此外，吸納合肥特色品牌，自帶在地文化。如被稱為“合肥特產”的奶茶品牌卡旺卡、甜點品牌詹記，以及不少徽菜餐飲品牌落地，拉近商業(yè)與本地消費者的距離。

不過，目前，包河萬象匯，基于生活功能區(qū)域性商業(yè)，滿足周邊年輕人的美妝品牌相對較少，只有一兩家品牌進場。

5.商業(yè)新鮮感：“后來者”順應時下，包河萬象匯搶合肥萬象城風頭？

值得探討，開業(yè)新場，包河萬象匯被不少網友拿來與合肥萬象城對比。筆者觀察，從大的層面上來說，兩者本身商業(yè)定位不同，在品牌層級和商業(yè)調性上可比較的意義不大。

但也需要看到，從熱度來說，兩個商業(yè)在當下品牌數量和人氣上比較，包河萬象匯占據了后發(fā)優(yōu)勢，目前新鮮勁正強，“風頭正盛”。

包河萬象匯開業(yè)盛況

如品牌數量，包河萬象匯15萬平開業(yè)359家品牌，合肥萬象城18萬平開出300家品牌；品牌人氣，新開業(yè)的包河萬象匯吸引整個合肥人流持續(xù)火爆，開業(yè)9年的合肥萬象城穩(wěn)定為區(qū)域周邊的客流。

特別是，商業(yè)新鮮感，一定時間內，“新人總比舊人香”。

03

外觀大氣，硬件有質感

細節(jié)、活動重持續(xù)運營

設計與細節(jié)（20分）：15分

包河萬象匯，站在商場外面感受商業(yè)的外觀，是華潤在合肥包河區(qū)商業(yè)落地的門面。

筆者在現場看到，商場外立面高端大氣，跳脫傳統封閉盒子，轉而由多個大小不一的玻璃立面體組合，高低堆疊，縱橫錯落，透過玻璃幕墻還能看到品牌展示，給人豐富空間想象。

顏色感觀上，外立面整體主色調為銀色和黃色，下雨天看，仍舊視覺相對舒適。

進入商場里面，包河萬象匯設置了雙中庭，一個大中庭和一個小中庭，還有空中花園和下沉廣場，公共空間開放感強烈。

同時，樓層與樓層之間的空中連廊和回廊設計，流線交錯展現線性美。

此外，建筑設計的功能性上：

外部導流，外面，包河萬象匯從東南西北四個大方位依次設置了6個門，1號門到6號門，地面客流分別能從不同的入口最快進入到商場。

內里動線，商場各個樓層整體動線呈“L”型單動線，L兩邊排布品牌，來回逛一圈，不用走回頭路就能逛完完整的品牌。

包河萬象匯，剛開業(yè)近半年的新場，運營上，商場的后續(xù)培育，仍需等待進一步的時間觀察。當前，筆者觀察到更多的是，商場作為一個新商業(yè)在細節(jié)運營方面的呈現。

衛(wèi)生間和公區(qū)衛(wèi)生，整體干凈整潔。在人相對較多的情況下，打掃衛(wèi)生的阿姨也能夠及時響應，保持相對穩(wěn)定的商業(yè)環(huán)境。

活動運營，據悉，商場開業(yè)之初推出“城市幻想季”系列首展活動，航天藝術、地理探險等藝術展覽和展品在商場里面真實展出，吸引了一大波流量。

開業(yè)近半年后，國慶期間，筆者去的當天，趕上商場3號門外面正在開展FUTUE THEATER秋日街區(qū)主題活動。此外，商場1號門外面，蠟筆小新沉浸電影空間也正在布展。

需要指出的是，商場里面，開業(yè)過后，暫未有大的美陳和展覽活動進行。

04

合肥第3座萬象匯“火過”萬象城？

華潤標準商業(yè)的勝利？

綜合得分（100分）：85分

今年5月25日開業(yè)，現場，華潤萬象生活執(zhí)行董事、總裁喻康霖親自到場出席儀式。入皖10年，“一城3匯”，華潤萬象生活對包河萬象匯寄予的厚望不言而喻。

而目前來看，品牌能打、人氣火爆、華潤在合肥的商業(yè)存在感持續(xù)發(fā)酵，包河萬象匯也是給市場交出了不錯的答卷，甚至是帶來了時下超過合肥萬象城的熱度。

綜合下來，總結華潤包河萬象匯亮眼合肥商業(yè)的原因，筆者分析，主要有以下幾點：

1.填補了合肥包河區(qū)商業(yè)空白，抓住了區(qū)內待開發(fā)的商業(yè)機遇。

2.品牌實力強勁，品牌矩陣有記憶點，商業(yè)視角貼近消費者需求。相比合肥萬象城，商場和品牌更具時尚感和新鮮感。

3.“新一代”萬象匯，在前2個萬象匯的基礎上仍舊誠意滿滿，華潤萬象匯產品線，“標準商業(yè)”口碑在合肥的沉淀和勝利。

不過，若把包河萬象匯置于全國商業(yè)地產宏大視角，放進商業(yè)發(fā)展的長久時間線，商場當前的成績還只是開了個好頭。

是否“火過”合肥萬象城？商業(yè)地產看永續(xù)運營，包河萬象匯的后續(xù)培育仍未“蓋棺定論”。

同時，外部非標商業(yè)的威脅與日俱增。

10年積淀，華潤在合肥打下了標準商業(yè)的江山。但是隨著合肥非標商業(yè)罍街、貢街、合柴1972和新糧倉KUKUPARK·文化商業(yè)合集等新興場域的對打，以及未來還有“這有山”(目前已選址)等項目開業(yè)…

在合肥，華潤包河萬象匯，萬象系列商業(yè)的“內斗”、標準商業(yè)與非標商業(yè)之爭，或許還有很多好戲可以看。