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撰文/潘玲宣 

凱德投資商業(yè)管理業(yè)務(wù)再落子。

2月20日，中國(guó)雄安集團(tuán)雄商置業(yè)公司與新加坡凱德投資簽署商業(yè)管理合作備忘錄，雙方將就雄安新區(qū)總部區(qū)TOD綜合體雄安國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目?jī)?nèi)的集中商業(yè)部分達(dá)成合作，攜手打造“雄安國(guó)貿(mào)·凱德中心”。

據(jù)悉，雙方合作的集中商業(yè)部分總建筑面積約15.8萬(wàn)平方米，包括地上7層商業(yè)及地下1層城市通廊商業(yè)。

將由雄商置業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)與建設(shè)，凱德投資負(fù)責(zé)資產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)業(yè)籌備、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理。從雙方分工來(lái)看，凱德投資此次扮演的是“運(yùn)營(yíng)方”角色。

事實(shí)上，自2021年業(yè)務(wù)重組以來(lái)，凱德投資的輕資產(chǎn)方向越來(lái)越清晰。

近年來(lái)，除了接連“甩包袱”，凱德投資也多次以運(yùn)營(yíng)管理的方式增加管理規(guī)模。

調(diào)頭轉(zhuǎn)輕

2021年，凱德集團(tuán)將旗下投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)整合為“凱德投資”，并單獨(dú)在新交所上市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)則被私有化。由此，形成一輕一重、一上市一私有的雙平臺(tái)。

在宣布業(yè)務(wù)重組時(shí)，凱德集團(tuán)董事會(huì)主席黃記祖曾表示：“過(guò)去幾年，凱德集團(tuán)從以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐暂p資產(chǎn)和費(fèi)用收益為主，并取得了重大進(jìn)展。此次重組計(jì)劃是凱德集團(tuán)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要里程碑。”

在凱德集團(tuán)、凱德投資首席執(zhí)行官李志勤的相關(guān)表述中，由于存在較長(zhǎng)的培育期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的價(jià)值在公開(kāi)市場(chǎng)未能得到充分體現(xiàn)，“這次重組是為了更加突出業(yè)務(wù)重心，將凱德定位于一個(gè)輕資產(chǎn)、資本高效的企業(yè)。”

而凱德投資上市后的首份財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)錄得稅后凈利潤(rùn)13.49億新元，扭轉(zhuǎn)上一財(cái)年5.59億新元凈虧損。

顯然，全新的凱德投資已進(jìn)入發(fā)展的下一階段。

不同于自有資金支持開(kāi)發(fā)建設(shè)以及開(kāi)拓一些周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，輕資產(chǎn)模式下的凱德投資，更多“借助”第三方力量實(shí)現(xiàn)資管規(guī)模的增長(zhǎng)。于

是也就可以看到，重組上市之后的凱德投資在落地新項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)伴隨一個(gè)合作伙伴。

以最新動(dòng)態(tài)為例，雄安國(guó)貿(mào)中心由中國(guó)雄安集團(tuán)雄商置業(yè)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目地處雄安新區(qū)總部區(qū)的核心位置，定位為活力門(mén)戶、城市地標(biāo)和城市名片，總投資約125億元，占地面積約200畝，是國(guó)內(nèi)極少數(shù)在城市核心區(qū)集商業(yè)、辦公、酒店、航空、鐵路、城市軌交、生態(tài)文旅等多種功能于一體的復(fù)合型TOD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

凱德投資擁有先進(jìn)的商業(yè)管理水平和國(guó)際化項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)楹献黜?xiàng)目引入國(guó)際一線品牌和創(chuàng)新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展，填補(bǔ)雄安新區(qū)高端商業(yè)管理的空白。

腳步漸密

值得注意的是，在2024年11月22日的投資者日上，凱德投資曾宣布將進(jìn)一步加快在亞太地區(qū)以及歐洲和美國(guó)的地域多元化發(fā)展。

凱德投資彼時(shí)強(qiáng)調(diào)，將以增長(zhǎng)為導(dǎo)向使用資本，實(shí)現(xiàn)到2028年將基金資產(chǎn)管理規(guī)模（FUM）翻倍至2000億新元的目標(biāo)，并力爭(zhēng)到2028-2030年將經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)提高兩倍以上，超過(guò)10億新元，其中60%-70%將來(lái)自于四個(gè)費(fèi)用收入業(yè)務(wù)（FRB）。

