來源/獨角Mall

·2022年中國超市TOP100門店總數28413個，2023年門店總數下滑至23806家，一年時間，超市門店凈減少4607家。（數據來源：中國連鎖經營協會）

·今年以來，百貨店已關閉至少30家（不含升級改造）。（數據來源：聯商網）

·較2022年的12568家，2023年全國影院數量下降至11839家，凈減少729家。（數據來源：貓眼專業版）

·有業內人士表示，之前的一些主次力店，基本都在收縮，如KTV，以往1000~2000平方米的大店，現在面積大多縮到600平方米左右，又如健身房，也從1000~2000平方米縮到400~600平方米，還有孩子王，此前幾千平方米，現在都是200~300平方米。

從這些數據可以看出市場上近幾年的一些變化：

1）存量商業整體體量龐大，尤其在一些核心商圈，幾百米范圍內多家商業體扎堆聚集，同質化不可避免。超市、影院、KTV等主次力店作為商場標配，當人流沒有多少變動時，這些主次力店總會有暢旺的，也會有人流稀少的。

2）相較以往總是看門店面積等基礎信息，如今的門店大多會主推全新概念，或是采用的全新設計，或是產品升級汰換。

3）一些招商人士在討論品牌時，也更想引進有故事內涵、新潮的品牌。

4）在當下消費市場環境下，品牌拓展少有開設超大門店，而是縮減面積，以此降低運營成本。

總結來說，就是商業飽和，紅利縮減，競爭烈度不斷升級，加之當前的市場環境，一些傳統主次力店逐漸難以跟上節奏，不斷退出“中心位”。

這就涉及到一個問題：若沒有了主次力店，該用什么方式填鋪？

就如曾經的百貨商店、超市大賣場一樣，主力店是否也會被新的業態取代？“去百貨化”后，會不會出現“去主力店化”？

借著這些問題，我們希望能夠跟業內有更多探討。同時，我們也總結了一些案例，希望能給予業內參考。

01

去百貨化后

健身房、KTV等類別在縮減面積

主力店的定義源自美國，其價值主要在于強大的品牌號召力，對中小店群的招商具有拉動力，以及品牌穩定的客流貢獻，進而提升購物中心的整體商業價值。

一座商業體，基本上會先確定核心主力店品牌，它能消化較大的商業面積，且這些門店一般會簽定較長的租期，有利于項目快速進入成熟期。百貨商店、超市、健身房、KTV等都是購物中心常見的主次力店。

如原深圳中信城市廣場（2002年開業，改造中），開業時可租賃面積為6.8萬平方米，項目直接引進吉之島和西武百貨，兩家店的面積就超過4.5萬平方米。再加上華南首家星巴克、深圳首家哈根達斯、第一家新南國影院等，商場很快被填滿。

在深圳萬象城開業前，深圳中信城市廣場就是深圳最高端的商業體。

然而隨著供需變化，消費者需求變得多樣化，傳統主次力店難以滿足市場消費。

并且一些主力店為了強化競爭，會在主力業態基礎上，附加許多自營業態組團，強化護城河。這不僅會減弱商場整體業態的多元化，也會使主力店與場內中小店鋪的客群出現重疊，從而造成內部損耗。

百貨商店成為較早被撤換的店型。從近些年市場發展來看，以往的老牌百貨品牌都在進行升級，關閉尾部門店，購物中心除了引進老佛爺、連卡佛等頂級百貨品牌外，極少看見百貨業態。

如早在2005年，上海港匯恒隆廣場就撤掉富安百貨（面積達1.5萬平方米），并對商場進行調整，如今商場租金收益僅次于上海恒隆廣場。

又如深圳萬象城換掉芮歐百貨，如今項目地下一層匯集高化美妝、精品超市、輕食餐飲等業態。

百貨商店撤離后，商場的業態更多元，品牌豐富度提高，商品種類更多了，對消費群體的吸引力也會增強。

只是，隨著眾多購物中心入市，供給量大，以往能夠輻射整個行政區乃至全市的商業項目也逐漸被分流，特別是2020年后，一些變化更加明顯。

一方面，鄰里型商業在這幾年有了很大發展，除了少部分商業對消費者仍有強勁吸引力外，不少消費者逐漸習慣在家門口消費，客群分流，使得一些門店的收益下滑。

另一方面，近些年出現的公園式商業、非標商業等新商業形態，對早年入市的商業項目形成了一定沖擊。如非標商業，一般面積較小，品牌都有一定調性，對傳統主次力店的需求不會那么強烈。

