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撰文/聯(lián)商專欄作者方湖

受2020年疫情影響，2020年一大部分購(gòu)物中心延期開(kāi)業(yè)，也就造就了2021年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)創(chuàng)新高。2021成為購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)大年。按照面積8萬(wàn)㎡以上口徑統(tǒng)計(jì)，2021年開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心510個(gè)，總體量6581萬(wàn)㎡。

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商業(yè)布局發(fā)展趨勢(shì)：

2021年集中開(kāi)業(yè)，呈現(xiàn)百花齊放

▍購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，呈現(xiàn)南火北冷，東西呼應(yīng)：珠三角、長(zhǎng)三角火爆，西南崛起和東部呼應(yīng)

商業(yè)活躍區(qū)仍分布在胡煥庸線以南，主要聚集在長(zhǎng)三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)活躍和人口聚集區(qū)，開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分布與人口分布呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。事實(shí)證明，商業(yè)本質(zhì)還是取決于人口和經(jīng)濟(jì)紅利。

胡煥庸線以南，受益于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在大區(qū)中華東遙遙領(lǐng)先，項(xiàng)目和面積占比為32%和33%。華南區(qū)域，項(xiàng)目占比23%，面積占比21%。

西南區(qū)域表現(xiàn)搶眼，與華南幾乎不分勝負(fù)。西南開(kāi)業(yè)項(xiàng)目比華南少11個(gè)，但開(kāi)業(yè)面積高7萬(wàn)㎡。

西北區(qū)域因地廣人稀和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)拖累，僅有9個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，不管是項(xiàng)目數(shù)和總面積均排在最后。

▍新一線、二線城市表現(xiàn)活躍，商業(yè)增長(zhǎng)更顯著

疫情之后，進(jìn)入商業(yè)下半場(chǎng)的各線城市，新商業(yè)開(kāi)業(yè)出現(xiàn)比較大波動(dòng)。一方面，因疫情耽誤開(kāi)業(yè)的推遲到2021年集中開(kāi)業(yè)；另一方面，有許多在商業(yè)經(jīng)營(yíng)沉淀較少的企業(yè)，有部分改走委托管理模式；再者，因?yàn)橐咔楣芾碛辛�和�?jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，許多外資、港資商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入中國(guó)一線和新一線城市。

一線4座城市，貢獻(xiàn)50個(gè)新項(xiàng)目，數(shù)量和面積占比均為10%，每座城市平均有11個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

新一線城市表現(xiàn)比較搶眼，15座城市貢獻(xiàn)150個(gè)新項(xiàng)目(8萬(wàn)方以上)，數(shù)量和面積均為占比29%，每座城市平均有10個(gè)新商業(yè)開(kāi)業(yè)。新開(kāi)業(yè)平均數(shù)接近一線城市。

二線城市，除去大連以外，其余29個(gè)城市有106個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，數(shù)量和面積占比為21%和22%，每座城市平均有3.8個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

三線及以下城市表現(xiàn)較為活躍，124座城市共有204個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，數(shù)量和面積為占比40%和39%，每座城市平均有1.6個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。從開(kāi)業(yè)城市數(shù)量及普及程度來(lái)看，還有更廣闊市場(chǎng)。

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從新開(kāi)業(yè)商業(yè)看2021年商業(yè)走勢(shì)

▍看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在原有國(guó)資、民資基礎(chǔ)上，更多外資和港資進(jìn)入內(nèi)地

一方面是看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性增長(zhǎng)和潛力，一方面是中國(guó)疫情管控有力，外資商業(yè)涌入內(nèi)地，為中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心建設(shè)增添新的活力，同時(shí)帶來(lái)國(guó)際視野和創(chuàng)新，給城市商業(yè)地產(chǎn)樹(shù)立新標(biāo)桿。

太古地產(chǎn)、永旺、英格卡和凱德等老面孔，繼續(xù)發(fā)力中國(guó)市場(chǎng)，將最新一代商業(yè)作品帶到中國(guó)。例如前灘太古里以“Double Parks雙層開(kāi)放空間”概念打造，又首次在屋頂打造街區(qū)形態(tài)，這里也云集一眾國(guó)際大牌，包括愛(ài)彼、巴黎世家、寶格麗、迪奧、路易威登、盟可睞、杰尼亞等，部分已亮相品牌成為上海新標(biāo)桿。

