聯商網消息：從美國回到香港，再進入內地工作，最后又回到香港創辦自己的公司。作為在商業地產行業身經百戰的“老將”，香港日基發展公司董事長兼總裁林寵升自有自己的一套“商業兵法”。

創辦香港日基發展公司之前，林寵升還有個很重要的身份——上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的運營者。

“在美國做商業地產的20年，看到了太多中國商人選擇去美國投資，了解了很多關于中國商業的現狀，毅然選擇了回國。回國后不久，恒隆當時拿了塊地，在找一個中國負責人，就進到了恒隆，并參與到了上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的運營。”正如林寵升接受《聯商網》專訪時的開場白，八年的“恒隆歲月”，讓其對商業地產開發、運營和引流有著獨到的見解。

商業不是磚頭的堆砌而是人頭的培養

“做商業，不是單純的堆砌磚頭，更重要的是培養出很多優秀的‘人頭’”。林寵升談到，團隊很重要，尤其是我做恒隆廣場的那個年代，當時的中國商業地產還是白紙，必須讓你的團隊相信你現在做的事情是正確的。所以，當你要去開發或運營一個商業項目時，能找到現成的有豐富經驗和執行力的團隊最好，如果沒有前期的崗位培訓和技能培養是不可或缺的。

當然，團隊是硬件，成功的商業本質需要具備的質素有很多。林寵升認為，好的商業項目本源要回歸到地點、定位、設計、管理。

一方面，地點很重要，也就是行業通常說的選址。為什么會拿上海恒隆廣場這塊地？首先它是上海的中心點，其次南京西路是上海老牌優質商圈。而港匯恒隆呢？那里是上海地鐵1號線的主要入口。

另一方面，定位要精準。這里就包含兩方面的內容，一是項目自身的定位，比如恒隆廣場就是中高端奢侈風向標；二是客群的定位，比如港匯恒隆剛開的時候，只有1號線，所以只要這條線延伸出去的人群都會調研，包括男女配比、歷史、人文、學歷等等。

再者，設計要合理。一個商業項目，有很多公共區域的面積很大，比如中庭，對一些寸土寸金的地方來說，中庭的設計至關重要。管理者需要充分利用這一大片區域的價值，可以做美陳、做場景、做活動，這樣你的商場才會有人氣、有靈魂。

我們要做未來的商業

“不管是過去、現在還是未來，任何一個企業或項目做的成功，眼光都是長遠的。”在談及商業地產的新出路時，林寵升這樣說道，“本身做購物中心就是整體開發、整體運營，統一經營和管理的概念”。

現在大家都在談新零售、新商業，到底有多“新”？其實仔細想想，“太陽底下沒有新東西”，中國商業地產現在做的一些創新很多都是從國外學過來的。比如網購，美國早在上世紀就做了Mail Order(郵購)；又如盒馬鮮生，臺灣的“上引水產”也是類似的模式，將餐廳和賣場結合。所以對投資者來說，最為關鍵的是要抓住這樣的趨勢，了解別人在做什么，然后再進行升級。

事實上，這是商業地產一直以來的發展趨勢。“我們做的商業并不是今天的，而是未來的。”林寵升這樣說道。比如客群定位，需要的是對這個購物中心開業后時候的客群調研，而不是拿地時周邊客群，這個過程有好幾年，所以眼光要超前，這就是趨勢。

引流的本質還是基本面

“國慶黃金周的時候，我去上海看了幾家新開的商場，無一例外這些商場的餐飲店都在排隊。”林寵升告訴《聯商網》，不管在傳統實體零售時代還是互聯網時代，商場最終要把客人從家里引出來，想做到這個，要從多個方面入手。

一是業態的創新。比如上面說的餐飲，現在很多人都可以從家里就買到東西，為何要帶著親朋來購物中心呢？吃就是個很重要的主題，所以現在很多購物中心每個樓層的餐飲比例都比較大。又如現在很火的大健康，雖然只是三個字，但延伸開來有很多業態，比如最常見的醫療診所，也有可能是有機食品館、素食館、養生館、中醫館、屋頂溫泉、SPA等，一環扣一環后，會發現這是個很大的產業。

二是精準的營銷。鋪設場景、開展活動，是現在很多購物中心引流的常用手段，效果也不錯，尤其是利用明星開展的活動。同時現在很多商場注重經營自己的會員，通過搞活動、做促銷來吸引會員，增加會員黏性，這一方面能吸引客流，另一方面錄入會員資料后，能分析會員屬性，進而根據會員信息更加精準定位和調整。

三是本質還是基本面。這里提到的基本面仍然要回到最初的地點。選址是關鍵，因為你所開的這家商場是基于周邊客群消費習慣而定位的，而不是說隨便開了家商場后，讓消費者主動為了你的商場來改變自己的消費需求。放大來看，還會研究地鐵的動線。比如吳中路萬象城，15年前誰會知道這塊地會有11號和13號線，會適合做商業。

總的來說，引流的本質在地點，好的商業項目需要了解整個城市的發展、未來的布局。回到日基發展本身，公司也在幫助一些新的公司和項目做研究，包括選址、招商、設計、大資產管理。

（來源：聯商網 陳寧輝）