關(guān)于房企分拆的故事仍在繼續(xù)。

7月26日，據(jù)IPO早知道消息，瑞安房地產(chǎn)（下稱“瑞房”）正在考慮分拆其商業(yè)地產(chǎn)子公司中國新天地在香港單獨上市，現(xiàn)已就上市事宜同潛在財務(wù)顧問進行了早期討論。該次分拆最快明年完成上市，募資規(guī)模預(yù)計為5億美元。

據(jù)介紹，中國新天地作為瑞房旗下獨立運作的全資子公司，負責(zé)營運管理瑞房旗下的商業(yè)物業(yè)，是立足于中國高端商業(yè)地產(chǎn)項目投資者、經(jīng)營者、管理者及社交空間構(gòu)建者。

瑞房回應(yīng)觀點地產(chǎn)新媒體稱，對市場上的傳聞不做任何評論。

分拆過往

按照瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞的計劃，中國新天地將專注于管理、設(shè)計、租賃、營銷瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)，瑞安房地產(chǎn)則專注于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

在2019年3月份舉行的業(yè)績發(fā)布會上，羅康瑞曾就可能分拆中國新天地表示：“過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的話資產(chǎn)的價格折讓實在太大了，所以我們目前沒有這方面的計劃。”

換言之，推動中國新天地上市是瑞房在過去數(shù)年間一直嘗試卻并未達成的事宜。事實上，這也并不是瑞房第一次嘗試將中國新天地分拆于港交所上市。

2012年5月28日，瑞房發(fā)布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。

彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，中國新天地的業(yè)務(wù)將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設(shè)計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。

此次分拆讓中國新天地可透過全球發(fā)售籌集資金，部分所得資金預(yù)期將為中國新天地提供收購及投資商業(yè)物業(yè)的資金，以提升及擴大其物業(yè)組合。另一部分所得資金預(yù)期將用于結(jié)清中國新天地與集團之間的若干公司間債項結(jié)余。

值得注意的是，雖然瑞房刊發(fā)了公告，但時至今日，其招股書都并未出現(xiàn)，關(guān)于中國新天地具體分拆的資產(chǎn)細節(jié)及運營計劃均只能從瑞房年報及其官網(wǎng)中查詢。

2013年，瑞房創(chuàng)始人兼董事會主席羅康瑞決定復(fù)出，從李進港手中重新接過了行政總裁之位，后者宣布徹底退出公司，辭去所有職務(wù)。

與羅康瑞一同上任的還有黃勤道，其被任命為瑞房的董事總經(jīng)理，并被委任為中國新天地的行政總裁，亦是中國新天地首次籌備上市的重要執(zhí)行人。

在當年的業(yè)績會及股東會上，羅康瑞就業(yè)績不理想,向股東以及投資者致歉，并表示2013年是瑞房的改革年。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開始將中國新天地與瑞房分開營運，兩者為獨立公司。

在2013年年末，中國新天地及Brookfield簽署協(xié)議，后者將以5億美元購買可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權(quán)益，并允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個項目，當中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業(yè)天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。

2014年，中國新天地行政總裁黃勤道表示：“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”

在黃勤道的口中，為旗下業(yè)務(wù)找到更好的估值是最主要的理由，也就是希望能夠獲得一個更合理的IPO價格。然而，當年市場對于這類型的商業(yè)運營公司并不了解，市場上也極少可以對標的對象。

正當市場以為中國新天地已經(jīng)為上市做好一切準備，甚至引進Brookfiled完成Pre-IPO輪時，市場走向和瑞房的轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀卻讓羅康瑞不得不放下計劃。

2015年6月，黃勤道辭去董事總經(jīng)理及中國新天地行政總裁的職務(wù)，正式提前退休，其將移交于中國新天地的職務(wù)予羅寶瑜及黃月良。

這位老臣子的離去也基本宣告了中國新天地上市失敗。

分拆時機

當時，瑞房正在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，不斷的面臨資產(chǎn)出售的壓力，將旗下物業(yè)都放上了貨架。2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價格出售上海太平橋企業(yè)天地物業(yè)。

