8月25日晚間，星盛商業(yè)管理股份有限公司發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)公告，這是其上市后首份半年度業(yè)績(jī)。

根據(jù)公告，截至2021年6月30日止六個(gè)月，星盛商業(yè)錄得收入約為人民幣2.57億元，增長(zhǎng)約27.8%；毛利約為人民幣1.46億元，同比增長(zhǎng)約29.2%；毛利率為56.7%，同比增長(zhǎng)約0.7個(gè)百分點(diǎn)。

截至期末，星盛商業(yè)歸母凈利潤(rùn)約為人民幣0.83億元，同比增長(zhǎng)約43.0%；歸母凈利潤(rùn)率為32.3%，同比增長(zhǎng)約3.5個(gè)百分點(diǎn)。

中報(bào)顯示，星盛商業(yè)深耕大灣區(qū)并逐漸將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至長(zhǎng)三角、中西部及其他區(qū)域，逐漸形成了全國(guó)性的業(yè)務(wù)布局。

依托但不依賴

星盛商業(yè)是星河控股旗下商用物業(yè)企業(yè)，2021年1月26日于香港上市，成為港股市場(chǎng)第一家純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的同時(shí)，也成為星河控股旗下首家上市公司。

得益于母公司星河控股在大灣區(qū)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，及星盛商業(yè)純商業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特性，公開(kāi)發(fā)售即獲超額認(rèn)購(gòu)近756倍。

來(lái)自資本市場(chǎng)的認(rèn)可，無(wú)疑為星盛商業(yè)注入了更多信心。

有投資者對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體轉(zhuǎn)述稱，在8月26日進(jìn)行的星盛商業(yè)投資者會(huì)上，公司管理層表示，星盛商業(yè)依托于星河控股，但并不依賴于星河控股。自2004年首次邁出輕資產(chǎn)輸出的第一步以來(lái)，始終堅(jiān)持以市場(chǎng)化能力為導(dǎo)向。

根據(jù)公告，目前星盛商業(yè)已經(jīng)組建了深圳區(qū)域、粵東區(qū)域、華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域5大區(qū)域事業(yè)部，將戰(zhàn)略發(fā)展大灣區(qū)、長(zhǎng)三角，并擇機(jī)進(jìn)入中西部等核心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，星盛商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目69個(gè)，覆蓋全國(guó)24個(gè)城市，其中大灣區(qū)項(xiàng)目44個(gè)，長(zhǎng)三角地區(qū)項(xiàng)目10個(gè)，華中地區(qū)項(xiàng)目4個(gè)，其他地區(qū)項(xiàng)目11個(gè)。合約面積348平方米，其中第三方開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目面積占比61.9%。外拓項(xiàng)目中，關(guān)聯(lián)方和第三方項(xiàng)目的占比分別為25%和75%。

2021年2月，星盛商業(yè)首進(jìn)山東，獲得日照星河iCO項(xiàng)目，合約面積約6萬(wàn)平方米；6月，以整體租賃運(yùn)營(yíng)模式拿下廈門星河COCO Park項(xiàng)目，合約面積約7萬(wàn)平方米。8月，星盛商業(yè)再次進(jìn)軍廣州，拿下健康港項(xiàng)目12萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2022年開(kāi)業(yè)。

至此，星盛商業(yè)合約面積上升至360萬(wàn)平方米，若加上22個(gè)咨詢項(xiàng)目面積，實(shí)際服務(wù)面積約440萬(wàn)平方米。

5年5倍增長(zhǎng)

截至2021年6月30日，星盛商業(yè)現(xiàn)金余額及交易性金融資產(chǎn)11.9億元，較2020年底增加260.9%。

星盛商業(yè)分析認(rèn)為，增長(zhǎng)的原因主要有兩個(gè)，一方面是全球發(fā)售所得款項(xiàng)，另一方面是期內(nèi)經(jīng)營(yíng)所得增加。財(cái)務(wù)資源及未來(lái)收入，足以支持當(dāng)前的營(yíng)運(yùn)資金需求及未來(lái)擴(kuò)張。

據(jù)報(bào)告，星盛商業(yè)營(yíng)收主要來(lái)自委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)、整租服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，三項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)收分別占總收入的66.4%、28.8%、4.8%，較去年同期均有20-40%的不同漲幅。

有投資者表示，在積極外拓、增加業(yè)務(wù)規(guī)模同時(shí)，星盛商業(yè)在管項(xiàng)目也得到了較好的運(yùn)營(yíng)管理，并致力于通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)為業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。截至2021年6月30日，平均出租率達(dá)到了94.7%，較2020年底提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于高平均出租率，星盛商業(yè)認(rèn)為數(shù)據(jù)只是一個(gè)最終結(jié)果，單看意義不大。圍繞出租率的是一個(gè)“留商”過(guò)程，要打造商業(yè)生態(tài)圈，進(jìn)行營(yíng)銷推廣，也要對(duì)商戶進(jìn)行幫扶。

相對(duì)應(yīng)的，在前期商業(yè)選址上就要求商管公司對(duì)地塊、對(duì)城市有精準(zhǔn)的研判能力，也就是需要做什么、做多大、做什么樣業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心。

地段是重要指標(biāo)，但不是唯一指標(biāo)。更重要的是地段未來(lái)的成長(zhǎng)性和發(fā)展空間，選擇適合的商業(yè)。

中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，未來(lái)購(gòu)物中心面積每年仍將以相對(duì)穩(wěn)定的速度遞增，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)購(gòu)物中心的面積將達(dá)到近6.5億平方米。目前，商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)集中度仍然比較低，存在巨大整合空間。

年初星盛商業(yè)2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層提出未來(lái)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)5年5倍的增長(zhǎng)。上述投資者表示，此次星盛商業(yè)亦重申5年5倍的業(yè)績(jī)指引不會(huì)改變。

談及未來(lái)三年發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃，董事會(huì)主席黃德林表示，將繼續(xù)貫徹通過(guò)拓規(guī)模、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、壯組織等三個(gè)方向，提升收入規(guī)模及盈利能力。鞏固大灣區(qū)領(lǐng)先地位，打造差異化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)總合約面積550萬(wàn)平方米以上、開(kāi)業(yè)面積450萬(wàn)平方米以上、出租率不低于95%。

商業(yè)永不停止，在各行業(yè)普遍遭受疫情影響的當(dāng)下，如何在做好防控的同時(shí)做好經(jīng)營(yíng)，正是對(duì)一家企業(yè)的考驗(yàn)。