三宅設(shè)生：商業(yè)設(shè)施形態(tài)的流行趨勢與風(fēng)險規(guī)避
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2007-08-19 20:14
圖為北京中海首佳商業(yè)設(shè)計有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān) 三宅設(shè)生
大家好，很高興能夠借今天的機(jī)會能跟大家見面，我叫三宅設(shè)生。
首先，非常感謝主辦方能給我這個非常好的機(jī)會來參加今天的大會，同時也感到非常的榮幸。
我來自于日本，可能在語言的表達(dá)細(xì)節(jié)和方式上存在著一些差別，還希望各位能夠耐心的聽下去。
北京中海首佳商業(yè)設(shè)計有限公司成立至今四年，我們做過各種各樣的商業(yè)調(diào)查分析以及消費(fèi)者動向的調(diào)查分析。在做商業(yè)企劃的過程中，跟很多專家進(jìn)行了交流與溝通。從中我們不斷的積累了經(jīng)驗，也借鑒了歐美、日本國家商業(yè)發(fā)展的歷史以及衰退的過程，針對今后中國商業(yè)方向的前進(jìn)性，希望我今天能給大家提供一些意見作為參考，為推動中國的商業(yè)能夠貢獻(xiàn)一份微薄之力。
接下來想對中國的現(xiàn)狀，在這一方面我不做過多的分析和解釋，大家都有一定的了解，借今天的機(jī)會給大家介紹一下其他的國家在歷史上的發(fā)展與中國有相似的狀況。在圖中我們可以看到，現(xiàn)階段流通的結(jié)構(gòu)在不斷的發(fā)生變化。
現(xiàn)在，舊的模式和觀念在不斷的變化，也在面臨著淘汰，中國正在以其他國家沒有的速度前進(jìn)。在我們看來，先進(jìn)國家花費(fèi)了20年的時間創(chuàng)造了歷史，我們中國甚至用5年的時間來超越它。但這一系列的變化不僅體現(xiàn)在業(yè)界當(dāng)中，消費(fèi)者的動向也發(fā)生了變化。在這當(dāng)中最為明顯的是現(xiàn)在汽車的持有量在超出想象的增長。
在信息化的時代里，通過媒體或電影等等這些從國外傳入的信息，要改變當(dāng)代人們的生活方式的話，相對比較簡單。但汽車的話，需要我們親自體會它的便利性，這樣才能體現(xiàn)它的優(yōu)越性。所以，今后消費(fèi)者在選擇大型的商業(yè)設(shè)施的時候，這將成為一個重要的標(biāo)準(zhǔn)和因素。
目前，在我們中國還存在著人均收入的差異比較大，出現(xiàn)的商業(yè)設(shè)施主要把高收入的人群作為目標(biāo)客群來考慮，現(xiàn)在中等收入的汽車的持有量也在增加，針對長期的發(fā)展必須充分的考慮到停車場和交通設(shè)備的重要性。
現(xiàn)在，不斷的有新型的業(yè)態(tài)進(jìn)入中國市場，這一點(diǎn)也證明了商業(yè)環(huán)境的變化。相信今后在中國國內(nèi)還會不斷的出現(xiàn)新型的業(yè)態(tài)。
剛才介紹了一下中國現(xiàn)階段的一個狀況，接下來想給大家介紹一下日本商業(yè)發(fā)展的歷史以及內(nèi)容。
中海首佳公司已經(jīng)做了50年業(yè)務(wù)上的工作，接下來想介紹一下實際操作的案例。集中包括了百貨、購物中心、超市、娛樂中心等等各種業(yè)種業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。
經(jīng)過50年以上的經(jīng)營，隨著時代的進(jìn)步，共同走過了歷史的變遷。
（大屏幕圖略）大家看見的是實際的購物中心和超市的一些圖片。
（大屏幕圖略）現(xiàn)在的這幅圖是行業(yè)中心的一些圖片。
（大屏幕圖略）這里是給日本的購物中心做了一個分類表。
美國的商業(yè)很大方面影響了日本商業(yè)的發(fā)展。商圈距離以及各方面的狀況，對本身國土狹小的日本來說，比起美國商業(yè)環(huán)境更加嚴(yán)峻，而且競爭也更加的激烈�，F(xiàn)在韓國同樣也出現(xiàn)相同的狀況。由于購物中心的細(xì)分化，各自確定自己的位置，通過深入的發(fā)展，確立了日本獨(dú)有的業(yè)種業(yè)態(tài)。
在中國出現(xiàn)的很多沒有明確定位而盲目虛張聲勢的做法，雖然引起一時的關(guān)注，但是最終失敗的比較多。在其中，有一個關(guān)鍵的問題就是在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的時代里面，短期的受益方式被普遍追求。但是現(xiàn)在中國消費(fèi)者的消費(fèi)方式也在開始變化，審美方式也在提高，相信今后消費(fèi)者會更多的按照自己的方式去選擇商品。
在日本普遍的店鋪當(dāng)中，基本上都確立了各自的功能。以功能為基礎(chǔ)滿足時代性和消費(fèi)者的需求，有效的幫助了銷售額的增長；另一方面滿足消費(fèi)者需求，確保了收益效果以及企業(yè)形態(tài)在不斷求新的過程中取得它的勝利。
日本的消費(fèi)者在評價一個商業(yè)設(shè)施的時候，不僅要求商業(yè)環(huán)境的高度，還需要根據(jù)商業(yè)設(shè)施對社會作出了貢獻(xiàn)來判斷它的價值。對于安全以及環(huán)境方面的考慮，這些肉眼看不見的地方恰恰是提升商業(yè)的關(guān)鍵，這也是存在的一個商機(jī)。而且，在不久的將來，特別是北京奧運(yùn)會結(jié)束之后，隨著我們國家精神文明的不斷提高，考慮大型商業(yè)設(shè)施或者是流通行業(yè)的長期運(yùn)營，從現(xiàn)在我們就應(yīng)該著重的抓起。
