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撰文/方湖、蔡建楨

緊跟北京SKP，南京商業(yè)“扛把子”德基廣場(chǎng)近日也曝出了2023年業(yè)績(jī)。

1月8日消息，南京德基廣場(chǎng)2023年實(shí)現(xiàn)銷售額239億元，僅次于北京SKP，同比增長(zhǎng)13.8%，不出意外的話，德基廣場(chǎng)2023年依舊位居全國(guó)第二，繼續(xù)穩(wěn)坐“華東店王”。

實(shí)際上，近三年來，德基廣場(chǎng)的銷售額呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在國(guó)內(nèi)一直穩(wěn)居第二。

業(yè)內(nèi)不禁想問，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的“中華第一商圈”新街口商圈，德基廣場(chǎng)靠什么脫穎而出，做到一枝獨(dú)秀呢？

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連續(xù)9年穩(wěn)居國(guó)內(nèi)商場(chǎng)前二

德基廣場(chǎng)坐落在“中華第一商圈”新街口東北角，是一個(gè)定位于高端商業(yè)的綜合購(gòu)物中心。其地下部分與“亞洲第一大地鐵站”新街口相連通。自2006年開業(yè)以來，德基廣場(chǎng)經(jīng)歷了多次擴(kuò)建和升級(jí)，逐漸成為南京的地標(biāo)性建筑之一。

該項(xiàng)目分為三期，總建筑面積超過30萬㎡，其中，一期于2006年6月26日正式營(yíng)業(yè)，二期于2012年5月8日開業(yè)，而三期位于新街口東北象限，東至置地廣場(chǎng)，南至青石街，西至德基廣場(chǎng)二期，北至保險(xiǎn)大廈、長(zhǎng)江貿(mào)易大樓和文化藝術(shù)中心。三期總建筑面積161726.56㎡，其中商業(yè)面積53694㎡，三期將與一期、二期通過空中和地下相連。

先來盤點(diǎn)一下德基廣場(chǎng)歷史業(yè)績(jī)：

德基廣場(chǎng)成功的背后，到底做對(duì)了什么？能引發(fā)什么思考？

在筆者看來，德基廣場(chǎng)同時(shí)擁有了天時(shí)、地利、人和。

首先是人和。

老板和管理團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)守定位，不斷創(chuàng)新進(jìn)取、提質(zhì)擴(kuò)容，成就今天超強(qiáng)陣容、超大體量、超高銷售。

第一、低調(diào)吳鐵軍堅(jiān)守定位，改變新街口商圈格局，成就德基廣場(chǎng)。

1、立足全國(guó)招商，在上海、武漢、成都等都設(shè)有招商人員，招商隊(duì)伍年輕化。

2、高定位、嚴(yán)要求，大力引進(jìn)奢侈品牌、首店品牌。

3、創(chuàng)造多項(xiàng)之最，位置最好、交通便利、規(guī)模最大、奢牌最全，超95%一線奢侈大牌均已進(jìn)駐德基廣場(chǎng)。

4、德基不是高高在上，也非常接地氣。身為奢侈品商場(chǎng)，德基廣場(chǎng)卻能滿足各個(gè)階層的各種需要。因?yàn)橐?guī)模大，所以包容性也很強(qiáng)。負(fù)一層連接地鐵，品牌也更加平民化，有優(yōu)衣庫(kù)等快消時(shí)尚品牌，也有華為、大疆、屈臣氏、SEPHORA等數(shù)碼美妝品牌。

第二、定位在南京最高端購(gòu)物中心的靶心上，不斷加磚添瓦、擴(kuò)大規(guī)模。

2006年，德基廣場(chǎng)一期開業(yè)，是當(dāng)時(shí)南京最高端的購(gòu)物中心。一期占地面積約7萬㎡，總建筑面積達(dá)到13萬㎡，擁有地上6層、地下1層。該項(xiàng)目由兩座高層建筑和連接它們的裙樓組成。

2010年，隨著城市的發(fā)展和消費(fèi)者需求的升級(jí)，德基廣場(chǎng)進(jìn)行了擴(kuò)建，增加了約2萬㎡的商業(yè)面積，并引進(jìn)了更多高端品牌。擴(kuò)建后，德基廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到15萬㎡，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)最大的單體商場(chǎng)之一。

2023年，德基廣場(chǎng)三期開建。三期總建筑面積為16.17萬㎡，其中商業(yè)面積5.37萬㎡，辦公面積9300㎡，公寓面積4.2萬㎡。此外，建筑高度為225米，地上有39層。

