來源/觀點網

撰文/龔麗欣

 “你們要好好寫一下老丁，他是一個真正的職業管理者，我是很佩服他的。”

就在三個月前的一場午餐會上，合生羅臻毓曾這樣提起丁力業。

在他看來，丁力業在商業地產界里面算是比較完整的從資本到運作以及對市場前瞻性的發展，看得很透徹的。

不止是羅臻毓，商業地產領域的同行們對丁力業的評價很高，這讓我們更加期待這一次與丁力業的面對面交流。

印力的商業旅程走過了起起伏伏、高高低低的不同階段，如今已初具規模，并有展翅高飛之勢。就在前不久，母公司萬科剛剛將49個商業項目交由印力集團管理。

而董事長丁力業作為最早涉足商業地產的那一批人，細細數來，他在商業地產領域也浸潤了近二十年時間，經歷風雨，也見過彩虹。

在他看來，“做商業地產是講究長期性的”。

2022年，隨著宏觀經濟增速放緩、消費信心下降，疊加疫情影響，商業地產遭遇了前所未有之大變局。

站在歷史的長河看古今，丁力業認為：“不確定因素可能有很多，但我們首要的事情是把當下的工作做好，不負今日。”

“未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好。”

01

來時路

與丁力業的訪談定在十月的一個早晨，那天恰逢深圳降溫，我們踏著風雨來到了深圳印力中心。

見面地點設在12層的一間會客廳，面積不大，布置也很簡約，一張圓形會議桌，搭配了幾張辦公椅，靠近窗邊還有一張方形的茶幾，和幾張單人沙發。

距離約定時間還有半個小時，工作人員告訴我們，丁力業還在開會。

與丁力業也有些年頭沒見了，腦海中對他的印象幾乎都停留在外界的報道與友人的評價當中。

猶記得，他從湖南大學給排水專業畢業后，便進入了同濟大學市政工程專業深造，而后加入了深圳市建筑設計院，直至2003年深國投商置成立，躬身入局商業地產。

我們感嘆道：“丁總的跨越度還是比較大的。”

“做商業確實各方面都要懂一些，商業是比較復雜的，不是那么簡單的生意邏輯。”工作人員提到。

的確，丁力業商業生涯可以用“意想不到”幾個字形容。過去二十年時間，深國投商置度過了金融海嘯，經歷過股東變更，更名 “印力”，逐步發展壯大，丁力業始終相伴相隨，堅守其中。

但正是這二十余年的浸潤，造就了丁力業豐富的人生歷程，更給了他觀察行業、企業的不同角度和思路。印力之于丁力業，或許就是人們常說的：相互成就、相輔相成。

順著印力與丁力業的“來時路”，我們追憶往昔，丁力業表示，“印力一直堅持著原來的初心，但沿著一條路一直走到底對不對，現在也不能得出結論”。

“前面20年，很多公司用了別的方式，發展得很快，但我們一直是這么干的（聚焦商業地產）”，他感嘆道，“不過，20年也是很短的，因為商業地產是長周期的事情，是持續的，至于結果怎么樣，還要再過10年、20年看一看。”

02

不負今日

人們常說，一個人現在的價值在哪里？就在于他有過去，還有將來。

假如我們此刻生活的現在，沒有過去和將來，那么，這個現在是淡薄的，是沒有價值的，它就像無源之水一樣，不知道流到什么地方去。

對印力集團和丁力業來說，過去二十年更像是穩固根基的過程，穩扎穩打，造就了今日奮進之勢。

不過，今時今日行業走向了新的發展局面，2022年被稱作是商業地產背水一戰的一年：一方面，在宏觀經濟增速放緩的當下，國內消費動力稍顯不足；另一方面，多地疫情散發，也給商業地產運營帶來較大的沖擊。

對印力乃至整個商業地產行業而言，如今面臨著走過一山還需再登一峰，踏過一溝仍需再越一壑的境地。

“今年的形勢肯定都是很困難的”，丁力業的回答很直接，沒有任何的拐彎抹角，強調今年商業地產最大的影響因素是不確定性。

的確，疫情黑天鵝爆發至今三年時間，全國防疫早已進入常態化，每一次疫情的突發，必然導致商場流量直線下降，出行影響、堂食叫停、商場停擺，這給商業地產運營商、租戶乃至消費者都帶來了較大的壓力。

