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撰文/灰灰

日前，阿里資產(chǎn)平臺(tái)的司法拍賣(mài)頻道上架了關(guān)于“杭州市西湖區(qū)文二西路551號(hào)(西城廣場(chǎng))J02、J03、J04等33套房產(chǎn)”物業(yè)的拍賣(mài)信息。

該物業(yè)的評(píng)估價(jià)約7億元，起拍價(jià)4.939億元，將于2024年9月23日開(kāi)拍。截至發(fā)稿，目前還是0人報(bào)名。

被拍賣(mài)的33套房產(chǎn)涵蓋了西城廣場(chǎng)地下一層至地上五層的大部分商鋪和地下二層商業(yè)用房。其中除了四層1號(hào)至6號(hào)以及五層1號(hào)占用人有意向與新產(chǎn)權(quán)人協(xié)商簽訂了租賃合同外，其余部分房產(chǎn)已騰空。不過(guò)如果上述簽約未成，依然要在拍賣(mài)成交過(guò)戶后騰空。

在正式被拍賣(mài)前，《聯(lián)商網(wǎng)》也實(shí)地走訪了杭州西城廣場(chǎng)，一探究竟。

01

店鋪幾乎全關(guān)

從杭州地鐵2號(hào)線豐潭路出來(lái)，1.5公里左右，在文二西路上就是西城廣場(chǎng)。

靠近文二西路的臨街商鋪中，肯德基、必勝客、中國(guó)銀行三家店鋪在營(yíng)業(yè)中，還有地下一樓物美超市的入口，也通往商場(chǎng)的一層。

商場(chǎng)的主入口正對(duì)西城路，現(xiàn)場(chǎng)也變成了物美超市的入口，商場(chǎng)內(nèi)一樓全部被圍繞，沒(méi)有一家店開(kāi)業(yè)，只有外側(cè)的新華書(shū)店還在營(yíng)業(yè)中。

商場(chǎng)以前的中庭、扶梯都被拆除，如今都圍擋了。因此通往二樓只能從外面的步梯走上去(外面的扶梯已經(jīng)停了)。

進(jìn)入二樓，只有一家老娘舅營(yíng)業(yè)中，其他如新白鹿等餐廳均已關(guān)閉，走進(jìn)去更是一片漆黑。

通往三樓以上只能通過(guò)旁邊的直梯，而三樓已經(jīng)無(wú)法到達(dá)。

四樓和五樓分別只有UME影城和嘜歌KTV兩家店鋪在營(yíng)業(yè)中。

負(fù)一樓除了物美超市，還有一家兒童游樂(lè)品牌和幾家一直在清倉(cāng)的不知名服飾品牌。

整個(gè)商場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有什么人氣，品牌已經(jīng)撤的差不多了。影城的一位工作人員表示，目前還沒(méi)有接到要搬走的消息，一切正常。

02

杭州首家購(gòu)物中心

西城廣場(chǎng)建筑面積5.5萬(wàn)㎡，商業(yè)面積3.7萬(wàn)㎡，由杭州西房集團(tuán)打造，所在的文二西路也是杭州城西的區(qū)域中軸。

2004年，西城廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，除了肯德基、必勝客、奶茶咖啡，還帶來(lái)了日料、韓料，也有電玩城、電影院、KTV、旱冰場(chǎng)，加上超市、新華書(shū)店，不僅是很多人對(duì)潮流的初體驗(yàn)，也首次將購(gòu)物中心概念引入杭州。即便市場(chǎng)上大多數(shù)認(rèn)為杭州真正意義上的首個(gè)購(gòu)物中心是2010年亮相的萬(wàn)象城，但西城廣場(chǎng)仍是很多人心中的“白月光”。

當(dāng)時(shí)一些電影的杭州路演、球星見(jiàn)面會(huì)首站都會(huì)放在西城廣場(chǎng)，KTV還是銀樂(lè)迪，青鳥(niǎo)健身也是當(dāng)時(shí)杭州最大的健身房之一，很多人的第一次DQ體驗(yàn)，以及很多人都應(yīng)該還記得的羊駝牧場(chǎng)。

在中國(guó)購(gòu)物中心還是發(fā)展初期的時(shí)候，西城廣場(chǎng)的很多理念實(shí)際上很“超前”。比如商場(chǎng)門(mén)口的一個(gè)超大廣場(chǎng)，做了人工棧橋、噴泉水池等場(chǎng)景；一樓和二樓之間做了大面積的階梯和綠植，與如今火熱的“公園商業(yè)”有很多相同的概念；二樓還有個(gè)大露臺(tái)，設(shè)置了跑道，社交屬性極強(qiáng)。

難怪會(huì)有人追憶道：“坐在西城廣場(chǎng)門(mén)口大廣場(chǎng)的人工棧橋上，都會(huì)覺(jué)得是件很小資的事”。

如今的西城廣場(chǎng)，只留下了斑駁的墻面和曾經(jīng)的回憶。

03

存量改造商業(yè)道阻且長(zhǎng)

