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撰文/劉子棟

面對2024年的房地產(chǎn)行業(yè)，雖然全口徑銷售和權(quán)益銷售保持穩(wěn)定在行業(yè)TOP5，但華潤置地依然面對市場嚴峻的挑戰(zhàn)。

市場的調(diào)整勢不可擋，華潤置地2024年全口徑銷售同比下降了15%。而行業(yè)TOP5格局中，保利發(fā)展、中海、萬科、綠城中國、華潤置地，也僅有中海實現(xiàn)了微弱正增長——0.3%。

銷售面對市場回調(diào)，但在拿地端，華潤置地則仍能保持“逆勢擴張”步伐。僅2023年，以權(quán)益對價1118億元購入68宗土地，新增土儲計容建筑面積1325萬平方米。

2024年，華潤置地花去526.47億權(quán)益拿地款，拿下了計容建筑面積393.38萬平方米土儲。雖然較2023年力度有所下降，但仍排在行業(yè)第二名的位置，且地價明顯貴了。

與之對應(yīng)的是毛利率，拿了地卻不太賺錢。2024年上半年數(shù)據(jù)，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的毛利率為12.4%，同比回調(diào)4.6個百分點。

但對于華潤置地來說，2024年是推動重心轉(zhuǎn)移的一年。

按照該公司董事會主席李欣的說法，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進入存量時代，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)過去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點和重心已轉(zhuǎn)移到庫存去化。

這是一個逐步出清的過程，華潤置地不可能因此將行業(yè)地位拱手讓出。

有利的因素也不少，作為央企，華潤置地資金相對充裕，融資渠道通暢，更有幾率拿到核心城市的核心地塊，保證行業(yè)地位。

其次，經(jīng)營性業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，可被視為“第二增長曲線”。2024年上半年，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長9.0%；核心凈利潤55億元，同比增長14.4%，占比更提升至51.4%。

去庫存重心

目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵還是物業(yè)銷售。這確實是現(xiàn)時最令房企們頭痛的事情，華潤置地也不例外。

華潤置地資源布局城較為集中，業(yè)績貢獻仍然集中在頭部城市。2024年上半年，TOP10城市簽約額貢獻率65%，比例為過去幾年最高。幾個城市分別為上海、北京、成都、深圳、杭州、廣州、西安、武漢、香港和東莞。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

具體到前5個表現(xiàn)最突出的城市，華潤置地在上海保持了行業(yè)TOP3地位。

其中，寶山區(qū)中環(huán)置地中心·潤府是600萬級年度紅盤，2024年先后7次推盤，共推出1395套房源，據(jù)悉吸引了2052組認購。

北京單盤表現(xiàn)勝在項目多，依靠中環(huán)悅府、北京潤府、璞瑅潤府等新盤去化，維持了行業(yè)TOP3地位。

在成都則非常強勢，繼續(xù)蟬聯(lián)當(dāng)?shù)貥鞘袖N量冠軍。2024年共有閱天府、青羊潤府、金融城·錦宸府、錦江上院、高新天序、縵云、中環(huán)天宸、天府九里、中環(huán)天序等9個項目銷售業(yè)績超10億，是成都市場2024年度單盤產(chǎn)值超10億元樓盤個數(shù)最多的房企。

在深圳，面對中海地產(chǎn)、招商蛇口、鴻榮源、深鐵置業(yè)們的競爭，排在行業(yè)TOP5地位。2024年，華潤置地深圳熱盤是光明潤宏城，位于羅湖湖貝的未來城等標桿樓盤也還在賣。

杭州的表現(xiàn)則是，2022年突然崛起靠兩個綜合體項目：地鐵綠汀路站TOD綜合體杭珹未來中心、和睦站上蓋綜合體杭曜置地中心，當(dāng)年前者單盤貢獻流量業(yè)績近百億，后者貢獻超50億。近兩年，華潤在杭州公開市場拿地不多，以去庫存為主。

資料顯示，華潤置地2024年在杭州密集去化了大量商辦項目，包括杭州中心寫字樓位列杭州市寫字樓歷史成交單價TOP1、包攬拱墅區(qū)散售項目年度簽約金額&簽約面積雙冠王；杭曜置地中心寫字樓包攬拱墅區(qū)散售項目年度簽約金額、簽約面積雙TOP2；杭珹未來中心就寫字樓包攬余杭區(qū)散售項目年度簽約面積、簽約金額雙冠王。

雖然在幾個核心城市表現(xiàn)不錯，但行業(yè)整體下滑是明顯的。2024年全年，華潤置地合同銷售額同比下滑了15%。分月份來看，第四季度有所起色。

按照該公司董事會主席李欣的說法，房地產(chǎn)行業(yè)已全面進入存量時代，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)過去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點和重心已轉(zhuǎn)移到庫存去化。2025年的工作重心依然是庫存去化。

就目前情況來看，該公司的去庫存壓力確實也較大。

華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲貨值分布中，2020年及之前獲取的項目貨值占比較高，2023年末的數(shù)據(jù)是32%，2024年中期的數(shù)據(jù)是33%。

