出品/Mall星人

撰文/郭歆曄 司馬和一

在各種購物中心細分業態里，奧特萊斯的運營門檻是最高的，上海年營業額超過20億元的非奢購物中心、侈奢品購物中心、百貨商城、奧特萊斯分別為23、7、4、3家，而放寬到年營業額10億元左右則分別有62、10、5、3家。

對比逐年增多的其他類型購物中心，上海的大型名品奧萊已多年定格在3家。因此相對而言，大型奧萊是相對最不卷的業態。

但新年伊始，上海奧萊格局突變，砂之船（嘉定新城-遠香湖）和首創（寶山長灘海港城-長江口）兩大連鎖奧萊首進上海，首位SHOWAY（青浦徐涇-虹橋國家會展中心）這家創新型奧萊綜合體也會有新動作。

三家老牌奧萊——青浦百聯奧特萊斯（趙巷-嘉松中路）、浦東佛羅倫薩小鎮（祝橋-浦東機場）和比斯特購物村（毗鄰迪斯尼樂園），齊齊新建二三期，積極擴容迎戰。

明后兩年，上海奧萊業的勢能與格局必將迎來較大的變化。

奧萊已經演變為以折扣零售為主力店的遠郊超級奧萊綜合體，以停車便利、開放式街區形態，成為都市人一日游的選擇之一。

據中商數據創始人周長青觀察，中國消費市場正經歷"K型分化"，在堅持品牌品質的同時尋求更優惠價格，成為長期趨勢。奧萊完美承接了中產階層的這部分消費轉移。因而也吸引了更多運營商分食奧萊的增長蛋糕。

與此同時，上海這樣的國際大都市近遠郊也度過了城市化的早期階段，在填補空白的區域型購物中心之外，更多消費者尋求一站式微度假目的地。

當美食、娛樂、親子、萌寵等業態和空間脫離配套角色，提升了品牌能級和服務品質，奧萊也異化為新的商業產品，有望吸納傳統商業綜合體的部分客流。

京滬奧萊大對決

從頭部陣營到梯隊格局的較量

上海是全國購物中心最發達的城市，但在奧萊業態上卻是北京發展更訊猛一些。

在全國年零售額排名前十的奧特萊斯中，上海商業實力不容小覷。青浦百聯奧萊以年銷超60億元的傲人成績勇奪桂冠，浦東比斯特購物村和佛羅倫薩小鎮年銷售額均超30 億，成功躋身國內十強。

然而，北京在這十強榜單中的表現更為突出，憑借4家超級奧特萊斯，成為十強奧萊數量最多的城市。而10-30億的奧萊，北京多達4-5家，上海卻是空白，故此多家奧萊看上了上海這片“藍海市場”。

北京7家年營業額超10億元的奧萊分布于全市各個區域。其中，處于第一梯隊、年營業額 30 億元以上的就有 3 家。

這當中，房山首創奧萊表現尤為突出，年營業額超40億元；北京華聯的八達嶺奧萊憑借與SKP的聯動，主打重奢品牌，坪效頗高，年營業額在30億元以上，燕莎奧特萊斯同樣位列30億+陣營。

北京第二梯隊由年營業額在10-30億元的奧萊構成，共有4至5家。王府井奧萊香江小鎮（原賽特）表現亮眼，年營業額超過20億元；斯普瑞斯奧萊、花鄉奧特萊斯，以及新開業的大興王府井奧萊UP TOWN和西長安中駿世界城城市奧萊同樣表現理想。

值得期待的是，今年下半年即將開幕的王府井灣里welltown超級奧萊，其體量達17萬平方米，將成為北京規模最大的奧萊。憑借毗鄰北京環球影城的區位優勢，它的出現，極有可能使北京“奧萊30億+俱樂部”的成員擴充至4家。

上海方面，第一梯隊的三大名品奧萊沿東西兩線布局。東翼的佛羅倫薩小鎮和比斯特購物村形成聯合之勢，兩者疊加后的勢能，可謂與年營業額 60 億以上、穩坐全國奧萊霸主地位的西翼青浦百聯奧萊旗鼓相當。

圖源：in趙巷

相對而言，上海南北兩翼的奧特萊斯市場尚未充分開發，潛力巨大。

此外，目前上海在10-30億元年營業額區間的第二梯隊，暫缺實力選手。不過，上述3家“新進”的大型奧萊，后續有望填補上海奧萊市場第二梯隊的空白，為上海奧萊市場注入新的活力。

