出品/觀點指數(shù) 

撰文/馮彩云

業(yè)務創(chuàng)新探索持續(xù)，頭部企業(yè)多產(chǎn)品線發(fā)力 

在行業(yè)普遍面臨資金壓力的當下，企業(yè)對于輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展較為積極，期內遠洋、華聯(lián)均有新增簽約合作項目。面對市場的激烈競爭，頭部企業(yè)如華潤在多產(chǎn)品線上發(fā)力，開出不同類型的項目。

項目租金單價仍面臨考驗，節(jié)日營銷成運營重點 

期內，部分企業(yè)披露三季度運營數(shù)據(jù)，以大悅城為代表的企業(yè)目前仍面臨租金單價方面的挑戰(zhàn)。樣本項目層面，為迎接圣誕、國慶等節(jié)日，相關吸睛營銷成為重點。

出海、調改與漲價，品牌探索應對之法 

餐飲方面，出海尋路成為不少品牌的選擇，霸王茶姬等均宣布繼續(xù)出海開拓市場；零售方面，針對核心市場和客群，把握需求成為突圍的關鍵，如奢侈品品牌繼續(xù)執(zhí)行漲價策略。

業(yè)務創(chuàng)新探索持續(xù)，頭部企業(yè)多產(chǎn)品線發(fā)力

企業(yè)層面，進入年末季，觀點指數(shù)重點關注的樣本企業(yè)中，簽約合作的動作并不多，僅遠洋商業(yè)及華聯(lián)股份簽約了新項目。

其中，遠洋商業(yè)簽約紹興越王城文化廣場，提供招商與租賃服務，繼續(xù)對輕資產(chǎn)業(yè)務進行探索。作為太古此前的合作伙伴，遠洋積累了一定的商業(yè)經(jīng)驗，目前發(fā)展有杭州樂堤港、北京樂堤港、武漢遠洋里等地標項目。

輕資產(chǎn)業(yè)務上，今年以來遠洋商業(yè)加大了項目的獲取力度，版圖持續(xù)擴大。據(jù)觀點指數(shù)了解，今年其已成功簽約煙臺黃渤海新區(qū)綜合體、遼寧遼陽中心、武漢鐵投四美塘文化公園、武漢城投天鵝湖、泰安金融商務區(qū)等當?shù)刂攸c商業(yè)項目。

而華聯(lián)股份則承租北京龍德廣場部分物業(yè)，擬打造第二家DT51。上述項目的總租賃面積為33013平方米，租賃期限為自租賃起始日起十年，起始年租金為3197.98萬元。

區(qū)別于SKP系列，DT51定位為社區(qū)型時尚精品百貨，面向中高端消費客群。目前在運營的北京首家DT51位于朝陽區(qū)，緊鄰奧林匹克中心區(qū)，引進多家時尚品牌、餐飲、商超、休閑體驗業(yè)態(tài)，自營買手店較多，還引入了不少設計師品牌和海外小眾品牌首店。

此外，企業(yè)更為關注現(xiàn)有項目的競爭力提升，存量煥新成為主要的方向。除重奢商場外，大眾化商場也在不斷發(fā)力，如世紀金源商管期內就啟動了北京世紀金源購物中心、重慶世紀金源購物中心2大項目的煥新工作。

觀點指數(shù)認為，無論是新項目獲取，還是存量項目煥新，都是企業(yè)面對市場激烈競爭的必然選擇。

新項目入市方面，華潤萬象生活、龍湖集團及珠海萬達商管較為積極。其中，華潤期內新開出萬象城和萬象匯兩個不同系列項目。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

要關注到的是，武漢親橙萬象匯是輕資產(chǎn)輸出項目，萬象匯也是華潤輕資產(chǎn)輸出的主要產(chǎn)品線。該項目位于武漢市武昌區(qū)友誼大道和徐東大街交匯處，是武漢阿里中心的商業(yè)裙樓的組成部分，也是阿里巴巴集團與華潤萬象生活合作開業(yè)的首個商業(yè)項目。

從客源來看，阿里巴巴辦公的相關客群將成為基本的支撐力量。運營經(jīng)驗方面，華潤萬象生活在武漢已布局了多個項目，包括2022年的武漢萬象城、今年5月的武昌萬象城等，具備一定的武漢當?shù)厣虡I(yè)運營經(jīng)驗，后續(xù)的項目運營值得期待。

項目租金單價仍面臨考驗，節(jié)日營銷成運營重點

期內，樣本企業(yè)大悅城地產(chǎn)公告了三季度的項目運營情況，對出租率及平均租金單價變化等進行披露。

整體來看，大悅城大部分投資物業(yè)的出租率維持高位，但部分項目平均租金單價同比出現(xiàn)較大跌幅。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

大悅城11個可比項目中，各項目的租金單價表現(xiàn)差異較大。其中，8個項目平均租金單價錄得同比上升，最高漲幅為16%，最低漲幅為1%；其余3個項目錄得同比下滑，最大降幅為60%，最低降幅為2%。