三線城市項目去化又特別難，例如2020年拿地的紹興置地中心·潤樾山、2020年拿地的嘉興幸福里和2021年拿地的淮安悅璽臺，至今都還沒賣完。

同時數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2024年下半年可售資源中存貨占比上升到75%；該數(shù)據(jù)在2023年末為53%，2022年末為48%，存在一定的壓力。

另外，華潤置地一直善于以綜合體勾地的方式低價拿地，綜合體中商辦部分去化一直是個問題，尤其是在低線城市。

截至2024年中期，華潤置地存量土儲中，三線城市的投資物業(yè)土儲占比錄得27%，較2023年和2022年的22%要高。

為了加強去化，華潤置地近兩年從民企挖了不少營銷人才。

包括，旭輝江蘇區(qū)域營銷總董祝捷加盟華潤，任職總部運營中心營銷部高級總監(jiān)；原旭輝東北區(qū)事業(yè)部營銷總蘇彤，目前擔(dān)任華潤廣州片區(qū)公司任營銷總監(jiān)；原旭輝集團營銷總監(jiān)竇凱，目前擔(dān)任華潤華東區(qū)南京公司營銷總監(jiān)。

原龍湖華中區(qū)營銷總監(jiān)李超，目前任職華潤華中區(qū)域營銷部總監(jiān)；原萬科福州營銷總監(jiān)巍軍清，目前擔(dān)任華潤華南區(qū)福建公司營銷總監(jiān)；原綠城佛山營銷副總?cè)~苗苗，目前擔(dān)任華潤華南區(qū)佛山營銷總監(jiān)職務(wù)。

2024年內(nèi)，萬科嘉興公司營銷合伙人羅赟喆，加盟華潤擔(dān)任華東大區(qū)蘇州片區(qū)營銷總；萬科南京公司營銷合伙人劉振勇，上任華潤南京片區(qū)助理總經(jīng)理兼營銷總；萬科寧波公司營銷合伙人朱銳，履新華潤置地華東大區(qū)合肥片區(qū)公司營銷總。

另外自2023年開始，華潤置地已進行營銷模式升級，包括全面發(fā)力線上獲客，提出管理顆粒度必須下沉到一線置業(yè)顧問，狠抓案場轉(zhuǎn)化等。

華潤置地作出了努力，但最終還要看2025年房地產(chǎn)市場回暖的情況。

轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)

2024年上半年，該公司整體收入同比增長8.4%，實現(xiàn)營業(yè)額791.3億元；期內(nèi)溢利125.15億元，股東應(yīng)占溢利為102.5億元。

同期，華潤置地錄得綜合毛利率22.3%，較2023年的25.2%和2022年的26.2%出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)。

主要原因是開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，2024年上半年貢獻了591.3億元營業(yè)額，同比增長8.3%；核心凈利潤卻同比下探19.0%至52.2億元。

同期，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率12.4%，較2023年中期的17.0%，2023年全年的20.7%和2022年全年的23.0%，回調(diào)幅度較大。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

從成本端看，2024年中期，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算單方成本上升27.2%至14909元/平米，該數(shù)據(jù)2023年中期為11721元，2023年全年為14102元，2022年全年為10928元。

14909元中，土地成本8621元，建安成本5048，利息成本825元，均有不同程度的上漲。

從拿地端看，華潤置地2020-2022年平均每年新獲取項目67個，較2017-2019年均值（83個）大幅減少；平均每年拿地總價卻增長8.27%，達到1437.1億元，單體項目拿地金額增長近34%至21.57億元。

2023年，華潤置地以全口徑拿地金額1783億元，權(quán)益對價1118億元購入68宗土地，連續(xù)第三年權(quán)益拿地金額超過千億，新增土儲計容建筑面積1325萬平方米。

2024年，華潤置地拿地力度有所縮減，全年拿地29宗，新增土儲計容建筑面積為393.38萬平方米，但權(quán)益金額仍達到526.47億元。

這反映出華潤置地投資城市能級提高，盡量將資源往一二線城市傾斜。這是個好策略，但相應(yīng)地隨著近年來土地、建筑材料、人力成本上漲，利潤空間被壓縮。

不過，為了支持業(yè)務(wù)發(fā)展，華潤置地憑借通暢的融資渠道，不斷發(fā)債并調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

2023年，華潤置地通過發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)及公司債，共融資215億元，票面利率介乎2.16%至3.55%區(qū)間。

進入2024年，華潤置地也多次啟動融資計劃。包括3月份簽訂一份64.64億港元的一年期貸款融資；6月簽訂73億元貸款融資協(xié)議；7月與銀行簽訂8億元定期貸款融資協(xié)議；11月獲25億元融資，貸款期限為三年；2025年1月華潤置地簽訂20億元三年期融資……

截至2024年中期，華潤置地加權(quán)平均融資成本較2023年末下降32個基點至3.24%，維持在行業(yè)最低梯隊，平均債務(wù)期限延長至6.5年，相較于期初提高了1.1年。同時標普、穆迪及惠譽三家國際評級機構(gòu)維持華潤置地BBB+/Baa1/BBB+投資級信用評級。

