什么是城市綜合體？　　

　　城市綜合體 (HOPSCA) ,從狹義來講，是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，是功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體。隨著時代的進步，越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據(jù)不同功能的側(cè)重有不同的稱號，但都屬于城市綜合體。 如商務綜合體——一般是CBD，酒店和寫字樓為主導，未有居住物業(yè)；商業(yè)綜合體——區(qū)域中心，以購物中心為主導；生活綜合體——郊區(qū)和新城，居住比例高于30%；單一綜合體——一為無住宅、公寓的純綜合體，一為單棟建筑多種功能；綜合體集群——一個以上的綜合體復合體或商圈。

　　8月1日，利和集團舉辦客戶答謝晚宴，向古鎮(zhèn)的準業(yè)主分享了項目進度及最新設(shè)計規(guī)劃；8月22日，保利廣場舉辦了掛牌儀式和招商推介會……

　　從2004年大信·新都匯、假日廣場開業(yè)，到前年利和廣場、去年興中廣場開業(yè)，一座座“城中之城”在我們身邊拔地而起，據(jù)統(tǒng)計，目前我市在建及已批待建的城市綜合體項目有20個，未來兩年將進入集中上市階段。城市綜合體項目在發(fā)揮經(jīng)濟集聚效應的同時，同質(zhì)化傾向如何解決？市場是否具備容量？開發(fā)商如何以更長遠的眼光深耕細作，真正發(fā)揮城市綜合體的功能？

　　現(xiàn)狀

　　■在建及已批待建項目有20個

　　如果說，2004年大信·新都匯、假日廣場的建成開業(yè)，標志著中山商業(yè)進入綜合體的發(fā)展階段，2012年利和廣場及2013年興中廣場的建成開業(yè)，標志著中山城市綜合體進入了加速發(fā)展時期。據(jù)統(tǒng)計，目前我市在建及已批待建的城市綜合體項目有20個，單中心城區(qū)就有13個，未來兩年將進入集中上市階段，新增商業(yè)面積達185萬平方米。

　　一條中山路上及周邊有幾大綜合體？有人列舉下來，有紫馬奔騰項目、利和廣場、假日廣場、金鷹廣場、富業(yè)廣場、興中廣場等，不少綜合體之間平均距離只有2公里。城區(qū)的城市綜合體基本實現(xiàn)了差異化，如利和廣場以高端購物、商務辦公為發(fā)展方向；假日廣場則走時尚路線，吸引年輕消費者；興中廣場則延續(xù)孫文西路的歷史文脈，注重文化旅游形象的塑造；富業(yè)廣場以大眾消費為主。

　　城市綜合體的帶動效應也已逐漸顯現(xiàn)。我市超過半數(shù)的商業(yè)綜合體分布在現(xiàn)有商圈范圍內(nèi)，與現(xiàn)有商圈形成互利共贏的格局。如中心城區(qū)四個商業(yè)綜合體中有三個依托傳統(tǒng)商圈建設(shè)——利和廣場依托益華商圈，興中廣場依托孫文西商圈，富業(yè)廣場依托富華道商圈。傳統(tǒng)商圈為城市綜合體創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間，同時城市綜合體以其豐富多元的業(yè)態(tài)構(gòu)成鞏固并提升了原有商圈的地位。

　　城市綜合體也帶動了產(chǎn)業(yè)集聚。如東區(qū)盛景尚峰紫馬奔騰項目，形成了以金融業(yè)為主、信息產(chǎn)業(yè)和中介服務業(yè)共同發(fā)展的良好態(tài)勢，集聚匯豐銀行、摩根大通期貨、中國人壽保險等知名內(nèi)外資金融業(yè)企業(yè)，金融類企業(yè)及泛金融類企業(yè)的租賃面積超過其總面積的一半，已成為我市較為成功的金融商務集聚區(qū)。

　　■城市綜合體成鎮(zhèn)區(qū)投資熱點

　　城市綜合體還有向鎮(zhèn)區(qū)延伸之勢，這一點從近兩年的“3·28”招商洽談會招進的重點項目最為明顯。在全市推進“三舊”改造的過程中，不少綜合體項目作為鎮(zhèn)區(qū)招商引資的 “重頭戲”。如黃圃的中山世貿(mào)商業(yè)綜合體、橫欄的俊業(yè)地產(chǎn)綜合體、古鎮(zhèn)的利和廣場、大涌的中國紅木文化博覽城、港口的保利廣場等。城市綜合體在鎮(zhèn)區(qū)大有“遍地開花”之勢。

