在聯(lián)商網(wǎng)主辦的2004中國零售企業(yè)選址論壇上，記者采訪了國際購物中心協(xié)會(huì)亞太區(qū)首席顧問劉耀東先生，以下是訪談的整理：
記者（以下簡稱記）：前段時(shí)間有媒體報(bào)道，因?yàn)橘徫镏行陌l(fā)展過多和帶有盲目，占用了銀行大量資金，目前國家有關(guān)部門正在徹查MALL，您如何看待這件事情？
劉耀東（以下簡稱劉）：這是一種國家宏觀調(diào)控。主要是國內(nèi)摩爾的運(yùn)行還未規(guī)范，還沒有一個(gè)組織在主管這個(gè)行業(yè)。大家都在做，很多人只是借著這個(gè)名義在炒作土地，很多開發(fā)商買了地皮或蓋了樓之后沒人經(jīng)營，這就造成很多問題。在這種情況下，政府出來進(jìn)行規(guī)范，這樣做是對(duì)的。購物中心是一種最成功的購物模式，在國內(nèi)還是有很大的發(fā)展空間，但必須有規(guī)劃，總的來說要做成功的話，要有足夠的資金，專業(yè)的人員，正確的定位，同時(shí)還要有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，所以這是一個(gè)長期的過程。國內(nèi)各方面都在快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)只是其中的一項(xiàng)，國內(nèi)沒先例可行，要在實(shí)踐中成長。
記：您覺得主要是哪些方面表現(xiàn)得不正規(guī)呢？
劉：購物中心要以創(chuàng)造商業(yè)土地價(jià)值為主，而不是土地的濫用。同時(shí)，在開發(fā)的時(shí)候，要有足夠的資金。他們?nèi)绻麤]有資金，又沒有經(jīng)營管理的能力，就很難成功。這就相當(dāng)于拍電影，表面上很風(fēng)光。很多人都想著要拍，但他們沒那個(gè)能力、經(jīng)驗(yàn)和資金。他們就去請(qǐng)人來拍，但這并不代表他們真的能拍電影。他請(qǐng)人過來拍，雖然拍出來了，但不一定有人要看。這需要很多專業(yè)人士的合作，不是一個(gè)攝影師一個(gè)人能做到的。就像今天的F1賽車，絕對(duì)不是只要有車子就可以造成這種轟動(dòng)的。
聯(lián)商網(wǎng)：您剛才也提到規(guī)范，那您覺得該如何做到規(guī)范呢，是通過一些行業(yè)協(xié)會(huì)，還是能過政府部門呢？
劉：政府是有一些可做，比如說土地、金融及開發(fā)方面的問題。但至于商業(yè)方面的內(nèi)容，要開發(fā)商自己來做。行業(yè)協(xié)會(huì)也有一些功能，作為業(yè)者和政府的溝通管道，來幫助業(yè)者了解政府的各種規(guī)定，同時(shí)將業(yè)者面臨的各種問題集中起來反映給政府。
聯(lián)商網(wǎng)：你剛才提到，地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)購物中心可能存在資金、經(jīng)營能力上的一些缺陷。那國外購物中心的經(jīng)營主體是什么呢？
劉：國外購物中心有50多年的歷史。早期是一些零售商，比如百貨公司買地來經(jīng)營。但后來，他們發(fā)現(xiàn)一面要開店，一面要銷售。銷售就有一大堆問題。后來慢慢就分開了。在美國，購物中心的投資者有一半是所謂的證券化專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司在運(yùn)作，由大眾投資，聘請(qǐng)專業(yè)人員來經(jīng)營管理。另外有一些是長期的基金項(xiàng)目，比如退休基金，保險(xiǎn)基金，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)期限比較長，一般在15年以上，但是這些基金會(huì)比較喜歡這種長期的回報(bào)模式。國內(nèi)很不一樣，基本上來講，國內(nèi)目前以地產(chǎn)商為主，他們沒做商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，也沒有零售的經(jīng)驗(yàn)，所以今天他們要做一個(gè)以零售為主的商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上是蠻辛苦的。
