來源/Mall先生 

撰文/孫浩

今年4月初，媒體爆料稱，高和資本成立了國內(nèi)首支專注投資社區(qū)商業(yè)的基金，規(guī)模達10億人民幣。

社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)的最后一公里，已經(jīng)逐漸成為商業(yè)投資的下一個風口。

社區(qū)商鋪與住宅小區(qū)相生相伴。社區(qū)商業(yè)宛若城市商業(yè)網(wǎng)中的“毛細血管”，把千家萬戶的生活必需品送到家門口。

社區(qū)商業(yè)在春秋戰(zhàn)國時期就已出現(xiàn)，存續(xù)至今有其不可替代性。兩千年前《管子》中記載的“內(nèi)城外郭，內(nèi)之為城”，即內(nèi)部的城+商業(yè)形成的市井，便是社區(qū)商業(yè)的雛形；“處商必就市井”，就是現(xiàn)今商業(yè)的處境。

商業(yè)市井繁華景象 | 來源：《清明上河圖》·宋

2015年電商興起，人們擔憂電商將取代實體商業(yè)。其實兩千年前的古人就早已告知了結(jié)論：不能。

電商并不能完全把實體商業(yè)給完全替代，他們兩者只會走到一個融合的狀態(tài)。

01

便利社交，最短距離解決基礎需要

“予居民便利，滿足基礎需求”，社區(qū)服務與商業(yè)的結(jié)合，核心目的在于為居民提供便利。

社區(qū)商業(yè)最大的特點之一就是近地域。5-10-15輻射模型下，擁有穩(wěn)定的客戶群。社區(qū)商業(yè)處于生活“最后一公里”的圈子，憑借穩(wěn)定客群的“零距離”的優(yōu)勢，與消費者實現(xiàn)無縫對接，社區(qū)居民可以最大限度地“足不出戶”滿足日常消費需求。

社區(qū)商業(yè)5-10-15的輻射模型 | 來源：利林商業(yè)

社區(qū)商業(yè)亦存在著不同的形態(tài)偏好。

在此維度上，街區(qū)商業(yè)＞盒子商業(yè)＞底商，三種形態(tài)的租賃成本、招商、面積等多方維度都影響著社區(qū)商業(yè)的形態(tài)選擇。

盒子式商業(yè)體是以全封閉的建筑物為商業(yè)主體，在建筑物內(nèi)部設計規(guī)劃店鋪進行租賃或銷售的物業(yè)形態(tài)。由于建筑構(gòu)造的問題，存在公裝、機電等問題，運營成本也遠高于街區(qū)社商。最直觀的，街區(qū)商業(yè)無需考慮整個空間的中央空調(diào)問題。

根據(jù)租賃面積計算，盒子式商業(yè)得房率最大只能達到60%左右，但街區(qū)型社商可達到70%至75%。顯而可見，街區(qū)商業(yè)優(yōu)于盒子商業(yè)。

底商最明顯的劣勢在于會受到餐飲條件、店鋪面積大小等方面限制，這些局限導致其無法招來集客的主力店，從而存在經(jīng)營風險。

三種社區(qū)商業(yè)形態(tài)（向左滑動瀏覽） | 來源：網(wǎng)絡

好的社區(qū)商業(yè)應具有屬地特色。“將地方特色與人文情懷融入商業(yè)”。應重視當?shù)匚幕P注社交、精神、情感訴求，讓社區(qū)生活和商業(yè)更好地融合，喚起人們對屬地文化的深刻共鳴。

例如，泰國最著名的社區(qū)商場The Commons Thonglor，在設計中彰顯出東南亞風貌。商場1~3層每層留有很大空間，形成階梯式退臺，配以天窗下的遮光屏幕和兩組工業(yè)風扇，使得項目的露天場所在炎熱潮濕的氣候下能正常運作。

泰國The Commons Thonglor | 來源：網(wǎng)絡

另一個泰國社商特色項目，The Commons Saladaeng的大樹外觀設計融入了Saladaeng（在泰語中意為“紅色屋頂?shù)耐ぷ印保┑臍v史元素，采用了大片的紅色屋頂，不僅為建筑注入了當?shù)氐奈幕閼眩乙俗⒛浚蛟炝隧椖繉俚挠洃淈c。

泰國The Commons Saladaeng | 來源：網(wǎng)絡

02

人間煙火，全時段回應多樣化需求

社商全天營業(yè)情況 來源：網(wǎng)絡

相較常規(guī)商業(yè)，社商營業(yè)時間更久：往往從早上6:00營業(yè)至凌晨2:00。社商20個小時的營業(yè)時長（常規(guī)商業(yè)的營業(yè)時長多是12小時），加之社商的多元業(yè)態(tài)，從而為不同時段、不同客群的社交需求提供服務。