在強(qiáng)化能力和擴(kuò)大FUM的同時(shí)，凱德投資還將預(yù)留充足資金，用于在亞太地區(qū)進(jìn)行并購(gòu)和尋找新的增長(zhǎng)引擎。

凱德投資集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤指出：“隨著轉(zhuǎn)型成為輕資產(chǎn)的全球?qū)嵨镔Y產(chǎn)管理公司，我們正在積極管理資產(chǎn)負(fù)債表，并在資本循環(huán)工作方面取得了可觀的進(jìn)展。自2021年以來(lái)，在整個(gè)CLI集團(tuán)中回收了240億新元，其中約110億新元來(lái)自中國(guó)。自2021年以來(lái)，在回收的總資本中，約75%已流向私人或公開(kāi)上市基金。”

數(shù)據(jù)顯示，凱德投資2024年上半年的費(fèi)用收入相關(guān)業(yè)務(wù)（FRB）繼續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)8%，F(xiàn)RB對(duì)運(yùn)營(yíng)PATMI（歸屬股東凈利潤(rùn)）的貢獻(xiàn)從去年同期的49%增長(zhǎng)到63%。

凱德投資在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型和多元化戰(zhàn)略方面也取得了重大進(jìn)展，（2024年上半年）釋放了17億新元的資本循環(huán)，用于重新部署用于增長(zhǎng)。

2024年前三個(gè)季度，商業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)健的費(fèi)用收入，期內(nèi)商業(yè)管理費(fèi)用相關(guān)收益同比增長(zhǎng)14%，為281億新元。上市基金管理、私募基金管理、旅宿管理板塊的相關(guān)收益分別同比下降1%、增長(zhǎng)14%、增長(zhǎng)1%。

就不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而言，在中國(guó)市場(chǎng)，零售業(yè)務(wù)出租率較2023年三季度末持平，為94%，而辦公、新經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均不同程度下降。其中，辦公樓業(yè)務(wù)出租率由2023年三季度的82%降至2024年三季度的78%，新經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)由89%下降至79%。

更趨穩(wěn)的出租表現(xiàn)，成為凱德投資在布局具體業(yè)務(wù)時(shí)的考量方向之一。

去年末，凱德投資與湖北省科技投資集團(tuán)有限公司簽訂商業(yè)管理協(xié)議，武漢光谷中心城西社區(qū)鄰里中心項(xiàng)目將由凱德投資管理。該項(xiàng)目于2022年8月啟動(dòng)建設(shè)，計(jì)劃在2026年上半年投入使用。

項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積約3.37萬(wàn)平方米，建筑總面積約8.68萬(wàn)平方米，兼容生活配套服務(wù)、社區(qū)政務(wù)、公共停車(chē)、社區(qū)公園、餐飲零售、娛樂(lè)休閑、文化藝術(shù)、體育健身、托幼及養(yǎng)老等復(fù)合功能，也是武漢東湖高新區(qū)首個(gè)“中國(guó)光谷標(biāo)準(zhǔn)”新型鄰里中心，旨在打造服務(wù)街區(qū)、服務(wù)園區(qū)、服務(wù)社區(qū)的“一站式、智趣化、體驗(yàn)式”社區(qū)生活綜合體。

而在2024年上半年，凱德還與長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)簽訂碧湘楚巷、會(huì)展壹中心、西宸之光等三個(gè)商業(yè)管理項(xiàng)目合作。

2024年3月1日，由長(zhǎng)沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)、凱德投資運(yùn)營(yíng)管理的碧湘楚巷項(xiàng)目正式開(kāi)工，該項(xiàng)目是凱德投資在中國(guó)“輸出管理”的首個(gè)獨(dú)立商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)。

碧湘楚巷地處長(zhǎng)沙五一商圈核心區(qū)域，接駁地鐵3號(hào)線靈官渡站，項(xiàng)目總建筑面積約5.1萬(wàn)平方米，其中地上為多層交錯(cuò)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)，地下1層為停車(chē)場(chǎng)和地下商業(yè)街。

凱德投資為項(xiàng)目的管理運(yùn)營(yíng)方，將利用項(xiàng)目城市核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮國(guó)際化的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和資源網(wǎng)絡(luò)，以及本地化的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，將該項(xiàng)目打造成為長(zhǎng)沙城市會(huì)客廳，引領(lǐng)星城精致典雅的生活品質(zhì)和悠然自得的生活方式。

在此之前，凱德還與長(zhǎng)沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司合作了凱德·壹中心項(xiàng)目。作為凱德在中國(guó)“輸出管理”的首個(gè)購(gòu)物中心，出租率常年保持90%以上，客流持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。