成都即將迎來「光環」，悠方光環2023年底入市

來源：商業地產志 TERRY 2022-01-13 08:24

「光環」已抵達成都。

回顧2021年新開業項目，重慶光環的「存在感」無疑是西南首席。

也是從這個項目的開業開始，業內普遍感受到了巨大的壓力：非傳統核心城區的商業項目，已經開始媲美城市級地標商業的水準了，「卷」得不要太厲害。

不過，個人觀點是，內卷一方面是良幣驅逐劣幣的過程，另一方面也是行業向前發展的必然過程。

因此，2021年中國商業地產開業大年，應該感謝重慶光環開了一個好頭。

時值年末，我們關注到，從開業到年底8個月時間達到14.2億業績的重慶光環，無疑是2021年重慶市場上「名利雙收」的模范。

由此，我們也對其背后的「操盤手」——香港置地，產生了更多的關注與興趣。

我們發現，這家1997年就入局內地市場的港資企業，通過20多年的長周期穩定運營，將低調內斂和深耕細節這種匠心文化的內在能量，化為特征顯著的競爭力和產品力：產品線愈發成熟、特征愈發明顯、拿地愈發積極。

好消息是，成都也即將迎來一座「光環」。

有重慶光環珠玉在前，位于東大街攀成鋼區域的成都「環球匯」的商業綜合體項目，也正式公開其購物中心案名為「悠方光環」，并定檔2023年底入市。

作為香港置地「光環系」在蓉首秀，加之與在成都表現不俗的合景泰富商業強強聯合，必然成為關注焦點。

「光環」將至，成都「有戲」。

質感、審美、體驗，是港資項目的三大硬核標簽。

香港置地當然也不例外。

2016年9月，香港置地攜手招商蛇口，推出首個山地購物公園項目——長嘉匯購物公園，擁有國家4A級旅游景區彈子石老街，足以成為代表重慶最強文旅商業實力的封面。

長嘉匯購物公園實拍

2018年5月29日，香港置地旗下的北京王府中環正式開業，京城商業重回業界熱搜（美學閱讀）。

同年9月，上海LCM置匯旭輝廣場開業，一年后，話題性更強、體現港資人文情懷和細節匠心的LCM Mart亮相（連生鮮市集都設計得如此脫俗，被譽為「最美菜市場」）。

可以說，這是除了東嘉里城之外，第二個讓我愿意反復前往市調的浦東項目（陸家嘴除外）。

2021年上半年4月23日，香港置地自持運營的全新產品線、出道即出圈的全國話題項目重慶光環購物公園高調亮相，刷爆朋友圈。

圖據重慶光環官微

項目的高光亮點「沐光森林」，從設計創意之初，就考慮不僅僅作為一個靜態的「被動觀賞空間」，更是作為一個可以高頻利用的「主動交互的巨型場景」而存在，這一創新足以記入內地商業地產發展的史冊。

在剛剛過去的2021年12月，重慶光環還斬獲了素有「亞太區地產界奧斯卡」之稱的MIPIM Aisa金獎。

并且，市場的反響也遠超之前的行業預期：4月底開業至12月底的8個月時間，重慶光環創下了14.2億元的業績，客流量累計突破1500萬人次，會員總數達到83萬人。

其中，包括SEPHORA、UNIQLO、周大福薈館、純K、永輝Bravo、APPLE等在內的20多個品牌創造了千萬業績，LEGO、西西弗、KICKS LOUNGE（L2級次）、歌力思、二刀潮牛、MAGNET、地獄廚房、鼎凰花膠雞、布拉諾等品牌全城月均業績排名第一。