今年有2家新進(jìn)入的，就是日本的三井不動(dòng)產(chǎn)的啦啦寶都和阪急百貨。4月28日，日本海外首家LaLaport啦啦寶都在上海金橋開(kāi)業(yè)。LaLaport以傳統(tǒng)“Origami”折紙?jiān)煨蜑殪`感的購(gòu)物中心，擁有日本本土外的首個(gè)實(shí)物大高達(dá)立像，還未開(kāi)業(yè)就已成為滬上話題中心。寧波阪急百貨，23萬(wàn)㎡的TOD商業(yè)，定位重奢百貨，圍繞“Natural、Culture、Modern“三大關(guān)鍵詞，以“more than luxury”為原則，在寧波東部新城構(gòu)筑了一座治愈系的藝術(shù)購(gòu)物中心。

港資系，有四家代表企業(yè)恒隆、新世界K11、瑞安和香港置地。恒隆和K11和瑞安在內(nèi)地布局較為早，關(guān)注也比較高。香港置地比較陌生一些，目前已開(kāi)業(yè)的為北京王府井中環(huán)，為奢侈品類時(shí)尚高端購(gòu)物中心。今年重慶光環(huán)購(gòu)物公園，作為香港置地全新商業(yè)品牌 “光環(huán) The Ring ” 系列的首個(gè)落地項(xiàng)目，以打造“城市自然共同體”為核心設(shè)計(jì)概念，PHA開(kāi)創(chuàng)性地將一座巨大的室內(nèi)植物園巧妙引入商業(yè)空間內(nèi)部，并從項(xiàng)目整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)圍繞這一核心概念進(jìn)行打造。

▍商業(yè)二元化發(fā)展：在廣度上，三四線城市下沉到更廣范圍；在深度上，一線和新一線城市打造更多更好的城市商業(yè)地標(biāo)

中國(guó)地域及經(jīng)濟(jì)二元化，決定中國(guó)的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長(zhǎng)空間。

一方面，在廣度上商業(yè)可以下沉到全國(guó)縣級(jí)城市，我們2843個(gè)縣級(jí)區(qū)劃，有廣闊的市場(chǎng)空間，可以做規(guī)模化。例如，以萬(wàn)達(dá)商管為代表國(guó)內(nèi)商業(yè)連鎖企業(yè)，400+萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐200多個(gè)城市，做規(guī)模化連鎖商業(yè)的典范。

另一方面，在深度上，在北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶、杭州、南京、蘇州、青島、寧波等為代表的二線城市，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)上具有較強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國(guó)際國(guó)內(nèi)資源，打造城市級(jí)標(biāo)桿商業(yè)。國(guó)內(nèi)企業(yè)代表例如華潤(rùn)萬(wàn)象城，在每座城市核心地段，以頂級(jí)奢侈品集群為龍頭打造城市商業(yè)地標(biāo)。萬(wàn)象城所到之處，推動(dòng)城市的商業(yè)發(fā)展乃至改變城市的商業(yè)格局。

外資企業(yè)代表太古地產(chǎn)，今年開(kāi)業(yè)上海前灘太古里，是升級(jí)版太古里。前灘太古里3.0版本定義美好生活的方式中，它不再只是一個(gè)購(gòu)物中心，而是做到與周圍社區(qū)緊密相連。頂級(jí)奢侈品陣營(yíng)+街區(qū)式開(kāi)放式空間+地理與人文的場(chǎng)景融合，將魔都商業(yè)提升到新的高度。

▍商業(yè)產(chǎn)品更新迭代加快，城市標(biāo)桿不斷更新

1、2019年標(biāo)桿商業(yè)：北京SKP-S(SKP，現(xiàn)象級(jí)網(wǎng)紅)、濟(jì)南萬(wàn)象城(華潤(rùn)，濟(jì)南商業(yè)地標(biāo))、上海白玉蘭廣場(chǎng)(上海金港，北外灘標(biāo)桿商業(yè))、蘭州中心(東百商業(yè)，蘭州商業(yè)地標(biāo))、重慶來(lái)福士(凱德，重慶商業(yè)新地標(biāo))。

▲上海白玉蘭廣場(chǎng)

▲重慶來(lái)福士

2、2020年標(biāo)桿商業(yè)：上海南翔印象城MEGA(印力，一日微度假勝地)、武漢漢口K11購(gòu)物藝術(shù)中心(新世界，武漢漢口商業(yè)新地標(biāo))、成都萬(wàn)象城(二期)(華潤(rùn)，最大萬(wàn)象城30萬(wàn)平米)、北京大興大悅春風(fēng)里(中糧，首個(gè)“大悅春風(fēng)里”)。

