出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商網(wǎng)高級(jí)顧問團(tuán)成員 聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報(bào)專欄 郭歆曄

太古在上海落地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的步伐，正在加速。

除了2016年開業(yè)的興業(yè)太古匯，確定今年9月30日開業(yè)的前灘太古里，7月21日剛剛簽約的張園太古里之外，日前有消息稱浦東第二個(gè)太古商業(yè)項(xiàng)目正前期洽商中。

據(jù)倒圖利青年發(fā)布的浦東北濱江太古匯效果圖，第四個(gè)項(xiàng)目位于楊浦大橋西側(cè)位置。

我們按圖索驥，搜索了浦東北濱江由船廠1862保利廣場(chǎng)以東，楊浦大橋民生濱江文化城以西的各個(gè)地塊，發(fā)現(xiàn)濱江大道民生路昌邑路民生支路圍合的地塊，最有可能是北濱江太古匯所在地。

不過，即使如此，也必須指出，第四個(gè)項(xiàng)目尚處于前期洽談階段，尚未正式簽約。但話又說回來，該地塊就算最后沒有花落太古，也是做商業(yè)的良地。所以，無論怎樣，北濱江這個(gè)綜合體都是一個(gè)期待的項(xiàng)目。

兩個(gè)月后，前灘太古里即將開業(yè)。這是太古與陸家嘴集團(tuán)合作的項(xiàng)目。按已公布的品牌、圍擋等信息來看，肯定會(huì)躋身上海屈指可數(shù)的頂奢購物中心。

基于前灘太古里的合作基礎(chǔ)，陸家嘴集團(tuán)籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，再度攜手太古，成為太古上海第四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目浦東太古匯，也并非空穴來風(fēng)。

今年3月，上海浦東新區(qū)人民政府在官網(wǎng)發(fā)布，浦東新區(qū)黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊和民生支路地下空間歷史保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體候選人遴選結(jié)果。

根據(jù)公告披露的信息，上海東袤置業(yè)有限公司擬定為該項(xiàng)目實(shí)施主體候選人。而企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，上海東袤置業(yè)有限公司為陸家嘴集團(tuán)旗下控股公司。

根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道，該項(xiàng)目由5宗經(jīng)營性地塊組成，位于陸家嘴金融城內(nèi)北側(cè)濱江區(qū)域，坐擁黃浦江核心段岸線接近1.5公里，俗稱「陸家嘴北濱江」。

項(xiàng)目總用地面積約15.24萬平方米，地上總開發(fā)量約36.8萬平方米，其中包括住宅建筑面積約13.3萬平方米，商業(yè)建筑面積約11.4萬平方米，辦公建筑面積約9.2萬平方米，文化建筑面積約2.9萬平方米。

這11.4萬平方米的商業(yè)部分，可能就是太古在上海的第四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——北濱江太古匯。

根據(jù)Mall星人實(shí)地探訪，陸家嘴北濱江項(xiàng)目將與一街之隔的萬科濱江光合星座商場(chǎng)及民生濱江文化城園區(qū)、浦開集團(tuán)昌邑路站凌聯(lián)新村TOD綜合體以及綠地集團(tuán)星弘項(xiàng)目（原海事大學(xué)地塊），共同構(gòu)成全新商圈，而即將通車的軌交昌邑路14/18號(hào)線換乘站將助力新商圈的形成。

還值得一提的是，陸家嘴北濱江項(xiàng)目對(duì)岸為楊浦東外灘的東方漁人碼頭，以及新近拿地備受矚目的B站與美團(tuán)總部綜合體地塊，還有規(guī)劃中的濱江合生匯與楊樹浦電廠改造項(xiàng)目。而18號(hào)線將連接起東方漁人碼頭與北濱江項(xiàng)目。

下面我們?cè)購臍v史流轉(zhuǎn)的角度，談一談北濱江太古匯的可能性。

1902年，英商太古洋行投資的太古輪船公司組建了藍(lán)煙囪輪船公司。公司成立后不久，就在現(xiàn)浦東洋涇港與民生路之間的江邊購置土地，著手興建碼頭。

藍(lán)煙囪碼頭1、2泊位建于1908年，3、4泊位于1924年建成，當(dāng)時(shí)稱為遠(yuǎn)東最先進(jìn)的碼頭。由于該公司船隊(duì)的煙囪統(tǒng)一漆成藍(lán)色，“藍(lán)煙囪”不僅作為公司的名稱，也作為興建的碼頭的名稱。

