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撰文/黃金土

3月12日，招商局置地有限公司披露了2024年度業(yè)績(jī)。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，2024年無(wú)疑是招商局置地的艱難之年。

2024年全年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為206.61億元人民幣，相比2023年的288.01億元下降了約28%；毛利也從38.71億元大幅下降至9.85億元，降幅高達(dá)75%；毛利率從13.44%減少8.67個(gè)百分點(diǎn)至4.77%。

此外，公司凈利潤(rùn)開(kāi)始由盈轉(zhuǎn)虧，2024年虧損16.90億元，而2023年盈利12.52億元，同比減少約235%；其中公司擁有人應(yīng)占虧損為18.51億元，去年同期盈利1.33億元，同比下降約1487%。

3月13日早間，招商局置地舉行了2023年度投資者電話(huà)會(huì)議。

據(jù)與會(huì)投資者透露，在分析公司2024年業(yè)績(jī)表現(xiàn)之前，公司財(cái)務(wù)總監(jiān)陳燕直言：“2024年是房地產(chǎn)最艱難的一年。”

聚焦深耕

與很多上市房企不同，招商局置地并沒(méi)有采取全國(guó)化布局的戰(zhàn)略，而是聚焦深耕一小部分。

截至2024年底，該公司的發(fā)展足跡基本限于廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容等地，共擁有45個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括住宅、公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

之所以如此，源于2019年，為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，招商局置地與招商蛇口集團(tuán)訂立了一份不競(jìng)爭(zhēng)契約，用以劃分地域。

這份契約的具體內(nèi)容是，招商局置地業(yè)務(wù)主要集中于佛山、廣州、南京及句容，招商蛇口不會(huì)與其競(jìng)爭(zhēng)；就重慶及西安而言，招商局置地考慮停止進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并將適時(shí)退出該兩個(gè)城市，但在此之前，招商蛇口集團(tuán)同樣不會(huì)于與招商局置地競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，招商局置地不會(huì)在其他城市與招商蛇口競(jìng)爭(zhēng)。

5年后，招商局置地至今仍未退出重慶及西安這兩個(gè)“考慮退出”的城市，而且公司目前有近半數(shù)的收益來(lái)自于這兩地。

2024年期間，招商局置地來(lái)自西安、重慶地區(qū)的總收益分別約為55.75億元43.56億元，占公司總收益比例分別約為26.98%、21.08%，合計(jì)約48%。若是退出停止兩地的房開(kāi)業(yè)務(wù)，招商局置地?zé)o疑會(huì)元?dú)獯髠��?/p>

因此，招商局置地表示：“集團(tuán)決定暫時(shí)繼續(xù)于重慶及西安進(jìn)行其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

其他地區(qū)方面，該公司來(lái)自南京與句容、廣州、佛山、香港項(xiàng)目的收益比例分別為40.7%、、7.29%、3.61%、0.34%。

據(jù)與會(huì)投資者透露，招商局置地年內(nèi)仍堅(jiān)持精細(xì)化投資策略，管理層在會(huì)上表示：“公司強(qiáng)化投資管控，堅(jiān)持以銷(xiāo)定投、精挑細(xì)選，高標(biāo)準(zhǔn)篩選項(xiàng)目資源，投放進(jìn)一步聚焦。”

2024年，招商局置地新增項(xiàng)目呈現(xiàn)出高權(quán)益的特點(diǎn)。該公司年內(nèi)在西安、廣州和南京共獲取了5個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)36億元。其中3個(gè)項(xiàng)目為全資控股項(xiàng)目，分別為廣州林嶼境、西安梧桐書(shū)院以及西安璽。

其中，林嶼境為廣州首個(gè)超新規(guī)四代宅、首個(gè)立體園林試點(diǎn)項(xiàng)目，已在去年12月中旬開(kāi)啟誠(chéng)意登記，隨后首次開(kāi)盤(pán)時(shí)實(shí)現(xiàn)了“日光”。

截至年末，招商局置地土地儲(chǔ)備約420.18萬(wàn)平方米。按城市劃分，重慶土儲(chǔ)面積約223.02萬(wàn)平方米，占比53%；南京及句容土儲(chǔ)81.81萬(wàn)平方米，占比20%；西安75.61萬(wàn)平方米，占比18%；廣州31.18萬(wàn)平方米，占比7%；佛山8.56萬(wàn)平方米，占比2%。