第三、德基廣場(chǎng)一直致力于引進(jìn)國(guó)際一線品牌，以滿足高端消費(fèi)者的需求。

2006年，在德基廣場(chǎng)開業(yè)之初，便吸引了多家國(guó)際奢侈品品牌的入駐，包括但不限于：Louis Vuitton(路易威登)、Ermenegildo Zegna(杰尼亞)、Brunello Cucinelli(布內(nèi)羅·古奇拉利)、Versace(范思哲)、Salvatore Ferragamo(菲拉格幕)、Coach(蔻馳)、Triumph(黛安芬)、Calvin Klein(CK)、Trussardi(楚薩迪)、Lanvin（浪凡）、Bvlgari(寶格麗)、Paul Smith、Cerruti 1881(切瑞蒂 1881)、Loewe(羅意威)、Montblanc(萬寶龍)、Omega(歐米茄)和Burberry(博百利)等。

2010年，進(jìn)行擴(kuò)建后，引進(jìn)了更多高端品牌，包括MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等。

2017年，對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行了全面改造，增加更多時(shí)尚元素和體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)景。引進(jìn)了更多高端、國(guó)際化的品牌。例如，在2017年1月，Prada(普拉達(dá))精品店在南京德基廣場(chǎng)二期開業(yè)。同年8月，Gucci(古馳)也宣布在南京德基廣場(chǎng)開設(shè)新店。此外，Stuart Weitzman(思特雅)、Salvatore Ferragamo(菲拉格慕)、Max Mara(麥絲瑪拉)、Longchamp(瓏驤)等品牌也紛紛入駐。

2021年，眾多品牌開始加速對(duì)南京門店的調(diào)整和拓容，例如愛馬仕德基雙層門店、Gucci德基廣場(chǎng)精品店將翻修為雙層門店、Tod's德基拓店、Burberry翻新德基二樓鋪位、Zegna德基門店重裝等。Thom Browne也宣布，將在南京德基開設(shè)江蘇首家童裝精品店。此外，還有韓國(guó)潮牌COVERNAT中國(guó)首店、中國(guó)原創(chuàng)奢侈包袋品牌端木良錦江蘇首店。

2023年，德基廣場(chǎng)作為江蘇的“首店大戶”，在第一季度錄得8家首店品牌，以高奢、設(shè)計(jì)師品牌為主，這與項(xiàng)目本身定位息息相關(guān)。具體包括聞獻(xiàn)(限時(shí)概念店)、MARNI、BALMAIN、JIL SANDER、swatch×OMEGA、Maison Kitsuné、NEIL BARRETT、NUMBER HERE(重裝重開)等。

同時(shí)德基對(duì)備受詬病的餐飲進(jìn)行大刀闊斧的“大換血”。

據(jù)悉，泓0871臻選云南菜、宴遇、柿合緣新京菜、正店、蟹道·力二多食、那時(shí)新疆、有雲(yún)·川菜、山緩緩等一批米其林、黑珍珠入選餐廳品牌。

總體來說，德基廣場(chǎng)通過不斷的擴(kuò)建和升級(jí)，已經(jīng)成為南京乃至全國(guó)的高端購(gòu)物中心之一，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外游客和高端消費(fèi)者前來購(gòu)物和休閑。

其二是地利。

雄踞新街口，繼承南京的文化和商業(yè)底蘊(yùn)，也承接了南京和蘇北、安徽的精神圖騰和龐大消費(fèi)。

第一、德基雄居新街口核心商圈，是南京的商業(yè)文明發(fā)源地。

新街口人文底蘊(yùn)深厚，是南京的文化根基。明萬歷二十一年(1593年)刻本出版的《宛署雜記》“日中坊”界內(nèi)出現(xiàn)了“新街口”這個(gè)地名。新街口商業(yè)區(qū)的歷史可追溯到1929年，當(dāng)時(shí)依照《首都計(jì)劃》，新街口被規(guī)劃為商業(yè)區(qū)。

在1931年新街口廣場(chǎng)修建以后，中山東路上的銀行、游府西街的電話局、新街口郵局等陸續(xù)建成，新街口很快成為全市的商業(yè)中心區(qū)。雖然當(dāng)時(shí)全市經(jīng)營(yíng)洋廣雜貨的店鋪多達(dá)上千家，但沒有一家大型商場(chǎng)，因此出于抵制洋貨、發(fā)展民族工商業(yè)的目的，張靜江等人提出了興建一大型商場(chǎng)，得到社會(huì)各界廣泛響應(yīng)。1936年初，中央商場(chǎng)正式開業(yè)，這是南京出現(xiàn)新型商業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是新街口地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志。