“減租不是唯一方式，我們要求項目密切關注租戶生存情況，對不同業態和品牌有不同的幫扶措施，幫助商戶提升銷售”，在丁力業看來，下放權力，根據不同城市、不同項目情況，采取不同措施，實實在地的為商戶客流，提升銷售，保證效率的最大化，才能共度難關，這也在一定程度上保障了商場的出租率。

根據財報數據顯示，截至2022年6月30日，萬科商業業務（含印力集團）累計開業的總建面達1194.8萬平方米，規劃和在建商業建面為441.1萬平方米，已開業項目整體出租率91.3%，其中開業1年以上的商業項目出租率91.6%，處于行業較高水平。

2022年，印力同樣在控制投資節奏。

“今年我們新增的投資量很少，現有的項目里面90%多是有收入的，不是在建、在途，或者剛拿地的，所以相對來說我們會好過一點，因為都是有租金收入、有現金流的。”

第四季度，正是一年回顧與總結的日子，于是我們問丁力業：“您覺得印力這一年的表現怎么樣？”

“我們不好不壞吧。”

丁力業的回答總是客觀、中肯，即沒有過分的贊揚，也不會刻意的謙虛。在他看來，印力前期的鋪排，給了他們應對當前環境的底氣和勇氣。

“我們的好處是樣本量比較大”，他提到，印力的特點是規模比較大、年限比較長、做的品牌也比較多。

同時，印力專注商業地產的基因，找準了中產階級產品的定位，也是助力穿越周期的密鑰。

當前，丁力業認為：“不確定因素可能很多，但我們首要的事情是把當下的工作做好，不負今日。未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好。”

03

印力基因

丁力業是親和謙遜的，沒有什么架子，他的性格如同印力這些年走的路子一般，不會給人高不可攀、望塵莫及之感。

據了解，印力集團以中產階級為主要受眾，目前打造了“印象城”、“印象匯”、“印象里”和“印象城MEGA”等產品線。

“我覺得我們的定位，到目前為止還是很清晰的，就是做中產階級的品質生活。”

“我老是開玩笑說，我們這代人覺得貴的就是好的，實際上這是個誤區。現在年輕人特別有鑒賞能力，他們非常注重品質和性價比，跟奢侈品是兩碼事。”

另一方面，丁力業認為，每個人、每家企業的基因是不一樣的，盡管國內也有做高檔購物中心的品牌，但印力還是堅持做中產階級、普羅大眾的產品。

“因為這個賽道在中國的市場比較大。”他強調：“塔尖上的東西有人做。”

丁力業解釋稱，印力主打的是中產賽道，印力的特點就是要在全國范圍做，主要看你有沒有好的產品。

實際上，找準賽道發力是印力過去近二十年高質量發展的重要因素。當然，除了賽道，讓丁力業更為滿意的是印力純正的商業地產基因。

印力入局商業地產之初，這個行業已有不少企業布局其中，但彼時房企更多是把商業地產作為住宅物業的配套。

“我們最初就是聚焦商業地產，這一點從來沒有改變過。”

提及印力的基因，丁力業稍顯自豪，臉上掛著抑制不住的笑容，他也曾多次在公開平臺表示，印力是一家不依靠銷售物業反哺的商業地產公司。

正是因為印力過往專注商業，積累的大量的經驗與能力，才能在存量時代具備搶跑的優勢。他亦強調，印力不會輕易改變自己的定位和初心。

04

堅守非固守

從2003年成立至今，印力始終堅守商業地產賽道，始終以中產階級為主要受眾，打造品質生活。

但堅守并非固守。

近二十年時間，印力不斷根據行業、市場的變動做出調整和創新。比如，2008年金融危機襲來，印力通過多次的流轉和調整，在時代洪流中站穩腳跟；比如商業地產重資產壓力之下，印力不斷學習和探索如何借助資本市場助力企業發展。

