出品/聯(lián)商專欄

作者/熙領(lǐng)商業(yè)評論

前言：

社區(qū)商業(yè)，作為現(xiàn)代商業(yè)體系中最重要的形式之一，最近受到了越來越多的重視。本文作者從2017年起，就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)進(jìn)行社區(qū)商業(yè)方面的研究與實(shí)操。在泰國、日本、新加坡、香港及國內(nèi)多個(gè)城市，考察了大量的項(xiàng)目，進(jìn)行了大量的客戶調(diào)研，并作為主筆之一與中購聯(lián)聯(lián)合撰寫了《中國社區(qū)商業(yè)規(guī)范化發(fā)展研究》，是國內(nèi)較少的涵蓋社區(qū)商業(yè)從定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營到資本化等整個(gè)體系的研究報(bào)告。本文是近年來研究的一部分。

（更多關(guān)于社區(qū)商業(yè)的專業(yè)信息及內(nèi)容，請關(guān)注熙領(lǐng)商業(yè)評論發(fā)布的《熙領(lǐng)月刊》（免費(fèi)獲取方式見文末）

社區(qū)的意義

社區(qū)商業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個(gè)分支，在近幾年獲得了高度的關(guān)注，無論是發(fā)展商、商家還是消費(fèi)者，都發(fā)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，在整體社會商業(yè)體系中，扮演著越來越重要的角色。

理解社區(qū)商業(yè)，首先，我們要了解什么是社區(qū)？

“社區(qū)”一詞源于拉丁語，本意為”關(guān)系密切的伙伴和共同體”。德國著名社會學(xué)家滕尼斯（1887）最早提出社會學(xué)意義上‘社區(qū)’的概念，將‘社區(qū)’定義為聚集在一定地域范圍的人群構(gòu)成的社會生活共同體。從這個(gè)意義上，社區(qū)的核心是人生活的載體。

現(xiàn)代意義上的社區(qū)概念，主要涵蓋了以下幾個(gè)要素：

1) 社區(qū)具有相對明確和有限的地域邊界。

2) 有相對穩(wěn)定的社區(qū)人口。

3) 有一定的組織結(jié)構(gòu)。

4) 有明確的文化特征。（張鴻雁，2000）

社區(qū)的組成是一個(gè)非常復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，這中間，涉及到政府，公共組織，私人團(tuán)體，社區(qū)組織，社區(qū)開發(fā)者以及居民等等。而一個(gè)良好的社區(qū)發(fā)展，是需要兼顧各個(gè)利益相關(guān)體之間的訴求。所以。社區(qū)并不是一個(gè)簡單的地理概念，而是一個(gè)社會意義，是多種職能的復(fù)合體。

一些研究對社區(qū)商業(yè)的功能做了如下概括：

1) 經(jīng)濟(jì)功能：社區(qū)通過生產(chǎn)或引入，為其成員提供衣、食、住、行等生活消費(fèi)與服務(wù)，也可部分程度上為社區(qū)成員提供就業(yè)機(jī)會。

2) 教育功能：對成員傳遞知識、信息及價(jià)值觀。

3) 感情功能：提供成員社交與溝通的平臺，同時(shí)通過成員間的互相支持與幫助，滿足成員精神與物質(zhì)方面的需要。

4) 社會化功能: 把社區(qū)看作聯(lián)系社會的橋梁以及解決社會問題的重要手段，同時(shí)，通過對社區(qū)成員在行為及思想上的監(jiān)管及引導(dǎo)，可以維持社區(qū)及社會的穩(wěn)定。（潘澤泉，2014）

但在實(shí)際運(yùn)作中，社區(qū)功能的實(shí)現(xiàn)，面臨著很多困境。因?yàn)槿丝诘牧鲃印⒂邢薜馁Y源和不對等的信息傳遞，使得長期以來各個(gè)社區(qū)相關(guān)體之間缺乏互動而難以達(dá)成共識，同時(shí)也缺乏有效的協(xié)調(diào)系統(tǒng)，這也成為了社區(qū)發(fā)展最大的難題之一。