“之所以考慮出售，只是想把成熟的商業(yè)地產(chǎn)出售之后，資金可以拿去投的別項目。”羅康瑞表示，商業(yè)物業(yè)會和住宅物業(yè)一樣，都可以銷售，只要價錢合適。

2016年初的業(yè)績會上，羅康瑞一邊表示有意愿進一步出售商業(yè)資產(chǎn)，并同時正式宣布了上市暫停。

瑞房表示，鑒于公司目前的主要任務(wù)是出售成熟的商業(yè)資產(chǎn)來獲得高額回報，最大化地實現(xiàn)析產(chǎn)價值，我們認為現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價值的最佳方式，因此決定短期內(nèi)不會進行中國新天地的上市計劃。

“如果把這些收租物業(yè)上市，以目前的市場條件，不但可能拿不到市場價格，還要給一個比較大的資產(chǎn)折讓，但是如果現(xiàn)在就賣掉這些資產(chǎn)，可以給股東帶來最大收益。”羅康瑞認為。

最終，關(guān)于中國新天地上市的事情草草收場，Brookfield與中國新天地這筆交易成為了Brookfield進入中國市場的敲門磚，卻沒能成為中國新天地的上市助推器。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購其持有的新天地控股已發(fā)行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久后償可換股證券，新天地控股重新成為中國新天地全資附屬公司。

無論是從羅康瑞還是負責(zé)具體上市事宜的黃勤道，阻擋在中國新天地上市面前的始終是估值問題，沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有不合適的價格。如果價格低了，那這次上市就沒有意義。

如今，瑞安房地產(chǎn)的估值不足百億，僅為99.97億港元，股價為1.24港元，每股凈資產(chǎn)卻達到了6.28港元，且擁有不少優(yōu)質(zhì)地塊。

近兩年來，關(guān)于瑞安房地產(chǎn)私有化的聲音便不斷傳出。在兩個月前，SOHO中國被黑石正式提出要約私有化時，便有不少人認為以瑞房為首的低估資產(chǎn)或是下一個私有化對象。

瑞安房地產(chǎn)的估值尚不足百億，這個分拆出來的中國新天地商業(yè)運營管理公司又該如何估值，這部分難題仍然需要資本市場的答案。

當初，在中國新天地引入Brookfield的同時，也為其輸入了資產(chǎn)管理的概念。

不可否認的是，商業(yè)地產(chǎn)運營管理和資產(chǎn)管理類型的公司正逐漸成為資本的寵兒，從近期上市的物業(yè)公司看，其只要沾上了商業(yè)概念，便會被熱捧，這已經(jīng)成為了一個風(fēng)口。

同日，花樣年及彩生活發(fā)布聯(lián)合公告表示，花樣年正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)及商業(yè)營運服務(wù)業(yè)務(wù)于聯(lián)交所主板單獨上市；彩生活正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)于聯(lián)交所主板單獨上市。

2020年，瑞房的綜合租金及相關(guān)收入為人民幣20.84億元，在年報中并未單獨披露商業(yè)運營管理的毛利率，但從萬達商管，華潤萬象城毛利率，新城吾悅廣場均超過70%的毛利率來看，其表現(xiàn)自然不會差。

中國新天地正運營包含上海新天地、虹橋天地、佛山嶺南天地、武漢天地、重慶天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地在內(nèi)的7個新天地項目。

截止2020年末，瑞安房地產(chǎn)持有232萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中40.2萬平方米已經(jīng)落成并管理，持有214.6萬平方米的零售物業(yè)，其中102萬平方米已經(jīng)落成并運營。

值得注意的是，瑞房目前仍然持有大量的寫字樓物業(yè)，此次分拆上市，羅康瑞是否會將寫字樓物業(yè)的運營管理放入其中仍是一個疑問。