重慶光環作為光環產品線的第一個入市項目，在建筑設計、場景打造和精細化運營層面，極佳地兼顧了港資的匠心與本地的需求，實現了市場口碑與業績指標的「雙豐收」。

如此佳作，無疑眾城向往。

重慶光環之后，下半年9月25日，香港置地攜手仁恒置地的首個社區商業項目——社區商業新生代作品杭州前灣友時光開業。

今年，一座全新的光環項目——上海鑫耀光環，也即將首期入市。

該項目位于上海徐匯區鑫耀中城綜合體內，與徐家匯僅相距4KM，包含由日本知名建筑設計師隈研吾先生操刀空間規劃的專業劇場，有機涵蓋了有蒼梧路步行商業街區、文化劇場地標、空中特色商業連廊、生活零售與運動主題商業融合的一站式年輕生活方式體驗空間，希望構筑人與城市之間的美好共生體。

可以說在項目的「視覺觀感」和「內容體驗」上都保持了港資企業一貫的高水準和市場敏感度，不由得令人從年初起便期待這座充滿人文氣息的新項目亮相。

上海鑫耀光環將用「飄帶」元素將空間環境聯結在一起

在成都，香港置地的商業也開始發力提速。位于東大街攀成鋼板塊「成都環球匯」項目的商業地塊正如火如荼的施工，短短幾個月間已修建至地上近3層樓的高度。

這座由香港置地和合景泰富聯袂打造，兼容并包兩家公司優勢商業資源的商業綜合體——成都悠方光環即將于2023年底面世。

*成都悠方光環項目近期工程進度實拍。成都環球匯是由香港置地和合景泰富聯合開發的大型片區綜合開放項目，整個項目總共開發5個地塊，集合高端住宅、開心麻花劇院、酒店、商業綜合體、寫字樓、公寓、低密商業街區等多種復合業態，總建筑面積達130萬平方米。

其中綜合體總建筑面積30萬平方米，包括10萬方購物中心，2棟甲級寫字樓，一座五星級酒店凱悅·尚萃，停車位約1400個。而這座購物中心也正式確認為「成都悠方光環」。

至此，繼已開業的重慶光環和今年即將開業的上海鑫耀光環之后，香港置地「光環系」又一重磅作品確定落地成都東大街，將承載攀成鋼板塊乃至成都全體市民更大的期待。

這個項目從傳出消息的第一時間開始，就吸引了大批圍觀：香港置地用重慶光環創造的學霸成績單+合景泰富商業在成都的卓越表現，會在成都CBD東延伸帶上碰撞出怎樣的精彩？

要合理客觀地解答這個問題，必須先要從悠方光環所在的東大街攀成鋼板塊說起。

單獨擁有百度百科詞條的城市非行政區域板塊不多，攀成鋼是其中一個

「攀成鋼」是一個代表成都當代幾十年的城東工業區的名字，它代表的，不僅是成都本地很大一批80后和90后的父輩們的一生，更與上海楊浦、北京798相似，是建國后大型工業化時代的縮影和記憶。

1958年建廠的成都無縫鋼管廠經與攀鋼集團公司合并、重組，于2002年5月，成立攀鋼集團成都鋼鐵有限責任公司（簡稱為攀成鋼）。幾乎在同時，攀成鋼被成都市列入東郊工業區搬遷改造企業的名單，四年后正式從主城區退出。

2006年12月29日上午，橫穿攀成鋼成都廠區的成都市東大街東延線正式通車。通車儀式上，攀成鋼成都廠區停產搬遷啟動儀式同步舉行。

至此，攀成鋼的時代正式落下帷幕，東大街東延線作為成都向東發展的重要交通「主動脈」，開始承擔起改變成都東部城市結構、居住環境和商業格局的重任。

目前我們所說的攀成鋼片區，主要是指位于成都市二環路以東、沙河以西、萬象城以南、牛沙路以北的區域，正好處在成都金融街東大街與東二環的十字格局上，向西3站抵達春熙路地鐵站，往東2站即可到達成都東客站。

攀成鋼板塊位置示意圖

客觀上，處于「黃金區位」的「成都天府門廊」攀成鋼，從2010年前后各大國內外知名開放商爭相拿地，開發以品質改善型大平層為主的住宅產品，構筑起主城區高品質人居住的基底。

