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作者/陳玲

在招商商管近期召開(kāi)的一季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)上，袁嘉驊是以首席顧問(wèn)的身份出席，不再擔(dān)任商管董事長(zhǎng)一職。

袁嘉驊于2021年4月1日起擔(dān)任招商商管總經(jīng)理，后擔(dān)任招商商管董事長(zhǎng)；在加入招商之前，曾任凱德中國(guó)總部商用管理董事總經(jīng)理。

作為招商蛇口旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)和管理核心平臺(tái)，招商商管致力于涵蓋商業(yè)綜合體、甲級(jí)寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)在內(nèi)的項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。

在業(yè)務(wù)層面，袁嘉驊深諳資產(chǎn)管理、業(yè)務(wù)拓展和投融資到項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、購(gòu)物中心賣(mài)場(chǎng)租賃及推廣，涵蓋集中商業(yè)管理的全鏈條。

從來(lái)路，到歸途，挖來(lái)凱德名將，招商蛇口在商業(yè)上的野心可見(jiàn)一斑。

也是在2021年，招商蛇口首次提出持有物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略，招商商管將持續(xù)拓展全新商業(yè)項(xiàng)目，主動(dòng)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位，重點(diǎn)聚焦一線、新一線，目標(biāo)至2025年實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心100座，持有物業(yè)營(yíng)收100億元。

招商商管也開(kāi)始整合、統(tǒng)籌全國(guó)商業(yè)和商辦業(yè)務(wù)管理并梳理發(fā)布商業(yè)產(chǎn)品線，遵循“X+商業(yè)”的差異化戰(zhàn)略。

商業(yè)積淀

首先看看母公司招商蛇口商業(yè)的情況。

在招商蛇口業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主營(yíng)以住宅為主的可售型商品房的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)主要包括物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)。

從招商蛇口披露的年報(bào)看，2023年管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入66.91億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA 33億元。期內(nèi)，成熟運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)三年及以上）EBITDA回報(bào)率達(dá)6.24%，同比上年提升0.45個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)客獲悉，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，截至2023年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目38個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約216萬(wàn)平方米；在建及籌開(kāi)項(xiàng)目44個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約309萬(wàn)平方米。

2023年，招商蛇口集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為14.48億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA5.33億元。而在2022年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為12.89億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA 4.69億元，均有所提升。

商業(yè)客獲悉，招商蛇口商業(yè)主要聚焦“海上世界”及“招商花園城”產(chǎn)品線，投資拓展堅(jiān)持聚焦核心城市布局。2023年，新增杭州城北招商花園城、上海潘廣路項(xiàng)目2個(gè)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)獲取了佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業(yè)、上海傳媒港、昆山同豐路商業(yè)等4個(gè)項(xiàng)目。

2023年，招商蛇口新開(kāi)業(yè)上海曹路招商花園城、廈門(mén)海滄招商花園城、湛江招商花園城、蘇州琴湖溪里花園城（二期）、蘇州金融小鎮(zhèn)（西區(qū)）、深圳會(huì)展灣花園里、徐州花園里、寧波鄞州花園里、博鰲樂(lè)城國(guó)際花園集中商業(yè)等9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商蛇口在營(yíng)的38個(gè)商業(yè)項(xiàng)目主要分布在深圳、上海、廈門(mén)、杭州、寧波、南京、成都、蘇州等城市。

其中深圳有海上世界、海上世界匯港購(gòu)物中心、蛇口招商花園城、壹海城one mall、會(huì)展灣展貿(mào)中心和會(huì)展灣花園里項(xiàng)目；上海則包括寶山招商花園城、森蘭招商花園城、東虹橋中心和曹路招商花園城四個(gè)項(xiàng)目。

一些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入差距較大。深圳海上世界、昆山招商花園城等幾個(gè)項(xiàng)目錄得不錯(cuò)收入。2023年運(yùn)營(yíng)收入上，深圳海上世界錄得1.38億元、昆山招商花園城錄得1.55億元、深圳蛇口招商花園城9216萬(wàn)元、廈門(mén)海上世界9172萬(wàn)元、深圳壹海城one mall為7247萬(wàn)元、九江招商花園城7200萬(wàn)元、上海森蘭招商花園城7146萬(wàn)元。