當前，伴隨著存量時代的到來，通過輕資產管理服務的輸出，盤活存量商業資產重塑商業價值的需求愈發旺盛。在此情況下，印力提出了“重輕并舉”的發展策略。

“我們實際上做的是重輕并舉，重就是資產，輕就是能力。”丁力業強調，印力還會去做重資產，有合適的項目還會去投，畢竟有能力有資本，未來的收益會更大。

至于輕資產方面，他則表示，印力有20年的積累，有能力做輕資產的輸出。

這種重輕結合的模式，不僅能夠盤活一些存量的商業資產，更能借此擴大印力的業務規模和市場影響力，可謂是雙贏的決策。

不過在丁力業看來，規模并非首位，就當前環境，把每一個“場”做好可能比規模更重要。

他強調，目前市場上看似很多收并購機會，但前期不介入，現在收購回來會有很大問題，所以印力在收并購方面很謹慎。目前的存量項目當中，印力更多去做能力輸出。

對于輕資產輸出，丁力業還有自己的考量，他表示，盡管是輕資產項目，印力同樣會當作重資產去管，要求每年資產有提升，這樣資產持有者才會信任印力。

發展模式與策略方面，印力則會根據時局的變遷進行調整，在內容方面亦不斷創新。

當前，購物中心不再是簡簡單單進行物理空間的租賃，而是租戶、消費者的服務者，這也考驗運營商們的多重能力。

就在今年8月，印力集團聯手滴灌通、龍柏資本簽署戰略合作協議，三方就科技賦能的創新投資模式展開合作。

對印力而言，此番合作能夠借助滴灌通、龍柏資本的資金，對租戶品牌孵化及在印力體系的發展構建基礎，從而為印力的商業管理增值服務提供助力，進一步增加租戶黏性及出租率。

“做這個事情的初心就是要做內容創新，要扶持這些中小企業發展。”丁力業這樣告訴我們，

他強調，現在資本和市場的考驗下，很多中小品牌的發展實際上是很困難的，“滴灌通、龍柏有資本，印力有全國布局的場，通過這個方式幫助中小商家快速發展，對中小企業、對印力來說都是有好處的。如果每個城市、每個項目都有一個新的店，那我就有競爭力，這樣招商也好招一點，租戶跟我們的黏性也會更強。”

在大的方向上，印力始終堅守初心和定位，與此同時，隨著時局不斷創新和改變，這種變與不變，或將支撐印力走向下一個十年、二十年。

根據印力官網披露的數據，目前該公司運營管理項目超150個，遍布全國50多個城市，資產規模近1000億，管理面積近1200萬平方米。其中，針對獨立第三方的輕資產輸出管理項目35個，管理面積231.3萬平方米。

前不久，萬科集團決定將49個商業項目交由印力集團管理，總商業體量約200萬平方米。

對于此次動作，丁力業強調：“通過集約化的管理，把效益、效能提起來。”

以下為觀點新媒體對印力集團董事長丁力業先生的專訪實錄：

觀點新媒體：今年以來，隨著宏觀經濟增速放緩、消費信心下降，疊加疫情影響，商業地產遭遇了前所未有之大變局，您如何評價當前商業地產行業面臨的市場環境？在“穩經濟”與促增長的大背景下，商業地產又將迎來什么樣的變化？

丁力業：我們最初在做商業地產的時候，就是聚焦商業地產，從來沒有想過把商業地產當作拿地的手段，通過住宅來實現利潤。

這兩年不確定的因素特別多，但我們首要的事情是把當下的工作做好，不負今日。未來會怎么樣我也不知道，但我相信會越來越好。

觀點新媒體：您覺得印力這一年的表現怎么樣？

丁力業：不好不壞吧。

不過現在的好處是樣本量還比較大，我們是中國第一批最早的商業地產公司，年限比較長。很多公司可能只有10年，我們有20年的歷史，很多2000年開工、開業的項目印力仍然在做。做商業地產是講究長期性的，在這方面我們更有體會一些。

我們做的產品也挺多，有1-3萬平米的印象里，也有30多萬平米的印象城MEGA，這是我們跟別的公司不一樣的地方。

我覺得所有的公司都是我們學習的榜樣，比如我們會看他們的精細化運營、招商策略、選址標準、品牌定位，這樣的目的就是把自己做得好一點。

如果大家覺得我們的日子稍微好過一點，可能是因為今年新增的投資量很少，現有項目里90%多是有收入的，不是在建或者在途，或者剛拿地的，所以相對來說就會好過一點，都是有租金收入，有現金流的。