在中國，這個(gè)問題更加明顯。因?yàn)榻畞恚袊母咚俪擎?zhèn)化過程，導(dǎo)致了原有的城市肌理被不斷重構(gòu)，傳統(tǒng)的鄰里型社區(qū)關(guān)系被逐漸打散，而新的社區(qū)關(guān)系又沒有建立起來，造成了大多數(shù)地區(qū)‘有小區(qū)無社區(qū)’的情況。

社區(qū)商業(yè)存在的意義

從對國內(nèi)外大量的社區(qū)研究中發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)，可以在社區(qū)運(yùn)營中，起到非常重要的作用。

目前在國內(nèi)的大部分研究與文獻(xiàn)中，對于社區(qū)商業(yè)的定義更多的是緊貼商品化消費(fèi)的本質(zhì)，對在其他多個(gè)層面能夠發(fā)揮的作用涉及較少。我們認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)不僅應(yīng)具備經(jīng)濟(jì)意義，也應(yīng)該更多的承載其他相關(guān)功能，從而形成不同利益群體之間的紐帶，并促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展。所以，可以把社區(qū)商業(yè)的角色與作用進(jìn)行如下總結(jié)：

是社區(qū)發(fā)展必須的功能單元，起到完善社區(qū)職能的作用

首先，社區(qū)商業(yè)作為承載居民的商業(yè)化消費(fèi)的載體，承擔(dān)了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能。體現(xiàn)了屬地居民的消費(fèi)力、消費(fèi)文化、消費(fèi)習(xí)慣等消費(fèi)特征。其次，很多的成熟社區(qū)中，屬地居民之間已經(jīng)形成了穩(wěn)固的社會關(guān)系。社區(qū)商業(yè)作為屬地居民的“活動中心”，可以承擔(dān)社區(qū)的教育、情感和社會化功能

是各利益相關(guān)方的溝通平臺和紐帶

其次，社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對較長，涉及到政府、開發(fā)建設(shè)方、運(yùn)營方、品牌商、資本方及終端消費(fèi)客群等不同的利益主體。在物業(yè)開業(yè)后的長期運(yùn)營中，各利益相關(guān)方依然會持續(xù)性的介入進(jìn)來。社區(qū)商業(yè)是各利益相關(guān)方實(shí)現(xiàn)資源整合的平臺。

從前文對社區(qū)的描述中可以看出，社區(qū)作為社會基礎(chǔ)單元，具備較為復(fù)合的功能，而社區(qū)商業(yè)作為組成社區(qū)功能最重要的部分，具備了一些自身獨(dú)特的功能和屬性，主要有：

1）具備商業(yè)屬性，遵循市場化的規(guī)律。社區(qū)商業(yè)首先是社區(qū)商業(yè)消費(fèi)的載體，有為社區(qū)內(nèi)居民提供日常生活消費(fèi)的功能。

2）作為社區(qū)中心，具有一定的文化與精神功能。社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)的活動中心，不僅是商業(yè)載體，也承擔(dān)了社區(qū)文化發(fā)展的作用，有很強(qiáng)的精神上意義。

3）產(chǎn)業(yè)鏈相對較長，涉及的利益關(guān)聯(lián)體多元化。這是由其本身的房地產(chǎn)屬性決定的。社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈涉及到政府、開發(fā)建設(shè)方、運(yùn)營方、品牌商、資本方及終端消費(fèi)客群等不同的主體，每個(gè)主體都有不同的責(zé)任與訴求。

4） 更具有功能上的復(fù)合性。現(xiàn)代很多成熟的社區(qū)商業(yè)除了具有基本的商品交換和服務(wù)功能外，還具有社區(qū)交流與公共服務(wù)等功能上的延伸。