接下來我們試著從世界的流程結(jié)構(gòu)來看看中國�，F(xiàn)在中國存在的對將來哪些的擔(dān)憂和風(fēng)險。其中有一個問題是商業(yè)設(shè)施的大型化，剛才也提到過，沒有一個明確的定義之下極速的發(fā)展，這種形式在其他國家是沒有的。到目前為止存在著普遍的投資觀點(diǎn)是追求短期內(nèi)的收益效果，但是這種設(shè)施的規(guī)模是否符合現(xiàn)在社會的消費(fèi)水平，這個問題值得我們認(rèn)真的去考慮。商業(yè)設(shè)施的大型化它存在一定的優(yōu)勢，也有一個反面，同時增加了它的風(fēng)險。今后，這個風(fēng)險也會隨著時代的變化逐漸的反映出來。
最近發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是我們所說的“摩爾”，他成為了大型購物中心的代名詞，本身人們并沒有給他一個具體的定義。即便是這樣，還要將設(shè)施大型化的話，必須完成設(shè)施所需要的基本條件，否則就不能確定它發(fā)展的要素。我們在預(yù)測時代變化的同時，是要做好順應(yīng)時代變化的準(zhǔn)備。無論大小，每一個環(huán)節(jié)都非常的重要。
以下這幾點(diǎn)是作為企業(yè)為迎接下一個時代的到來，整頓體制，做好準(zhǔn)備的要素。在開發(fā)一個項目的時候，不僅要考慮眼前的利益，越是經(jīng)濟(jì)好、風(fēng)險小的時代越要把眼光放得長遠(yuǎn)；越是風(fēng)險大的時代，越要厚積勃發(fā)，爭取長期性的發(fā)展。
我們來分析一下今后什么樣的商業(yè)設(shè)施會不被淘汰，而且會取得勝利。針對這樣一個話題，我們來分析一下怎么樣規(guī)避風(fēng)險的問題。這里借用一句諺語，叫做“機(jī)會總是給有準(zhǔn)備的人”。
（大屏幕圖略）這個表中體現(xiàn)了美國以及日本流通業(yè)態(tài)的變化。其中娛樂休閑型SC、主題型SC是中國存在很大的發(fā)展空間，今后值得關(guān)注的部分。也就是說，現(xiàn)在人們對物質(zhì)的追求慢慢轉(zhuǎn)移到了對非物質(zhì)性，感性的追求，圖中的業(yè)態(tài)有如我們的市場，雖然有些部分的業(yè)態(tài)被認(rèn)為是先進(jìn)，但是已經(jīng)被作為廣告宣傳的關(guān)健詞開始活躍。所以我認(rèn)為這將會開辟一個新的時代。也就是因為它是感性的東西，更要注重本身的內(nèi)容，也就是我們一直在強(qiáng)調(diào)的基本要素。
那么針對娛樂以及服務(wù)業(yè)的基本要素，我們在圖中列舉了四個。掌握四個要素的平衡是缺一不可的。四個要素包括娛樂、舒適、熱情、愉悅。雖然我們說是娛樂方面的業(yè)態(tài)，但是說到底如果失去了商業(yè)的根本，就很難取得成功。商業(yè)還有一個不可忽略的硬件因素，就是利弊條件。
戰(zhàn)略性的規(guī)劃也極其重要，具體的人物、時間、地點(diǎn)以及花多少費(fèi)用，地址的設(shè)定、時間環(huán)節(jié)等等都不可缺少的。
在經(jīng)營目標(biāo)的設(shè)定之前，首先商圈的設(shè)定。在中國存在一個誤區(qū)，認(rèn)為商圈就等于是保證利潤的區(qū)域。在日本來說，日本把商圈的定義只是當(dāng)做戰(zhàn)略實施的一個基本素質(zhì)的依據(jù)來看待的。
接下來需要考慮的要素是包括人、物、情的店鋪系統(tǒng)化，為達(dá)到目標(biāo)的系統(tǒng)體制。商業(yè)設(shè)計方面也是一樣的，針對戰(zhàn)略和目標(biāo)將設(shè)計業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)分并開展工作。我們有效的展開業(yè)務(wù)，獲得顧客的認(rèn)可和認(rèn)同，我們認(rèn)為只有通過這種方式才能作出好的商業(yè)設(shè)施。
在操作商業(yè)設(shè)計的工作過程中，不僅依靠了設(shè)計的觀點(diǎn)，同時需要結(jié)合對市場和商品的研究，做好了一系列專業(yè)、全面性的掌握后，才能做出一個好的商業(yè)設(shè)計。
最后，我想借《三國演義》里面的天時地利人和的典故來做今天的總結(jié)。從古代的多數(shù)戰(zhàn)勝少數(shù)的時代現(xiàn)在已經(jīng)慢慢轉(zhuǎn)變成依靠戰(zhàn)略來取得勝利的局面。中國古代有一個大家熟悉的諸葛孔明，可以把他理解為現(xiàn)代的商業(yè)顧問。如果一個軍隊沒有好的指揮和完善的管理體制，以及超前的策略，終究也只是一盤散沙。對我們商業(yè)來講也是同樣的道理，不管能力水平有多高，但是沒有做好整體的規(guī)劃、設(shè)計以及長期性的經(jīng)營策略，最終的結(jié)果也是等待著淘汰。
謝謝大家的耐心聽講，今后有機(jī)會希望能夠在實踐中進(jìn)行合作。
（聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場報道）
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