值得注意的是，由于招商局置地近年來(lái)并未在佛山區(qū)域新增項(xiàng)目，公司如今在該區(qū)域已無(wú)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目面積，也就是說(shuō)，在現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全去化之后，或許就是其“退出”該城市之時(shí)。

市場(chǎng)維艱

得益于下半年的樓市回暖，以及南京鐘山峰景、南京金陵序、廣州林嶼境等項(xiàng)目的良好表現(xiàn)，2024年招商局置地全年完成合約簽約額424.62億元，實(shí)現(xiàn)從第一季度時(shí)的32%同比跌幅到全年增長(zhǎng)10%的V型反轉(zhuǎn)。

按地區(qū)劃分，南京與句容地區(qū)實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售額約為130.03億元，占比31%；西安銷(xiāo)售額約為119.90億元，占比28%；廣州銷(xiāo)售額為85.47億元，占比20%；重慶銷(xiāo)售額44.16億元，占比11%；佛山銷(xiāo)售額39.43億元，占比9%；香港銷(xiāo)售5.63億元，占比1%。

若是按權(quán)益銷(xiāo)售金額計(jì)算，招商局置地2024年的銷(xiāo)售成績(jī)更為突出，全年銷(xiāo)售額達(dá)288億元，同比增幅約19%。

然而，銷(xiāo)售端的發(fā)力并不能拉住公司營(yíng)收、凈利潤(rùn)以及毛利率水平的回落，三個(gè)指標(biāo)分別錄得28%、235%以及8.67個(gè)百分點(diǎn)的同比降幅。

2024年，招商局置地結(jié)轉(zhuǎn)收入206.6億元，同比減少81.4億元，近30%的高額降幅成為公司凈利潤(rùn)下降的主要原因。

參會(huì)投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體指出，除了結(jié)轉(zhuǎn)量下降之外，招商局置地2024年的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也有所下降，但公司管理層并未透露具體降幅情況。

此外，也有管理層表示，本期凈利潤(rùn)的減少除了受到毛利減少的影響之外，還受到另外兩個(gè)因素的影響：一是對(duì)商譽(yù)以及聯(lián)合營(yíng)公司的應(yīng)收款及聯(lián)合營(yíng)公司投資計(jì)提減值共計(jì)7.06億元；二是聯(lián)合營(yíng)公司投資虧損2.5億元。

針對(duì)毛利率方面內(nèi)容，該名投資者轉(zhuǎn)述指出，招商局置地2024年計(jì)提了約5.5億元規(guī)模的存貨減值準(zhǔn)備，影響到了公司毛利率水平。若后續(xù)市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)，存貨價(jià)格也能得到一定的修復(fù)，從而讓公司毛利率實(shí)現(xiàn)同步調(diào)整。

公司管理層認(rèn)為，綜合來(lái)看，今年首季度的市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于去年，因此預(yù)計(jì)公司毛利率會(huì)有一個(gè)穩(wěn)重向上的趨勢(shì)。

值得注意，招商局置地近年來(lái)其業(yè)績(jī)狀況整體處于回調(diào)趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

這些年來(lái)，招商局置地與不少企業(yè)合作過(guò)，比如2019年曾與五礦地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)廣州黃埔茅崗宅地、與龍湖合作開(kāi)發(fā)廣州白云地塊；2020年，與保利開(kāi)發(fā)廣州琶洲宅地；同年還與保利、武漢泛悅、南京頤居及新希望等合作開(kāi)發(fā)南京江北新區(qū)地塊；在2019年之前還與萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)合作過(guò)。

過(guò)往，這種模式雖然能夠降低風(fēng)險(xiǎn)、快速擴(kuò)張，但這樣的低權(quán)益合作模式也影響到了招商局置地業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

去年，招商局置地分占聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)的業(yè)績(jī)就都出現(xiàn)了虧損，前者部分的虧損為1.29億元，后者的虧損為1.18億元，兩者合計(jì)損失3.47億元，已超過(guò)2023年歸母凈利潤(rùn)規(guī)模。

這也是招商局置地從2022年開(kāi)始提升新增項(xiàng)目持股比例、回歸高權(quán)益特點(diǎn)的原因。

面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率承壓的挑戰(zhàn)，招商局置地方面表示，集團(tuán)全員將持續(xù)深挖建造成本與運(yùn)營(yíng)成本管控潛力，強(qiáng)化三費(fèi)（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）剛性約束，推動(dòng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)減肥健體；虧損業(yè)務(wù)單元將實(shí)施極致成本管控，確保止血回血。