人文底蘊(yùn)：新街口商業(yè)區(qū)的命名源于孫中山的銅像。孫中山銅像在新街口的中心環(huán)島處屹立了近40年，是南京最重要的地標(biāo)之一。此外，新街口的人文底蘊(yùn)還體現(xiàn)在其周邊眾多的歷史建筑和文化遺址上。例如，新街口附近的大鐘亭、鼓樓、總統(tǒng)府等都是南京歷史上的重要文化遺產(chǎn)，這些地方不僅具有歷史價(jià)值，也是人們休閑、旅游的好去處。

第二、新街口曾被成為“中華第一商圈”，超多商業(yè)體構(gòu)筑的新街口商圈，輻射南京大都市圈的眾多城市。

1、新街口商圈銷售超300億，擁有德基、中央、新百、瑞安IFCX、金鷹、大洋等十多家商業(yè)體，香港置地的金陵中環(huán)也將2024年年底開業(yè)，商圈繁榮、業(yè)態(tài)豐富、流量超大。

2、周邊高端寫字樓、酒店林立，是富人、中產(chǎn)、白領(lǐng)的聚集區(qū)。

3、交通便利，地鐵四通八達(dá)，可以快速通達(dá)南京和周邊城市。

再者天時(shí)。

經(jīng)過8年沉淀，德基廣場(chǎng)從2014年開始穩(wěn)居中國(guó)商業(yè)體銷售前兩名。

第一、德基趕上了中國(guó)消費(fèi)升級(jí)，富足南京大都市圈的富人群體的消費(fèi)升級(jí)需求。

南京接近千萬人口的特大城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)銜江蘇及周邊城市，GDP持續(xù)增長(zhǎng)，社會(huì)零售品總額也保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。南京及周邊城市一大批富裕人群，由于歷史原因?qū)δ暇┯幸欢�歸屬認(rèn)知，也因南京地理位置對(duì)周邊輻射，成就南京中心城市地位。德基的大而全的奢侈品組合，剛好滿足這個(gè)社會(huì)需求。

第二、德基取得239億傲人業(yè)績(jī)，離不開南京及周邊兄弟城市消費(fèi)者的信賴和支持。大致有三部分主力客群，南京本地三分之一，蘇北三分之一，安徽三分之一。這是大都市圈的人和。

第三、疫情三年，把很多原本流失的國(guó)際消費(fèi)留在國(guó)內(nèi)，德基也順勢(shì)承載這個(gè)消費(fèi)的回流。

從行業(yè)角度來分析，德基廣場(chǎng)到底做對(duì)了什么？

第一，地理位置獨(dú)一無二，位居南京最繁華新街口商圈，人流量巨大，消費(fèi)潛力巨大。

第二，品牌集聚效應(yīng)：匯聚眾多國(guó)際一線品牌，涵蓋了時(shí)裝、化妝品、珠寶、皮具等多個(gè)品類，為消費(fèi)者提供了一站式的購(gòu)物體驗(yàn)。引進(jìn)更多奢侈品品牌，做強(qiáng)做大做全。每年都有大牌進(jìn)駐，高級(jí)別形象店裝修，不斷給消費(fèi)者制造驚喜。

第三，與時(shí)俱進(jìn)，不斷更新業(yè)態(tài)和品牌，完善高端消費(fèi)需求。不僅僅是奢侈品品牌做到大而全，其他文化、體驗(yàn)、餐飲業(yè)態(tài)不斷推陳出新，完善業(yè)態(tài)組合滿足消費(fèi)需求。

第四，創(chuàng)新營(yíng)銷策略：不斷制造消費(fèi)熱點(diǎn)，百萬級(jí)網(wǎng)紅廁所、新街口跨年、三人制籃球賽。

第五，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)：德基廣場(chǎng)始終堅(jiān)持高端定位的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，確保企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

