來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/和二

編輯/蔡建楨

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，對(duì)于具有刑事犯罪記錄的人員擔(dān)任上市公司的董事、監(jiān)事或高級(jí)管理人員受到限制。

最近，被判入獄5年的新城控股前任董事長(zhǎng)王振華出獄回歸，王振華犯有刑事案件，能否繼續(xù)擔(dān)任公司高管，新城控股又將如何發(fā)展，以及關(guān)于新城控股的權(quán)力更替引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

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王振華回歸，先拿高管樹(shù)威

今年7月王振華出獄，可能鑒于其所犯罪案的惡劣影響并沒(méi)有在新城系公司擔(dān)任公開(kāi)職務(wù)，但作為公司實(shí)控人，已經(jīng)實(shí)質(zhì)性介入公司管理，包括與高管團(tuán)隊(duì)開(kāi)會(huì)、離開(kāi)總部去各城市與大區(qū)總交流，考察項(xiàng)目等。

9月11日，新城控股發(fā)布內(nèi)部通知，免去倪連忠副總裁職務(wù)，并移送司法機(jī)關(guān)處理。據(jù)新城內(nèi)部人士稱，倪連忠是因?yàn)椤案瘮��?wèn)題”。

倪連忠，是跟著王振華一起打江山的“老人”，曾經(jīng)是王振華左膀右臂。1966年出生的倪連忠今年58歲。1995年5月，29歲的倪連忠正式加入新城，曾擔(dān)任工程部工程師、經(jīng)理；常州富域發(fā)展有限公司總經(jīng)理，公司項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理；新城控股項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理、副總裁等職務(wù)。

據(jù)稱，倪連忠被處理，是王振華親自下的命令。外界對(duì)此解讀普遍認(rèn)為，王振華回歸，先拿高管開(kāi)刀樹(shù)威。

除倪連忠之外，新城控股還有一系列高層人員變動(dòng)。

另?yè)?jù)公開(kāi)消息，近期，新城控股商業(yè)管理事業(yè)部原華中區(qū)域總經(jīng)理袁欣，因嚴(yán)重違規(guī)違紀(jì)、涉嫌職務(wù)犯罪，同樣被移送司法機(jī)關(guān)處理。

8月28日，新城悅服務(wù)發(fā)布一則公告，董事會(huì)宣布，首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)因新城系內(nèi)的其他工作安排，已提交辭職，自2024年8月28日起生效。左衛(wèi)辭任后，新城悅服務(wù)首席財(cái)務(wù)官的接力棒被傳遞到了42歲的陳妮娜手中。

鑒于王振華五年前所犯案件的惡劣影響，其今后恐怕已經(jīng)很難正大光明擔(dān)任公司高管，而其個(gè)人形象對(duì)大眾形成的定勢(shì)認(rèn)知，恐怕亦不利于代表公司公開(kāi)露面處理各項(xiàng)事務(wù)。

但王振華依然掌控新城控股絕對(duì)的股權(quán)。

據(jù)新城控股不久前發(fā)布的中期報(bào)告顯示，截至上半年末，富域發(fā)展集團(tuán)有限公司、常州德潤(rùn)咨詢管理有限公司分別持有新城控股13.78億股、1.38億股股份，分別對(duì)應(yīng)61.09%、6.11%的持股比例，位列公司第一、第二大股東。而前述兩家公司均為王振華所實(shí)際控制的企業(yè)，因此王振華是新城控股的實(shí)際控制人。

據(jù)此前披露的2023年年報(bào)顯示，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權(quán)，而新城發(fā)展通過(guò)香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤(rùn)100%的股權(quán)。此外，王振華妻子陳靜持有新城發(fā)展1.43%的股權(quán)；王振華之子王曉松持有新城控股0.02%的股權(quán)。計(jì)算下來(lái)，王振華持有新城控股約42%的股份。

王曉松

王振華今年62歲，其子王曉松今年37歲，王曉松于今年5月29日經(jīng)董事會(huì)選舉擔(dān)任新城控股董事長(zhǎng)兼總裁，任期至2027年。隨著王振華回歸，新城控股的權(quán)力結(jié)構(gòu)可能再次回到王振華手中。

2

王曉松帶領(lǐng)新城控股穿越這波周期

2019年，王振華出事被抓，王曉松緊急上任。可能恰恰是王振華身處獄中，其子作為救火隊(duì)長(zhǎng)，能力和經(jīng)驗(yàn)等各方面都不成熟，從而采取了保守的“穩(wěn)局面”策略，反而讓新城控股在這波房地產(chǎn)下行周期中贏得了生機(jī)。

王曉松上位后，一直低調(diào)行事，沒(méi)有像其他房企一樣大舉拿地，使得新城控股至今尚未出現(xiàn)債務(wù)暴雷。

8月30日，新城控股發(fā)布2024年半年度報(bào)告，交出了一份盈利成績(jī)單。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339.04億元，凈利潤(rùn)13.18億元，毛利率為21.6%，同比增長(zhǎng)2.57個(gè)百分點(diǎn)。基本每股收益0.58元；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率ROE為2.17%。

作為新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，?截至2024年5月25日，?吾悅廣場(chǎng)在全國(guó)開(kāi)業(yè)及在建的項(xiàng)目達(dá)到199座。截至今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)在全國(guó)137個(gè)大中城市、201個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1527.98萬(wàn)㎡，出租率97.24%。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為62.12億元，占公司總營(yíng)收的18.3%，同比增長(zhǎng)約19.44%，已完成全年目標(biāo)的一半；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入58.04億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的17%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利41.91億元，占公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72%。

