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撰文/陳寧輝

頭圖/上海北外灘來福士

導(dǎo)語：受疫情黑天鵝影響， 2020年全國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量?jī)H63個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方），但在下半年迎來報(bào)復(fù)性反彈，超400多個(gè)新項(xiàng)目問世。

走過了不尋常的2020，2021年的商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)將是何光景？全國將有多少新商業(yè)體開業(yè)？區(qū)域之間的角逐戰(zhàn)將呈現(xiàn)怎樣的差異化？商企巨頭之間的較量將迸發(fā)出哪些新的火花？行業(yè)將出現(xiàn)哪些新的變量和趨勢(shì)？疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生何種深遠(yuǎn)影響？

基于此，我們盤點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區(qū)域2021年擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，一起來看下新局勢(shì)。

本期關(guān)注華東地區(qū)。

華東區(qū)是全國商業(yè)最密集、最繁華、最活躍的區(qū)域之一，歷年來一直都是新增供應(yīng)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的區(qū)域。

港企如恒隆地產(chǎn)、香港置地、新鴻基、九龍倉、瑞安、新世界等，央企或國企如華潤(rùn)置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內(nèi)資如萬達(dá)、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依然將華東視為重鎮(zhèn)，紛紛加大布局。

特殊的2020年，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)遲緩，雖然仍然有不少項(xiàng)目按期開業(yè)，但也有不少項(xiàng)目因工期耽誤或招商進(jìn)度被迫延期，2021年的市場(chǎng)表現(xiàn)顯得格外受關(guān)注。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年華東擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量573個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積4883.07萬方，平均單體建筑面積8.52萬方。

江蘇領(lǐng)跑數(shù)量和體量貢獻(xiàn)榜

從開業(yè)數(shù)量上看，江蘇以157個(gè)擬開業(yè)量領(lǐng)跑，明顯高于其他省市；山東以103個(gè)緊隨其后，浙江89個(gè)位列第三，安徽、福建、江西和上海分別計(jì)劃開出64個(gè)、56個(gè)、52個(gè)和52個(gè)商業(yè)體。

從開業(yè)體量上看，江蘇以1380.55萬方領(lǐng)跑區(qū)域，比第二高的山東多了400多萬方，浙江、安徽、福建、上海和江西依次排序。

上海：相比往年，2020年的上海低調(diào)了許多，但進(jìn)入到2021年，上海或?qū)⑦M(jìn)入開業(yè)高峰，預(yù)計(jì)有52個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，雖然最后開出數(shù)量會(huì)在此基礎(chǔ)上打折扣，但諸如北外灘來福士、大寧久光、前灘太古里等項(xiàng)目備受期待。

浙江：杭州、寧波、溫州向來是浙江的三個(gè)頭部城市，素來有“杭甬溫”之稱，也是企業(yè)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)城市。2021年計(jì)劃開業(yè)名單中，杭州、寧波、溫州就合力貢獻(xiàn)了49個(gè)項(xiàng)目，占比超55%，難得的是，11個(gè)地級(jí)市都有項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。

江蘇：江蘇2021年計(jì)劃開業(yè)量最多，但貢獻(xiàn)率最大的除了集中在南京，蘇州、徐州、南通、常州等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市外，三線城市鹽城、淮安、泰州等城市均有不俗的表現(xiàn)，可見三線城市的潛力。

山東：山東是2021年計(jì)劃開業(yè)數(shù)量?jī)H次于江蘇的省份，實(shí)現(xiàn)了破百的表現(xiàn)，主要得益于全省地級(jí)市數(shù)量就多達(dá)16個(gè)，但也不排除個(gè)別城市的突出表現(xiàn)，如青島、煙臺(tái)等

福建：福建2021年計(jì)劃開業(yè)數(shù)量達(dá)56個(gè)，雖然總量不算多，但城市表現(xiàn)不錯(cuò)，尤其是廈門、泉州和福州三個(gè)城市的開業(yè)數(shù)量均在10個(gè)左右，寧德、莆田等小城市也有搶眼貢獻(xiàn)。

安徽：安徽的情況與江蘇類似，除了省會(huì)合肥這個(gè)大城市外，滁州、阜陽、宿州等城市的計(jì)劃開業(yè)數(shù)量也不在少數(shù)，體現(xiàn)了城市下沉的趨勢(shì)。