在綠地、休閑外擺、屋頂露臺等不屬于租賃面積的公共開放空間中，社商的社會性質(zhì)和商業(yè)性質(zhì)得以結(jié)合，強化了居民對商業(yè)的參與感以及兩者的互動性，增加了客群社會活動以及延長停留時間的可能。

這些社區(qū)互動空間的預留和打造，在前期設計時都經(jīng)過大量揣摩與思考，致力于包容及全齡段友好，為客群提供了社交、分享的場所，營造出濃濃的煙火氣。

開放式社商空間 | 來源：網(wǎng)絡

社區(qū)是居民自治的基礎單位。社區(qū)中的商業(yè)承擔著居民自治和共建的一些責任，在自下而上的自治管理中，自然與社區(qū)居民及政府的聲音達成某種共振和共鳴。

功能完善的城市微單元 來源：網(wǎng)絡

03

情感黏性，攤位的背后是一家人

大型購物中心的業(yè)態(tài)配比與社區(qū)商業(yè)不同。

大型商業(yè)體追求一站式、全品類；而社商業(yè)態(tài)主要為周邊服務，更加注重便利性、服務性，服務類餐飲和便利生鮮業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)的占有率達到90%以上。

生鮮超市（菜場）和餐飲作為社商的兩大主力業(yè)態(tài)，與其他商業(yè)呈現(xiàn)出不同的特點。

疫情后，菜場的復蘇是最快的，社商中的小超市逐漸被菜場替代，除了因為菜場提供的商品更新鮮，更重要的是，菜場的每個攤位背后是一家人，通過長期與老顧客的交流，有了人情味和煙火氣。

菜場的煙火氣 | 來源：網(wǎng)絡 

相應的，地域日常餐飲店也在逐漸替代宴請餐飲。

菜場與餐飲的平價與高頻次消費使其在疫情中得以持續(xù)經(jīng)營，反之室內(nèi)購物中心的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。

目前社商中，還存在著跨界組合（Crossover）的形式。商業(yè)與公寓、養(yǎng)老、診所等產(chǎn)品跨界結(jié)合，甚至還有共享辦公的配置，遠遠打破傳統(tǒng)社商產(chǎn)品的邊界，其中以香港的社商跨界尤為明顯。

香港領展環(huán)翠商場4F的養(yǎng)老院 | 來源：網(wǎng)絡

04

安全安心，社商開發(fā)重“細微之處”

社區(qū)商業(yè)的開發(fā)和社區(qū)內(nèi)生消費的需求相關聯(lián)，其開發(fā)理念更多地借鑒了日本購物中心開發(fā)理念，以安全、安心和社區(qū)共成長三個要素組成。

社商在運營層面，把安全性設計融入所有場景中：防災防疫、無障礙設計、停車、適老適幼設施的配備等等，在各種細微之處，都將安全落于實處。

防災、防疫、無障礙等安全性設計 來源：網(wǎng)絡

如下圖的一個停車場案例，傳統(tǒng)將車尾朝向店鋪入口方向的做法，容易造成停車動線和人出入動線的交叉，造成一定的安全隱患。

更安全的設計方案 | 來源：利林商業(yè)

因此，盡管上圖的效率更高，右邊通路更長因而效率變低。其實下圖的設計方式極大避免了人流和車流的交叉，將停車車位與商場入口正面垂直排列，使安全性有了很大的提升。

05

創(chuàng)新可持續(xù)，后疫情社商開發(fā)更具開放性

疫情不僅帶來了人的行為習慣、需求的改變，也帶來了社區(qū)商業(yè)的變遷。社商產(chǎn)品內(nèi)容應根據(jù)時下最新的生活需求引導內(nèi)容更新，而非追隨大眾市場變化。

疫情之前，社商由分散的街區(qū)基本配套逐漸發(fā)展為集中商業(yè)或商業(yè)街的形態(tài)，強調(diào)體驗與服務。后疫情時代，伴隨著新需求、新習慣的出現(xiàn)，社商正轉(zhuǎn)向可持續(xù)、更契合疫后生活方式的創(chuàng)新業(yè)態(tài)與空間。

疫情使得人們的消費需求被迫就近解決或通過物流外送，社區(qū)團購、電商購物成為居民的主要消費渠道。疫后，社商的服務半徑或許可以進一步擴大。

疫情之后，開放式街區(qū)或者大盒子帶開放街區(qū)，開業(yè)受疫情影響較小，在其開放空間中可以組織營銷活動，豐富產(chǎn)品內(nèi)容。

另一方面，消費者對商品品質(zhì)、社交、戶外活動等需求的提升，引導著社商對特色空間、特色業(yè)態(tài)的關注與更新。

樂坊·國和1000項目 | 來源：網(wǎng)絡

在規(guī)劃和設計社商的建筑空間時，應考慮未來10-20年的業(yè)態(tài)變化影響，比如停車位的數(shù)量、基本的層高、戶外公共空間的預留、單層面積大小的規(guī)劃等，這也是建筑空間的流用性所在。