▲武漢漢口K11藝術(shù)購(gòu)物中心 

3、2021年標(biāo)桿商業(yè)：前灘太古里(太古，魔都首家太古里，上海商業(yè)地標(biāo))、寧波阪急百貨(三井不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)首店、寧波商業(yè)地標(biāo))、長(zhǎng)沙薈聚綜合體(英格卡，英格卡首家綜合體)、重慶光環(huán)購(gòu)物公園(香港置地，中國(guó)首個(gè)光環(huán)項(xiàng)目)、武漢恒隆廣場(chǎng)(香港恒隆，華中首家恒隆，武漢商業(yè)地標(biāo))。

【重慶光環(huán)購(gòu)物公園解讀】   

（1）室內(nèi)植物園與商業(yè)動(dòng)線的聯(lián)動(dòng)：最大亮點(diǎn)無(wú)疑是縱跨七層高達(dá)48米的大尺度室內(nèi)植物園——沐光森林。

（2）利用植物園Focus Point”(聚焦點(diǎn))銜接室內(nèi)商場(chǎng)和室外街區(qū)，打造多層次購(gòu)物體驗(yàn)。The Ring利用了基地原有高差在主入口處設(shè)置的下沉城市廣場(chǎng)，結(jié)合綠植水系打造綠化休憩空間，其上設(shè)置的交通連廊在構(gòu)建動(dòng)線的同時(shí)營(yíng)造到達(dá)感，呈給人以多層次的環(huán)境體驗(yàn)，與辦公塔樓及周邊社區(qū)建立活力紐帶。

（3）屋頂空間的利用：屋頂花園則是拉動(dòng)向上人流的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。

【前灘太古里解讀】

整體建筑以“Double Parks雙層開(kāi)放空間”為概念打造，除地面街區(qū)和中央公園外，首次在屋頂打造街區(qū)形態(tài)。

1、開(kāi)放式街區(qū)：前灘太古里是總建筑面積約12萬(wàn)平方米的街區(qū)式購(gòu)物中心，采用開(kāi)放式、里巷交錯(cuò)的建筑布局，在延續(xù)“太古里”獨(dú)特品牌基因的基礎(chǔ)上，首次以“雙層開(kāi)放空間”(Double-open park concept)在屋頂打造街區(qū)形態(tài)，由80米長(zhǎng)的“悅目橋”(Scenic Bridge)橫貫上方，將黃浦江景致盡收眼底。

2、8000平米中央公園：項(xiàng)目由分布于南區(qū)、北區(qū)的建筑及占地8000平方米的中央公園組成。南區(qū)為“石區(qū)”、北區(qū)為“木區(qū)”，兩區(qū)建筑立面分別采用天然石材和木材鋪砌，匯聚國(guó)際時(shí)裝品牌、健康生活及餐飲概念，營(yíng)造Wellness體驗(yàn)。

3、智能科技加持：前灘太古里特別引入智能科技元素，有兩大亮點(diǎn)：亮點(diǎn)一，是全長(zhǎng)450米、環(huán)繞四樓屋頂一周的“天空環(huán)道”(Sky Loop)。亮點(diǎn)二，是設(shè)置在前灘太古里的“請(qǐng)就座”裝置獨(dú)家呈獻(xiàn)“水的旅程”(The Journey of Water)光影秀。

小結(jié)

從過(guò)去三年開(kāi)業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目來(lái)看，大致有幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）重量級(jí)城市標(biāo)桿項(xiàng)目多集中在一線和新一線城市；

（2）城市標(biāo)桿更新越來(lái)越快，外資和港資重金投入標(biāo)桿項(xiàng)目。

（3）商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場(chǎng)景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來(lái)越快，創(chuàng)新裂變速度越來(lái)越快。

宏觀方面：國(guó)際消費(fèi)中心城市鳴槍開(kāi)賽，開(kāi)放上海和內(nèi)秀北京領(lǐng)銜PK。既然是國(guó)際消費(fèi)中心，首先要聚焦的就是“國(guó)際”。按照商務(wù)部的說(shuō)法，就是要廣泛聚集全球優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體和優(yōu)質(zhì)商品、服務(wù)，同時(shí)加快培育本土品牌，構(gòu)建融合全球消費(fèi)資源的集聚地。

上海放眼世界，打造全球消費(fèi)品集散中心。北京帶動(dòng)區(qū)域，打造京津冀消費(fèi)聯(lián)合體。

在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局指導(dǎo)下，許多一線和新一線城市加入國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)隊(duì)伍，搭建國(guó)際化消費(fèi)平臺(tái)，將給城市商業(yè)發(fā)展和提檔升級(jí)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

微觀方面：一線和新一線城市標(biāo)桿商業(yè)迭代和存量改造升級(jí)，三線及以下城市商業(yè)普及和商業(yè)升級(jí)，有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。