最近，國內(nèi)不少業(yè)內(nèi)人士當(dāng)談及購物中心經(jīng)營時(shí)都會(huì)大吐苦水，聲稱壓力“史無前例”的大。一方面，“美國購物中心10年內(nèi)將減少一半”的報(bào)道還余波蕩漾，在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱論；另一方面，由資深商業(yè)人士爆料的“華南知名高端賣場欲放盤”小道消息在商業(yè)圈里傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。近日，南都記者走訪市內(nèi)多家購物中心，發(fā)現(xiàn)中小購物中心的經(jīng)營環(huán)境的確在變差，不少持有者為了擺脫運(yùn)營壓力開始大肆售賣手中的商鋪。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，購物中心由“只租不售”向“小產(chǎn)權(quán)商鋪”邁進(jìn)會(huì)令疲軟的零售商業(yè)市場雪上加霜，或會(huì)引發(fā)片區(qū)內(nèi)的商業(yè)危機(jī)。

  困境

  場內(nèi)工作人員比顧客還多

  國內(nèi)零售商業(yè)市場陷入疲軟境地，到目前消費(fèi)形勢還沒明朗，加上深圳近兩年每年有超過10個(gè)大型購物中心入市，這些因素積累起來的經(jīng)營壓力近期開始釋放。

  近日，南都記者接到南山區(qū)天利名城租戶的投訴電話，她表示自從跟天利名城簽署了租賃合同之后，相關(guān)人員就玩失蹤，很多說好的宣傳推廣方案都沒兌現(xiàn)。其中最讓她擔(dān)心的是整個(gè)商場的購物氣氛近半年變得越來越差，之前還可以從附近海岸城的商業(yè)輻射下得到一些甜頭，但最近零售商業(yè)行業(yè)市道變差，而且附近的中洲控股中心正在施工建設(shè)，對場內(nèi)的商業(yè)環(huán)境影響很大。商場的經(jīng)營者為了增加收入，近來在場內(nèi)增設(shè)很多臨時(shí)鋪位，例如中庭就長期出租給打折的服裝租戶，讓其他背負(fù)著高租金、售賣衣服為主的固定商鋪?zhàn)鈶艨嗖豢把浴?/p>

  這位租戶還表示，天利名城的管理很混亂，最近她就發(fā)現(xiàn)二期首層的商鋪由于勞動(dòng)爭議糾紛系列案被南山區(qū)人民法院給查封了，這讓所有租戶都很擔(dān)心。她曾經(jīng)跟其他幾位租戶一起向天利名城的管理方反映過這些問題，但到目前為止沒有任何回應(yīng)，管理方基本是處于三無狀態(tài)———“無商業(yè)定位、無營銷推廣、無促銷活動(dòng)”。

  接到報(bào)料后，南都記者近日分別在工作時(shí)間和周末走訪了這家位于深圳灣大街、開業(yè)不到4年的購物中心，發(fā)現(xiàn)租戶的投訴基本屬實(shí)。當(dāng)年這家shoppingm all以“斥資億元裝修，將打造成中國歐洲皇室殿堂級(jí)購物體驗(yàn)中心”作為宣傳語，但現(xiàn)在走進(jìn)去，有置身于大眾化大賣場的感覺。由于舊租戶相繼出走，新租戶不愿意入駐，現(xiàn)時(shí)不少商鋪都臨時(shí)出租給減價(jià)大甩賣的客戶，部分L1、L2層的內(nèi)鋪實(shí)在租不出去，只能落下大閘。有幾間商鋪的業(yè)主還在門上貼出轉(zhuǎn)讓告示，希望能盡快轉(zhuǎn)手。

  南都記者隨即聯(lián)系了之前在天利名城負(fù)責(zé)市場推廣的負(fù)責(zé)人，他表示兩年前已經(jīng)離開了這個(gè)崗位。據(jù)他透露在2012年中，天利地產(chǎn)集團(tuán)以經(jīng)營為由低調(diào)地將近50間帶有租約的商鋪進(jìn)行售賣。集團(tuán)隨后對旗下市場推廣宣傳等部門進(jìn)行人員精簡和經(jīng)費(fèi)壓縮，變相裁員，令不少員工心灰意冷，紛紛跳槽。記者登錄天利名城的網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，最新動(dòng)態(tài)、推廣活動(dòng)、優(yōu)惠促銷等項(xiàng)目最后的更新時(shí)間都停留在2012年中期，與其他積極與顧客溝通交流的購物中心網(wǎng)站形成了鮮明的對比。

  拋售

  “小產(chǎn)權(quán)商鋪”現(xiàn)象重新抬頭

  在這次商業(yè)紛爭當(dāng)中，“小產(chǎn)權(quán)商鋪”一直是繞不開的話題，在深圳，商業(yè)地產(chǎn)的小產(chǎn)權(quán)紛爭經(jīng)常見諸報(bào)端。之前，南山曼哈廣場、福田購物公園、羅湖鉆石廣場、東門檸檬街等商業(yè)機(jī)構(gòu)都曾經(jīng)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)分散、“返租包銷”、缺少整體開發(fā)等原因陷入到經(jīng)營困境，有的商場甚至關(guān)門閑置。而兩年前曾轟動(dòng)一時(shí)、位于城市中心商業(yè)區(qū)的中心城賣鋪糾紛事件更將本地的商業(yè)小產(chǎn)權(quán)矛盾推至高峰。

