來源/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云 

期內(nèi)，供應(yīng)市場迎來較多新項目開業(yè)，數(shù)量及體量均環(huán)比上個報告期有明顯提升。城市分布上，消費力較強的一二線城市貢獻較多項目，其中不少是樣本企業(yè)的項目。

簽約合作上，期內(nèi)上海是不少樣本企業(yè)重點關(guān)注的城市，包括華潤置地、合生和新世界在內(nèi)的樣本企業(yè)均通過合作簽約的方式成功獲取新項目。

資本市場方面，珠海萬達商管的上市依然不容樂觀，此外關(guān)聯(lián)企業(yè)大連萬達商管還面臨穆迪等評級機構(gòu)下調(diào)評級，以及需要通過處置資產(chǎn)獲取資金償還美元債的困境。投資者對其未來發(fā)展缺乏信心，處境依然艱難。

樣本項目方面，新店引入的品牌中零售類占比較大，尤以服飾、皮具等品牌類型店鋪最多。值得關(guān)注的是，期內(nèi)不少奢侈品牌在高端項目中開業(yè)了不少限時店、快閃店，借此宣傳品牌及銷售產(chǎn)品。

開業(yè)項目集中一二線，樣本企業(yè)貢獻近五成

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，報告期內(nèi)，全國范圍內(nèi)共開業(yè)33個零售商業(yè)項目，總體量約200萬平方米，環(huán)比上個報告期有數(shù)量和體量上的明顯增長。觀點指數(shù)認為，這或許與部分企業(yè)為完成上半年開業(yè)計劃有關(guān)，僅6月30日就有多個商業(yè)項目開業(yè)。

城市分布上，一線城市開業(yè)項目數(shù)量占比約3成，除上海僅有1個項目開業(yè)外，其余三個一線城市開業(yè)項目均超過1個。二線城市占比最大，接近5成，杭州、武漢及西安等城市均有較多項目貢獻，三線城市開業(yè)項目則相對較少。由此可見，目前國內(nèi)零售商業(yè)項目的主要供應(yīng)還是集中在一二線商業(yè)消費力較好的城市。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

項目類型上，除購物中心外，社區(qū)商業(yè)在報告期內(nèi)的熱度上升，主要體現(xiàn)在部分重點運營商有相關(guān)項目開業(yè)。如保利商業(yè)的杭州保利時光里、印力集團的武漢歌笛湖印象里等，這類項目雖然體量較小，但大部分在3萬平方米以下，基本能滿足附近居民的消費需求，具備一定的區(qū)域影響力。

體量分布上面，期內(nèi)開業(yè)項目并無明顯的傾向，不同體量的項目數(shù)量相差不大，總體還是以10萬平方米以下的中小體量為主。

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企業(yè)層面，大悅城、華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、珠海萬達商管等樣本企業(yè)期內(nèi)均有新項目開業(yè)，占全國開業(yè)項目數(shù)量的比例接近5成。

值得關(guān)注的是，作為輕資產(chǎn)頭部企業(yè)，珠海萬達商管期內(nèi)的開業(yè)項目并不多，僅有無錫萬達廣場和湖州長興萬達廣場開業(yè)，開業(yè)步伐有所放緩。

觀點指數(shù)認為，雖然其期內(nèi)開業(yè)項目較少，但相關(guān)項目的儲備依然較為充足。據(jù)珠海萬達商管最新的第四次招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，珠海萬達商管儲備項目181個，其中163個為獨立第三方項目。從項目儲備角度來看，其目前項目儲備能夠滿足未來幾年的開業(yè)需求。

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期內(nèi)新開業(yè)項目中，大悅城的廣州黃埔大悅匯和遠洋商業(yè)的北京樂堤港項目值得關(guān)注。前者是大悅城在華南的首個輕資產(chǎn)項目，此外也是大悅城全新產(chǎn)品線大悅匯品牌的全國首秀。相比大悅城系列，大悅匯的體量相對小一些，定位聚焦的區(qū)域也相對較小，為區(qū)域型商業(yè)定位的項目，近期開業(yè)的廣州項目的后續(xù)發(fā)展也將對該產(chǎn)品線的開發(fā)起到示范作用。

后者為遠洋在北京首個獨立籌備運營的項目，與此前和太古集團合作運營的頤堤港項目有明顯區(qū)別。位置選擇上，不同于頤堤港選擇朝陽商圈核心區(qū)位，樂堤港位于通州區(qū)的新興商圈，因此招商難度較大，后續(xù)運營也并不容易，是否能夠站穩(wěn)腳跟還需要經(jīng)受時間的檢驗。

上海成輕資產(chǎn)簽約集中地，珠海萬達商管危機未解

報告期內(nèi)，樣本企業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展依然活躍，以碧桂園文商旅和華潤萬象生活等企業(yè)最為積極。

碧桂園文商旅繼續(xù)在三四線城市獲取商業(yè)項目，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，今年以來其已獲取超過10個輕資產(chǎn)項目，目前已發(fā)展5條商業(yè)產(chǎn)品線，涵蓋城市綜合體、社區(qū)商業(yè)及特色小鎮(zhèn)等不同類型，規(guī)模和項目類型有較大提升。