中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷史與現(xiàn)有問題

社區(qū)商業(yè)與城市化進(jìn)程

雖然不同國家的社會形態(tài)和政治形態(tài)不同，但社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要幕后推手非常的一致，即國家的城市化進(jìn)程。相較于歐美發(fā)達(dá)國家，中國的城鎮(zhèn)化速度更快。1980年，中國城市化率為19.4%，2010年達(dá)到50%，平均每年增長約為1.5%。1860年時(shí)，美國城市化率約為20%，60年后的1920年約為50%，平均每年增長約0.77%。美國用60年完成的城市化率從20%到50%的飛躍，中國僅僅用了一半的時(shí)間。

圖，中國城市化率增長曲線，資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

高速的城市化進(jìn)程帶來了同樣高速的社區(qū)商業(yè)建設(shè)。以時(shí)間為發(fā)展的主線，中國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：

早期階段，在20世紀(jì)80年代以前中國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，即國家對所有產(chǎn)品進(jìn)行配給制。當(dāng)時(shí)國家通過農(nóng)村或城市的商品配送點(diǎn)對居民的產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)劃分配派發(fā), 這種配送點(diǎn)成為最初的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)設(shè)施是國家統(tǒng)一設(shè)置的國有公共設(shè)施, 組織和管理由街道社區(qū)組織實(shí)施。

中期階段，城市化的發(fā)展成為了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。在這個(gè)階段，大量的農(nóng)村人口涌入城市。國家開始放開住宅的開發(fā)權(quán)，住宅的快速開發(fā)加速了配套商業(yè)的發(fā)展。該階段的社區(qū)商業(yè)多為居住配套型，社區(qū)概念較弱。社區(qū)商業(yè)屬性開始由政府計(jì)劃供應(yīng)的產(chǎn)品配送形態(tài)向商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)化，原有的社區(qū)商業(yè)設(shè)施通過承包、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)入市場（劉建湖，2008）。

后期階段，居住區(qū)商業(yè)向現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)發(fā)展。上世紀(jì)90年代末2000年代初，在我國城市化和房地產(chǎn)成片開發(fā)的進(jìn)程中，提供居民日常生活消費(fèi)的臨街商鋪大量產(chǎn)生，形成了我們前文所說的社區(qū)商業(yè)的雛形。（周霞， 周曉靜，2012）。

進(jìn)入21世紀(jì)后，居民生活方式的改變帶來了居民消費(fèi)需求的多樣化，同時(shí)品牌連鎖商家的擴(kuò)張也提供了更多的商戶選擇，在這個(gè)階段開始出現(xiàn)復(fù)合功能型的社區(qū)商業(yè)，中國開始進(jìn)入了真正意義上的社區(qū)商業(yè)發(fā)展期。

但總體來看，早期的社區(qū)商業(yè)，還是以商業(yè)街區(qū)為主，以提供基本的生活類服務(wù)為特點(diǎn)，商業(yè)模式也較為簡單。直到2015年以后，社區(qū)商業(yè)，開始作為一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)概念，受到了越來越多的重視。

中國社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀及問題

如前文所說，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府主導(dǎo)時(shí)期，中國社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展并未形成完全健全的體系。而轉(zhuǎn)入發(fā)展的中后期后，地產(chǎn)行業(yè)“快周轉(zhuǎn)”模式也影響了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式，這使社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了超常規(guī)的發(fā)展同時(shí)，也帶來了大量的問題，主要包括：

我國的社區(qū)商業(yè)缺乏與社區(qū)其他板塊的協(xié)同規(guī)劃，商業(yè)建設(shè)與人口導(dǎo)入之間的關(guān)系不清晰。經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)建完了，人還沒有入住，或商業(yè)體量過大，但消費(fèi)群不夠等情況。

我國的多數(shù)社區(qū)商業(yè)在前期缺乏明確的商業(yè)規(guī)劃及定位。在社區(qū)商業(yè)開發(fā)前期，很多開發(fā)商更多會考慮用地指標(biāo)等硬性條件，但缺乏對社區(qū)商業(yè)本質(zhì)的理解，以及對商業(yè)邏輯與產(chǎn)品之間關(guān)聯(lián)性的考慮，導(dǎo)致最終開發(fā)出來的產(chǎn)品與居民和商戶實(shí)際的需求不吻合。

