去年5月中旬，一則人事變動引起京城地產(chǎn)圈的震動。賀江川辭去了擔(dān)任13年的北辰實業(yè)董事長，調(diào)任首創(chuàng)集團黨委書記、董事長，李偉東接過賀江川的交接棒。

彼時，市場紛紛猜想，北辰實業(yè)或存在與首創(chuàng)置業(yè)合并的可能。

眼下，一年時間過去，北辰實業(yè)并沒有“如愿”并入首創(chuàng)集團，而是在內(nèi)部給自己做起了混改“手術(shù)”。

7月5日，北辰實業(yè)(601588.SH)發(fā)布公告，全資子公司北京北辰會展集團有限公司(簡稱“北辰會展集團”)通過在北交所公開掛牌的方式實施增資擴股，引入北京首旅、首鋼建投、京東科技及GLevents四名戰(zhàn)略投資者。

從戰(zhàn)投背景來看，北京首旅、首鋼建投為北京國資委旗下企業(yè)，另外京東科技是京東集團旗下專注于以技術(shù)為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)子集團，而GLeventsChinaLimited則成立于1996年，其背后GLevents是國際大型活動會展商。

本輪增資中，4名戰(zhàn)略投資者各出資5036.71萬元，共認購北辰會展集團新增注冊資本8000萬元。增資完成后，北辰會展集團注冊資本將由1.2億元增至2億元，北辰實業(yè)的持股比例由100%變更為60%，4名戰(zhàn)略投資者的持股比例均為10%。

引入4名戰(zhàn)投，讓出40%股份，北辰會展集團無疑進行了一場混改“大手術(shù)”。同時，它還更名為首都會展（集團）有限公司。

更名后，北辰會展集團的高管也發(fā)生“大換血”，孫東樊退任了北辰會展董事長，原總經(jīng)理升任董事長。此外，新進股東也在北辰會展的董事行列占據(jù)位置。

為何北辰實業(yè)選中了北辰會展集團作為混改“開刀”對象？會展業(yè)務(wù)又能否扛起北辰實業(yè)業(yè)績增長的重任？

會展生意難做

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，北辰會展集團是目前北辰實業(yè)“存續(xù)”子公司里成立最早的一家，注冊于2012年7月，注冊金僅次于北京北辰地產(chǎn)集團有限公司，可見其在上市公司中的重要地位。

與此同時，北辰會展集團也是北辰實業(yè)會展業(yè)務(wù)中的主體公司，運營管理包括國家會議中心、北京國際會議中心在內(nèi)的會展場館20個，總建筑面積近420萬平方米。

頭頂國內(nèi)管理專業(yè)會展場館數(shù)量最多、面積最大會展運營企業(yè)的頭銜，北辰會展集團的財務(wù)數(shù)據(jù)卻不似那么漂亮。

截至2020年底，北辰會展集團資產(chǎn)總額2.21億元，凈資產(chǎn)1.67億元；2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入6780.86萬元，凈利潤205.06萬元，占上市公司凈利潤（5.76億元）的0.35％。

反觀北辰實業(yè)的整體會展業(yè)績，也并不理想。自疫情發(fā)生以后，全球各類大小展會一度“停擺”，北辰會展同樣遭受沖擊。

2020年，北辰實業(yè)投資物業(yè)和酒店分部（其中包含公寓、寫字樓、會展及酒店等出租）實現(xiàn)營業(yè)收入17.38億元，同比下降34.66%；稅前利潤0.94億元，同比下降88.55%。 

事實上，從2018年起，會展業(yè)務(wù)在北辰實業(yè)的業(yè)績占比逐年減少，投資物業(yè)和酒店分部收入在北辰實業(yè)總營收的占比從2018年的14.72%逐年下降至2020年的9.66%。投資物業(yè)的毛利率也從2018年的61.53%降至2020年的45.14%。

雖然會展業(yè)績不如地產(chǎn)，但北辰實業(yè)在2020年報中，卻首次將會展業(yè)務(wù)放在地產(chǎn)業(yè)務(wù)前面，可見其對推動會展業(yè)務(wù)的決心。

在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上，除了北辰會展集團以外，北辰實業(yè)還將旗下2家涉及會展服務(wù)的4級子公司納入混改范圍，分別為北辰集團會展物流業(yè)務(wù)公司、北辰集團外資合作項目公司。

樂居財經(jīng)獲悉，這兩家參與混改的企業(yè)不僅匿名，還未披露財務(wù)數(shù)據(jù)，僅透露是北辰會展集團旗下子公司，一家持股49%，另一家持股51%。

截至目前，北辰會展集團對外投資10家子公司。其中，北京北辰酒店管理、北京北辰會展信息服務(wù)、北京北辰信通網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)、北京北辰領(lǐng)航商務(wù)會展、北京北辰時代會展、北京北辰會展研究院是全資100%持有；此外，還投資了北京北辰興順會展（90%）、武漢北辰領(lǐng)航商務(wù)會展（60%）、釣魚臺北辰（北京）會展（51%）、南京北辰揚子江會議會展（49%）。

