出品/時代周報

撰文/張釔璟

“本集團的審慎策略在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，展現(xiàn)了其韌性及維持盈利能力。”老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK，以下簡稱“瑞房”）在2024年度業(yè)績報告的開篇如是寫道。

3月28日下午，瑞房發(fā)布了2024年業(yè)績報告。期內(nèi)，公司集團錄得收入81.73億元，同比下降16%；實現(xiàn)凈利潤8.1億元，同比下降42%；股東應(yīng)占凈利潤為1.8億元，同比下降78%。

雖然業(yè)績?nèi)栽谙禄�，但在�?dāng)前形勢下，瑞房的這份成績單也算是可圈可點。

當(dāng)日晚間，瑞房召開2024年度業(yè)績發(fā)布會。回顧整場業(yè)績會，“審慎”一詞依然貫穿始終。

展望后市，瑞房主席羅康瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去兩三年的調(diào)整，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)筑底，總體來說是穩(wěn)步向好的。

不過，他也表示，“目前短期內(nèi)有兩個大的不確定因素，需要大家小心去看，一是全球地緣政治的不確定性；二是行業(yè)內(nèi)出險的開發(fā)商到底財務(wù)怎么樣處理，也會影響市場未來的發(fā)展�！�

高端住宅項目表現(xiàn)亮眼，一個項目賣了120億

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房錄得已確認(rèn)物業(yè)銷售收入43.56億元，同比下降26%。

雖然結(jié)轉(zhuǎn)收入并不多，但在新房銷售方面，瑞房表現(xiàn)亮眼。2024年，瑞房實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為150.55億元，較2023 年上升32%，其中住宅物業(yè)銷售占97%。對此，瑞房指出，銷售額增長得益于上海太平橋翠湖天地六和（以下簡稱“翠湖六期”）的強勁銷售。

對比同行來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。

2024年9月，翠湖六期正式開盤。作為瑞房旗下高端住宅品牌翠湖天地住宅系列的最新作品，翠湖六期108套單元開盤當(dāng)天全部售罄，合約銷售額將近120億元，平均售價為21.02萬/平方米，創(chuàng)下上海豪宅銷售記錄。

瑞房在財報中指出，公司計劃在2025年底及以后推出下一批別墅和聯(lián)排別墅（視乎施工進(jìn)度和政府預(yù)售批準(zhǔn)的時間）。

據(jù)瑞房行政總裁王穎介紹，今年計劃的入市的別墅項目為翠湖天地六期風(fēng)貌別墅和翠湖濱江風(fēng)貌別墅項目。其中，翠湖天地六期風(fēng)貌別墅僅有36套，項目預(yù)計于2027年第二季度竣工，第四季度交付；而翠湖濱江風(fēng)貌別墅則位于楊浦濱江南段，這個項目也是翠湖品牌首次走出新天地。

截至2024年12月31日，瑞房（包括合營公司及聯(lián)營公司）擁有的住宅可售貨值總額為512億元，其中瑞房權(quán)益的貨值為269億元。分城市來看，在上海共有110億元的可售貨值，剩余的可售貨值大部分來自于武漢。

圖片來源：瑞房2024年業(yè)績報告

而在新項目拓展方面，王穎透露，目前瑞房已獲取了閔行區(qū)召稼樓項目，該項目由瑞房攜手上海浦呈和上海南虹橋成立的合營公司共同開發(fā)。項目的總建筑面積為22.3萬平方米，包含15萬平方米住宅，以及7.3萬平方米商業(yè)和文化設(shè)施，預(yù)計將在2030年下半年竣工并投入運營。

此外，公司還儲備了兩個輕資產(chǎn)合作項目—“永年里”和“上海奉賢南橋城中村改造項目”。其中，與永業(yè)集團合作開發(fā)的“永年里”項目，將在上海新天地社區(qū)開發(fā)的翠湖品牌高端住宅，項目擁有約10.5萬平方米的住宅，以及5萬平方米的商業(yè)及其他業(yè)態(tài)。而與上海奉賢區(qū)政府合作的南橋城中村改造項目已于今年1月正式啟動，擁有約32.6萬平方米的住宅和9.46萬平方米的商業(yè)及配套設(shè)施。