我國的社區(qū)商業(yè)專業(yè)人才較為緊缺。社區(qū)商業(yè)對人才的復(fù)合能力和專業(yè)度有較高要求，其中涉及商業(yè)定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營等方方面面。對此類人才的培育需要時(shí)間，然而房地產(chǎn)快速擴(kuò)張以及‘高周轉(zhuǎn)’模式下，大多數(shù)以住宅為主營業(yè)務(wù)的開發(fā)商缺少對商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的儲備和培育。

缺少成熟的資本運(yùn)作環(huán)境與退出機(jī)制。國內(nèi)開發(fā)商，尤其以住宅為主營業(yè)務(wù)的社區(qū)商業(yè)開發(fā)商，負(fù)債率較高，資金成本也較高，需要快速的資金回現(xiàn)來保持健康的現(xiàn)金流。退出機(jī)制的不完善導(dǎo)致了這些開發(fā)商大多選擇以“散售”的模式來去化商業(yè)物業(yè)。這也在很大程度上影響了社區(qū)商業(yè)的良好運(yùn)營。

由于中國國土面積廣闊，不同等級和區(qū)域城市發(fā)展?fàn)顩r存在顯著差異，社區(qū)建設(shè)在全國各地區(qū)之間的發(fā)展極度不均衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)整體商業(yè)供給階段性過剩，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)形態(tài)卻仍停留在低、亂、差的初階水平。這也造成社區(qū)商業(yè)在發(fā)展策略上的復(fù)雜性，增加了開發(fā)難度。

發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究

上述的很多問題，需要解決，是一個(gè)龐大而系統(tǒng)的工作，我們可以從一些社區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟的國家或地區(qū)，來研究那些是我們可以借鑒的。

從國際上看，社區(qū)商業(yè)的國家發(fā)展模式，可以分為兩類。

政府主導(dǎo)型

政府主導(dǎo)型社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式模式，是政府作為主導(dǎo)者，在整個(gè)社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的建設(shè)中對土地規(guī)劃、產(chǎn)品定位以及綜合功能進(jìn)行全方位的把控，這種模式的主要代表為新加披和香港。政府主導(dǎo)型社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：

社區(qū)建設(shè)的初期，商業(yè)環(huán)境和人口居住氛圍均不成熟，政府通過統(tǒng)一的開發(fā)運(yùn)營，培育社區(qū)商業(yè)環(huán)境。以香港政府為例。香港政府以十年為一個(gè)階段，分階段、分步驟、有規(guī)劃、有計(jì)劃的推動大社區(qū)建設(shè)。這個(gè)階段政府在社區(qū)配套及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展中扮演者主要角色。

之后，隨著社區(qū)建設(shè)不斷成熟，人們漸漸不再滿足于基本生活消費(fèi)需求，消費(fèi)升級的要求越來越強(qiáng)烈，政府此時(shí)將開發(fā)權(quán)逐步交給市場，由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)功能更多元、業(yè)態(tài)更復(fù)合的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，更好地服務(wù)社區(qū)居民。

 市場主導(dǎo)型

市場主導(dǎo)型以市場機(jī)制為主導(dǎo)，發(fā)展商與居民等參與度更高并有更大的話語權(quán)，是一種自下而上的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式。：

歐美國家和日本社區(qū)商業(yè)的發(fā)展多起源于城市郊區(qū)化發(fā)展過程。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，大量就業(yè)人口涌入城市，城市中心趨于飽和，城市居民開始向郊區(qū)擴(kuò)散，為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)由此產(chǎn)生。

在這期間，政府主要發(fā)揮規(guī)劃指導(dǎo)作用。例如劃分各個(gè)功能區(qū)，提供相應(yīng)的公共服務(wù)等，但社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，還是主要由市場調(diào)控。

