來源/觀點網

作者/徐穎珊

如此密集的開業節奏，使得“預計2027年末，在營購物中心增加至117個”的目標看起來也不過是個“小目標”。

自2004年第一家購物中心——深圳羅湖萬象城開業，過去20年，華潤萬象生活一路狂奔，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大核心產品線，也成為了高端局中，唯二一家可以與港資共同瓜分天下的內地企業。

在華潤萬象生活2023年業績會上，CEO喻霖康曾大膽預言，“2024年旗下購物中心預計依然可以維持高效增長。“如今看來，這一預言似乎成為現實。

目前，華潤萬象生活主要業務分為商業航道、物業航道以及生態圈業務三部分。其中，商業航道的毛利率以絕對的優勢遙遙領先，尤其是購物中心。

8月28日，華潤萬象生活公布2024年上半年業績。內容顯示，今年上半年，華潤萬象生活商業航道實現收入28.50億元，同比增長23.4%，其中購物中心錄得收入18.90億元，較去年同期增長34.1%，占總收入23.7%。

在盈利方面，根據中期業績公報，今年上半年商業航道的毛利率達到了60.9%，遠超物業航道的18.9%以及生態圈業務的39.9%。值得一提的是，購物中心的毛利率更是高達72.5%。

重奢抗寒

同樣是手握稀缺重奢資源，在如今高端商場銷售額及物業租賃雙雙下滑的大局面下，華潤萬象生活的表現多少令外界有點意外。

“雖然在華潤萬象生活108個在營商場的中，重奢商場的數量僅占12%左右，但其的銷售額卻占據了整體銷售額的大盤。”

目前，商場收取租金共分為三種模式，一是純租金模式，按面積收取基本租金；二是純扣點模式，按照銷售額以一定比例抽取租金；第三種是“固定租金+銷售額提點”相結合模式。

對于高端大牌而言，商場往往采用第二種模式，即純扣點模式。這就意味著，一旦高端品牌門店入駐成功，取得不錯的銷售額，商場也能跟著躺贏。兩者一榮俱榮，一損俱損。

也正因如此，隨著上半年消費結構的改變，以及疫情后市場開放，出國游的興起，國內的奢侈品消費端展現出疲軟狀態，從而導致以往“活得滋潤“的高端購物中心也嘗到了生活的“苦頭”。

今年上半年， LVMH、開云等頭部奢侈品集團在中國內地的銷售均出現一定程度下滑。而一直以投資開設高端購物中心、引進頂奢入駐銷售為主要業務模式的恒隆也不例外，上半年整體物業租賃下跌7%。同時，太古旗下的5座高端購物中心零售銷售額也均出現下跌。

而華潤萬象生活通過較為靈活的項目定位和品牌調整策略，一定程度對沖了這一風險。期內，華潤萬象生活購物中心零售額同比增長19.7%，重奢項目零售額同比增長9.6%。業主端租金收入同比增長19.7%至126億元。”

在業績會上，總裁喻霖康將此歸功于業務組合的競爭優勢。“上半年重奢銷售放緩，但是我們還是抓住了戶外運動、生活方式、餐飲娛樂等業態的強勁增長，一定程度上彌補了奢侈品銷售的缺口，保證了重奢商場的銷售增長。”

其進一步指出，“（集團）資源庫品牌數量超1.3萬個，在合作品牌數量超7000個，期內重點品牌全國新開門店數占比25%。在營購物中心平均出租率維持96.7%高位，可同比項目實現租金坪效增長2.9%。”

值得一提的是，今年3月華潤商業REIT正式掛牌上市。期末青島萬象城出租率99.04%，較招募書預測提升1.54個百分點，期內客流同比增長10%，項目年化分派率實現5.04%，超上市前預測0.1個百分點。

談及品牌招商，今年4月，華潤萬象生活CEO喻霖康挖來Vuthy Penn，任為公司首席商務顧問，并“特權”他可直接向自己及董事長李欣匯報工作。

資料顯示，Vuthy Penn專門從事奢侈品租賃事務，多年來在大中華區、亞太區、歐洲和中東地區的零售地產規劃和租賃方面積累了豐富的經驗。

不少行業人猜測，華潤萬象生活此番舉動是為了重新規劃萬象系的產品線，為整體品牌招商升級做準備。通過這位資源幫手，更緊密地獲取全球范圍內各類奢品資源。

正如董事會主席李欣所言：“在存量時代，頭部的內資和港資地產公司都在加大商業地產的投入力度，創新型的項目更是層出不窮。” 華潤萬象生活需要需要采取措施鞏固如今的行業地位。

速度，速度

因此在開業進度方面，華潤萬象生活亦需要保持相當的速度。

截止6月30日，華潤萬象生活在營購物中心項目108個，包括105個運管項目，3個分租項目。

今年上半年，華潤萬象生活的7座購物中心如期開業，綜合開業率均超90%，超額完成了年度計劃中16座購物中心開業數量的一半目標。且今年7月，已有三家購物中心相繼開業。

已開業的10座購物中心則分別包括了：邯鄲萬象匯、武昌萬象城、合肥包河萬象匯、常州萬象城、北京西北旺萬象匯、桐鄉萬象匯、南寧升喜朝陽里，以及7月開業的貴陽萬象城、義烏天地、大運天地。

如此密集的開業節奏，使得“預計2027年末，在營購物中心增加至117個”的目標看起來也不過是個“小目標”。

而下半年即將開業的商業還有紹興萬象更新場、南京雨花萬象匯、長沙萬象城、西安CCBD萬象城、鄭州鄭東萬象城、北京通州萬象匯、濟寧萬象匯、深圳雪花科創城等8座。

與此同時，在商業投資窗口上，CEO喻霖康在2024年投資者會上也提到了“高化自營”的商業生態圈業務，包括化妝品自營、文化運營等。

“我們從去年就開始嘗試做高化自營的商業生態圈業務。到了今年上半年，我們在昆明萬象城已經試點落地，目前也開出了大概16個品牌門店。預計年底全部開完后，會有22個高化品牌營業。”

在落地效果上，喻霖康表示，高化自營項目的開業與昆明萬象城的客流、客質、增量會員，以及連帶的銷售都有一個明顯的協同提升作用。

此前，副總裁王磊也曾透露過，“首家高化的自營項目也在嘗試過程中，但自營路線可能不會走規模化，一定是走高質量發展道路。”