近一個(gè)月前，三胞集團(tuán)債務(wù)重組方案初步落定，華融資產(chǎn)攜80億元資金前來“救火”，袁亞非總算松了一口氣。

9日后迎來新年，袁亞非一身黑色中山裝出鏡，發(fā)表了一封新年致辭。短短5分鐘里，他提得最多的，仍然是自省。

過去兩年半是袁亞非和三胞集團(tuán)的至暗時(shí)刻。企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，游離在倒閉的邊緣，袁亞非多方奔走。眼下，援兵已到，債務(wù)重組在即，鏡頭前的他看起來有“劫后余生”的平靜，也有對(duì)重新出發(fā)的期待。

而另一面，眼下三胞集團(tuán)的資金狀況仍不容樂觀。1月26日，三胞集團(tuán)一日新增12起被執(zhí)行案件，因與深圳原創(chuàng)國際貿(mào)易有限公司等民事案件被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的共計(jì)1064余萬元。

這僅是冰山一角。公開信息顯示，目前三胞集團(tuán)被執(zhí)行信息16條，被執(zhí)行總金額達(dá)2.16億元。

截至2020年3月底，三胞集團(tuán)及其控股的兩家上市公司南京新百（600682.SH）、*ST宏圖（600122.SH）等關(guān)聯(lián)方的整體金融有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)約712.43億元。

引入戰(zhàn)投之外，三胞集團(tuán)押注大健康，砍掉其他板塊，斷臂自救。其中，地產(chǎn)資產(chǎn)位列被處置的第一梯隊(duì)。從2018年開始的甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目，到最近的出手南京金融國際大廈，三胞的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已所剩不多，進(jìn)入最后的“退房”倒計(jì)時(shí)階段。

賣子“自救”

華融資產(chǎn)80億元馳援三胞的消息傳出的同一天，南京國際金融中心宣告易主。

據(jù)悉，南京國際金融中心總建筑面積約10.9萬平方米，包括一座45層的甲級(jí)寫字樓、7層零售商場以及278個(gè)地下停車位。2014年，袁亞非以24.8億元從李嘉誠旗下的亞騰亞洲基金手中買下了南京國際金融中心。

外界頗為不解的是，一向不太熱衷地產(chǎn)的三胞為何斥巨資買下這棟大樓？

袁亞非的投資邏輯在于，“南京國際金融中心與南京新百旗下的東方商城一墻之隔。這并不是單純的房地產(chǎn)投資，而是為了旗下商業(yè)百貨的發(fā)展。”

老袁雖然不愛房地產(chǎn)，但偏愛商業(yè)百貨。2011年，三胞集團(tuán)入主南京新百，并借此持有南京新街口上的南京新百、東方商城等項(xiàng)目，2013年又收購了新百旁邊的國際貿(mào)易中心。

在拿下金融中心之后，袁亞非一時(shí)風(fēng)頭無兩。在新街口中心廣場，孫中山先生銅像矗立正中，而圍繞孫中山銅像的一圈大樓中，一半都姓袁。

眼下為了自救，袁亞非也不得不賣樓。

2020年12月22日，瑞安房地產(chǎn)公告稱，其間接全資附屬公司奧華與高富諾集團(tuán)成立了一家合營公司，以此收購位于江蘇南京的一宗商辦物業(yè)，交易對(duì)價(jià)不超過16.2億元。該棟物業(yè)正是南京國際金融中心。

巧合的是，2008年，亞騰亞洲基金以16.25億元從招商地產(chǎn)購得南京國際金融中心。6年后，三胞集團(tuán)從亞騰亞洲基金處購得此樓花了24.8億元，較當(dāng)初亞騰亞洲基金收購時(shí)溢價(jià)52.6%。

時(shí)隔12年，南京國際金融中心的價(jià)格又回到了原點(diǎn)，令人唏噓。

除了低價(jià)變賣商業(yè)資產(chǎn)，早在2018年8月，三胞就計(jì)劃退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并試圖并試圖通過出售旗下土地資源來彌補(bǔ)資金缺口。兩年多時(shí)間已過，袁亞非的“退房”計(jì)劃進(jìn)展如何？

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，三胞集團(tuán)旗下的主要地產(chǎn)平臺(tái)為江蘇宏圖高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“宏圖高科房地產(chǎn)”），成立于1998年，由三胞集團(tuán)和南京盛亞科技投資有限公司分別持股90%、10%，實(shí)際控制人袁亞非持股達(dá)87.75%。

如今宏圖高科房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要圍繞商業(yè)展開，僅持有柳州東方福來德項(xiàng)目和徐州三胞廣場2項(xiàng)待售商鋪，且柳州東方福萊德9處資產(chǎn)及柳州市魚峰區(qū)文昌路西段南側(cè)和徐州2處資產(chǎn)已被抵押出去，擔(dān)保余額合計(jì)11.52億元。

此外，三胞集團(tuán)旗下上市平臺(tái)宏圖高科和南京新百也有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旗下共計(jì)3家房地產(chǎn)開發(fā)公司，僅剩3個(gè)項(xiàng)目。

其中，宏圖高科控股子公司南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的南京“宏圖·上水園”剩余部分商鋪、車位未售完。

南京新百全資子公司南京新百房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“宏圖·上水云錦”項(xiàng)目僅存少量商業(yè)、車位、公寓待售；另一家全資子公司鹽城新國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的鹽城龍泊灣項(xiàng)目早在2018年已竣工，目前存貨不多。

