出品/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

一個年輕美貌的女子是選擇歌女還是醫(yī)生為職業(yè)？張五常先生在《經(jīng)濟(jì)解釋》的卷二解釋了應(yīng)該用財(cái)富作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。書中引用了有著經(jīng)濟(jì)學(xué)界莫扎特之稱的費(fèi)雪對財(cái)富就是收入除以利率的定義。這里財(cái)富是說一個人現(xiàn)在所擁有的價值。這與你用利息收入除以利率折現(xiàn)計(jì)算你放在銀行中的存款的價值是一個道理。因?yàn)槔ⅲㄊ杖耄┑扔诖婵睿ㄘ?cái)富）乘以利率。而存款就等于利息除以利率。現(xiàn)實(shí)生活中這位年輕女子還沒有積累足夠的財(cái)富，所以她更多地要根據(jù)她的收入情況和市場走勢判斷她擇業(yè)的財(cái)富價值，而市場的信號在這里就是利率。

對于早期的收入一定是歌女比醫(yī)生高。因?yàn)槔适钦模瑯拥氖杖胼^早折現(xiàn)者，財(cái)富會比較高。假設(shè)歌女和醫(yī)生的職業(yè)生涯的總收入相等，那么財(cái)富一定是歌女的較高，選擇歌女職業(yè)理所當(dāng)然。（這里不考慮其他非金錢的因素，諸如名望、觀感和社會認(rèn)可度等）。所以，對于職業(yè)的選擇，要考慮財(cái)富就是考慮現(xiàn)值。這與投資抉擇是同樣的道理。

如果醫(yī)生的一輩子的總收入要比歌女的高，那么利率相對較低的情況會使醫(yī)生積累更高的財(cái)富。而利率較高的情況則會使歌女的財(cái)富高于醫(yī)生的財(cái)富。所以這中間應(yīng)該有一個利率可以使歌女和醫(yī)生的生涯收入相等。當(dāng)市場利率高于該利率時，應(yīng)該選擇歌女職業(yè)；而當(dāng)市場利率低于該利率時，應(yīng)該選擇醫(yī)生職業(yè)。簡單說高利率市場選擇歌女，低利率市場選擇醫(yī)生。

這樣就可以解釋為什么在貧窮地區(qū)和發(fā)展中國家，賣笑的少女比較多，因?yàn)槔矢撸桢X難，選擇歌女生涯，賣歌兼賣笑，高收入會帶來較高的財(cái)富，因而也可使歌女平生可以有較高的消費(fèi)水準(zhǔn)。數(shù)十年前，臺灣的娼妓是合法的，政府早就試圖改變法律取消娼妓，但都遇到了較大的阻力，隨著80、90年代臺灣的經(jīng)濟(jì)起飛，取消娼妓就變得容易了很多。其中一個關(guān)鍵原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)后，借貸市場的利息不像之前那樣高，年輕人的求學(xué)意向則變得普及。上世紀(jì)50年代的日本也經(jīng)歷過類似的轉(zhuǎn)變。

《經(jīng)濟(jì)解釋》中提到選擇歌女職業(yè)，“年輕貌美時收入特別高，但隨著年紀(jì)漸長，收入開始下降，到后來‘門前冷落車馬稀’。選擇醫(yī)生職業(yè)，年少求學(xué)之際收入是零或負(fù)數(shù)，跟著做見習(xí)醫(yī)生，收入甚微，三十歲后，懸壺于世，顧客人數(shù)慢慢增長，四十歲后，收入滾滾來”。通過歌女和醫(yī)生擇業(yè)對比不禁令人聯(lián)想到住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同，兩者對比誰更像歌女，誰更像醫(yī)生顯而易見。

住宅地產(chǎn)的特質(zhì)更像是歌女，成長于一個快速發(fā)展中之前并不太發(fā)達(dá)的市場，早期都會有一個超線性的高回報(bào)率，所以利率高自然不是問題，很快就創(chuàng)造了巨大財(cái)富。但是和歌女的青春職業(yè)相似的是造住房的時間并不會延續(xù)很長時間。看歐美發(fā)達(dá)市場，你幾乎聽不到哪一家大地產(chǎn)商是因?yàn)樵熳》慷劽谑啦⒀永m(xù)至今的。反過來全球最有錢的前三家地產(chǎn)商黑石、布魯克菲爾德、喜達(dá)屋都是連房子都不蓋的。所謂價值都在無形中的道理也在其中。