北京的頭部奧萊呈現出大型化與復合化的顯著特征，半數頭部奧萊已轉型為集超市、影院、樂園、健身設施以及大量餐飲于一體的超級奧萊綜合體。

與之形成鮮明對比的是，上海目前的奧萊仍以高零售占比的傳統模式為主。不過，這種局面正在悄然改變，復合型奧萊綜合體已開始進軍上海市場。

新近簽約落地的嘉定新城砂之船奧萊和寶山長灘首創奧萊備受矚目。這兩大連鎖奧萊有望為上海北部商業版圖帶來新的突破，若發展順利，它們不僅可能成為年營業額達10 億-20億級別的商業亮點，更有機會領銜上海奧萊的第二梯隊，重塑上海奧萊市場格局。

此外，位于國家會展中心對面的首位SHOWAY超級奧萊綜合體也有新動作。今年，該綜合體將分階段開放新區域，計劃引入更多主力店，同時融入娛樂體驗、生活方式等多元業態。這一系列舉措，讓業界和消費者對其未來的發展充滿期待。

【TIPS】將新進的奧萊項目納入考量，上海目前在東、西、北三個方向均布局了2家大型奧萊。東部有佛羅倫薩小鎮和比斯特購物村，西部有百聯奧萊和首位SHOWAY超級奧萊綜合體，北部則有杉杉奧萊和砂之船奧萊。唯有南部目前還沒有大型奧萊進駐（松江和閔行均有存量項目在研究向奧萊轉型的可行性）。

盡管如此，奉賢南橋、青村（寶華帝華）以及浦東臨港地區均已將奧萊項目納入規劃。這些規劃中的奧萊項目未來能否吸引像杉杉（在全國已開設20家門店）、王府井（目前業務主要聚焦北方市場）、日本三井與三菱、美國西蒙與等Tanger等尚未進入上海的連鎖奧萊品牌入駐，成為了業內人士和消費者共同關注的焦點。

在上海奧萊市場的格局中，處于第三梯隊的是位于中環內的3家大中型的城市奧萊，它們各自的年營業額勢能大致在4至7億元之間。它們是：楊浦的上海國際時尚中心、長寧天山的百盛優客、徐匯南站匯金奧萊（南站升級為高鐵站迎來轉機，當年最初為銀泰奧萊）。

除了上述這些較為知名的奧萊，上海還有幾家在市場上存在感相對較低的奧萊，如大華奧特萊、惠南豪布斯卡名品村。它們在品牌吸引力、營銷推廣力度等方面，與頭部和中部的奧萊存在一定差距，在競爭激烈的上海奧萊市場中，面臨著較大的發展挑戰。

【TIPS】與北京擁有眾多中小型體量的上品+城市折扣奧萊相似，薈品倉倉儲式城市奧萊在上海商業版圖中迅速崛起。它巧妙利用市場空間，快速接手那些停業的超市大賣場，進行商業業態的轉換升級。

截至目前，薈品倉已在上海各區廣泛布局，數量多達21家。這些門店的規模大小不一，小的有數千平方米，最大的超過2萬平方米。獨特的 “MALL＋中型城市奧萊” 運營模式，一定程度上對復合型超級奧萊的客源產生了分流作用，為上海的奧萊市場帶來了新的競爭格局。

不僅如此，上海周邊地區的奧萊商業發展也對上海市民的消費選擇產生了影響。今年新開業的昆山花橋中駿世界城城市奧萊（開業首三個月內營業額超4億元）、蘇州陽澄湖比斯特（2期已開業，年營業額30億+）以及昆山首創奧萊，憑借各自的特色與優勢，吸引了眾多上海市民前往消費。

表面上看，奧特萊斯似乎對地段的要求并不嚴苛，但實際上這一行業競爭極為激烈——運營要求極高。

以上海為例，近二十年來，五角場悠邁、青浦悠邁、原七寶龍城銀泰奧萊（后更名七寶巴黎春天城市奧萊）、徐匯福克斯、楊浦綠色米蘭城市奧萊、松江新浜 FOXTOWN 狐貍城、金山楓涇環球奧特萊斯、寶山美蘭湖奧萊、浦東機場附近列香奧特萊斯等十余個不同類型奧萊項目，都已陸續停業轉型。