宏圖高科及南京新百均在財(cái)報(bào)中明確顯示出“退房”決心。宏圖高科稱，“宏圖·上水園”項(xiàng)目銷售完成后，將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而南京新百地產(chǎn)板塊收入同比下降13.92億元，導(dǎo)致的降幅為26.77%，對(duì)此其解釋稱，“因產(chǎn)業(yè)調(diào)整，地產(chǎn)為上市公司非戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，且近年來未開發(fā)新項(xiàng)目，原有項(xiàng)目已接近尾盤。”

不愛地產(chǎn)的袁亞非

袁亞非并不熱衷房地產(chǎn)。

體制內(nèi)出身的袁亞非，1993年下海創(chuàng)業(yè)。辭職前，他僅是南京市雨花區(qū)一個(gè)小秘書，沒錢、沒關(guān)系、沒資源，也無法進(jìn)入房地產(chǎn)。

他選擇了電腦銷售，之后在零售行業(yè)耕耘20余載，攢下千億資產(chǎn)，坐擁宏圖高科、南京新百等多家上市公司。到2018年，三胞集團(tuán)總資產(chǎn)已突破1300億元。

很多人曾誘惑袁亞非投資地產(chǎn)等行業(yè)，都被他一一回絕，“這些行業(yè)不了解，犯錯(cuò)的概率太大，專注我的本業(yè)就大大減少了犯錯(cuò)的可能。”

有意思的是，做了幾十年電腦生意的袁亞非，其實(shí)不會(huì)用電腦，他的辦公室也沒有電腦。不懂電腦并沒妨礙他做成全國最大的連鎖PC賣場。

袁亞非也并非沒有投資地產(chǎn)，只是一直以來沒有將地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)來開展。在地產(chǎn)投資上，他是謹(jǐn)慎的。

事實(shí)上，袁亞非常把“三省”掛在口上，要求自己，也要求員工日常反省、修正。他經(jīng)常告訴公司員工的一句話是“我們離倒閉永遠(yuǎn)只有3個(gè)月”。

但這沒能抵得上袁亞非骨子里的“賭”性。剛剛下海時(shí)，袁亞非只有2萬元本金，在租鋪面、打廣告后，用僅剩的5000元賒來了5萬元的貨。

短短一個(gè)星期，這批貨就賣光了。他又用5萬元賒回50萬元的貨，進(jìn)而賒了500萬的貨。這就是他得意的“用5000塊做500萬的生意”。

2014年開始，袁亞非開始瘋狂“海淘”。英國老牌百貨House of Fraser、美國新奇特連鎖品牌Brookstone、以色列養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)Natali和A.S.Nursing、英國知名玩具店Hamleys、新加坡上市公司康盛人生集團(tuán)……都被三胞集團(tuán)收入囊中。

其中大部分并購都是舉債進(jìn)行。彼時(shí)，在國家政策支持下，民企有機(jī)會(huì)獲得大量資金支持，獲得大量便宜貸款。

由此三胞集團(tuán)借錢并購，再通過發(fā)行股份購買的方式裝入上市公司。這種模式讓三胞迅速成長為一個(gè)跨百貨、3C、養(yǎng)老、醫(yī)療、科技等多個(gè)行業(yè)的大型跨國民營企業(yè)集團(tuán)。

在瘋狂的海外并購中，袁亞非也沒有涉足彼時(shí)很多企業(yè)家熱衷購買的房地產(chǎn)、酒店或者足球隊(duì)。他所有的并購主要集中在新消費(fèi)和新健康領(lǐng)域，因?yàn)椤霸趪鴥?nèi)有這個(gè)業(yè)務(wù)，并購目的是用國外的先進(jìn)技術(shù)加上國內(nèi)的市場去嫁接”。

但隨著去杠桿大潮來襲，三胞集團(tuán)“轉(zhuǎn)”不動(dòng)了。依靠資本急速膨脹的三胞，最終被資本反噬。

2018年6月起，三胞集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)。次月，一項(xiàng)融資主體為三胞集團(tuán)的資管計(jì)劃到期無法全部兌付，5580萬元發(fā)生實(shí)質(zhì)違約。三胞系資本版圖開始崩塌。

隨后，多家金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)開始對(duì)三胞采取訴訟和財(cái)產(chǎn)保全行動(dòng)。三胞集團(tuán)及旗下公司的銀行存款、不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)遭遇大面積查封、凍結(jié)。

為解決流動(dòng)性偏緊問題，袁亞非提出“100億瘦身計(jì)劃”，專注健康產(chǎn)業(yè)，剝離非核心資產(chǎn)。作為非核心業(yè)務(wù)的地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

當(dāng)年8月，有內(nèi)部人士稱，三胞集團(tuán)欲出售非核心業(yè)務(wù)的地產(chǎn)，旗下的安徽和縣及南京湯山項(xiàng)目、廣西柳州項(xiàng)目等都在尋找買家。

歷時(shí)兩年半，三胞集團(tuán)的債務(wù)重組終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

2020年12月22日，中國華融江蘇分公司以戰(zhàn)投方身份現(xiàn)身，作為紓困資金方介入，為三胞集團(tuán)提供增量紓困資金80億元的巨額流動(dòng)性支持。據(jù)三胞集團(tuán)的通稿，“地方政府+央企戰(zhàn)投”的鼎力支持是三胞集團(tuán)債務(wù)重組順利開展的關(guān)鍵。

如今，袁亞非對(duì)自省有了更真切的認(rèn)知。在三胞新年致辭中，袁亞非提得最多的，仍然是自省，“我們反思貪大求全的弊病，進(jìn)一步瘦身健體，做精做強(qiáng)健康業(yè)務(wù)，提高經(jīng)營效益”。

最后，他以曾國藩的一副對(duì)聯(lián)自勉：“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，即生時(shí)不忘地獄；坦坦蕩蕩，雖逆境亦暢天懷。”