記：那您覺的這種現(xiàn)象會(huì)改變嗎？國內(nèi)的投資主體會(huì)不會(huì)也沿著國外的方向發(fā)展呢？
劉：會(huì)。我相信將來一定會(huì)走向?qū)I(yè)化。就像拍電影，現(xiàn)在可能因?yàn)闆]有規(guī)范，大家都想拍。也沒有一定的方式，個(gè)人有點(diǎn)錢找個(gè)人或成立個(gè)公司就拍了，而國外發(fā)達(dá)公司制作的東西非常精美，非常先進(jìn)，所以就能很難競爭過別人。
我相信，到時(shí)中國市場開放，尤其是零售業(yè)，以后會(huì)有很多的國外投資商進(jìn)入，一定會(huì)對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)造成一些影響，同時(shí)國內(nèi)的投資商也會(huì)去參考他們的做法。
記：國內(nèi)地產(chǎn)商投資的現(xiàn)有的購物中心又會(huì)怎樣轉(zhuǎn)變呢？
劉：舉臺(tái)灣的例子來講。一開始也是有土地的人去從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，通常來講是有一塊地，成本很低，于是想做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的利潤是很高的，很有商機(jī)。對(duì)他來講，把沒有用的土地做成很有價(jià)值的地，他就會(huì)千方百計(jì)的去做。但做的過程中會(huì)有許多問題。有的人會(huì)去找有專業(yè)的人，他愿意投資，愿意花錢。也許他獲得的只是合理的回報(bào)。但他不去計(jì)較，他愿意這么做因?yàn)樗篮竺孢�會(huì)有許多機(jī)會(huì)。但有的人不這樣想，他覺得利潤很高很低，就想試試看，在缺少競爭者、也沒有規(guī)范的情況下，他可能成功了，可能賺錢了，這其中很多是誤打誤撞。在沒有競爭的情況下，問題不大。但是，我認(rèn)為國內(nèi)市場現(xiàn)在是開放的，不可能是保護(hù)的，將來必定會(huì)有競爭。我們?nèi)绻L期經(jīng)營的話，就要非常小心，也許初期沒有壓力，但很快就會(huì)有，也許剛剛成功，但很快就會(huì)變慘淡。國內(nèi)正在籌建或已經(jīng)開業(yè)的購物中心一旦經(jīng)營不下去，就有可能成為爛尾樓或閑置樓，就要等著被別人收購了。
記：目前，國內(nèi)的很多商業(yè)項(xiàng)目，都是分割賣掉，您如何看待這個(gè)現(xiàn)象？
劉：這就完蛋了。如果商鋪沒有分割賣掉，還有重新整合的機(jī)會(huì)。如果分割賣掉的話，就很難處理了。商場最主要的就是管理。一旦產(chǎn)權(quán)被賣掉了，就沒有辦法統(tǒng)一管理。沒有辦法統(tǒng)一管理，就沒有辦法隨著市場來進(jìn)行商業(yè)配置，也就是沒有先機(jī)。商場里沒有先機(jī)，就沒有競爭力。賣掉商鋪就是賣掉未來所有的希望。
記：可能地產(chǎn)商是求短期利益，他們可能在想把商鋪賣掉了我就賺錢了。
劉：這樣，他只能賺一次。但商業(yè)地產(chǎn)不是賺一次。商品只能賺一次，但經(jīng)營事業(yè)是長久的。這要權(quán)衡好。國內(nèi)沒有資金的資源，如果沒錢的話，也沒辦法去蓋。但如果為了要蓋，而把它賣掉。這是本末倒置，惡性循環(huán)。雖然賺了前面，但后面就什么都沒有了。購物中心和很多計(jì)劃都一樣，財(cái)務(wù)要有合理規(guī)劃，這里就涉及定位、策略、工程、招商。市場要反映規(guī)劃，規(guī)劃要有財(cái)務(wù)支持。所以并不是越大越好。關(guān)鍵是要蓋什么樣子，不是你想怎么蓋，而是市場要怎么蓋。拍電影也是一樣，不是沒有預(yù)算的。也不能說沒有錢，就把很多刪掉。這樣就很難拍了。