碼頭建成后被公認(rèn)為上海地區(qū)規(guī)模最大、設(shè)備最先進(jìn)的碼頭，也被稱為遠(yuǎn)東首屈一指的新型碼頭。

其聞名于世，主要是因?yàn)椋皇且?guī)模大，碼頭長750米，可同時(shí)停萬噸級(jí)遠(yuǎn)洋船4艘；二是結(jié)構(gòu)先進(jìn)，全部是鋼筋混凝土固定結(jié)構(gòu)，不設(shè)棧橋，前后連成一片；三是倉庫設(shè)施先進(jìn)，用英國進(jìn)口的鋼筋、水泥建造的11座倉庫中有2座為四層倉庫，配有上海最早使用的倉庫升降機(jī)、以及先進(jìn)的防火防爆設(shè)施。

新中國成立后，藍(lán)煙囪碼頭由上海倉庫公司接管，1953年3月移交給了上海港務(wù)局二區(qū)的民生裝卸公司。

很長一段時(shí)期內(nèi)，上海地區(qū)需要的煤炭、糧食裝卸，主要在浦東的碼頭，其中散糧、散糖，就在民生碼頭。

為了上海市場(chǎng)的需要，上海市政府對(duì)民生碼頭進(jìn)行了全面改造，建造了30個(gè)高達(dá)48米的筒倉組合，容量達(dá)8萬噸的筒倉。

2013年，上海市申江兩岸開發(fā)建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司著手將曾是亞洲最大容量散糧筒倉的八萬噸筒倉改建為「民生濱江文化城園區(qū)」，并被評(píng)定為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)即微型CBD。

園內(nèi)歷史建筑在修葺過程中采用修舊如舊的方法，確保歷史風(fēng)味的保存。園區(qū)以苗圃路為界，分為東區(qū)、西區(qū)。西區(qū)為「演藝天地」，東區(qū)為「創(chuàng)意空間」。

繼民生路東側(cè)碼頭已先行打造為民生濱江文化城園區(qū)之后，民生路西側(cè)地塊日前也已由陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)正式啟動(dòng)開發(fā)，也就是上述浦東新區(qū)黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊和民生支路地下空間歷史保護(hù)項(xiàng)目。

鑒于項(xiàng)目地塊與太古頗有歷史淵源，加之陸家嘴集團(tuán)與太古在前灘項(xiàng)目合作順利，Mall星人預(yù)計(jì)該項(xiàng)目或?yàn)榫W(wǎng)傳前期洽商中的浦東北濱江綜合體，也即北濱江太古匯。

一旦雙方正式簽約，想必屆時(shí)一定會(huì)公開消息。

最后聊一下，官方已公布消息的太古上海第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

7月21日，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司簽訂靜安張園項(xiàng)目管理公司合資協(xié)議。雙方將分別持有張園項(xiàng)目管理公司40%及60%的權(quán)益，以管理合作的方式共同參與張園的保護(hù)性開發(fā)項(xiàng)目。

簽約完畢之后，張園正式成為太古地產(chǎn)在上海的第三個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目為繼前灘太古里之后上海第二個(gè)太古里。

太古地產(chǎn)參與開發(fā)的5幅地塊（02，03，06，08，10），總占地面積46,232平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，打造包括國際級(jí)創(chuàng)新文化場(chǎng)所、高端辦公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人驚喜的零售和餐飲選擇。

其中地上商業(yè)總面積約4萬平方米，有12-20米限高。另有約7萬余平方米的地下商業(yè)及公共空間將實(shí)現(xiàn)南京西路地鐵站（2號(hào)線、12號(hào)線和13號(hào)線）的交通換乘以及與周邊社區(qū)的互聯(lián)互通。地上地下商業(yè)面積合計(jì)預(yù)計(jì)近8萬平方米。

張園太古里建設(shè)的敲定，可以實(shí)現(xiàn)在全球范圍內(nèi)首次近距離疊加太古匯，外加興業(yè)太古匯運(yùn)營管理的南京西路站「地鐵廊」，三者合計(jì)商業(yè)面積逼近19萬平方米，成為南京西路勢(shì)力最大的發(fā)展商。如果未來能聯(lián)手同為靜安置業(yè)旗下的豐盛里，則太古南京西路站周邊商業(yè)面積可達(dá)21萬平方米。

從趨勢(shì)來看，太古商業(yè)重心已由香港轉(zhuǎn)向上海，如北濱江項(xiàng)目未來簽約成功，太古上海項(xiàng)目數(shù)量與規(guī)模（興業(yè)太古匯、前灘太古里、張園太古里與待定的北濱江太古匯）將大大超過香港（金鐘太古廣場(chǎng)、太古城、東薈城與已退出的又一城）。【Tips】新加坡豐樹產(chǎn)業(yè)于2011年以188億港元整體收購了太古又一城。

▲目前太古已開業(yè)項(xiàng)目一覽| 來源：太古2020年年報(bào)