　　保利廣場是備受港口鎮(zhèn)重視的城市綜合體項目，它被視為提升港口鎮(zhèn)作為中山北大門城鎮(zhèn)面貌、改善城市配套的重要項目。在港口鎮(zhèn)政府今年初提出的 “七大新區(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，其中一大新區(qū)就是“發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，建設(shè)中山商務新區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃，“城北中心商務區(qū)”預計到2015年將建成的大型商業(yè)項目包含有保利廣場、星港灣商業(yè)廣場、紅星美凱龍大型家居綜合項目以及港匯城等。這些現(xiàn)代服務業(yè)項目的扎堆出現(xiàn)，與《中山市主體功能區(qū)規(guī)劃實施綱要》提出“中山市城市功能未來要向東、向北拓展，擴大城市框架，促進中心城區(qū)提質(zhì)擴容”有較大關(guān)系。

　　合富輝煌(中國)中山公司市研經(jīng)理謝仲娟對記者表示，近年來許多市民都在談論，中山城軌都通了，為什么周邊的物業(yè)還是升值不快？原因有很多，其中配套不齊全是其中比較重要的原因之一。這些大型綜合體的出現(xiàn)，將改寫中山中心城區(qū)北部商圈的格局，與港口鎮(zhèn)一橋相連的石岐大信·新都匯目前的北片商業(yè)中心的地位將改變。

　　今年初，《橫欄鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》評審定稿，這份綱要明確將大力推進該鎮(zhèn)“西北部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)”和“東北部新型城鎮(zhèn)建設(shè)示范區(qū)”的建設(shè)。一個鎮(zhèn)將同時新建兩大綜合體。其中，西北部中心今年重點加快大信商圈綜合體項目上馬，東北部中心著力推進原中心小學地塊和壹加壹旁邊地塊的商業(yè)項目，打造集餐飲、娛樂、購物、休閑、酒店等商業(yè)綜合體，東北部中心建成以“生活類服務業(yè)”為核心的現(xiàn)代服務業(yè)區(qū)域。

　　鎮(zhèn)區(qū)的綜合體項目多被寄予推動城市和產(chǎn)業(yè)雙向升級的厚望。如古鎮(zhèn)的利和廣場，地處古鎮(zhèn)城軌站側(cè)，是古鎮(zhèn)燈飾業(yè)轉(zhuǎn)型升級綜合配套區(qū)核心區(qū)域，其中世界燈博中心規(guī)劃面積為80萬平方米。目前，投資總額約為70億元的世界燈博中心工程已完成四層樓工作面，計劃于今年11月全面封頂，2015年下半年具備可交付商戶進駐裝修條件。有古鎮(zhèn)的燈飾企業(yè)對記者說，利和廣場不僅將是附近鎮(zhèn)區(qū)最高的大樓，而且世界燈博中心的建成或許可以打破目前古鎮(zhèn)燈飾賣場由幾家控制的局面。由來自國內(nèi)多個城市創(chuàng)業(yè)者成立的燈飾聯(lián)盟品牌偉智聯(lián)盟的一位負責人就曾向記者透露，因為星光聯(lián)盟給出的租金太高而談判失敗后，世界燈博中心向他們主動伸出“橄欖枝”，以比較低的價格吸引這個聯(lián)盟集體進駐。這種打破了現(xiàn)有格局的競爭將給燈飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的動力。

　　挑戰(zhàn)
　　■城市能否消化存隱憂

　　體量越來越大，樓越建越高，地方政府的熱情推動了城市綜合體的遍地開花，市場是否有容量去消化這些綜合體？記者采訪了解到的普遍觀點是：部分鎮(zhèn)區(qū)由于長期重工業(yè)輕配套，需要城市綜合體提升鎮(zhèn)區(qū)配套能力，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，增強區(qū)域吸引力；而中心城區(qū)城市綜合體扎堆則因功能的同質(zhì)化遇到招商難題，也分散了人流，導致空置率上升風險。