王穎指出，雖然從去年“930”政策以后，市場出現(xiàn)了一些積極信號，正在邁向筑底的過程。但是目前的房地產(chǎn)市場仍然面臨重大的挑戰(zhàn)，包括房企信用風(fēng)險蔓延帶來的保交樓問題、市場庫存仍處在高位等等，調(diào)整仍需時日，因此我們?nèi)匀恍枰３謱徤鳌?/p>

“鑒于目前房地產(chǎn)市場整體調(diào)整尚未結(jié)束，未來一個時期在業(yè)務(wù)拓展上仍然會在保持財務(wù)穩(wěn)健的前提下再考慮新的投資發(fā)展機會，不會冒進(jìn)。在投資方面仍然會重點關(guān)注一線城市，尤其是上海，繼續(xù)聚焦于我們有優(yōu)勢的中高端細(xì)分市場的業(yè)務(wù)發(fā)展機會，持續(xù)強化公司的品牌影響力和市場吸引力�！�

全年收租超35億，零售商業(yè)逆勢發(fā)力

作為瑞房的另一大核心業(yè)務(wù)，公司商業(yè)板塊過去一年的收入表現(xiàn)頗為不俗。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房實現(xiàn)租金及相關(guān)收入（包括合營公司及聯(lián)營公司）總額同比增長9%至35.47億元；即便除去合營公司及聯(lián)營公司，瑞房租金及相關(guān)收入仍同比增長2%至24.56億元。

瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌感嘆道，“過去幾年里整個商業(yè)物業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是前所未有的。與此同時，市場上同質(zhì)化項目的供應(yīng)量非常大，所以在當(dāng)下市場要取得租金的增長其實非常不容易�！�

瑞房在財報中指出，增長主要來自兩個2023年落成的城市更新項目—“蟠龍?zhí)斓亍焙汀傍檳鄯弧薄?/p>

張斌介紹稱，2024年，“蟠龍?zhí)斓亍焙汀傍檳鄯弧狈謩e吸引了超1800萬、1200萬的客流。在兩個項目帶動下，去年瑞房零售物業(yè)整體銷售和客流實現(xiàn)分別為8%和12%的年化增長，出租率也維持在94%左右。至于辦公方面，由于市場下行且同質(zhì)化嚴(yán)重，成熟辦公樓物業(yè)的出租率在91%左右。

據(jù)張斌透露，瑞房目前重點推向市場的旗艦項目為太平洋新天地商業(yè)中心，該項目由三棟辦公樓和一個零售綜合體組成，將為瑞房商業(yè)板塊帶來新的租金和利潤增長點。

負(fù)債到期高峰已過，近五年已償還452億離岸債務(wù)

近些年來，債務(wù)壓力恰似一把高懸的利刃，直直地懸于房企們頭頂。

在2024年中期業(yè)績發(fā)布會上，財務(wù)總裁及投資總裁孫希灝曾表示，2025年將是瑞房未來幾年償還債務(wù)的高峰。

所以，市場對瑞房當(dāng)前債務(wù)情況頗為關(guān)注。財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，瑞房已償還合計108.7億元的債務(wù)（總額）。

截至2024年12月31日，瑞房總資產(chǎn)919.38億元，總負(fù)債299.27億元，現(xiàn)金及銀行存款77.34 億元，凈負(fù)債221.93億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為52%，一年內(nèi)到期債務(wù)82.64億元。

在最新業(yè)績會上，孫希灝透露，瑞房負(fù)債到期的高峰期已經(jīng)過去了。“今年3月公司償還了4.9億美元債（合計約56億元人民幣），已經(jīng)償還了今年到期債務(wù)的近七成。2025年剩余要到期的負(fù)債負(fù)金額不多，今年下半年公司對整體流動性有一定的信心�！�

孫希灝指出，過去幾年間，瑞房秉持非常審慎的資本管理策略，通過新增境內(nèi)融資渠道，大幅削減了大部分境外債務(wù)。若算上今年3月份償還的4.9億美元債，自2021年至今，瑞房累計已償還離岸債務(wù)合計452億元（總額），剩余離岸債務(wù)已降至30%以下。

“未來下半年和未來一到兩年的時間，保持公司整體流動性和財務(wù)的穩(wěn)健，是我們首要任務(wù)，這與過去兩三年在做的事情沒有太大改變。”孫希灝稱。