租金單價上升項目中，北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城表現(xiàn)出色，在消費市場表現(xiàn)乏力的背景下，平均租金水平同比分別上漲13%、16%，反映出這兩個項目運營情況較好，對消費者和商戶有較強的吸引力。

而租金單價降幅縮窄的項目中，重慶大悅城的下滑幅度最大，達到60%，與此同時，該項目出租率僅為81%，空置率近20%，與其他項目差距較大，說明正面臨較大的發(fā)展困境。

據(jù)觀點指數(shù)了解，重慶大悅城表現(xiàn)不佳的背后與市場環(huán)境、商圈競爭及本身定位等因素相關。

首先，從市場環(huán)境來看，當前零售商業(yè)市場租金面臨較大的下行壓力，而重慶是其中下滑較為明顯的城市，空置率也處于較高水平，項目會面臨較大的租賃壓力。

其次，該項目位于新興商圈重慶中央公園，商業(yè)成熟度弱于成熟商圈，客流量相對不足。競爭對手方面，該商圈除重慶大悅城外，還有龍湖公園天街、吾悅廣場等商業(yè)項目，競爭較為激烈。

樣本項目層面，觀點指數(shù)長期觀察的多個項目期內均進行了品牌調整，業(yè)態(tài)上以奢侈品、餐飲、影院品牌為主。

其中，奢侈品牌店鋪變化較大，部分項目引入了新的奢侈品門店，此外還有部分項目出現(xiàn)關閉門店的現(xiàn)象，如沈陽萬象城開業(yè)了香奈兒精品店，該品牌此前位于沈陽市府恒隆廣場。

來源：項目官微、公開資料，觀點指數(shù)整理

而昆明恒隆廣場的羅意威門店于期內關閉，此門店于2020年4月開業(yè)，是昆明恒隆商場開業(yè)的首批奢侈品門店，也是羅意威在昆明的唯一精品店。

據(jù)觀點指數(shù)了解，今年奢侈品在中國市場面臨較大的需求疲軟問題，因而較多擱置和延遲開店計劃，此次羅意威的關閉門店應該是受此因素影響。

日常運營方面，基于期內將迎來圣誕、新年等節(jié)日，因此商業(yè)項目均在營銷上下功夫。圣誕節(jié)作為極具氛圍感的節(jié)日，與之息息相關的圣誕樹、麋鹿、紅木屋等成為樣本項目打造場景的要素。據(jù)觀點指數(shù)了解，商場在此類節(jié)日場景打造上，呈現(xiàn)出明顯的個性化、屬地化趨勢，如廣州天環(huán)廣場就打造了雪耀奇遇華南首個姜餅人主題展。展覽展示了10米高超大雪人、生動諧趣的姜餅人與浪漫的圣誕樹林，姜餅人配備了獨具廣州文化的拖鞋元素。

觀點指數(shù)認為，項目節(jié)日營銷層出不窮，結合本地文化的方式不僅增強消費者的代入感，還更容易打造話題度，吸引客流。

出海、調改與漲價，品牌探索應對之法

餐飲方面，有消息稱星巴克正在考慮中國業(yè)務的交易選項，包括出售股權、引進當?shù)睾献骰锇榈瓤赡苄浴?/p>

據(jù)觀點指數(shù)了解，中國是星巴克僅次于美國的第二大市場。截止9月底，星巴克在中國250多座城市經(jīng)營7500多門店，約占其全球門店總數(shù)的19%。

但當前國內咖啡賽道競爭日趨激烈，瑞幸、庫迪及其他品牌的發(fā)展，星巴克的市場地位和業(yè)績受到較大影響，今年星巴克在中國的同店銷售額已連續(xù)三個季度出現(xiàn)下降。

與此同時，出海尋路成為期內餐飲品牌的主旋律。海底撈方面，其海外業(yè)務平臺特海國際三季度的收入為1.99億美元，較2023年同期的1.73億美元增長14.6%，凈利潤錄得3770萬美元，實現(xiàn)扭虧為盈。

霸王茶姬也宣布計劃于2025年春季進軍美國市場，首批門店將選址于加利福尼亞州的爾灣市和洛杉磯市，爾灣市也將成為霸王茶姬美國的總部所在地。

觀點指數(shù)認為，海外市場的開拓，實際上困難重重。即使如海底撈這類出海較早的品牌，當下也面臨著高昂的人工成本、海外市場本地化難題，但若能站穩(wěn)腳跟，就能打造出第二增長曲線。

商超會員店方面，傳統(tǒng)超市的調整進入新階段。今年調整獲得不錯成效后，永輝超市計劃2025年自主調改超過100家門店。

調改店鋪選擇標準上，永輝方面表示，一般會選擇租金合理、周邊停車等設施更為便利的門店，也會考慮永輝超市在當?shù)氐钠放朴绊憽⑹姓悸实惹闆r。

至于會員店，期內山姆宣布12月將分別在溫州鹿城和泉州晉江開設兩家新門店，屆時山姆會員店在中國市場的門店數(shù)量將達到53家，遍布29個城市。

作為國內會員店的巨頭，山姆除門店銷售外，線上銷售同樣有不錯的表現(xiàn)。據(jù)山姆管理層透露，目前沃爾瑪中國約有一半的銷售額來自數(shù)字渠道，布局了超過350個山姆店分銷點網(wǎng)絡（前置倉），擴大了傳統(tǒng)山姆店的覆蓋范圍。