02

南京ifc進(jìn)駐會(huì)撼動(dòng)德基嗎？

1月3日，歷經(jīng)十七載，南京國(guó)金中心商場(chǎng)(南京ifc)開始試營(yíng)業(yè)。

該項(xiàng)目由新鴻基地產(chǎn)傾力打造，坐落于南京河西中央的核心商務(wù)區(qū)，由高端時(shí)尚商場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓及精品酒店組成，總面積超30萬㎡，其中南京ifc商場(chǎng)以高端時(shí)尚作定位，面積約10萬㎡，共分九層，匯聚超168個(gè)國(guó)際級(jí)高端時(shí)尚品牌及特色餐飲，其中三成品牌首次進(jìn)駐南京，更有逾五成品牌首度進(jìn)駐河西中央商務(wù)區(qū)，集合殿堂級(jí)的高端零售、時(shí)尚服飾品牌。 

核心奢侈品零售板塊主要就集中在G到L3這幾個(gè)樓層中。L1和L2主要是以LOUIS VUITTON、CHANEL、GUCCI、DIOR、PRADA、Van Cleef & Arpels、Cartier、Tiffany&Co. 、BVLGARI、FENDI、Burberry、BALENCIAGA、SAINT LAURENT 等主力奢侈品牌為主，部分品牌開出了雙層門店。L3則是 COACH、Tory Burch、ARC’TERYX、Lululemon 這類輕奢與精品零售品牌以及百麗宮影城。

L4-L7被餐飲與生活服務(wù)業(yè)態(tài)占據(jù)，品牌包括逸道、甬府尊鮮、CHIC1699遠(yuǎn)洋私廚、柿合緣、湊湊火鍋·茶憩、莆田PUTIEN、Golomici by FASCINO Taste、LOKAL、%Arabica 等。

LG1則以高化、休閑餐飲與超市為主，引入City' Super、 BUTTERFUL & CREAMOROUS、Laderach、gaga鮮語、tea’stone、M Stand、桂滿隴等人氣品牌，高化目前已揭幕的品牌數(shù)量不算多，但層級(jí)并不低。

*來自小紅書用戶@應(yīng)天府府草，數(shù)據(jù)截止開業(yè)前兩周，僅供參考

從地圖上看，南京ifc和德基廣場(chǎng)兩座重奢商業(yè)各自坐守新街口與河西兩大商業(yè)板塊，作為港資旗下的重奢商業(yè)，業(yè)內(nèi)人以及本地消費(fèi)者終于等來了可以與德基廣場(chǎng)一較高下的對(duì)手，難免會(huì)比較一番。

在筆者看來，南京ifc的開業(yè)可能會(huì)對(duì)德基廣場(chǎng)的銷售產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度需要考慮多種因素。

首先，同樣定位奢侈品為主打的高端購(gòu)物中心，南京ifc與德基廣場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。尤其是對(duì)于河西周邊板塊的消費(fèi)者而言，南京ifc顯然是相對(duì)便捷的選擇。雖然能吸引一部分的人流，但河西在商業(yè)集聚度以及商業(yè)輻射力、位置交通等方面還存在諸多問題。

此外，從消費(fèi)者習(xí)慣的來看，德基處于新街口商圈，南京ifc在河西元通商圈，消費(fèi)者更愿意去長(zhǎng)逛的新街口，南京ifc想要獨(dú)自帶動(dòng)元通商圈，還需要時(shí)間的沉淀。

有意思的是，與南京ifc下沉廣場(chǎng)相鄰的，正是在建的河西德基。這也是繼新街口德基之后南京第二座德基綜合商場(chǎng)，未來雙方將以怎樣的差異化共同做大元通商圈，是一大看點(diǎn)。

其次，南京ifc為南京市民提供更多的購(gòu)物選擇，高奢的二店在一定程度上肯定是會(huì)分流德基的客流，但想要一時(shí)撼動(dòng)德基，可能性并不大，但可以分散德基關(guān)注度。

再者，德基廣場(chǎng)在南京具有很高的知名度和品牌影響力，擁有穩(wěn)定的客源和市場(chǎng)份額。德基廣場(chǎng)在定位、品牌組合和規(guī)模上也具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠吸引特定的消費(fèi)群體。同時(shí)，從商業(yè)體量來看，德基廣場(chǎng)一二三期體量遠(yuǎn)超南京ifc，消費(fèi)者的可選可逛的空間很大，而南京ifc體量9.3萬㎡，對(duì)比來看，德基廣場(chǎng)可操作的空間大很多。

因此，南京ifc開業(yè)可能會(huì)對(duì)德基廣場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但還有很多功課要做，磨合之后待到進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)期，也會(huì)體現(xiàn)出港資企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)細(xì)節(jié)上不同于本地運(yùn)營(yíng)商的風(fēng)格，至于影響程度如何還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

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