在新城控股的總營(yíng)收中，絕大部分為房產(chǎn)銷售收入，商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收雖然只占比18.3%，但商業(yè)項(xiàng)目的存在成為樓盤(pán)銷售最重要的“啟動(dòng)器”，一個(gè)樓盤(pán)周圍如果缺乏商業(yè)廣場(chǎng)，顯然很難賣上價(jià)格，所以，對(duì)于新城控股而言，吾悅廣場(chǎng)至關(guān)重要。

王曉松在財(cái)報(bào)分析會(huì)議上表示，商管收入的穩(wěn)定提升，是公司穿越周期、用時(shí)間換空間的基本盤(pán)。2024年下半年，吾悅廣場(chǎng)將持續(xù)發(fā)力，推進(jìn)深度運(yùn)營(yíng)策略在各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全面深化，通過(guò)深度運(yùn)營(yíng)煥新商業(yè)能力，推動(dòng)商業(yè)革新。

3

商業(yè)項(xiàng)目“輕重并行”成為壓艙石

與萬(wàn)達(dá)一味追求“輕資產(chǎn)”模式不同，吾悅廣場(chǎng)采取了“輕重并舉”。

在今年5月28日召開(kāi)的新城控股股東大會(huì)上，王曉松介紹，這幾年無(wú)論多艱難，公司每年基本上還是按期實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)商業(yè)的開(kāi)業(yè)，這部分新增的商業(yè)可以用抵押貸款替換掉信用債。

王曉松在股東會(huì)上介紹，截至目前，未抵押的吾悅廣場(chǎng)約35座，(估值)差不多300億元，另外公司還有15座未開(kāi)業(yè)的重資產(chǎn)的吾悅廣場(chǎng)，今明兩年也會(huì)開(kāi)出來(lái)。這50座重資產(chǎn)商場(chǎng)未來(lái)都是可以做抵押貸款的，可以置換公司目前剩下的大約17億美元債務(wù)。

王曉松稱，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸抵押率大概在30%-50%之間。之前主要是一些小規(guī)模的銀行在做這個(gè)業(yè)務(wù)，金額低、利率高，公司除了新增一些貸款外，也在對(duì)存量的部分進(jìn)行置換。王曉松表示，今年公司商業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入大概有125億元，毛利率在70%，也會(huì)有大幾十億元的現(xiàn)金流作為補(bǔ)充，凈利潤(rùn)應(yīng)該有四五十億元。

今年1-8月，新城控股新增120億元以吾悅廣場(chǎng)為抵押獲取的融資。

可見(jiàn)，自持商業(yè)項(xiàng)目，真正的重資產(chǎn)才是企業(yè)遇到不利周期時(shí)實(shí)現(xiàn)質(zhì)押貸款的重要底牌，另一方面，代持管理一些商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)輕重并舉，為整個(gè)企業(yè)帶來(lái)有效的現(xiàn)金流，成為地產(chǎn)集團(tuán)穿越周期的“壓艙石”。

越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，并且在不斷的運(yùn)營(yíng)能力和品牌資產(chǎn)成熟積累的過(guò)程中，同樣會(huì)形成“輕重并行”的模式。

龍湖集團(tuán)管理層曾表示，龍湖集團(tuán)從2022年就開(kāi)始調(diào)整轉(zhuǎn)型，2023年推出高質(zhì)量發(fā)展模式。如今，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展，貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)，成為龍湖集團(tuán)保障流動(dòng)性安全、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的重要引擎。

今年上半年，龍湖商業(yè)新增開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)重資產(chǎn)項(xiàng)目2座、輕資產(chǎn)項(xiàng)目1座。截止2024年6月31日，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)91座，運(yùn)營(yíng)總建面829萬(wàn)㎡，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目覆蓋城市20個(gè)，合作品牌數(shù)超6800家，其中戰(zhàn)略品牌數(shù)超400家。龍湖商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)6%至53.2億元；營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)12%，日均客流同比增長(zhǎng)16%。

值得注意的是，下半年新增商場(chǎng)中有5座為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目。截止今年上半年，龍湖集團(tuán)已累計(jì)獲取30多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，與全國(guó)合作伙伴實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享共同成長(zhǎng)。

隨著王振華的回歸，新城控股將形成新的權(quán)力結(jié)構(gòu)。與其他企業(yè)家因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題入獄不同，王振華所犯的猥褻幼女罪估計(jì)會(huì)成為其一輩子無(wú)法洗刷掉的恥辱，而這樣的標(biāo)簽注定其無(wú)法再次回歸公司經(jīng)營(yíng)管理的前臺(tái)，即使其作為實(shí)控人。

對(duì)王曉松來(lái)說(shuō)，后期的經(jīng)營(yíng)管理上多了一個(gè)“隱形操控者”。雖然王振華不能名正言順掌管公司，但其意志依然會(huì)在很大程度上成為新城控股新走向的最重要決策推動(dòng)力。新城控股能否繼續(xù)穩(wěn)健保守，亦或進(jìn)入新一輪的擴(kuò)張，需要時(shí)間檢驗(yàn)，更需要其內(nèi)部權(quán)力的最終均衡。