平均出租率靠前的項(xiàng)目分別是上海寶山招商花園城100%、南昌·贛電九方薈（輕資產(chǎn)）100%、蘇州琴湖溪里花園城100%、深圳壹海城one mall99%、昆山招商花園城99%、畢節(jié)招商花園城99%、寧波鄞州花園里（輕資產(chǎn)）99%、廈門(mén)海上世界98%、南京燕子磯招商花園城98%、上海森蘭招商花園城97%、上海東虹橋中心97%、南京馬群招商花園城97%。

另外，2023年，招商主動(dòng)推進(jìn)核心資產(chǎn)升級(jí)改造，盤(pán)活存量資產(chǎn)，期內(nèi)完成蛇口花園城、重慶長(zhǎng)嘉匯時(shí)尚坊等核心項(xiàng)目改造。

值得一提的是，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，招商蛇口及下屬控股企業(yè)擁有的商業(yè)，除已委托給無(wú)關(guān)聯(lián)第三方經(jīng)營(yíng)或由招商局置地有限公司直接、間接擁有權(quán)益的以外，招商蛇口已簽訂協(xié)議將其委托給招商積余下屬企業(yè)招商商管運(yùn)營(yíng)。

商管發(fā)展

背靠招商蛇口，招商商管的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模正在擴(kuò)大。

招商積余旗下招商商管，主要是為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供土地獲取及開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程改造等顧問(wèn)咨詢服務(wù)；在商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備及運(yùn)營(yíng)階段提供招商、策劃、推廣、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)。持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為酒店、商業(yè)、辦公等持有型物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)。

2023年，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.98億元，同比增長(zhǎng)50.13%，主要系上年同期公司按國(guó)家政策減免房租而本年無(wú)此事項(xiàng)，以及在管商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)收入增長(zhǎng)。

其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入2.45億元，占資管業(yè)務(wù)收入比重為35.04%，毛利率為44.13%；持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)收入為4.54億元，占資管業(yè)務(wù)收入比重為64.96%，54.32%。

商業(yè)客獲悉，招商商管業(yè)務(wù)布局在深圳、上海、杭州、廈門(mén)、蘇州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、寧波、昆山、贛州等二十余個(gè)城市，已陸續(xù)與招商蛇口持有型商業(yè)項(xiàng)目簽訂委托管理協(xié)議，在管商業(yè)物業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

截至2023年12月末，招商商管在管商業(yè)項(xiàng)目70個(gè)（含籌備項(xiàng)目），管理面積397萬(wàn)平米，其中自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理招商蛇口項(xiàng)目包括蛇口花園城、大連花園城、珠海招商花園城、杭州花園城、上海森蘭花園城、招商局廣場(chǎng)、成都大魔方、廈門(mén)海上世界等在內(nèi)的58個(gè)項(xiàng)目（年內(nèi)新增杭州臨平花園城、成都金牛招商花園城、贛州招商局中心等項(xiàng)目），第三方品牌輸出項(xiàng)目9個(gè)。

即便有“雙百”目標(biāo)，招商商管對(duì)于規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的看法更多強(qiáng)調(diào)內(nèi)在追求，袁嘉驊曾在年初接受觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪時(shí)表示：“其實(shí)雙百更多是要做質(zhì)量、做品牌、做標(biāo)桿。”

招商蛇口在商業(yè)的“破題之道”是“X+商業(yè)”，即立足招商跨BU整合能力，結(jié)合地域文化和項(xiàng)目稟賦來(lái)綜合開(kāi)發(fā)特色商業(yè)，“X＋商業(yè)”目前已延伸發(fā)展出產(chǎn)業(yè)會(huì)展+商業(yè)、藝術(shù)文化+商業(yè)、生態(tài)科技+商業(yè)、體育+商業(yè)、文保+商業(yè)等不同的產(chǎn)品形態(tài)。

據(jù)悉，“X+商業(yè)”的操盤(pán)思路，能夠綜合多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，融合在地文脈，適配不同商圈環(huán)境、客群因地制宜塑造符合時(shí)代特征、地域文化和項(xiàng)目稟賦的特色商業(yè)。

根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，接替袁嘉驊職位的可能是招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長(zhǎng)聶黎明。

