來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

2月下旬，于新交所上市的砂之船房地產(chǎn)投資信托發(fā)布了2023年度業(yè)績(jī)公告，這也是國(guó)內(nèi)首家以持有奧特萊斯為主業(yè)的房地產(chǎn)信托基金。

在國(guó)內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇趨勢(shì)的推動(dòng)下，砂之船房托旗下奧萊項(xiàng)目取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入6.59億元，同比增加10.7%，總銷(xiāo)售額為46.64億元，同比增長(zhǎng)31.9%。

在此背景下，砂之船REIT表示看好奧萊未來(lái)在消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)中的增長(zhǎng)潛力，2024年設(shè)定了雙位數(shù)的商場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)，并計(jì)劃通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)擴(kuò)張。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)奧萊市場(chǎng)發(fā)展加速、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)向好之際，砂之船有進(jìn)一步發(fā)展壯大資產(chǎn)的需求。

通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)，未來(lái)砂之船房托有望繼續(xù)從項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和增值中獲益，同時(shí)砂之船集團(tuán)或許可以吸引更多的項(xiàng)目合作方，進(jìn)一步擴(kuò)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

奧萊REITs表現(xiàn)

新交所上市的房地產(chǎn)投資信托中，資產(chǎn)100%為中國(guó)境內(nèi)的零售商業(yè)地產(chǎn)并不多，其中于2018年3月上市的砂之船房地產(chǎn)投資信托，是國(guó)內(nèi)首家以持有奧特萊斯項(xiàng)目為主業(yè)的房地產(chǎn)信托基金。

該房托的發(fā)起人為重慶砂之船集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)大型連鎖奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商，目前運(yùn)營(yíng)17個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。

資料顯示，上述奧特萊斯項(xiàng)目中，2個(gè)由砂之船集團(tuán)持有，4個(gè)由砂之船房托持有，另外11個(gè)則由第三方持有，即通過(guò)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。

從砂之船房托最新的2023業(yè)績(jī)公告中，可以一窺這家以?shī)W萊為底層資產(chǎn)的商業(yè)REITs的發(fā)展?fàn)顩r。

首先，持有資產(chǎn)方面，目前砂之船房托持有的奧特萊斯項(xiàng)目分別為砂之船（重慶兩江）奧萊、砂之船（重慶璧山）奧萊、砂之船（合肥）奧萊、砂之船（昆明）奧萊，合計(jì)建筑面積37.77萬(wàn)平方米，可租賃面積31.02萬(wàn)平方米。

上述4個(gè)項(xiàng)目的平均運(yùn)營(yíng)周期為10年以上，其中運(yùn)營(yíng)時(shí)間最久的為重慶兩江項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2008年開(kāi)業(yè)，至今已經(jīng)運(yùn)營(yíng)16年。

業(yè)務(wù)模式上，根據(jù)委托管理協(xié)議，砂之船房托收入主要分為固定收入和可變收入兩部分。固定收入由砂之船集團(tuán)進(jìn)行支付，并且每年增長(zhǎng)3%；可變收入則根據(jù)具體奧萊項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變動(dòng)，從而收取不同的比例。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這種模式下REIT管理人的利益與REIT的利益保持一致，共同承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)以及收入波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，是目前市面上相對(duì)穩(wěn)妥的商業(yè)模式。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

收入方面，2023年砂之船合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入6.59億元，同比增加10.7%。其中固定部分收入4.48億元，同比增長(zhǎng)3%；可變部分收入2.11億元，同比增加31.7%。

可以明顯看出，去年砂之船房托可變部分收入增加更為明顯，這主要得益于旗下奧特萊斯項(xiàng)目的銷(xiāo)售額有所上升。

2023年砂之船旗下四個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目錄得銷(xiāo)售額46.64億元，同比增長(zhǎng)31.9%，達(dá)到2019年銷(xiāo)售額的99.6%。其中砂之船（重慶兩江）奧萊的銷(xiāo)售額表現(xiàn)最好，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額25.41億元，同比增長(zhǎng)35.5%，達(dá)到上市以來(lái)的最高點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從銷(xiāo)售坪效看，砂之船（重慶兩江）奧萊也是砂之船房托持有資產(chǎn)中表現(xiàn)最好的項(xiàng)目。按可租賃面積計(jì)算，該項(xiàng)目2023年銷(xiāo)售坪效達(dá)到4.99萬(wàn)/平米/年，而其他三個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售坪效在1萬(wàn)元以下。

較高的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也賦予了項(xiàng)目更好的估值水平。截止2023年底，砂之船旗下4個(gè)奧萊項(xiàng)目的總估值達(dá)84.95億元。

出租率方面，2023年底砂之船房托總體出租率為97.6%，超過(guò)疫情前的出租率93.5%。與此同時(shí)，會(huì)員數(shù)量也有顯著增加，從2019年的159萬(wàn)人增加到353萬(wàn)人，累計(jì)增長(zhǎng)122%，會(huì)員銷(xiāo)售占總銷(xiāo)售額的比例也超過(guò)60%。