　　廣東省房協(xié)出爐的 《2014廣東房地產(chǎn)藍皮書》顯示：2013年，城市綜合體開發(fā)熱潮在各地涌現(xiàn)，繼廣州、深圳兩個一線城市購物中心建設(shè)井噴之后，以中山、佛山、東莞、惠州等為代表的多個二線城市，近一年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火熱程度同樣在不斷升溫。在此背景下，省房協(xié)指出，市場現(xiàn)有商業(yè)存量尚未完全消化，又迎來新的集中放量，加之經(jīng)濟增速放緩、電商沖擊日盛，預計這些城市的商業(yè)體量在短期內(nèi)將面臨空置率上升風險。

　　業(yè)界也在表示擔憂。今年6月，中山市興中物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理馮嘉元做客中山網(wǎng)訪談節(jié)目時表示，城區(qū)的購物中心扎堆，是全國發(fā)展城市綜合體熱潮下的縮影，雖然對于提升城市形象和周邊地塊價值、滿足消費者的需求帶來了積極影響，但因為太集中，城市的人口和消費力有限，面臨著招商難、開業(yè)難的情況。“因為招不到商，有些購物中心遲遲不能開業(yè)。”馮嘉元表示，商業(yè)的過度發(fā)展，需要政府對土地利用把好第一道關(guān)。中山市大信·新都匯商業(yè)投資有限公司區(qū)域總經(jīng)理潘帆也在節(jié)目中表示，大量的商業(yè)體扎堆，在短期內(nèi)確實是難以消化的，企業(yè)要在定位、業(yè)態(tài)方面多花一點心思。

　　廣東益華百貨有限公司總裁范新培接受媒體采訪時表示，一些項目為了蓋商業(yè)地產(chǎn)而蓋，蓋的時候沒有做前期準備和規(guī)劃，蓋好以后又沒辦法去招商，這樣就很有可能造成泛濫。他的擔憂主要還是針對中心城區(qū)城市綜合體過于集中，上馬項目太多。對于一些鎮(zhèn)區(qū)也在結(jié)合自身城市升級和產(chǎn)業(yè)升級需求而上馬城市綜合體，他認為如果經(jīng)過科學調(diào)查和規(guī)劃是可取的。

　　城市綜合體不斷上馬，數(shù)量多且商業(yè)類別大同小異，在一些業(yè)界人士看來，既有市場的選擇，也有政府部門的推波助瀾。一個鎮(zhèn)同時新建兩大綜合體，加之臨近古鎮(zhèn)的利和廣場大型綜合體，以及周邊鎮(zhèn)區(qū)也在規(guī)劃建設(shè)類似綜合體，這會否造成過剩？橫欄鎮(zhèn)政府一位負責人表示，由于這幾年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展速度過快，橫欄鎮(zhèn)備受 “城市配套與經(jīng)濟發(fā)展速度嚴重不相稱”的困擾，2013年該鎮(zhèn)各項經(jīng)濟指標增速排名全市靠前，出口排名全市第六，但該鎮(zhèn)的城市配套水平仍較為低端，比如聚集了10萬多人口的區(qū)域連個像樣的超市都沒有，會影響城鎮(zhèn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。

　　大涌鎮(zhèn)的兩大城市綜合體——中國紅木文化博覽城、尚隆時代廣場，前者正在熱火朝天的建設(shè)，后者正在做規(guī)劃設(shè)計。他們的幕后“操盤手”是土生土長的大涌人林孟禮。林孟禮表示，近幾年，由于政府和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的限制，很多房地產(chǎn)商還是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，在對城市綜合體概念認識尚不清楚的情況下，在全國各大城市一些城市綜合體已陸續(xù)上馬。公司曾做過市場調(diào)研，大涌本地人口3萬，常住人口近20萬，但消費形式單一，能夠滿足鎮(zhèn)內(nèi)居民消費、休閑、娛樂等的大型商場基本屬于空白，尚隆時代廣場正是滿足這部分需要，目前正在規(guī)劃設(shè)計中。至于紅博城，公司花了兩年時間來做調(diào)研，“對于開發(fā)商而言，做家具賣場無疑賺錢最快，但對城市而言只不過多了一個建筑地塊，對地方的產(chǎn)業(yè)帶動效果一般，生命力也不可能長久。”林孟禮表示，在他眼里，城市綜合體應該滿足當?shù)鼐用竦男枨螅瑤赢數(shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。“城市綜合體如果不接地氣就沒有生命力。”林孟禮表示，城市綜合體的風險關(guān)鍵在于是否滿足了當?shù)氐男枰槕袌鲂枨螅皇窍胫?ldquo;造市”，否則將會帶來招商難題。