觀點新媒體：前段時間印力聯手龍柏資本、滴灌通就科技賦能的創新投資模式展開合作，印力集團在其中扮演的角色是什么？這類合作對印力而言，起到什么作用？

丁力業：現在商場都講創新，實際上內容創新才是最重要的。

在資本和市場的考驗下，很多中小品牌的發展實際上是很困難的。滴灌通、龍柏有資本，印力有場，具體是我們帶來人流和場地，滴灌通解決資本。通過這個方式幫助中小商家快速發展，對中小企業、對印力都有好處。

如果每個城市、每個項目都有一個新的店，那我們就有競爭力，租戶跟我們的黏性也會更強。

所以做這個事情的初心就是要做內容創新，要扶持中小企業發展。

觀點新媒體：印力主打中產階級的產品，之后有沒有考慮往高端路線走？

丁力業：我們的定位到目前為止還是很清晰的，就是做中產階級的品質生活，可能國內做高檔的有華潤萬象城，也有幾家港資，每個人的基因不一樣，印力還是堅持做中產階級、普羅大眾的產品。

這個賽道在中國的市場比較大，印力的產品又覆蓋了全國50多個城市，國內市場的消費力是有的，購物中心完全可以做，問題是有沒有好產品。

另外，現在的年輕人給我最大的啟示是特別有鑒賞能力，他們非常注重品質和性價比，跟是不是奢侈品是兩碼事。

所以我說消費在變，如果按照我們這些人的思維去做是有問題的，越貴越好絕對是個誤區，印力不會輕易改變這個定位和初心。

觀點新媒體：近年來，商業地產逐漸擺脫重資產模式，走向輕資產運營，您認為未來商業輕資產化發展將呈現何種局面？相關專業運營能力的要求能否滿足這種發展？印力在輕資產方面的鋪排是怎么樣的？

丁力業：我們實際上做的是重輕并舉，重就是資產，輕就是能力。

我們會做重資產，有合適的項目還會去投，如果真的有這個能力，再加上有資本，這個收益是更大的。

輕資產就是收管理費，這個真的是靠能力的。

我們有20年能力的累積，所以現在會做重輕的戰略。現在也到了一定的程度，我們做得挺好，比如在深圳跟政府平臺成立合資公司等，主要是依據我們的能力幫助來做商業的運營。

觀點新媒體：您怎么看待今年的收并購機會？印力有收并購方面的計劃嗎？

丁力業：我們在收并購方面很謹慎，因為現在很多項目前面如果不介入，后面拿回來會有很大的問題。存量就是能力輸出，我們幫助進行改善，但是并購就不一樣。

能力輸出方面，我們當成一個很長期的生意來做，而且是將輕資產輸出當作重資產去管，以前有個說法，蒼蠅雖小也是肉，但我們不是這樣的，這不是我們要做的事情，所以即便是輕資產我們也會有比較嚴格的標準。我們對重資產有很嚴格的要求，資產價值每年要有提升，這樣資產擁有者才會信任我們。

觀點新媒體：近期萬科集團決定將部分商業項目統一交由印力集團管理，項目總數達49個，對印力而言有什么意義？能否使萬科和印力的商業業務形成合力？

丁力業：我們是想通過這個集約化管理，把效益、效能提起來。

應該說，這一次作為專業的商業地產公司得到了很多人的認可，覺得我們自己的項目可能表現、反應都做得比較好，這也是讓我們來做的原因。

觀點新媒體：這么多年來，丁總與印力共同陪伴、共同成長，回頭看，您對于印力集團的成長評價如何？

丁力業：印力一直堅持著原來的初心，但沿著一條路一直走到底對不對，現在也不能得出結論。

前面20年，很多公司用了別的方式，發展得很快，但我們20年一直是這么干的（聚焦商業地產）。

不過我是這么想的，20年也是很短的，因為商業地產是長周期的事情，是持續的，至于結果怎么樣，還要再過10年、20年看一看。