在此基礎(chǔ)上，砂之船對(duì)其在中國(guó)的發(fā)展也表現(xiàn)出較高的預(yù)期，2024年設(shè)定了雙位數(shù)的商場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)。

收購(gòu)擴(kuò)張考量

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的奧萊主要分為兩大類(lèi)，即盒子式奧萊和小鎮(zhèn)街區(qū)式奧萊。在此基礎(chǔ)上，不同企業(yè)打造的奧萊項(xiàng)目也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

其中，砂之船的奧萊以經(jīng)典紅磚配色歐式風(fēng)格建筑為主，貫徹 “藝術(shù)商業(yè)超級(jí)奧萊”商業(yè)理念；首創(chuàng)鉅大在打造全客層奧萊、主打零售業(yè)態(tài)的同時(shí)，還囊括各種體驗(yàn)型業(yè)態(tài)；佛羅倫薩小鎮(zhèn)的奧萊則以意式風(fēng)情小鎮(zhèn)形式為主。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)下，雖然中駿商管、天河城集團(tuán)等后期之秀有嘗試做一些奧萊類(lèi)型項(xiàng)目，但市場(chǎng)份額更多被砂之船、首創(chuàng)、百聯(lián)、杉杉和王府井等頭部企業(yè)占據(jù)，較早布局奧萊業(yè)態(tài)的砂之船在競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的優(yōu)勢(shì)。

在較為關(guān)鍵的業(yè)態(tài)組合上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，區(qū)別于其他商業(yè)類(lèi)型，奧萊零售占比較高，最高能達(dá)到約80%，而購(gòu)物中心組合中零售業(yè)態(tài)占比多為30-50%，50%已是較高水平。

零售業(yè)態(tài)的高占比，意味著奧萊更注重滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，同時(shí)也要求奧萊運(yùn)營(yíng)者需要構(gòu)建起更具競(jìng)爭(zhēng)力的零售矩陣。

根據(jù)最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2023年砂之船房托4個(gè)項(xiàng)目的前5大業(yè)態(tài)分別為國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌、國(guó)際品牌、運(yùn)動(dòng)、兒童服飾、鞋履及皮革制品，收入占比分別為43.6%、18.3%、18.5%、6.8%、4.5%，零售占比高的特點(diǎn)顯著。

而從租約加權(quán)平均到期年限看，按可租賃面積計(jì)算，砂之船房托項(xiàng)目租戶的加權(quán)平均到期年限為2.1年；如按收入占比計(jì)算則為1.2年，約61.6%的奧萊租約在2024年到期。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，短期租約一定程度上有利于優(yōu)化租戶組合，新興品牌可以靈活替代表現(xiàn)不佳的品牌，更好適應(yīng)消費(fèi)者的需求變化。不過(guò)如若不能及時(shí)招商補(bǔ)位，容易造成空置率高的局面，影響整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

整體來(lái)看，雖然目前國(guó)內(nèi)奧萊業(yè)態(tài)發(fā)展尚未成熟，不過(guò)卻展現(xiàn)出較好的發(fā)展趨勢(shì)，如商業(yè)REITs市場(chǎng)上出現(xiàn)了奧萊資產(chǎn)的身影——華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT，這是國(guó)內(nèi)第一單以?shī)W特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REITs。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在此背景下，砂之船作為較早發(fā)行相關(guān)商業(yè)REITs的企業(yè)，無(wú)疑有著進(jìn)一步發(fā)展壯大資產(chǎn)的需求，砂之船房托也表示計(jì)劃通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)張。

從REITs項(xiàng)目要求來(lái)看，注入物業(yè)需要較高的成熟度，即優(yōu)先選擇處于運(yùn)營(yíng)成熟期的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從砂之船目前的情況來(lái)看，砂之船西安奧萊應(yīng)該是注入REIT的首選，該項(xiàng)目近年來(lái)的銷(xiāo)售額能達(dá)到20億元，2023年第三方數(shù)據(jù)銷(xiāo)售額為24億元，接近于砂之船房托中的王牌項(xiàng)目重慶兩江奧萊。

此外，就奧萊業(yè)態(tài)較為重要的品牌而言，目前砂之船(西安)奧萊也具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)。其有超過(guò)600個(gè)品牌，其中不乏COACH、MICHAEL KORS、Tory Burch（西北奧萊首家）、Kate Spade（西北奧萊首家）、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren（西北奧萊首家）等。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著旗下越來(lái)越多成熟奧萊項(xiàng)目注入信托，砂之船房托有望繼續(xù)從項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和增值中獲益；砂之船集團(tuán)也能通過(guò)這種方式，吸引更多的項(xiàng)目合作方，進(jìn)一步擴(kuò)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。