另一方面，華潤置地也在清退一些低效資產(chǎn)。

包括福州斗池路華潤綜合體地塊成功“商改住”。同時，3月掛牌湖北萬德萊51%股權(quán)為武漢養(yǎng)老項目；4月22日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所預(yù)披露，華潤置地（石家莊）有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；7月1日，濟寧中潤置達產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司的36%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。

7月份，華潤置地掛牌了華潤置地（深圳）開發(fā)有限公司100%股權(quán)，該公司是深圳羅湖區(qū)東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元的重要申報主體，負責(zé)A1、A4、A9等地塊的實施，即華潤置地未來城項目。

其中，A4地塊包含超商層住宅、商務(wù)公寓、保障房及寫字樓，預(yù)計2024年底交付；A1地塊以回遷為主，包括3棟塔樓、2棟住宅和1棟公寓，預(yù)計2026年11月/12月交付；A9地塊含3棟寫字樓，預(yù)計2027年底交付。

到8月，華潤置地（上海）有限公司公開掛牌轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)，涉及浦東新區(qū)、閔行區(qū)及寶山區(qū)多項不動產(chǎn)；11月28日，華潤置地在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出了北京、上海、珠海三家公司的股權(quán)，打包以3.37億元底價出讓。

第二增長曲線

2024年，華潤置地經(jīng)營性業(yè)務(wù)重要性越來越大。

上半年經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長9.0%；核心凈利潤55億元，同比增長14.4%，占比提升至51.4%。

上半年綜合毛利率22.3%，同比降低3.4個百分點。對比開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率12.4%，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比提升0.2個百分點至71.5%，經(jīng)營性不動產(chǎn)（不含酒店）毛利率77.4%，同比提升0.3個百分點。

其中，購物中心和寫字樓租金的毛利率分別為77.7%和74.8%，維持在較高水平，在一定程度上拉升了企業(yè)整體的毛利率以及凈利率。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為華潤置地盈利能力的支撐。

資料顯示，所謂“經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)”，是華潤置地將經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)整合而成。

經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為華潤置地旗下購物中心和辦公樓等物業(yè)，以及REIT、ABS這類證券化的資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)即華潤萬象生活，截至2024年6月末，該平臺在營購物中心數(shù)量108個，管理面積1185萬平米，寫字樓物業(yè)在管項目206個，在管面積1523萬平米。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)包含：代建業(yè)務(wù)期末在管項目358個，在管面積6940萬平米；文體業(yè)務(wù)期末在管項目17個，管理資產(chǎn)價值548億元；租賃住房業(yè)務(wù)期末累計在管項目62個，管理規(guī)模5.6萬間，租賃住房板塊同樣涉及資產(chǎn)證券化內(nèi)容。

來自業(yè)績會的內(nèi)容，華潤置地現(xiàn)時的策略是加快轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建“大資管”第二增長曲線，實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)和盈利模式的持續(xù)優(yōu)化。

2024年上半年，華潤資產(chǎn)管理規(guī)模達到4491億元，較2023年末上升5.1%。其中，購物中心、寫字樓、文體代管、租賃住房、酒店等資產(chǎn)規(guī)模都有不同程度的提升。

其中，2024年，華潤萬象生活開業(yè)了22個購物中心項目，為有史以來最多，華潤置地擁有權(quán)益的則約19個。

為了釋放資金壓力，華潤置地積極推動旗下REIT上市。其中，以青島萬象城為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT華夏華潤商業(yè)REIT已于2024年3月順利上市，募集資金人民幣69.02億元。租賃住房方面，還有華夏基金華潤有巢REIT。

上海萬象城也在籌備發(fā)行60億元ABS債券項目，該產(chǎn)品以上海萬象城為底層資產(chǎn)，項目2017年開業(yè)，體量約24萬平方米，M2定位。

李欣也在業(yè)績會上表示：“從核心數(shù)據(jù)來看，華潤置地第二增長曲線已經(jīng)形成，應(yīng)該是藍籌房企中為數(shù)不多已經(jīng)成功實現(xiàn)從住宅第一增長曲線向商業(yè)第二增長曲線跨越的企業(yè)。”

按照計劃，華潤置地未來5年，REITs發(fā)行規(guī)模希望達到500億元以上。

具體而言，華夏基金華潤有巢REIT除了華潤內(nèi)部資產(chǎn)以外，可能還會收并購一些資產(chǎn)進行擴募，第一年擴募11億到21億元左右左右；華夏華潤商業(yè)REIT方面，原計劃一年擴100億到300億元。此外，還有一些類REIT和私募等正在研究發(fā)行。案例包括以上海浦江歡樂頌為底層資產(chǎn)的不動產(chǎn)持有型ABS。

12月2日，華潤置地又在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛出了華潤置地（合肥）有限公司100%的股權(quán)，底價高達35.07億元，該公司核心資產(chǎn)是合肥萬象城。市場預(yù)計其為華夏華潤商業(yè)REIT擴募的前兆。