聶黎明在2023業(yè)績(jī)會(huì)中也回應(yīng)了對(duì)于商業(yè)差異化發(fā)展及IP打造。

他表示，一是發(fā)力商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要能夠做適應(yīng)市場(chǎng)，做適應(yīng)客戶需求的產(chǎn)品；二是發(fā)力差異化定位，利用客戶需求目前沒(méi)有被滿足的部分空白點(diǎn)以及自身優(yōu)勢(shì)，做差異化定位；三是發(fā)力精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，和品牌、商家、客戶一同精細(xì)化運(yùn)營(yíng)好項(xiàng)目，提升客流量、銷(xiāo)售額，一起控制成本；第四則是創(chuàng)新。

據(jù)悉，今年招商商管會(huì)有一些重量級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目開(kāi)出來(lái)，都會(huì)在差異化、創(chuàng)新上有一些體現(xiàn)。

商寫(xiě)挑戰(zhàn)

在商業(yè)中，寫(xiě)字樓項(xiàng)目面臨較大挑戰(zhàn)。截至2023年末，招商蛇口管理寫(xiě)字樓在營(yíng)項(xiàng)目32個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積128萬(wàn)平方米，在建及籌開(kāi)項(xiàng)目10個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約81萬(wàn)平方米。

2023年度，寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入12.6億元，EBITDA 8.55億元。2022年，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）為11.59億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA8.28億元。

從運(yùn)營(yíng)收入來(lái)看，深圳招商局廣場(chǎng)、深圳新時(shí)代廣場(chǎng)和北京招商局大廈三個(gè)項(xiàng)目2023年的運(yùn)營(yíng)收入超過(guò)1億，分別為1.54億、1.25億和1.24億元。

整體來(lái)看，2023年，寫(xiě)字樓則面臨著出租率和租金下降的挑戰(zhàn)。因招商蛇口的寫(xiě)字樓項(xiàng)目絕大多數(shù)布局在深圳、北京、上海等和新一二線城市，其中大本營(yíng)深圳項(xiàng)目就多達(dá)16個(gè)，出租率整體還是保持穩(wěn)定。

其中，深圳、北京、上海、蘇州等城市絕大多數(shù)項(xiàng)目較為穩(wěn)定，而海南、漳州、贛州的項(xiàng)目則面臨較大挑戰(zhàn)。

寫(xiě)字樓面臨的挑戰(zhàn)是共同的，招商蛇口此前分拆招商局商業(yè)房托基金年報(bào)中就提及了市場(chǎng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

招商房托在年報(bào)中提及外部市場(chǎng)的變化，包括北京、深圳全市及各子市場(chǎng)寫(xiě)字樓租賃疲軟，租金下降同時(shí)空置率上漲；其次，深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金表現(xiàn)平穩(wěn)，空置率有所下降，南山區(qū)卻由于新項(xiàng)目入市導(dǎo)致整體表現(xiàn)跑輸全市。

截至2023年末，招商房托物業(yè)組合包括新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿(mào)中心5個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目和零售項(xiàng)目花園城。期末，物業(yè)組合出租率為86.8%，其中寫(xiě)字樓平均出租率為90%，零售出租率為73.7%。

招商房托指，期內(nèi)寫(xiě)字樓部分的平均出租率上升了4.1個(gè)百分點(diǎn)至90%，甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿(mào)中心的出租率大幅增長(zhǎng)了11.9個(gè)百分點(diǎn)，新時(shí)代廣場(chǎng)的出租率增長(zhǎng)了5.6個(gè)百分點(diǎn)。為此，這兩棟物業(yè)的租金水平下降約6%。

也就是說(shuō)，企業(yè)為力保出租率穩(wěn)定而做出了價(jià)格上的讓步。2023年，北京航華、深圳新時(shí)代廣場(chǎng)的租金水平下降了大約6%。招商局商業(yè)房托在公告中也提及了深圳、北京市場(chǎng)寫(xiě)字樓需求疲軟等情況，外部環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

聶黎明也坦言，寫(xiě)字樓面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，包括出租率以及租金承壓。今年寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)首要任務(wù)是穩(wěn)中求進(jìn)提升出租率。除了提供好產(chǎn)品之外，要做好客戶服務(wù)、改善配套、生態(tài)圈打造。