　　應對
　　■“放水養(yǎng)魚”向差異化轉(zhuǎn)型

　　面對大量城市綜合體項目的短期入市，城市綜合體如何在商業(yè)形態(tài)上錯位競爭、避免同質(zhì)化，仍是目前我市未來發(fā)展需要考慮的問題之一。目前，我市較大部分城市綜合體主題特色并不明顯。對于一個城市綜合體項目來說，并不簡單是商業(yè)與辦公、酒店、公寓、住宅等幾種物業(yè)類型的相互組合，而是內(nèi)在功能的有機聯(lián)系。縱觀全市的存量及增量城市綜合體項目，由于欠缺明確的主題特色導致品牌的影響力和效果并不明顯。

　　林孟禮坦言，目前整個中山市，同質(zhì)化的綜合體偏多，有差異性、接地氣的綜合體仍然偏少。“大涌兩個綜合體，一個側(cè)重于生活休閑配套，一個側(cè)重于產(chǎn)業(yè)配套，功能互補，正好可以滿足當?shù)氐男枰?rdquo;林孟禮說，由于不少城市綜合體的開發(fā)商就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，對城市綜合體的認識不足，也沒有長遠地考慮綜合體對地區(qū)發(fā)展的意義，而是單一地從經(jīng)濟收支角度出發(fā)，以多少錢一平方米對自己的收益進行簡單的換算，這種思維只會帶來更多的同質(zhì)化。“紅博城項目，我計劃的是5年之后見成效，希望通過這一平臺，把與紅木有關(guān)的傳統(tǒng)工藝和文化引進來，為下一代留下寶貴的財產(chǎn)。”林孟禮同時表示，隨著電子商務的發(fā)展，城市綜合體將不再以傳統(tǒng)的百貨商場為主，以尚隆為例，購物的比例將低于40%甚至更低，主要是提供體驗式的服務，即電子商務滿足不了的需求，比如餐飲、教育培訓、電影、休閑娛樂等，該項目占地38畝，建筑面積13萬平方米。

　　記者采訪了解到，我市大部分商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商從做住宅項目起家，對商業(yè)地產(chǎn)項目的條件、選址、功能要求等專業(yè)知識知之甚少，而精通地產(chǎn)和商業(yè)的復合型人才更為稀缺，使中山城市綜合體開發(fā)面臨缺乏專業(yè)人才和開發(fā)經(jīng)驗的困境。缺乏專業(yè)人才和開發(fā)經(jīng)驗，注重短期利益和回報，也影響了城市綜合體的深耕細作。“以城市綜合體為典型代表的商業(yè)地產(chǎn)項目投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但大多數(shù)經(jīng)營者希望開發(fā)周期越短越好，不重視商業(yè)物業(yè)后續(xù)的管理和經(jīng)營，在開發(fā)前期的可行性論證仍停留在初級階段，對未來經(jīng)營的考慮不到位、不充分。”一位主管部門負責人表示。據(jù)了解，近年來上述情況雖有所緩解，但開發(fā)商更多的還是看重短期利益，造成開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)的現(xiàn)象仍普遍存在。

　　為了使商業(yè)地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，我市正計劃出臺《中山市城市綜合體專項規(guī)劃》，明確商業(yè)功能等級，建立合理的城市商業(yè)中心體系。同時，引導商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)差異化發(fā)展。“城市綜合體項目除了在建筑的外形上體現(xiàn)出差異之外，還應該做好內(nèi)容的差異化、客群定位的差異化等方面的工作。”上述主管部門的人士表示，要做好差異化，就應做好深度的市場調(diào)研，明確不同客群的需求，做差異化對于商家和開發(fā)商來講都是具有風險的，因為沒有可以借鑒的案例。所以從開發(fā)商角度應該‘放水養(yǎng)魚’，從租金等多方面給予與其合作的商家更多的支持，這樣雙方共同努力才有可能形成商業(yè)地產(chǎn)差異化轉(zhuǎn)型。
　　（中山日報）