[注: 查爾斯.朱業(yè)（Charles Joye）是國際購物中心協(xié)會ICSC 歐洲主席，Joye先生每年準備一份關于歐洲購物中心行業(yè)的報告。他的 1999年報告在2000年4月在歐洲出版。這里, 他概括了來自各個歐洲國家報告的總體情況。對于完全的報告, 包括統(tǒng)計圖表，可以聯(lián)絡ISCS歐洲，電子郵件info@icsc.org.uk]

介紹
　　購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷重大的變化已有好幾年了。歐洲經(jīng)濟的發(fā)展, 歐元的問世,在許多國家零售貿(mào)易政策立法的改變，物流和不動產(chǎn)服務的國際化,和電子商務的發(fā)展前景等所有的因素都對歐洲購物中心行業(yè)的發(fā)展有著強烈的影響。

　　在1998年，18位購物中心專家在18個歐洲國家執(zhí)行了一項調查。 調查的結果被用來描述歐洲購物中心業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。

　　我們決定在1999年再次繼續(xù)這項研究，并包含更多的歐洲國家。新加入的樣本是捷克，波蘭，羅馬尼亞，俄國，斯洛文尼亞和烏克蘭。1998年執(zhí)行的第一份調查表，包含了48個問題。為了使答案更準確, 在今年我們擴充了選擇題，并將調查表問題數(shù)增加到73題。

　　我們很幸運可以在24個不同的國家與24位購物中心專業(yè)人士進行面談，我們向他們致以最誠摯的感謝。

　　我們同樣也希望向也愿為了要表達對倫敦Healey & Baker研究機構表示感謝，他們提供了基本的趨勢和到2000年3月的賣場面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　這份報告由三個部分組成:
*第一部分包含24個被調查的歐洲國家的可靠的人口統(tǒng)計和基本經(jīng)濟情況統(tǒng)計。
*第二部分包括對購物中心產(chǎn)業(yè)最新狀況的概述，和在歐洲的發(fā)展趨勢的短期預測，這些預測的基礎數(shù)據(jù)是由倫敦Healey& Baker研究機構提供的, 還包括顧客的大致統(tǒng)計和整體上購物中心業(yè)的市場份額。
*第三部分為調查結果。對問卷的回答明顯地反映出這些專家的觀點，他們同意在此報告基礎上加強合作。

　　這個調查方式在評估24個國家的的現(xiàn)狀時有很大的優(yōu)點，這些回答問卷的專家與當?shù)厥袌雒刻於加薪佑|。藉由他們的國內市場的真實。

　　這項報告并不宣稱對每個問題提供的答案是正確和權威的，只有反映了歐洲購物中心行業(yè)一個專業(yè)的國際團隊的看法和思想。

第一部分：人口統(tǒng)計和經(jīng)濟分析
　　這一部分，將給出一些基本的人口和經(jīng)濟統(tǒng)計資料。與1998年覆蓋18個國家的報告相比，現(xiàn)在的報告涵蓋了24個國家，并加以西歐、中東歐之間的結果區(qū)分。

　　為了本次研究的目的，土耳其被列入中東歐國家內。應該注意到從購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來前景來看，土耳其和西歐國家有著顯著的區(qū)別。

人口發(fā)展
　　歐洲總人口增加從1994年的7.484億增長到1998年7.538億，平均每年增長0.2%。在1998年底，西歐有3.86億人口，占全歐的51.3%。從 1994年以來，年均增加0.3%。 西歐主要國家人口增加大多小于0.6%，除了愛爾蘭(+0.8%) ，盧森堡 (+1.0%) 和奧地利(+1.2%)。
整體上而言，中東歐國家人口總計為3.67億，占歐洲總人口的48.7%。1994年和1998年間,這部分的人口只有 0.1% 的增長。事實上,除了土耳其（土耳其曾有歐洲最高的人口增長率：1.7%），這部分國家的人口停滯不前，而且還在減少。
不同年齡的人口群體

　　15歲以下的歐洲人大約有1.47億，占總人口的19.5%。 在西歐，這比例只有17%, 在中東歐是22% 。意大利和西班牙15歲以下人口比例最低，分別為14.9% 和 15.8%。土耳其的32% 和愛爾蘭的23.7%則顯然高于平均水平。

　　"活躍"年齡團體,也就是15和64歲之間代表了歐洲總人口的66%。這一比例最低為匈牙利 (63%)，土耳其(63.2%)，丹麥(63.4%)，和斯洛文尼亞 (63.9%)。另一個極端是荷蘭 (69.3%)和捷克共和國 (69%)。