 一個(gè)良好的案例：社區(qū)商業(yè)的新加坡模式

新加坡一直被作為社區(qū)商業(yè)發(fā)展建設(shè)的典范，縱觀新加坡社區(qū)商業(yè)的發(fā)展建設(shè)，無論是從土地行政管理、商業(yè)布局規(guī)劃模式，還是資產(chǎn)管理和退出，參與社區(qū)發(fā)展和建設(shè)的各利益群體在各個(gè)環(huán)節(jié)中都表現(xiàn)出了高度的協(xié)同性。對新加坡社區(qū)商業(yè)發(fā)展的研究，可以從戰(zhàn)略層面給予非常有意義的參考。

下面，我們從新加坡社區(qū)商業(yè)的主要參與主體的職能與方式，來分析下為什么新加坡模式的特點(diǎn)。

1）政府：有效的管理著

政府功能1：宏觀規(guī)劃與布局

由于土地資源的稀缺，及城市范圍高度集約的特殊性，新加披政府在城市規(guī)劃及商業(yè)管控等方面做出了巨大努力。首先從城市規(guī)劃的角度，新加坡政府從市級商業(yè)，區(qū)域商業(yè)以及鄰里中心幾個(gè)層級進(jìn)行了系統(tǒng)的分類規(guī)劃，每一類商業(yè)都有對應(yīng)的商圈，體量以及輻射人口的界定。

如下圖，藍(lán)色標(biāo)記代表的市級商業(yè)主要集中在人口最集中的城市中心區(qū)，而根據(jù)人口聚集區(qū)的分布，每個(gè)大的聚集區(qū)都有一到兩個(gè)區(qū)域級商業(yè)，社區(qū)鄰里型商業(yè)則有規(guī)律的分布在各個(gè)聚集區(qū)內(nèi)。這種模式既能使居民能得到最便利的全面的商業(yè)服務(wù)，又避免了商業(yè)的惡性競爭。

圖，新加坡市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)分布，資料來源：《中國社區(qū)商業(yè)規(guī)范化研究》

政府功能2：公共設(shè)施與配套

除了宏觀規(guī)劃以外，新加坡政府對商業(yè)建設(shè)的管理與引導(dǎo)，還體現(xiàn)在有效的結(jié)合公共設(shè)施及配套方面。新加坡商業(yè)的布局，與地鐵及輕軌系統(tǒng)有著非常有機(jī)的結(jié)合，一方面，是結(jié)合軌道交通的延伸，圍繞站點(diǎn)進(jìn)行合理的商業(yè)分布，同時(shí)根據(jù)站點(diǎn)周邊人口情況，商業(yè)規(guī)模也有相應(yīng)的控制。另一方面，無論是地鐵，輕軌還是快速路系統(tǒng)，都要求與商業(yè)進(jìn)行無縫對接，以保證人流的導(dǎo)入。

圖，新加坡地鐵和社區(qū)商業(yè)分布，資料來源：《中國社區(qū)商業(yè)規(guī)范化研究》

綠地規(guī)劃也是新加披市政建設(shè)的另一個(gè)重要特點(diǎn)，政府制定了詳細(xì)的綠地指標(biāo)以及綠化獎勵政策。規(guī)定每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中應(yīng)有一個(gè)10公頃的公園；每個(gè)樓房居住區(qū)，500米范圍內(nèi)應(yīng)有一個(gè)1.5公頃的公園；每千人應(yīng)有0.4公頃的開放空間等硬性指標(biāo)。同時(shí)，利用公共綠地自然形成的社區(qū)休閑中心進(jìn)行商業(yè)布局， 并最大限度的利用綠地的景觀資源，提升商業(yè)的體驗(yàn)性。 