服飾方面，期內披露業(yè)績的國外品牌有不錯的表現(xiàn)。其中，迪桑特上半年收入增長4.7%，中國市場成增速最快的市場；Lululemon三季度中國內地凈營收同比上漲39%，同樣表現(xiàn)不錯。

不過需要注意到，在全球消費品市場正面臨諸多挑戰(zhàn)的情況下，包括匯率波動、市場競爭加劇以及消費者需求變化等，因此上述品牌未來的發(fā)展仍面臨較大不確定性。

期內，面對龐大的市場，服飾品牌的表現(xiàn)較為積極。如lululemon類品牌為了挖掘潛在的中國消費者，線下門店明顯加快擴張，并計劃通過創(chuàng)新的產(chǎn)品和突破性的活動體驗，與廣大消費者建立聯(lián)系。

美妝方面，期內歷經(jīng)8年曲折，四戰(zhàn)IPO的毛戈平圓夢港股，成為港股國貨彩妝第一股。作為國產(chǎn)美妝品牌，毛戈平在美妝市場具備一定的知名度，旗下的粉底液是王牌產(chǎn)品。

值得一提的是，毛戈平的業(yè)務毛利率水平較高，其2021年至2024年上半年的毛利率穩(wěn)定在83.4%至84.9%之間，高于美妝巨頭歐萊雅的74.8%。

在國內美妝向前邁進的同時，國際美妝品牌也在進行產(chǎn)品創(chuàng)新。近期雅詩蘭黛集團旗下品牌Clinique倩碧發(fā)布了二類醫(yī)療器械新品倩碧CX專研膠原子母瓶、倩碧CX專研微米膠原貼等產(chǎn)品。

實際上，醫(yī)美護膚產(chǎn)品一直受到消費者的歡迎，無論是華熙生物、巨子生物等頭部國貨企業(yè)，亦或是國際品牌歐萊雅、雅詩蘭黛，目前均在通過開發(fā)銷售此類產(chǎn)品來開拓新市場。

奢侈品方面，部分奢侈品繼續(xù)實現(xiàn)漲價策略，以愛馬仕為代表的頂奢品牌率先發(fā)力。消息顯示，愛馬仕即將在2025年1月1日前完成新一輪漲價，具體漲幅與價位以門店為準，此次漲價大概在6%到12%之間。

觀點指數(shù)認為，漲價一直是奢侈品保持市場競爭力的常用手段，而今年奢侈品消費市場疲軟，但愛馬仕仍維持了可觀的增長，這給了其繼續(xù)漲價的底氣。

數(shù)據(jù)顯示，愛馬仕集團前三季度的營收按照固定匯率計算增長了14%，而在亞太地區(qū)（不包含日本）的增速達到了7%。

產(chǎn)品售價上，愛馬仕多個入門款包袋2020年到2024年之間經(jīng)歷了多輪漲價，“菜籃子”18和22、herbag31等熱銷產(chǎn)品在過去四年間漲價數(shù)千元。

電影院線方面，頭部品牌萬達電影雖然近兩個季度的表現(xiàn)不佳，但在行業(yè)有望轉暖、跨年檔和賀歲檔臨近之際，市場還是對其有所期待。

據(jù)觀點指數(shù)了解，目前萬達電影出品發(fā)行的影片《誤殺3》、《“騙騙”喜歡你》均定檔賀歲檔，影片類型分別為犯罪懸疑及愛情喜劇，滿足不同客群的觀影需求。

在內容發(fā)力的同時，創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展也成為萬達電影的重點。當下“谷子經(jīng)濟”大熱，萬達電影也在發(fā)展相關業(yè)務，其于互動平臺表示，將持續(xù)深耕谷子經(jīng)濟領域，依托時光網(wǎng)平臺和院線渠道重點發(fā)展衍生品業(yè)務，推出多元化的動漫谷子和國潮文創(chuàng)類產(chǎn)品。

文創(chuàng)書店方面，期內鳶屋書店、三聯(lián)書店均有新店開出，其余品牌主要專注于現(xiàn)有門店的運營。

12月20日，上海三聯(lián)書店江蘇首店蘇州平江路店在大儒巷40號正式開業(yè)，書店總建筑面積約800平米，融合了圖書文創(chuàng)、咖啡餐飲、非遺展示、線下體驗、文化活動、空間租賃、線上直播等業(yè)態(tài)，定位為商業(yè)文化空間。

寧波首家蔦屋書店也于12月21日在寧波K11正式開業(yè)，門店面積1833平方米，店內約有40000本書籍，并設置了迄今為止蔦屋門店里最大規(guī)模的文學和人文書籍區(qū)域。