這在本質上是供需關系引發的利益變化，進而影響到品牌拓展策略。

當然，很多變化還主要集中在一二線城市，且成熟的商圈，這些商圈內的購物中心多數已發展成熟，對主力店的依賴已經可有可無，有條件進行去主力店化。

只是這種趨勢不排除會逐漸延伸到下沉市場。而當這種變化成為大勢，意味著商業項目需要新的主力品牌或更多品牌來填補傳統主次力店縮減的面積。

面對這一變化，有哪些辦法可供參考呢？

02

市面品牌調整優化

已有參考方式

1）向外走，引進國外品牌。

品牌作為支撐商業體發展的基本要素之一，會成為消費者對比的變量。

然而，商場逛多了，一個很明顯的感覺就是，這家有的品牌，其它幾家都有，品牌相似度過高，消費者的購物熱情也會降低。

如何突破同質化是招商運營人員近些年一直在努力的方向。有些招商人員選擇引進國外品牌。

如Aesop、Blue Bottle Coffee等，引進國內市場，會成為各層級首店，引發巨量話題。

同時，一些熱門城市引進的首店品牌，也有相當部分來自國際市場。

北京，今年前三季度，北京新增首店717家，其中105家為國際品牌，較去年同期增長40%。（數據來源：北京市商務局）

深圳，今年第三季度，引進的165家首店中，來自美國、法國、德國、意大利、瑞士、日本、瑞典等14個海外國家的品牌在深圳開出35家首店，來自中國香港的品牌首店有5家。（數據來源：贏商大數據）

另外，天貓國際發布的《2024進口消費趨勢報告》顯示，2024年前三季度，1700多個海外商家在天貓國際開出中國首店。

這意味著海外品牌不斷布局國內市場，未來不排除會開設線下店的可能性。

只是，對于首店，特別是國際品牌首次在國內開設線下門店，對城市營商環境、商業項目、招商團隊的要求較高。

2）細分市場，將某一領域做到極致。

今年最火的趨勢之一，無疑是二次元，一些存量商業也借著二次元，成為市場炙手可熱的存在。

于2019年12月開業的TX淮海開啟了策展型商業的先河，從2023年開始，TX淮海開始更多關注二次元文化，吸引了一批又一批商業人學習。

杭州湖濱88，被湖濱銀泰in77環繞，項目以二次元文化作為核心定位，吸引了大批杭州消費者的眼球。

兩個項目，一家在上海淮海路，一家在西湖邊，競爭激烈，卻通過差異化發展破圈。

還有一些品牌亦在發生變化。

多樂島運動游樂城，龍湖成都北城天街店，門店面積達8800平方米，將攀巖、極限拓展、碰碰車、蹦床、影院等多種娛樂項目集中在一起，打造成主題化樂園，滿足不同年齡段客群體驗。

超級鳥局，新近在長沙觀沙嶺招商花園城開設的門店，面積達2000平方米，將商品零售、洗護美容、寵物醫院、體驗互動等融為一體，屬性功能更加齊全。

這一變化改變了以往多而雜，轉而更專、更精，直接聚焦某一領域，對客群運營更加精細化、更加垂直。

3）將項目包租給更專業團隊。

就像輕資產發展，頭部商業運營商運用自身運營管理、品牌資源優勢，盤活存量商業。

新近開業的kaledo，體量達6萬平方米，這片區域原來主要是保利文化廣場的天虹和家樂福超市。

在相當一段時間里，大家對保利文化廣場的印象可能就是一些餐飲和保利劇院，其它區域可能就沒什么印象了。

去年，卓越商業聯合三位主理人共同對項目進行打造，使其成為與城市青年鏈接的公共空間。

隨著kaledo開業，包括ZZER只二、COINK CONCEPT、UNZONED、川味Bristo to zhe moon、得意冬瓜煲等多家華南首店、深圳首店齊聚，騎行公園、劇場式街區等場景給消費者帶來新體驗。

就目前的一些評價來看，業內對該項目有很高的期待。