而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，就和醫(yī)生的擇業(yè)有很多類似的地方。早期需要投入甚至是借錢付學(xué)費(fèi)，利率自然是越低越好，而對于已經(jīng)收獲一定經(jīng)濟(jì)成就的市場的利率也是趨向走低的。學(xué)醫(yī)畢業(yè)后做見習(xí)醫(yī)生的收入也不高，這點(diǎn)也與許多購物中心都要經(jīng)歷一定的培育期類似。

但久而久之，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場的成熟。從醫(yī)40歲后收入滾滾而來而且川流不息，就像很多成熟和成功的購物中心一樣，資產(chǎn)價值也隨著穩(wěn)定和可持續(xù)的收益不斷擴(kuò)大。這時用利率折現(xiàn)的資本化率自然也是越低越好。

一般我們都比較習(xí)慣并且希望用高利率乘以存款以期帶來更高的利息收入，但現(xiàn)實(shí)生活中，我們其實(shí)要學(xué)會用利息（收入）除以利率折現(xiàn)計(jì)算自己的財(cái)富。作為財(cái)富的折現(xiàn)你就會明白這時的利率就是越低越好了，因?yàn)檫@時利率是在分母的位置。而這種除法思維的判斷更接近于我們的現(xiàn)實(shí)世界，而利率其實(shí)是衡量這種變化和時間代價的最重要的指標(biāo)。

所以說，無論是選擇職業(yè)或是投資決策，你都要根據(jù)收入和市場情況做出判斷。要真正理解費(fèi)雪的財(cái)富等于收入除以利率的道理。特別要學(xué)會習(xí)慣用收入除以利率等于財(cái)富的思維以及對未來遠(yuǎn)期收入的折現(xiàn)加總。

明白了這個道理，歌女就不會不服老，懂得不可能一輩子收入不減的唱下去。歌女可以在收入高時，利用借貸市場去投資未來，老來有回報(bào)。就像很多房地產(chǎn)企業(yè)很早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，那么就找到了一條可持續(xù)發(fā)展的財(cái)富增長之路。

就像早年選擇從醫(yī)一樣開始的時候要有耐心，準(zhǔn)備接受負(fù)收入（投資）和低收入，通過借貸市場的調(diào)整，用未來的錢創(chuàng)造人生最大和持久的財(cái)富價值。這也告訴商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能急功近利，更不能用住宅地產(chǎn)的賺快錢的思維去做商業(yè)地產(chǎn)。

費(fèi)雪和張五常先生建議選擇人生職業(yè)生涯財(cái)富最高的職業(yè)，人生擇業(yè)尚且如此，更不用說企業(yè)的事業(yè)。爭取最高財(cái)富永遠(yuǎn)比爭取最高收入要重要的多。由此我們也可以理解《財(cái)富500強(qiáng)》的排行榜其實(shí)具有很大的誤導(dǎo)性。

首先，雖然名曰財(cái)富，但它是用收入而不是財(cái)富判斷企業(yè)價值；再則，它的收入還是包括成本在內(nèi)的銷售額，這就無從判斷企業(yè)的真實(shí)凈收入。和費(fèi)雪定義的收入除以利率的收入不是一碼事。這也是為什么那么多的地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)富500強(qiáng)的榜單上都是曇花一現(xiàn)的原因所在。因?yàn)榘駟尾]有體現(xiàn)這些企業(yè)實(shí)際的財(cái)富價值。至此，借用歌女和醫(yī)生的擇業(yè)選擇，想到了青春飯與可持續(xù)的問題，想到了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

本文對于任何職業(yè)和事業(yè)的選擇并無任何褒貶之意，僅是覺得通過歌女和醫(yī)生的職業(yè)選擇，包括收入的高低和遠(yuǎn)近以及市場利率變化的借用可以深化我們對房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)本質(zhì)的認(rèn)知。