記：剛才提到資金問題。很多地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)都存在著這些問題，您覺得應(yīng)該如何更好的解決這一問題呢？地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營是否要分開？
劉：其實(shí)，你看香港。很多開發(fā)商來的時(shí)候就沒有資金問題。做商業(yè)地產(chǎn)本身要有實(shí)力，要有能力借到錢。像新世界，新鴻基，他們要來開，不會(huì)有資金問題，他們有這個(gè)實(shí)力。不是任何公司，有一塊地就可以開，當(dāng)然，也不是說沒資金就不能做。最重要的是自己不會(huì)做就要請(qǐng)人來做。如果你沒拍過電影的話，就要請(qǐng)人來做。 慢慢有經(jīng)驗(yàn)了之后，自己來開。我想購物中心也是一樣的，開始你要請(qǐng)人來做，慢慢的你自己有了經(jīng)驗(yàn)之后，就可以自己來做。
記：目前，真正懂購物中心經(jīng)營的人才、團(tuán)隊(duì)都比較缺乏，該如何解決呢？
劉：這是無可置疑的。國內(nèi)購物中心剛剛起步，就管理人才來講是很缺乏的。但我想，慢慢的這種人才就會(huì)出來的，這只能邊走邊學(xué)。但目前，都是由百貨公司或物業(yè)的人在充當(dāng)這種角色，而真正地產(chǎn)專業(yè)管理的人才是很少的。要加緊培訓(xùn)，中國產(chǎn)業(yè)未來成功的因素不但要有硬體，也要有軟體、要有優(yōu)秀的人才。
記：您剛才提到購物中心的盈利模式。那主要是依靠商業(yè)地產(chǎn)的增值，還是商業(yè)經(jīng)營呢？
劉：作為一個(gè)購物中心，會(huì)有不同的團(tuán)隊(duì)來開發(fā)和經(jīng)營，作為開發(fā)商，他有自己的策略，可能是依靠地產(chǎn)的增值來獲的利潤，而經(jīng)營團(tuán)隊(duì)可能是靠未來經(jīng)營管理的費(fèi)用或租金來維護(hù)開銷，有的團(tuán)隊(duì)投入的則是資金，因此不同的團(tuán)隊(duì)會(huì)有不同的贏利方式，賺取不同的錢，有的是資金在里邊，有的是管理團(tuán)隊(duì)在里邊，有的是土地開發(fā)在里邊，有的甚至具備這三項(xiàng)。比如香港，有資金，有土地，有人才。
記：購物中心里會(huì)有不同的團(tuán)隊(duì)，然后每個(gè)團(tuán)隊(duì)有自己不同的獲利模式，是這樣嗎？
劉：對(duì)。這就像電影。編劇有編劇的利潤，導(dǎo)演有導(dǎo)演的利潤，演員有演員的利潤。有時(shí)候，演員的利潤可能比導(dǎo)演更多。
記：國外很多MALL都是選在郊區(qū)，而國內(nèi)有許多項(xiàng)目是選址在市區(qū)，您覺得形成兩者區(qū)別的原因是什么？今后中國購物中心選址的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)怎樣？是否也會(huì)開到郊區(qū)，開到郊區(qū)會(huì)在什么時(shí)候成熟？
劉：城市發(fā)展到一定程度就沒有空間了，周邊的土地越來越貴。購物中心不是一種普通的商業(yè)模式，而是一種大規(guī)模的商業(yè)。在這種情況下，不可能在市區(qū)做。市區(qū)里土地貴、空間不大，交通混亂。在美國，一般購物中心都在郊區(qū)，有的設(shè)在高速公路旁邊，因?yàn)榇蟛糠秩擞熊嚕麄冊(cè)谑袇^(qū)工作，住在郊外，開車到購物中心購物就很方便。在亞洲，地狹人稠，沒有這么多汽車，開在郊區(qū)就不大方便，所以開設(shè)購物中心一定要與大眾捷運(yùn)系統(tǒng)結(jié)合在一起，在國內(nèi)，像地鐵、高架、公交可以帶動(dòng)人流。如果一個(gè)商場旁邊沒有這些大眾的交通，經(jīng)營起來就很不容易。