至今的十多年時間里，周邊住宅房價飛漲，與城南金融城板塊成為成都房價兩大天花板，但規劃圖上密集有序的商業，卻一直處于「停滯狀態」。

十年黃金發展期間始終「雷聲大雨點小」，攀成鋼的商業真的很難兌現其價值了么？

我不這么認為。

1.從地理位置上來看，這一板塊是不可改變的城市門面。

這一板塊距離城市絕對市中心春熙路地鐵站的直線距離不過3KM多，而整個市中心商業帶正在明顯東移。

東大街作為成都市規劃的重點金融產業街道，布局了十余座高入駐率的商務寫字樓，商業辦公群落氛圍濃厚。

不僅如此，在成渝雙城經濟圈時代，從天府廣場經成都東客站向東延伸的這條「全新發展路線」必經的攀成鋼片區，勢必也將釋放更大區位能量。

2. 從城市功能節點來看，這里是城東最有競爭力的「商旅落腳點」。

從上圖可以看到，在橫貫成都市區的2號線上，成都東站和城市中心CBD之間，攀成鋼板塊可以作為整體配套最佳的商旅客群落腳點，城市節點的銜接尺度剛剛好。

作為一個長期在外奔波的「出差人」，我對一座城市的高鐵和機場等交通節點與城市核心區域的銜接板塊尤其敏感。

對于商旅客群而言，在交通節點附近選擇步行可達距離內的餐飲與住宿，是一個常見的選項，但這一選擇往往意味著不那么舒適的環境和住宿體驗。

對于相對追求一定差旅品質的中高品質商旅客群而言，一個周邊環境較好、距離核心城區和交通節點都非常便捷（最好是地鐵上蓋）、且擁有便利商業與酒店的區域，真的是非常稀缺的城市資源。

成都東站日均客流量20萬人次，高峰期達到30萬人次，是一個重要的高密度人流量城市節點。

在我看來，成都攀成鋼正是一個滿足上述標準的稀缺板塊。

從這個維度上看，即使是錯過了早些年的發展契機也并非致命。

因為隨著東客站開行線路的增加及高鐵的不斷提速，東客站成為越來越多的出差人出行或抵達成都的首選，而在這龐大的客流基數中，項目周邊1公里范圍內12座總體量超100萬方的高品質商辦、3座五星級酒店、以及板塊內貫通的2號和8號兩條地鐵線，都將成為攀成鋼片區吸納商旅客群的重要空間內容。

3. 從人口結構來看，這里是「成都本地人」和「先富起來的一群人」最密集的居住區之一。

由于地處核心城區內，又是大型工業區撤出后的第一次城市更新的區域，因此，這里自然而然聚集了不愿離開主城區的、為數可觀的「成都本地人」。

這些祖上3代都在成都定居的人群，由于父輩積累的城市房產資源和財富，大都具有本地化程度高、生存壓力與房貸壓力相對較小等特征——邏輯上，他們比近幾年人才落戶引入的「新成都人」，有更多的可支配收入。

這一點，我們從該片區開業運營的某互聯網生鮮超市的業績數據就可見一斑：門店年業績已近1.5億元，其平均客單價以極小差距僅次于城南金融城片區門店，側面印證了該區域的客質和購買力。

此外，攀成鋼區域內的地塊獲取時間均較早（從2010年開始到2018年前后），但幾乎都不約而同設計為「大平層」為主的改善型住宅????

圖據2018年房觀察網

我心存僥幸地順手搜了一下目前這些樓盤的戶型圖和價格……不跟一線城市比，在成都動輒200㎡以上、3萬+的單價，我只能說對不起打擾了????