圖，社區(qū)商業(yè)Waterway Point與綠地景觀的結(jié)合，資料來源：團(tuán)隊(duì)實(shí)地踏勘

政府功能3：社區(qū)生活公益配套

“鄰里中心模式”（Home by home），指根據(jù)社區(qū)物業(yè)的規(guī)模、類型和居住人口，配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施和社區(qū)生活服務(wù)功能，含社區(qū)文化娛樂、零售餐飲、圖書館、健身體育、就業(yè)指導(dǎo)、老齡人活動中心、醫(yī)療保健等多種項(xiàng)目，不以盈利為主要目的，由政府補(bǔ)貼，開發(fā)商或物業(yè)方進(jìn)行集中經(jīng)營與管理，這種模式保證了社區(qū)功能的復(fù)合與完整，同時(shí)，由于該類設(shè)施一般均與社區(qū)商業(yè)有著良好的結(jié)合，也為社區(qū)商業(yè)帶來了強(qiáng)制性的消費(fèi)客流。

圖，社區(qū)商業(yè)Clementi熟食中心及社區(qū)商業(yè)Bedok mall餐飲中心，資料來源：實(shí)地踏勘

2）發(fā)展商：綜合能力的建設(shè)者

新加坡目前已建成集中式商業(yè)總建筑面積約300萬平方米。開發(fā)商的市場集中度極高，以凱德集團(tuán)、遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)、Frasers等為首的幾大開發(fā)商占據(jù)了六成以上的市場份額（圖7）。其中不乏國有資產(chǎn)參股或控股的公司，保證了政府規(guī)劃愿景的完成度。

圖，新加坡大型開發(fā)商市場份額，資料來源：網(wǎng)絡(luò)

其中，社區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目的持有者主要以凱德集團(tuán)、CDL、Frasers、Lendlease等開發(fā)商為主（圖8）。與美國的采取的房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各方面業(yè)務(wù)高度分化、互相獨(dú)立的“專業(yè)化模式”不同，新加坡的地產(chǎn)開發(fā)管理呈現(xiàn)“全過程開發(fā)模式”，即形成以開發(fā)商為中心的一條縱向的產(chǎn)業(yè)鏈，從拿地、開發(fā)、賣房、經(jīng)營，均由一家開發(fā)商獨(dú)立完成。

圖，新加坡社區(qū)商業(yè)的主要開發(fā)商及代表項(xiàng)目，資料來源：網(wǎng)絡(luò)

在某一片區(qū)由某個(gè)發(fā)展商獨(dú)立主導(dǎo)開發(fā)，也是新加坡商業(yè)體系開發(fā)的一個(gè)特點(diǎn)。以裕廊東Jurong East地鐵站附近的商業(yè)布局為例，Westgate、Jcube、IMM都是凱德集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)。這種模式的優(yōu)勢是發(fā)展商可以根據(jù)物業(yè)情況進(jìn)行差異化的定位，避免了惡性競爭。

圖，裕廊東Jurong East地鐵站周邊商業(yè)設(shè)施情況，資料來源：網(wǎng)絡(luò)、實(shí)地踏勘

3）資本方：有效的金融合作者

新加坡的地產(chǎn)金融體系非常發(fā)達(dá)，以‘國家信托基金’為主體，結(jié)合大量的房地產(chǎn)信托基金，構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)從投資到退出全過程資本體系。

新加坡是亞洲繼日本之后第二個(gè)推出REITs的國家，也是亞洲第二大REITs市場。截止2017年3月，新加坡交易所存續(xù)39支REITs，存續(xù)規(guī)模849.2億新元。（圖10）

圖，新加坡REITs市場的發(fā)展，資料來源：彭博數(shù)據(jù)庫、中債資信整理

而得益于合理并具備前瞻性的整體規(guī)劃，新加坡商業(yè)往往都會有良好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也保證了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常可以取得較高的年化收益，這也進(jìn)一步推動的資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

例如新加坡的第一支REIT——凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），目前CMT旗下目前共16個(gè)商業(yè)物業(yè)的總建筑面積達(dá)到53.8萬㎡，其中包括Westgate、Bedok Mall、Bugis Junction等社區(qū)商業(yè)類物業(yè)。去年全年吸引了超過3.5億購物人流。