在全國奧萊市場中，門店數量最多的六大連鎖集團分別是百聯、佛羅倫薩小鎮、砂之船、首創、唯品會旗下的杉杉奧萊（其全國門店數量目前最多）以及王府井奧萊。

截至目前，百聯和佛羅倫薩小鎮已在上海完成布局，首創和砂之船也即將進駐，魔都率先集齊了4家連鎖奧萊。

此外，上述六大連鎖集團中進駐3個或以上的城市，已多達9座，如重慶（砂之船、首創、佛羅倫薩小鎮）、杭州（百聯、砂之船、首創）、昆明（砂之船、首創、王府井）、天津（杉杉、王府井、佛羅倫薩小鎮）、西安（砂之船、首創、王府井）、鄭州（杉杉、首創、王府井）、合肥（杉杉、砂之船、首創）、武漢（百聯、首創、杉杉奧萊）、長沙（百聯、砂之船、杉杉奧萊） 。部分奧萊集團在同一城市布局多家門店以強化優勢，如砂之船在重慶南京，百聯在濟南，杉杉在鄭州，王府井在北京西安。

【TIPS】還有時代、楓葉小鎮、金鷹、北京華聯、尚柏、友阿、八號倉、環球、靜安薈等知名連鎖奧萊品牌活躍在市場中，它們各自憑借獨特的經營模式和品牌優勢，在不同地區的奧萊市場占據一席之地。

新貴三雄VS老牌三巨頭

六軍激戰申城，誰是大贏家？

眼觀當下，六大奧萊勢力聚攏，即將在上海的奧萊商業版圖上展開一場沒有硝煙的 “戰爭”。

一方是來勢洶洶的新貴三雄——首創、砂之船、首位。另一方則是如日中天的老牌三巨頭——百聯、佛羅倫薩小鎮、比斯特購物村。

在這場六軍激戰的商業盛宴中，究竟誰能脫穎而出，成為最終的大贏家？是老牌巨頭憑借深厚底蘊續寫傳奇，還是新興新貴憑借創新實力后來居上？

【TIPS】在上海，商業布局呈現出鮮明的區域特色：城市奧萊主要集中于中環以內，而大型奧萊大多分布在外環線與郊環線之間。值得注意的是，這些大型奧萊或多或少都融入了文旅元素，為消費者打造出別具一格的購物體驗。

位于寶山長灘的首創奧特萊斯，坐擁長江口壯麗的自然景觀，一旁的長灘大劇院更是為其增添了濃厚的文化氛圍，讓消費者在購物之余，還能欣賞江景、感受藝術魅力。

嘉定新城的砂之船奧萊同樣獨具魅力，嘉定大劇院為其賦予文化氣息，遠香湖的優美湖景也為消費者提供了舒適的休閑空間，購物與賞景、文化體驗相得益彰。

地處虹橋樞紐的首位SHOWAY超級奧萊綜合體，不僅緊鄰國家會展中心，擁有豐富的展會客源，其自身3期規劃配套的百老匯劇院群更是一大亮點，購物、觀展、享受藝術表演一站式搞定。

比斯特購物村憑借毗鄰迪士尼樂園的優勢，吸引了大量前往迪士尼游玩的游客，歐式風情的建筑與迪士尼的夢幻氛圍相互呼應，成為購物打卡的熱門之選。佛羅倫薩小鎮靠近機場，交通便利，獨特的意式建筑風格結合便捷的地理位置，吸引著往來旅客。

在眾多奧萊中，青浦百聯奧萊堪稱獨特的存在，其憑借強大的品牌陣容、出色的運營策略以及深厚的市場積累（當年香港九龍倉亦曾是小股東），在上海奧萊市場獨占鰲頭，是目前表現最為亮眼的項目。

上海佛羅倫薩小鎮擴建三期——浦東祝橋

2025年1月23日，位于浦東機場附近的上海佛羅倫薩小鎮三期項目開工。

三期項目預計有望于2026年上半年投入運營，總建面約5.9萬平方米，延續前兩期的意大利經典建筑美學，并創新性地引入復式商鋪設計理念，為高端品牌打造更具靈活性的展示空間。