西城廣場(chǎng)的困境實(shí)際上也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多傳統(tǒng)商場(chǎng)的困境。這些商場(chǎng)經(jīng)過(guò)了多年的經(jīng)營(yíng)，建筑陳舊、物業(yè)老化、動(dòng)線不合理、場(chǎng)景不新穎等問(wèn)題明顯，很難吸引一些新興品牌的入駐，同時(shí)也要面臨周?chē)�一些新商�?chǎng)帶來(lái)的沖擊。

在西城廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后幾年，板塊內(nèi)也逐漸涌入了一些新的商業(yè)。首當(dāng)其沖的是與杭州萬(wàn)象城同年開(kāi)業(yè)的古墩印象城，2013年城西銀泰城開(kāi)業(yè)后，更是對(duì)城西的商業(yè)帶來(lái)巨大沖擊。不過(guò)得益于西城廣場(chǎng)周?chē)�桂花城、紫桂花園、德加公寓、五聯(lián)西苑、世紀(jì)西溪、頤景園、府新花園、金成花園、雅仕苑等高密度的住宅條件，西城廣場(chǎng)也正常經(jīng)營(yíng)了許多年。

直到2022年，有市場(chǎng)消息稱(chēng)西城廣場(chǎng)已經(jīng)日漸蕭條，有倒閉風(fēng)險(xiǎn)。2023年3月13日，杭州上城區(qū)法院發(fā)布公告，西城廣場(chǎng)涉及金融借款合同糾紛，2022年7月相關(guān)被執(zhí)行人要求支付執(zhí)行款近4億元，因?yàn)槲绰男懈犊盍x務(wù)，進(jìn)入拍賣(mài)清算階段。

不止西城廣場(chǎng)。今年以來(lái)杭州商業(yè)市場(chǎng)有不少存量商業(yè)進(jìn)入出清或?qū)ふ倚碌慕颖P(pán)方。

就在今天(9月3日)，城西余杭五常板塊的杭州西嘉廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)2年后，也交由新的運(yùn)營(yíng)方管理，與天虹達(dá)成合作，將進(jìn)行全新的升級(jí)。

8月底，據(jù)潮新聞報(bào)道，華元將以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓杭州西溪?dú)g樂(lè)城Shopping Mall及地下車(chē)位使用權(quán)，地上建筑面積約6.56萬(wàn)㎡，分割為776本產(chǎn)權(quán)證，地下室建筑面積約4.83萬(wàn)㎡，共計(jì)約 11.39萬(wàn)㎡，整體報(bào)價(jià)6億元。

華豐板塊的華豐時(shí)代城，在今年年初迎來(lái)了新城控股的入主，將以吾悅廣場(chǎng)的新身份于今年12月24日正式亮相。目前項(xiàng)目已經(jīng)引入了盒馬鮮生、魅KTV、中影星悅影城、G+PLUS游泳健身、杰度桌球俱樂(lè)部、妙貝星棒棒糖、卿古烤肉、LINLEE林里、米村拌飯、番茄花園、藏西酒吧等品牌。

在商業(yè)存量時(shí)代，一些陷入經(jīng)營(yíng)困境、物業(yè)老舊的傳統(tǒng)商場(chǎng)以及老舊廠房、酒店等其他物業(yè)形態(tài)，借助其他優(yōu)質(zhì)資源來(lái)盤(pán)活資產(chǎn)，未來(lái)是大趨勢(shì)。

聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員王國(guó)平認(rèn)為，未來(lái)發(fā)展商有大量的存量垃圾物業(yè)或者曾經(jīng)的“良性物業(yè)”將進(jìn)入垃圾狀態(tài)，會(huì)選擇進(jìn)入市場(chǎng)。

不過(guò)擺在行業(yè)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，如何盤(pán)活好這些商業(yè)資產(chǎn)。從經(jīng)營(yíng)的角度上來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下的消費(fèi)特性，發(fā)展一些場(chǎng)景經(jīng)濟(jì)，比如二次元；其次要根據(jù)周邊社區(qū)居民的實(shí)際需求，遵循消費(fèi)者特性來(lái)定位、招商和運(yùn)營(yíng)；最后應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，調(diào)整租金。

王國(guó)平認(rèn)為，實(shí)際上發(fā)展商的真正訴求是變現(xiàn)，而不是招商運(yùn)營(yíng)，招商團(tuán)隊(duì)需要深度理解發(fā)展商的訴求，作為變現(xiàn)的一個(gè)環(huán)節(jié)存在，做好本職工作，盡量少越界引發(fā)不必要的麻煩。存量物業(yè)突圍模式已經(jīng)在快速成型，各環(huán)節(jié)都有專(zhuān)業(yè)玩家逐步跑出來(lái)，讓存量商業(yè)資產(chǎn)快速變現(xiàn)成為可能。