特別羨慕的是，我身邊好多成功人士朋友，幾乎都住在這一區。他們說，買得早，一套300多平米的大平層，2015年前后么也才500-800萬左右，很劃算。

……話是沒錯，但太戳心了。

后來經常去他們家里做客、了解他們的鄰居、企圖找到致富密碼的我，真的是相當知道這一區都住著什么樣的人：「成都的那群先富起來的人」，以75后、80后居多。

千萬級大平層樓盤伊泰天驕的戶型圖之一

因此，受到居住環境、樓盤結構和商業供給的影響，近十年來，攀成鋼居民的消費，外溢到市中心核心商圈的情況非常明顯，簡言之，這里的高凈值人群基數可觀、白領階層不在少數，巨大的品質消費需求市場與優質商業供給稀缺之間的矛盾，正在日益增大。

4. 從商圈能級來看，目前成都這座2000萬人口的超大城市，僅有一個百億級別的春鹽商圈，這樣的局面注定會被打破。

這里有一個大眾認知誤區。

第一個誤區，是談及成都商業中心，人們腦海里可能只有成都遠洋太古里和IFS為中心的一小塊區域，這顯然是極大縮小了范圍。

西起東大街西頭的鹽市口，東至的攀成鋼，北到蜀都大道，南抵東大街以南、南河以北的部分區域，這一整條商業帶，才應該被視為成都的傳統核心CBD——或者應該叫做Central Business Belt/CBB更恰當。

按照老成都的模樣，這個商業帶甚至還可以往西延伸至撫琴板塊，往南延伸至一環路南段的玉林及川大片區。

在這一大片區域內，遍布著老成都的煙火氣與街巷，有著綿延千年的商賈繁盛與人間市井，從城市傳統脈絡上來看，與上海核心區域的南京西路-淮海路-巨鹿路東西帶狀商業發展格局，有著極大的相似性。

近幾年，隨著晶融匯項目二期在東大街展面上的優異表現，以及業界呼聲極高的萬科城市更新項目猛追灣上下灣的漸入佳境，讓蜀都大道-東大街商圈東拓的節奏愈發明顯。

*繼話梅西南首店之后，水準越來越高的買手店和時下大火的美妝集合店紛紛落子東大街，這是位于成都東大街芷泉路6號的飾品集合店「洋蔥倉庫」西南首店。

因此，與眼下炙手可熱的國際城南相比，如今成都的核心CBD商業能級，還存在著極大的上升空間。

結合東部發展與核心CBD商業版圖東拓的時代步伐，我們有理由相信，東大街攀成鋼板塊有一個非常篤定的明朗前景。

就在今年1月8日，位于本區域內第一個亮相的商業項目——文化廣場主力店永輝超市開業，現場的人氣與銷售，向市場再度說明了攀成鋼這一「商業洼地」的巨大潛力亟待填補。

*成都悠方光環項目效果圖。該綜合體項目定位為中高端地標級城市商業綜合體，總建筑面積近30萬㎡，除了10萬㎡的購物中心，還有兩座甲級辦公樓和一座五星級酒店。酒店為凱悅旗下創意無限系列中的定位獨特和多元的潮范品牌——凱悅尚萃(Hyatt Centric)，本項目也將是該品牌在成都的首店。

我們也由此可以更加確信，過去的種種困難已經留在昨天，未來的攀成鋼，即將迎來更大規模的優質商業和商辦供給，成都悠方光環便是其中之一。

同時擁有香港置地光環的優質基因和合景泰富在成都深耕多年的成熟經驗，成都悠方光環將以區位優勢突出、本地化能力卓越、地緣產業與人口結構完善等標簽「出道」，實力與前景都不容小覷。

結合重慶光環，我們看到光環系這一開篇之作，在突破傳統項目陳規，通過對城市的深入解讀與探索，在空間打造與內容的迭代和升維大膽創新，打造一個和消費者共創共生的城市靈感生活圈，從內核驅動輻射影響整個地區的一系列品牌愿景，已經初步實現。

未來，成都悠方光環將與已開業的重慶光環、今年即將開業的上海鑫耀光環、以及計劃2025年入市杭州光環夢中心一起，重塑人與人、人與城市、人與環境、人與自然的網狀城市生活圈層，聚焦在地人生活，激活區域/城市活力，讓在地項目的影響力如光環效應般輻射更大半徑，成為具有區域影響力的城市名片，最終達成驅動城市升級的目標。