  有資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員對南都記者表示，其實(shí)本地商業(yè)綜合體售賣商鋪是經(jīng)常發(fā)生的事，只是高調(diào)和低調(diào)之分而已。以近十年為例，2008年前后由于房地產(chǎn)大氣候問題，本地商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)掀起過一次商鋪拋售風(fēng)潮，那時(shí)的持有人主要是高管、員工和國企;到了2011年前后又是一波，基本上是香港人來深圳購買商鋪而帶動(dòng)的，當(dāng)然也有投資公司在后面推波助瀾;最近，由于國內(nèi)房地產(chǎn)的走向不明朗、零售商業(yè)疲軟，加上商業(yè)地產(chǎn)的供給異常充足，商鋪投資吸引力在下降，因此有可能會(huì)引發(fā)新一輪的混戰(zhàn)。

  不過也有商業(yè)地產(chǎn)高管認(rèn)為，近幾年，由于國內(nèi)零售商業(yè)總體向好，購物中心行業(yè)發(fā)展迅速，不少專家學(xué)者所提出的購物中心“只租不售”商業(yè)模式被大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商所接受，因此本地SH O PPIN G M A LL總體而言還比較“健康”。但必須指出的是，這兩年深圳購物中心行業(yè)進(jìn)入到“大躍進(jìn)”階段，每年入市的商業(yè)綜合體不僅數(shù)量多而且體量大，加上宏觀層面上的經(jīng)濟(jì)灰霾并沒有消除，因此不少中小購物中心可能會(huì)陷入到經(jīng)營的困境之中，拋售所持有的商鋪是回籠資金、回避風(fēng)險(xiǎn)、減少損失的最好方式。

  南都記者近日走訪了深圳灣附近包括世華地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)包括天利名城、保利文化廣場在內(nèi)的購物中心商鋪被大量拋售。據(jù)中介業(yè)務(wù)員透露，跟以前相比，最近天利名城二手商鋪的數(shù)量有點(diǎn)多，因?yàn)樗旧砭陀型顿Y團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在不僅團(tuán)隊(duì)自己在努力攬客賣鋪，而且也通過其他中介機(jī)構(gòu)來出手，這說明了投資客對后市不看好，希望盡快將資金回流。至于商鋪的價(jià)格，有中介公司高管透露，天利名城商鋪的持有人為了想快速退出市場，所出售的價(jià)格還比較適中。據(jù)他所知之前曾經(jīng)火爆一時(shí)、二樓面向深圳灣大街的鋪王以45萬元/平方米而脫手，現(xiàn)在拋售最多的是購物中心里面的內(nèi)鋪，約10萬元/平方米，而且有些業(yè)主還私下向他表示，如果投資客真有誠意，這個(gè)價(jià)格還可以商量。

  此外，記者通過搜房網(wǎng)聯(lián)系到出售天利名城二手商鋪的張小姐，她表示手上的確有多個(gè)商鋪在放盤，面積從60多到200多平方米都有，單價(jià)由10萬到38萬不等，因具體位置而定，有的還帶有租約。記者算了一下其中一間總價(jià)為1320萬商鋪的投資回報(bào)率，不足3%。

  洗牌

  產(chǎn)權(quán)分散對商業(yè)運(yùn)營百害而無一利

  “只租不售”是購物中心行業(yè)運(yùn)營的一條基本法則，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心首席專家禹來之前在接受南都記者采訪時(shí)曾多次提到，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)易入難精的行業(yè)，很多發(fā)展商或企業(yè)為了減少運(yùn)營壓力，通過售賣商鋪的方式來回籠資金，這對于開發(fā)商來說可能是最省事的舉措。但是從商業(yè)綜合體運(yùn)營的角度來看，這是短視、不明智的行為，因?yàn)樗麄冊诤笃谶\(yùn)營時(shí)將經(jīng)常碰到賣鋪后遺癥，例如總體商業(yè)定位、市場開發(fā)、運(yùn)營推廣等，由于產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變化，小業(yè)主們各打算盤，使整個(gè)商業(yè)綜合體陷入無序經(jīng)營狀態(tài)中。國內(nèi)眾多商業(yè)綜合體小產(chǎn)權(quán)糾紛已經(jīng)表明，產(chǎn)權(quán)太分散對商業(yè)運(yùn)營百害而無一利。

  本地一位不愿具名的大型購物中心總經(jīng)理表示，近期天利名城拋售商鋪事件既有偶然性也有必然性。經(jīng)濟(jì)下行、目光短淺、用地產(chǎn)思維做商業(yè)等因素是持有者選擇退出的客觀因素。但必須同時(shí)看到，南山深圳灣商圈也面臨著重新選擇商業(yè)道路的壓力。一方面，擁有商業(yè)判斷力的海岸城、海雅百貨已經(jīng)開始未雨綢繆地進(jìn)行升級(jí)改造和品牌優(yōu)化;另一方面，該商圈的商業(yè)供給在不斷增大，中洲控股中心和海珠城O K M A LL的建設(shè)讓這里的商業(yè)競爭不斷加劇，經(jīng)營壓力倍增。他對深圳灣商圈有兩個(gè)判斷：“首先，我覺得天利名城和保利文化廣場絕對不是本地商業(yè)個(gè)案，只是個(gè)開頭，由此引發(fā)的商業(yè)合并、收購例子在這一兩年將會(huì)大幅增多。其次，對于該商圈而言，購物中心商鋪大量拋售肯定會(huì)嚴(yán)重破壞商業(yè)氛圍，甚至有可能引發(fā)片區(qū)的商業(yè)危機(jī)，這必須要引起其他商業(yè)綜合體以及上級(jí)主管部門的重視，我認(rèn)為新一輪商業(yè)洗牌在所難免。”
　　（南方都市報(bào) 記者 陳勇堅(jiān)）