隨著一二期客流量的持續攀升，上海佛羅倫薩小鎮三期將打造地下一層、地上二層的停車場，新增近1,800個車位。屆時，項目總停車位將達3,400個。

三期建成后，上海佛羅倫薩小鎮總建面將超過10萬平方米，品牌組合將更加豐富多元。 

【TIPS】上海佛羅倫薩小鎮一期和二期，分別于2015年、2021年開業。

首創奧特萊斯首進上海——寶山長灘

2025年1月17日，上海長灘海港城商業有限公司、首創鉅大有限公司共同簽署合作框架協議，雙方將在寶山吳淞口長灘海港城進行奧特萊斯全方位合作。

上海首創奧萊將以18萬平方米的長灘海港城商業綜合體為載體，落戶國際郵輪旅游度假區。首創奧萊作為主力店占近半體量，模式類似于杉杉奧萊入駐深圳滿京華滿紛天地。

這是首創奧萊首次進軍滬上，項目預計于2026年上半年開業。

此項目由上港集團全資子公司上港瑞泰與中旅免稅全資子公司中免商貿共同出資設立的長灘海港城，負責招商、運營管理業務。雙方致力于將項目打造為集精品奧萊、餐飲娛樂、文化休閑、親子體驗等文旅消費業態為一體的、具有中免特色和城市微度假功能的精品商業旗艦。

總商業體量達30萬平方米的長灘綜合體已先后簽約中旅免稅城、首創奧萊、上影長灘球體影院、萬豪酒店。

去年9月，長灘音樂廳率先首演。今年，長灘觀光塔內一尺花園將打造“云端網紅餐廳”，西拓游藝作為北上海稀缺的高空娛樂項目，將為親子家庭帶來豐富多彩的歡樂空間。長灘觀光塔智控光影項目也將于明年完工，以前沿技術提升觀光塔夜間景觀和科技感。

砂之船奧萊首進上海——嘉定新城

去年12月18日，砂之船（上海嘉定）奧萊項目舉行開工儀式，標志著項目正式啟動建設。

項目位于遠香湖TSF購物中心對面原明發廣場地塊，將融入砂之船“A×（1+N）×DT”獨創商業模式，以奧萊商場為經營主體，疊加休閑餐飲及相關配套于一體的超級奧萊綜合體，附設885個停車位。

18.5萬平方米的上海砂之船，將匯聚600余家國內外知名品牌，涵蓋國際名品、精品女裝、時尚男裝、戶外運動、潮流鞋包、童裝童玩、休閑生活體驗等全品類。

砂之船特有的超級系列主題館也將全部呈現，構建集社交互動、文化娛樂、教育交流、綠色ESG于一體的全新購物休閑場所。

上海百聯奧特萊斯二期開工——青浦徐涇

去年11月15日，青浦百聯奧特萊斯二期正式開工，預計將于2026年竣工。

屆時，一、二期項目將跨越新通波塘河道，由兩座車行、人行連橋聯通，總建面將逾20萬平方米，運營的商業面積超過16萬平方米，有望成為亞洲最大名品奧特萊斯。

作為全國首家開放式街區奧特萊斯，青浦百聯奧萊也是目前全國唯一一家年營業額超過60億元的奧萊。經多輪改造，形成了花園式奧萊生態，目前擁有400多家商鋪和600多個品牌。

二期位于一期東側，規劃商鋪數量預計在100家左右，車位整體預計增加約2500個。

二期將延續商業與運動、時尚、藝術的多元跨界融合，以“新生代”“輕社交”為亮點，將消費者和場景、體驗進行更深層次的連接，打造更加松弛、舒適的游購與社交新體驗。

一二期項目未來將形成互補互動，打造青浦江南文化“微度假”綜合體。

上海首位SHOWAY——虹橋樞紐

聯美集團旗下“首位SHOWAY”一期創新奧萊，位于虹橋樞紐上海國家會展中心正對面，于2021年開啟局部試營業，匯聚眾多國際、國內名品。

總體量140萬平方米的“首位SHOWAY”，涵蓋創新奧萊、新形態商業街區、世界秀場國際水準演藝劇院群、高奢酒店、甲級寫字樓等復合業態，其商業和文化總體量高達43萬平方米（分3期建設，其中1期商業已率先開業）。

首位商業將于2025年起分階段亮相新空間，致力于以獨特的藝術復合型場域，成為長三角乃至全國的新商業旗艦。

上海比斯特購物村二期一一浦東迪士尼

據浦東發布消息，為推動迪士尼國際旅游度假區商圈的發展，將推進上海國際旅游度假區南一片區東方樂城、上海比斯特二期等項目的規劃與建設。而蘇州比斯特二期則已于去年底率先迎客，期待上海比斯特二期正式啟動的消息。

百聯奧特萊斯二期停車場效果圖