同時(shí)，在國內(nèi)還有一點(diǎn)情況比較特殊，很多城市都興起了舊城改造、土地遷移等，在過去的十年中是沒有的。這種土地對(duì)商業(yè)發(fā)展是很好的，又大又不貴，交通又方便。在國外幾乎是不可能的。
另外，從開發(fā)商的角度來看，只要集中在人流最大的地方就好。從政府角度來看，他希望商業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)均勻的發(fā)展。不希望過于集中。對(duì)消費(fèi)者來講，是越方便越好。今天，若站在第三者的角度，要三者平衡。政府要作好整體規(guī)劃。一方面把交通做好，在交通關(guān)節(jié)的地方把商業(yè)放進(jìn)去，如果政府在一些偏僻的地段開商場，消費(fèi)者會(huì)很不方便。所以，今天來講，成功的商業(yè)需要公共設(shè)施的配合，同時(shí)要滿足消費(fèi)者的需求。
記：在目前已經(jīng)開業(yè)或即將開業(yè)的MALL中，如華南MALL 華潤萬象城 北京金源MALL 廈門明發(fā)MALL，您覺得哪個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的最好？
劉：我還是舉電影為例。最賣座跟最佳影片是不一定一樣的。最賺錢的不一定是最好的，最好的不一定是最賺錢的。另外，類型和條件也是不一樣的，有的是高檔的，有的是低檔的。有的是都市型，有的是郊區(qū)型的，很難有一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，也很難說，哪一個(gè)MALL最好的，可能每個(gè)MALL都有自己的長處，可以獲得“單項(xiàng)獎(jiǎng)”。當(dāng)然，衡量購物中心是否成功，最終還是看是否能賺錢。
記：您覺的在臺(tái)灣有哪些比較好的項(xiàng)目，有哪些經(jīng)驗(yàn)可以借鑒呢？
劉：其實(shí)，臺(tái)灣有很多東西值得國內(nèi)參考。其中，地點(diǎn)是很關(guān)鍵的。如果地點(diǎn)不是很好的話，將來會(huì)面臨很大的經(jīng)營壓力。在地點(diǎn)不好的地方不是說不能做，而是怎么做。不代表說最大的購物中心是最好的。成功的因素有很多，地點(diǎn)只是其中一個(gè)。即使在同一個(gè)地點(diǎn)，左右兩邊的經(jīng)營會(huì)有天壤之別。所以，除了地點(diǎn)外，還有很多其它因素。
記：那你覺的正確選址有哪些要素？
劉：做生意嘛，就是希望人來人往。道路就很重要，因此面臨兩條馬路就比一條好，面臨三條就比二條好，四通八達(dá)就更好。所以，基本上來講，周圍的交通越方便越好。另外，視覺上也很重要，如何讓更多的人能更容易看到購物中心，并帶來視覺上的沖擊，這很重要。商業(yè)上講門面，像麥當(dāng)勞，一般就開在轉(zhuǎn)角處。
記：購物中心有很多概念，如SHOPPING MALL、 SHOPPING CENTER，生活中心，國內(nèi)比較混亂。您覺得國內(nèi)在概念上是否存在一些誤區(qū)，是否有需要澄清的地方？
劉：其實(shí)，做生意是沒有規(guī)則的。概念就像電影的主題一樣，絕對(duì)是千奇百怪的。但對(duì)旁觀者來講，我們會(huì)試著去歸納，去歸類。但實(shí)際上，不管怎么去規(guī)范，不管叫什么名字，只要能賺錢，就是好的。從概念上來講，SHPPINGCENTER是包含MALL的，所謂SHOPPING MALL在美國是狗骨頭模式，兩頭是主力店，兩個(gè)主力店之間是一些小商店。主力店可吸引人，就可以使人群在兩大主力店之間來來往往。（聯(lián)商網(wǎng) 記者陳紅宇 王躍林）
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