來源/時代財經(jīng)

作者/張釔璟

頭圖/上海城隍廟廣場

寸土寸金的上海豫園，一商業(yè)項目以不到4萬元/平方米的價格法拍，卻無人問津。

近日，時代周報記者查詢阿里資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，“（破）黃浦區(qū)豫園街道560街坊1/3丘（方浜中路168號等）房地產(chǎn)”開拍。

上述拍賣標(biāo)的物對應(yīng)的建筑為豫園商圈著名“爛尾”商業(yè)項目——上海城隍廟廣場，標(biāo)的物建筑面積共計3.61萬平方米，評估價20.35億元，起拍價14.25億元，平均每平米約3.95萬。

10月14日上午十點，上述拍賣正式結(jié)束，共收獲17852次圍觀，因無人報名，最終流拍。

圖源：阿里資產(chǎn)拍賣平臺

01

土地年限僅剩20年

拍賣頁面顯示，上海城隍廟廣場的權(quán)利人為上海城隍廟廣場置業(yè)有限公司（下稱“城隍廟公司”），該項目建筑面積共計3.61萬平方米，土地使用權(quán)面積1.30萬平方米（包括出讓用地9970平方米，劃撥用地3000平方米）。

2023年3月，上海市第三中級人民法院裁定，城隍廟公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力，經(jīng)債權(quán)人申請，目前已進入破產(chǎn)清算程序。目前，上海城隍廟廣場由城隍廟公司管理人處置。

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，上海城隍廟廣場地理位置極為優(yōu)越，地處豫園商圈最好的位置，馬路對面便是上海城隍廟，項目東側(cè)為豫園股份與螞蟻集團聯(lián)合體于2022年9月以129.3億元摘得的福佑項目。

方浜中路一街之隔便為上海城隍廟 時代周報記者攝

目前，上海城隍廟廣場項目整體為施工改建停工狀態(tài)，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據(jù)。

圖源：阿里資產(chǎn)拍賣平臺

據(jù)時代周報記者查詢獲悉，此次并非上海城隍廟廣場第一次走上拍賣臺。

早在2023年10月9日，該項目曾以“上海城隍廟廣場項目判決、執(zhí)行及破產(chǎn)程序權(quán)利”這種形式上架阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺。

彼時的標(biāo)的物中，除了上海城隍廟廣場外，還另含債權(quán)本金及利息共計18.76億元，起拍價10億元，最終同樣因無人出價宣告流拍。

對于上海城隍廟廣場的再次流拍，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，14億元的起拍價可能對一些潛在買家來說過高。

CBRE世邦魏理仕在近期發(fā)布的報告中指出，2024年三季度，上海物業(yè)投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環(huán)比上漲81.5%。標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計，零售物業(yè)占比第二，僅次于辦公樓物業(yè)，社區(qū)配套商業(yè)與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型。

另據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)，第三季度，市場成交仍由小體量項目引領(lǐng)，成交項目中，金額在10億元以下的占比高達79%。

此外，公告顯示，該項目的土地使用期限為2004年11月18日到2044年11月17日，目前僅剩余20年時間。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，目前關(guān)于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)續(xù)期方面的政策并不明朗，各地說法不同，而且主要偏住宅類的，商辦資產(chǎn)的收并購確實也受到了一定的影響。

02

已荒廢10余年

上海城隍廟廣場，是上海最早一批由外資基金進行投資的房地產(chǎn)項目之一。

2006年4月，豫園股份（彼時為豫園商城）公告稱，與Cargill Financial Services Corporation 和China Real Estate Partners I ,LLC指定的YU GARDEN INVESTMENTS LTD.簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將城隍廟公司100%股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓，對價為5.7億元，另外還有3億元建設(shè)借款，共計8.7億元。

彼時，城隍廟廣場更名為豫龍坊。2008年1月，豫龍坊開業(yè)，但商鋪招租率一直不高，一層除了有鼎泰豐、翡翠源、棒約翰、Maisy's Donut、Tesco Express等品牌外，二、三樓商鋪基本空空蕩蕩。

據(jù)媒體報道，豫龍坊最初想主打傳統(tǒng)特色，招攬一些傳統(tǒng)品牌和餐飲，其實這個定位符合城隍廟定位，然而最終沒有做起來，生意僅維持了一年多。

2009年9月，國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)運營商盈石資產(chǎn)管理有限公司（下稱“盈石資產(chǎn)”）接手該項目，并將其更名為豫城時尚。

在盈石資產(chǎn)的運作下，豫城時尚于2010年開業(yè)，新項目定位于快時尚。當(dāng)時的代表品牌有：英國瑪莎百貨（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa化妝品等。

不過，生意并沒有盈石資產(chǎn)想象中那么好做。由于城隍廟商圈的大部分客流都是旅游客，這類人群來到城隍廟就是要體驗本土特色消費，而不是買到商場里就可以看到的H&M等時尚品牌，

豫城時尚開業(yè)之初，借世博會的東風(fēng)，生意一度較為火紅。隨著世博會的結(jié)束，商場的生意逐步下滑，始終未能盤活起來。

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)此前報道，2013年，北京光耀東方商業(yè)管理有限公司（下稱“光耀東方”）以約9億元收購了該項目，啟動了新一輪改造，該公司以收購及運作爛尾樓見長。

2017年，光耀東方的老板因病離世，家族企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了遺產(chǎn)紛爭，隨后導(dǎo)致公司發(fā)生債務(wù)危機，上海城隍廟廣場也因此停工。

天眼查顯示，目前城隍廟公司的股東為聊城市麗碩源企業(yè)管理有限公司（下稱“聊城麗碩源”）。股權(quán)穿透后，聊城麗碩源由廣州橋柏投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“廣州橋柏”）、中裕睿信（北京）資產(chǎn)管理有限公司（下稱“中裕睿信（北京）資管”）分別持股99%、1%。

而中裕睿信（北京）資管由光耀東方、中投保信裕資產(chǎn)管理有限公司分別持有30%、70%股權(quán)。同時，中裕睿信（北京）資管還持有廣州橋柏39.3939%股權(quán)。

目前該項目整體仍為施工改建停工狀態(tài)，僅有一樓部分沿街鋪租給商戶，一樓部分空地被美食廣場占據(jù)。也就是說，從2013年算起，該項目至少已荒廢超10年。

據(jù)嚴(yán)躍進觀察，“上海的景區(qū)商業(yè)零售消費，有時候地段很好、人來人往，但是真實產(chǎn)生的消費量并沒想象中的那么強。以網(wǎng)紅店為例，近兩年在南京路、豫園等地方，整體開的并不多。”

他認(rèn)為，未來的接盤方除了傳統(tǒng)的收并購能力、項目運營能力之外，還得具備項目IP打造的能力，需要將上海老城廂等文化融進項目中，使項目產(chǎn)生一些新的價值。