由此來看，南京北辰揚子江會議會展正是那家匿名的“北辰集團外資合作項目公司”。它成立于2020年8月，由北辰會展集團和南京揚子江資產(chǎn)運營管理有限公司分別持股49%和51%。

地王“后遺癥”

在中國房地產(chǎn)史上，像北辰實業(yè)這樣借兩大體育盛會“東風(fēng)”享譽全國的房企并不多見。憑借著亞運村的優(yōu)勢資源，北辰實業(yè)有著很好的開頭，但它卻在2020年跌出中國房企銷售百強。

在盈利能力上，2020年，北辰實業(yè)凈利潤約5.76億元，同比下降68.76%；歸屬母公司凈利潤約2.71億元，同比下降83.62%。

對于凈利潤下滑，北辰實業(yè)方面給出的解釋是：可結(jié)算面積減少且結(jié)算的高毛利率產(chǎn)品占比減少，以及對部分項目計提減值準(zhǔn)備。

業(yè)內(nèi)人士表示，部分房企利潤下滑跟整體拿地價過高有一定關(guān)聯(lián)，另外與開發(fā)整體成本過高、限價政策導(dǎo)致房屋銷售價格有所下降也有關(guān)系。

“輕資產(chǎn)運行”是北辰歷年來的發(fā)展指引，但除了會展業(yè)務(wù)外，它旗下還擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。北辰實業(yè)為突破規(guī)模瓶頸，在京外開疆拓土，曾多次溢價拿地，自2008年以來，它在全國14個城市共拿“地王”超過20宗。

尤其是調(diào)控政策頻出的2015年至2017年，北辰實業(yè)是市場上鮮有逆市高價拿地的參與者，先后進入武漢、長沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡。據(jù)不完全統(tǒng)計，北辰實業(yè)在2015到2017年累計獲得35宗地塊，其中6宗為“地王”。

此前激進擴張的步伐，也使得北辰的負債率進一步上升，以及現(xiàn)金流進一步下降。至2017年底，北辰實業(yè)負債率83.29％，創(chuàng)歷史新高；同期，經(jīng)營現(xiàn)金流跌至-16.28億元，創(chuàng)歷史新低。

截至2020年底，北辰實業(yè)仍有當(dāng)年地王項目未消化完，如長沙北辰三角洲項目、�？诒背巾椖康�。

除此之外，截至 2020 年底，北辰實業(yè)主要在售項目中完工項目剩余可售面積為 20.76 萬平方米，部分開發(fā)項目面臨一定去化壓力。

同期，公司2020年度計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計8.95億元，其中公司需對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備8.91億元，而后續(xù)公司存貨仍存在一定跌價風(fēng)險。

2022年將是北辰實業(yè)集中償債期。在北辰實業(yè)存續(xù)的7只債券里，其中4只債券將于2022年到期。此外，公司仍有26.30億元永續(xù)債，后期該債務(wù)負擔(dān)仍較重。 

“會展王”起家故事

回溯北辰實業(yè)和北辰會展的發(fā)展史，可以說是“應(yīng)亞運而起，借奧運騰飛”。

上世紀(jì)90年代，為舉辦1990年第十一屆亞運會，一個集會展、酒店、寫字樓、高檔公寓和購物、娛樂、餐飲設(shè)施于一體的現(xiàn)代化建筑群——亞運村在北京拔地而起。而北辰實業(yè)的大股東北辰集團的前身正是組建于1986年的第十一屆亞運會運動員村工程建設(shè)總指揮部。

亞運會結(jié)束后，亞運村中的多個物業(yè)成為北辰集團的資產(chǎn)，奧運會的舉辦又使北辰擁有了國家會議中心物業(yè)群。也正是從那時起，北辰會展被外界熟知，迅速躋身世界會展舞臺。

在北京奧運會結(jié)束后的10年時間里，北辰實業(yè)成長為一家以會展服務(wù)為特色的復(fù)合地產(chǎn)品牌。所謂復(fù)合地產(chǎn)，即除了地產(chǎn)、會務(wù)這兩大主營業(yè)務(wù)以外，北辰實業(yè)還在探索長租公寓、養(yǎng)老、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等板塊。

2014年的APEC會議是北辰會展發(fā)展的重要節(jié)點。此前，會展業(yè)務(wù)只是北辰實業(yè)的一小部分，但自2014年APEC以來，北辰會展承擔(dān)了很多國務(wù)和政務(wù)活動。包括2016年G20杭州峰會、2018年上合組織青島峰會、2018年中非合作論壇、2019北京世界園藝博覽會、服貿(mào)會等一系列重大活動。

截至目前，北辰實業(yè)的會展資產(chǎn)仍主要集中在亞運村和國家會議中心。在420萬平的會展運營管理面積中，其中310萬平是公司受托管理的。