江西：在華東七大省市中，江西2021年的表現(xiàn)無論是擬開業(yè)數(shù)量還是體量都是最低調(diào)的。在52個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目中，省會(huì)南昌就占據(jù)四成，其余贛州和九江兩大城市緊隨其后，其余城市分布較均衡。

從單個(gè)城市分布情況上看，前三分別是上海、南京和蘇州，其中上海以52個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑城市榜。TOP10榜單（開業(yè)數(shù)量≥17個(gè)，其中寧波和廈門并列并列第8）中，多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和省會(huì)城市，如全國經(jīng)濟(jì)中心上海、浙江省會(huì)杭州、江蘇省會(huì)南京、安徽省會(huì)合肥以及蘇州、青島、廈門等高速發(fā)展的新一線城市。

中型購物中心為主

2021年華東計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目中，體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢(shì)一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購物中心的理想規(guī)模，同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級(jí)商業(yè)發(fā)展相對(duì)完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約39％；規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約25％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約12％。

超20萬方的巨型購物中心LOVE@大都會(huì)、杭州印力匯德隆奧體印象城、龍湖杭州丁橋天街、寧波萬象城、溫州印象城MEGA、蘇州大悅春風(fēng)里等近30個(gè)項(xiàng)目。

全國性知名開發(fā)企業(yè)為主

華東向來受開發(fā)商青睞，在2021年的華東新供應(yīng)市場(chǎng)中，全國性、知名的開發(fā)性企業(yè)仍然是“主角”。萬達(dá)集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤(rùn)置地、寶龍商業(yè)、銀泰置地、愛琴海商業(yè)、蘇寧置業(yè)、世茂集團(tuán)、萬科、綠地等企業(yè)都有項(xiàng)目開業(yè)。

具體來看，單從開業(yè)數(shù)量上，以住宅開發(fā)見長(zhǎng)的綠地控股計(jì)劃2021年在華東投入13個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目，多數(shù)以“繽紛城”為主。

緊隨綠地的是一直深耕長(zhǎng)三角的寶龍商業(yè)，自去年年底分拆上市后，寶龍商業(yè)加速拿地速度，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)，在12個(gè)擬開業(yè)量中占90%以上。長(zhǎng)三角以外，寶龍商業(yè)2021年在華東地區(qū)還將開出泉州、鹽城等多個(gè)寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目。

萬達(dá)和愛琴海商業(yè)分別以9個(gè)擬開業(yè)量緊隨其后，其他萬科、印力、新城控股、龍湖、世茂、蘇寧置業(yè)等擬開業(yè)量都超過了5個(gè)。

實(shí)際開業(yè)量或縮減

從2021年這份華東地區(qū)擬開業(yè)數(shù)量名單中可以看出，有很多項(xiàng)目“似曾相識(shí)”，它們甚至在過去幾年的擬開業(yè)統(tǒng)計(jì)名單中出現(xiàn)，雖然不是自我所愿，卻也只能無奈延期。尤其是2020年非比尋常的一年，給商業(yè)人帶來了巨大的壓力，一些項(xiàng)目被迫停工，未能如期開業(yè)，或因大家都“很難”，招商壓力大，也只能延期。

延期的情況，2021年恐也不會(huì)“缺席”。

根據(jù)國家商務(wù)部委托中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)編制的《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來，因存在階段性供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，平均每年有近50％的購物中心會(huì)延期開業(yè)。

以江蘇為例，從我們近幾年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2018年江蘇擬開業(yè)近百個(gè)，實(shí)際開業(yè)38個(gè)，開業(yè)率接近40%；2019年江蘇擬開業(yè)163，實(shí)際開業(yè)66個(gè)，開業(yè)率40%左右。可以發(fā)現(xiàn)，近一半的的項(xiàng)目沒能按計(jì)劃開出，因此雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中擬開業(yè)數(shù)量高達(dá)573個(gè)，但最終能開出一半以上已實(shí)屬難得。

在華東的2021年擬開業(yè)名單中，諸如上海大寧久光、上海北外灘來福士、寧波中心阪急百貨、南京永壽坊、徐州賈旺中船城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目都是上年延期下來的項(xiàng)目。可見，按照往年情況看，實(shí)際開業(yè)量還會(huì)低于擬開業(yè)量，且今年受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實(shí)際入市情況還有待后期觀察。

附：2021年華東地區(qū)擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表