出品/樂居財經(jīng) 

撰文/魏薇

珠海萬達商管的上市之路，比王健林的預(yù)期坎坷許多，三次遞表均以失效告終。近期的萬達，更是被租金、出租率造假等負面消息纏身。

但這并未打擊王健林的積極性和信心。近日，他在內(nèi)部會議上承認萬達遇到了階段性的困難，并表態(tài)：萬達不會躺平更不會破產(chǎn)。

目前，萬達與銀團參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。以此計算，珠海萬達商管需在4月30日之前四次遞表。

對于第三次遞交的招股書于4月25日失效，萬達方面表示，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進程，公司會盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中。

話雖如此，但隨著珠海萬達商管上市時間一再拖延，整個萬達系面臨階段性資金壓力也是事實，這從珠海萬達商管母公司大連萬達商管的財報可窺知一二。

4月28日，上交所披露了《大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司債券年度報告（2022年）》，2022年，大連萬達商管實現(xiàn)營業(yè)收入493.14億元，同比增長4.7%；歸母凈利潤123.01億元，同比下降7.46%。

期間，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。此外，期內(nèi)由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。

報告提到，大連萬達商管短期負債暴增的原因，主要為珠海商管投資人本息重分類所致。

僅業(yè)績貢獻而言，輕資產(chǎn)無疑是王健林如今所能給資本市場講出的最好的故事。只不過，珠海萬達商管上市行進緩慢，他和他的萬達，仍在等待一個不確定的未來。

珠海萬達商管撬動過半營收

2021年3月，王健林把大連萬達商管里的輕資產(chǎn)部分——物管和商管分拆成立珠海萬達商管，并推動其赴港上市。

也就是說，珠海萬達商管不擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只負責(zé)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運營管理，重資產(chǎn)部分則還留在大連萬達商管當(dāng)中。當(dāng)時，大連萬達商管的估值已高達1800億元。

整個大連萬達商管的體系，主營業(yè)務(wù)是商業(yè)物業(yè)投資及運營管理，具體業(yè)務(wù)為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以及旗下酒店業(yè)務(wù)。珠海萬達商管作為輕資產(chǎn)部分，負責(zé)商業(yè)的運營。

2022年，大連萬達商管實現(xiàn)投資物業(yè)租賃及管理收入451.18億元，酒店運營收入8.59億元，其他收入32.11億元。期內(nèi)整體毛利率62.3%。當(dāng)中，投資物業(yè)租賃及管理為其貢獻了91.72%的營收以及66.91%的毛利率。

期末，大連萬達商管總資產(chǎn)5959.59億元，總負債2988.76億元，所有者權(quán)益2970.83億元。

作為萬達旗下正在推進上市的板塊，珠海萬達商管一直是市場關(guān)注的重點。

根據(jù)最新債券年度報告，珠海萬達商管由大連萬達商管持有78.83%股權(quán)。

2022年，珠海萬達商管商業(yè)運營收入271.2億元，主營業(yè)務(wù)利潤129.84億元。報告期末，總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。珠海萬達商管在大連萬達商管體系中，所占的體量似乎并不大。

據(jù)此計算，珠海萬達商管確實是大連萬達商管乃至整個萬達系的頭牌，其資產(chǎn)占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收。

根據(jù)此前招股書，2019年-2021年及2022年上半年，珠海萬達商管分別實現(xiàn)營收134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.80億元，凈利潤分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。

對比來看，珠海萬達商管雖然營收有所增長，但與對賭協(xié)議里的業(yè)績要求仍有距離。

就整個大連萬達商管而言，根據(jù)日前披露的業(yè)績快報，2022年，其開業(yè)55個萬達廣場，完成年計劃100%；累計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業(yè)面積2195萬平方米。商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

這意味著珠海萬達商管的管理規(guī)模仍在持續(xù)擴大。

壓力之下

珠海萬達商管是萬達由重到輕的關(guān)鍵一步，王健林對此給予厚望。為此，他發(fā)動朋友圈，引來22位明星投資者，投資額380億元。甚至還簽訂了對賭協(xié)議，一是承諾業(yè)績，二是保證上市時間。

但隨著第三份招股書的失效，風(fēng)險正一步步逼近萬達系。

債券報告顯示，2022年，大連萬達商管短期借款增加948.74%至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債則增長304.12%至687.67億元。短期負債暴增，一方面是因為流動資金借款增加，另一方面正是因珠海商管投資人本息重分類所致。

據(jù)了解，根據(jù)萬達此前與投資者約定，珠海萬達商管若不能于2023年底成功上市，大連萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。

期內(nèi)，由于償還有息負債本息等原因，大連萬達商管的貨幣資金下降49.75%至217.11億元。期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物下降至196.32億元，遠低于其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債。

近年來，大連萬達商管的籌資性現(xiàn)金流一直處在凈流出狀態(tài)。2021末，其籌資性現(xiàn)金流是負112.19億元，2022年末進一步擴大至-300.36億元。這表明，大連萬達商管的外部融資渠道并不通暢，其面臨的再融資壓力較大。

為了盡可能緩解因償債帶來的資金風(fēng)險，萬達系開始多渠道籌資償債。今年年初，萬達重啟已經(jīng)暫停的海外融資。

1月中旬，大連萬達商管發(fā)行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%。2月，大連萬達商管發(fā)行了一筆3億美元債券，票息率11%。資金用途均為現(xiàn)有債務(wù)再融資。

今年3月21日，大連萬達商管申請境內(nèi)發(fā)債60億元。中國證監(jiān)會還對其對賭事宜下發(fā)了問詢函，根據(jù)申報材料披露，近三年及最近一個報告期，發(fā)行人籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。

為此，問詢函請萬達商管補充說明籌資活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負的原因及合理性，并評估對本次債券償付的影響等。

王健林也開始了減持套現(xiàn)。

4月19日，萬達電影發(fā)布公告稱，控股股東北京萬達投資有限公司（以下簡稱“萬達投資”）計劃通過集中競價方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股，占公司總股本的3%。減持原因是股東自身資金需求。而萬達投資的實際控制人王健林。

按照當(dāng)日的收盤價計算，萬達投資該筆減持可套現(xiàn)約9.53億。而在3月，萬達投資一致行動人萬達文化已經(jīng)通過大宗交易減持萬達電影4357萬股，占總股本的2%，套現(xiàn)5.8億。

這些頻繁的融資活動，很好地補充了大連萬達商管的資金池，但同樣導(dǎo)致該公司債務(wù)繼續(xù)增長。

2023年一季度，大連萬達商管的貨幣資金由2022年底的217.11億元增加到了304.67億元，短短三個月增加近90億元。由于籌資活動產(chǎn)生102.61億元現(xiàn)金凈額，持有的現(xiàn)金也增長至283.37億元。

但同樣，其短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債也持續(xù)增長至68.04億元及730.37億元。