華潤萬象生活獲取的輕資產(chǎn)項目近期重點聚焦在上海，期內(nèi)和天使集團合作的第五座萬象天地項目也位于上海，這也是其近期獲取的第三個上海項目。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場也在期內(nèi)完成簽約，未來該項目將由合生商業(yè)代運營管理，并將更名為“松江合生新天地”，這是合生華東首個輕資產(chǎn)項目，此前在上海運營有上海五角場合生匯。

從地理區(qū)位來看，該項目位于上海松江新城核心商圈，周邊大學(xué)較多，學(xué)生是主要的消費群體之一，在此前提下保證客流穩(wěn)定性有一定的難度。此外該區(qū)域還分布著印象城、萬達廣場等項目，同樣將面臨一定的競爭壓力，對于合生商業(yè)而言會是不小的調(diào)整。

期內(nèi)，新世界集團旗下K11集團與浦發(fā)集團簽署商業(yè)項目合作協(xié)議，雙方將依托上海浦發(fā)上城TOD綜合開發(fā)項目，打造9萬㎡商業(yè)空間。據(jù)悉，浦發(fā)上城TOD綜合開發(fā)項目坐落于浦東新區(qū)“金色中環(huán)發(fā)展帶”，是該片區(qū)首個三線貫通的TOD站城一體項目。

可以發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)上海成為了樣本企業(yè)簽約合作的熱門選擇，相應(yīng)的輕資產(chǎn)市場競爭也漸趨白熱化。究其原因，與上海城市商業(yè)發(fā)展較早，項目水平參差不齊有關(guān)，一些經(jīng)營狀況不佳的項目，寄希望于商管企業(yè)成熟的運營運作，能夠?qū)崿F(xiàn)項目競爭力和創(chuàng)收能力的提升。

除購物中心外，奧萊業(yè)態(tài)代表企業(yè)砂之船也有新項目的消息傳來，目前其超級奧萊項目已確定落戶武漢。截止2022年年底砂之船集團在全國18個城市簽約落地20家大型超級奧萊，目前在營項目16家，總投資超過200億元，總面積超過300萬平米。

資本市場方面，珠海萬達商管期內(nèi)提交了第四次招股書。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，其管理472個商業(yè)廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。

收入上，過去的2020年、2021年及2022年三年里，珠海萬達商管的收入分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，同比均實現(xiàn)了兩位數(shù)增長，收入增加主要是在管商業(yè)廣場數(shù)目及在管建筑面積增加所推動。

觀點指數(shù)認為，過去一年內(nèi)，珠海萬達商管在收入、規(guī)模增長等方面表現(xiàn)不錯，但與此同時其業(yè)績真實性、關(guān)聯(lián)交易、對賭協(xié)議等問題仍受爭議，因此并不能扭轉(zhuǎn)資本市場對其看法。此外，關(guān)聯(lián)企業(yè)大連萬達商管還面臨機構(gòu)下調(diào)評級及資產(chǎn)處置等困境。

據(jù)觀點指數(shù)了解，截至目前，已有中誠信國際、惠譽、穆迪、標普等評級機構(gòu)在陸續(xù)調(diào)整大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司的評級/評級展望。其中穆迪將大連萬達商業(yè)管理集團企業(yè)家族評級由“B1”下調(diào)至“Caa1”，將萬達商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司的企業(yè)家族評級由“B3”下調(diào)至“Caa3”，維持負面展望。

此外據(jù)市場消息，萬達商管告知債權(quán)人預(yù)計將盡快完成資產(chǎn)處置，計劃利用所得款項幫助償還7月23日到期的4億美元債券。目前來看，珠海萬達商管依然處于危機之中。

店鋪引入聚焦零售業(yè)態(tài)，奢侈品限時店熱度提升

報告期內(nèi)，觀點指數(shù)觀察下的樣本項目，在店鋪引入上主要涵蓋以奢侈品、服飾、珠寶等為代表的零售業(yè)態(tài)，以咖啡、簡餐為代表的餐飲業(yè)態(tài)，相關(guān)的娛樂休閑類型店鋪較少。

具體占比上，部分高端項目在奢侈品店鋪引入上較為積極，主要以服飾、皮包等產(chǎn)品銷售為主。與此同時，部分樣本項目對美妝、香水這類女性經(jīng)濟占主導(dǎo)的業(yè)態(tài)也較為關(guān)注。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

店鋪類型上，首店類店鋪占比較大，主要以華南、西南、東北等區(qū)域首店為主，此外也不乏全國首店和城市首店。

比起運營時間較長的項目，新近開業(yè)項目在首店引入上的力度會更大。如近月開業(yè)的重慶萬象城北區(qū)就引進了70余家西南/重慶地區(qū)首店、旗艦店，而期內(nèi)還引入了美國網(wǎng)紅漢堡品牌SHAKE SHACK重慶首店。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，引入的奢侈品類型店鋪大部分為快閃店、限時店等短期店鋪。相比傳統(tǒng)門店，這類店鋪的優(yōu)點是能以更低的成本，高效覆蓋多場景人群，進行品牌理念宣傳和營銷。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微、相關(guān)報道，觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)了解，借助這種方式對品牌文化進行闡釋，可以給消費者提供更為獨特的購物體驗，是奢侈品牌乃至其他小眾品牌常用的手法。而對購物中心而言，這類店鋪的引入對于商場空間的利用，客流的吸引力提升都有一定積極作用，不失為一個雙贏的選擇。