如今不少社商選擇將部分服務與專業(yè)公司合作，也即服務外包模式，從而進行成本控制，并得到服務質(zhì)量的提升。如將商業(yè)管理委托給商業(yè)管理公司，后者具有更為專業(yè)的招商與項目管控能力。

06

社商的價值意義

資本化率的定義是，折現(xiàn)率代表著整個資金的實力，當增長率比較穩(wěn)定的時候，資本化率是低的，而資本化率越低對于資產(chǎn)價值就越好。

資產(chǎn)管理公式 | 來源：利林商業(yè)

在各業(yè)態(tài)中商業(yè)中，出租率和NOI最為穩(wěn)定。美國NAREITs指數(shù)顯示，在美國過去兩次經(jīng)濟下行周期中，相對于辦公和工業(yè)物業(yè)，商業(yè)和居住類物業(yè)的出租率和NOI均受沖擊更小，且在經(jīng)濟復蘇后能更快恢復。

在中國，社商的高頻與剛需業(yè)態(tài)是使其抗衡電商的先天條件，意味著其NOI的增長相對穩(wěn)定。

在折現(xiàn)率相同的情況下，NOI增長率越穩(wěn)定，資本化率便越低，而資產(chǎn)價值相應上升。由此推斷，優(yōu)質(zhì)社商的未來資產(chǎn)價值將更高。

不同品類電商率變化 | 來源：網(wǎng)絡

因此，社商的高頻、剛需亦是其首選的招商方向，并呈現(xiàn)出由賣產(chǎn)品到賣服務的趨勢——

以便利店為代表的高頻低價消費正在以銷售額和消費頻次雙位數(shù)的速度增長；

與此相對的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來線下店商業(yè)模式或?qū)膯渭兊馁u商品轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚩蛻籼峁┖罄m(xù)的增值服務；

食品、生鮮具備即時消費屬性，線上滲透率有限，更適合線下場景。

最適合電商的是適合批量采購、低運輸損耗、易存儲、低頻消費品，而與此相對的高頻、高時效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產(chǎn)品自然需要在線下的社區(qū)商業(yè)進行購買。

在電商沖擊下，社商作為線上線下融合的載體，其價值意義更加凸顯。

07

以終為始，社商資管的“三模聯(lián)動”

其一是“三模聯(lián)動”，包含設計設計模、開發(fā)模和運營模。

“三模聯(lián)動”模型 | 來源：利林商業(yè)

設計模，指根據(jù)整個商業(yè)的體量進行劃分，我們會根據(jù)設計要求和開發(fā)時序來從商業(yè)運營的角度去進行重新的設計。

運營模則是通過定位、回報和NOI（穩(wěn)定的營業(yè)凈收入）通過商業(yè)數(shù)據(jù)更為直觀的來進行商業(yè)項目后期可能的回報率預估。

開發(fā)模，即將投資和財務目標，同一個愿景和整個定位能級做整體擬合。

當這三個項目都能咬合在一起時，才是一個完整成功的項目。

運營模中的項目落位圖 | 來源：利林商業(yè)

其二是“以終為始”。早期規(guī)劃和品牌的提升為了長期持有或整體退出做服務。

資產(chǎn)管理是融投管退的全流程，要以最終目的為方向去做資產(chǎn)管理運營。那么，以終為始的思維模式就很重要。從一開始定位規(guī)劃時候就要做好最初的成本控制。同時控制好運營，保證最后退出的目標。由于前期開發(fā)的會對后期運營產(chǎn)生較大的影響，所以從開發(fā)層面就要真正的控制成本。

其三是“因衣?lián)袢恕薄Ｔ诂F(xiàn)有存量框架中，“衣”為既有物業(yè)，業(yè)主進行決策和選擇，我們要做的，是如何幫這件“衣服”找到適合的“人”，也即產(chǎn)品和定位。

“因衣?lián)袢恕蹦Ｐ?nbsp;| 來源：利林商業(yè)

08

社商本質(zhì)：生活空間的一個節(jié)點

社區(qū)商業(yè)的定位、開發(fā)邏輯和資產(chǎn)管理的最終結(jié)果都離不開人，一切都以人為本。

這個“人”是誰？一是我們的消費者的需求；另一個是我們的租戶，消費內(nèi)容的提供商。

社區(qū)商業(yè)就是一個能夠把消費者的需求和消費的內(nèi)容進行完美匹配和結(jié)合的載體。

社區(qū)商業(yè)是我們生活空間的一個節(jié)點，從這個點散發(fā)聯(lián)系到社區(qū)中每個人，所以它不僅僅是一個商業(yè)中心，未來，社區(qū)商業(yè)也會成為我們生活中心，是服務的連接點和服務的平臺。