　　平均上歐洲人口中年齡大于65歲為總人口的14.3%，在不同國家之間的區(qū)別也是很大的，從土耳其的4.8%到匈牙利的19.5%和丹麥的19.6%。西歐平均的15.8%, 和中東歐(俄國和烏克蘭排除)的12.7%,兩者之間的差異也是相當大的。

家庭規(guī)模
　　西歐國家的家庭規(guī)模大約是2.6人。這個數(shù)字已經(jīng)好幾年連續(xù)下降了。其中最低是德國 (2.19人)，丹麥 (2.20人)和瑞典(2.29人)。歐洲南部國家(希臘，葡萄牙和西班牙)和愛爾蘭,家庭人口規(guī)模大于3人。除了捷克（2.79人）、土耳其（4.5人）, 其他中東歐國家的數(shù)據(jù)無法得到。

單身家庭
　　在西歐，超過27%的家庭只有1人。北歐國家這個比例較高：瑞典40%，丹麥36.6%, 芬蘭36%，挪威35.7%和德國 35.4%。伊比利亞半島國家則小于13%，遠低于前者。有時北歐國家的購物中心在促銷時對此沒有給予足夠的重視，往往以家庭為單位去考慮問題，而事實上有三分之一是單身家庭。

人均國民生產(chǎn)總值
　　如將歐洲視為一個整體，人均國民生產(chǎn)總值為11380。西歐平均是20160歐元，幾乎是中東歐（2148歐元）的10倍。東西歐在經(jīng)濟上的差異還很巨大，但每年都在縮小。
事實上中東歐人均GDP在1994 到1998間增長了99%，而西歐則為22%。

通貨膨脹
　　一些歐洲大國家更容易控制通貨膨脹，從1994年的22.7%下降至1998年的4.6%。除了希臘為4.8%，西歐則總體上成功地將通貨膨脹控制在3%以下。于之相比，中東歐國家通貨膨脹還維持在34.7%的高水平上，尤其需要關注的是最羅馬尼亞(60%) 和土耳其 (85.1%)。
失業(yè)

　　歐洲的失業(yè)率從1990年的9.6%回落到1998年的8.8%。

　　與其他所有經(jīng)濟指標所顯示的不同，根據(jù)統(tǒng)計，形勢表明中東歐7.5%的失業(yè)率比西歐的10%更為有利。1998年,失業(yè)率最低的國家是烏克蘭(2.0%)和盧森堡(2.8%) 。雖然失業(yè)率在西班牙從1990年的24.2%下降到18.8%，但連同保加利亞的 14.0%，和拉脫維亞的14.0%，還是需要關注。

人均零售支出
　　西歐國家人均零售支出為4320歐元，是中東歐國家水平（1000歐元）的4倍。在高消費國家中, 瑞士以6910歐元排在首位，然后是盧森堡 (6100歐元)，意大利(5720歐元)和挪威(5450歐元)。人均零售開支水平最低的是保加利亞 (340歐元)和羅馬尼亞(400歐元)。在中東歐國家的增長過程中,不可低估國家之間的不同。

　　在西歐，消費開支占國內生產(chǎn)總值的21.4%, 而中東歐則接近48%；俄國幾乎為60%。
1998年歐洲零售額約為2.3萬億歐元（不包括土耳其和烏克蘭），人均超過3000歐元。其中1.7萬億歐元銷售在西歐。

零售終端
　　在歐洲有近450萬個零售終端（不包括土耳其和烏克蘭），相當于每千人擁有7家店鋪，西歐達到8.3個，而中央東歐只有5個。南歐則特別突出: 西班牙16.9個，葡萄牙 15.9個，和希臘15.2個。值得注意的是西班牙每千人擁有的數(shù)量幾乎是奧地利(4.5個)的三倍，八倍于歐洲大陸門店密度最低的俄羅斯(2.2個)。

　　然而需要強調的是，許多統(tǒng)計數(shù)據(jù)截止到1995年，而從那時起形勢可能發(fā)生變化。

結論
　　歐洲被一分為二幾乎有50年了。 盡管中東歐經(jīng)濟突破啟動已經(jīng)超過10年，土耳其超過了20年，但是經(jīng)濟的和社會的不一致和購買力的差異仍然明顯。統(tǒng)計表明，甚至是兩大集團之內的國家，風俗、文化和消費模式也存在巨大的不同。這些不同不可忽略，零售貿(mào)易集團在中東歐進行擴張或者開設購物中心時一定要考慮到。

　　這些統(tǒng)計結果讓人對當?shù)匾恍┗撅L險有個更好了解，而在以前則常常被零售商或是國際發(fā)展商忽略。