通過REITs結(jié)構(gòu)，凱德集團(tuán)可以不斷將成熟商業(yè)項(xiàng)目注入套現(xiàn)，減少商業(yè)項(xiàng)口中的資金沉淀，加速資本的高效流動，充分提高資金利用率。通過合理的資產(chǎn)組合和成熟的公開交易平臺，CMT可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于市場其他投資產(chǎn)品（5-10年國債、銀行儲蓄等）的年化收益（圖12），投資者得到了合理的投資收益。

圖，CapitaLand Mall Trust 2017第一季度收益與其他投資品類之間的比較，資料來源：官網(wǎng)，Bloomberg，Central Provident Fund Board, Monetary Authority of Singapore

4）屬地居民：積極的參與者 

新加坡的社區(qū)設(shè)有完善的組織體系來保障居民的利益反饋能夠到達(dá)相關(guān)機(jī)構(gòu)。新加坡社區(qū)組織的活動范圍以選區(qū)為基本單位。這一層次上的社區(qū)組織是“公民咨詢委員會”和“居民聯(lián)絡(luò)所管理委員會”，其中公民咨詢委員會是主要的社會組織，它在選區(qū)層次上組織、領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)社區(qū)事務(wù)，負(fù)責(zé)把居民的需要和問題反映給政府，并把政府的有關(guān)活動安排和政策信息傳達(dá)給居民。

作為社區(qū)商業(yè)消費(fèi)閉環(huán)中的終端使用者，新加坡居民在社區(qū)商業(yè)中的消費(fèi)頻率極高，而居民對于社區(qū)商業(yè)的有效反饋，也促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的不斷升級。從這個(gè)角度上，社區(qū)居民也是社區(qū)商業(yè)發(fā)展最重要的參與者之一。

社區(qū)的協(xié)同治理理論在新加坡社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了很好的實(shí)踐，如下圖所總結(jié)，各利益方各司其職，共同構(gòu)成社區(qū)商業(yè)利益共同體系統(tǒng)，維護(hù)社區(qū)商業(yè)的生態(tài)發(fā)展。

圖，社區(qū)商業(yè)的利益共同體系統(tǒng)在新加坡的實(shí)踐，資料來源：《中國社區(qū)商業(yè)規(guī)范化研究》

新加坡的社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們，社區(qū)商業(yè)并不是一個(gè)簡單的商業(yè)體，而要依托于社區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，它既是社區(qū)功能的補(bǔ)充者，也是社區(qū)發(fā)展的參與者，所以，討論社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，不僅要考慮商業(yè)邏輯，還要更多的考慮作為社區(qū)鏈接的重要環(huán)節(jié)，社區(qū)商業(yè)能起到的社會作用。

發(fā)達(dá)國家社區(qū)商業(yè)發(fā)展的啟示

1） 圍繞城市群的擴(kuò)張路徑進(jìn)行更合理的規(guī)劃

城市擴(kuò)張是促使社區(qū)及社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要原動力。城市擴(kuò)張帶動出了新區(qū)域的發(fā)展，新區(qū)域通過公共交通與城市群落中的核心區(qū)域接駁，而社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，一般會圍繞這種擴(kuò)張有序進(jìn)行。

近年來，我國重點(diǎn)城市的外溢強(qiáng)度不斷加大，城市群的特征不斷顯現(xiàn)。有學(xué)者指出，目前，中國有70%的人口生活在城市群中。同時(shí)軌道交通等公共設(shè)施的快速發(fā)展擴(kuò)大了核心城市的輻射范圍。圍繞城市地域與功能擴(kuò)張，會帶來大量的社區(qū)商業(yè)的需求，但需要控制商業(yè)發(fā)展的節(jié)奏與周期。

2） 采取清晰的發(fā)展模式

相對于我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的隨意性，發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)發(fā)展更加有系統(tǒng)性。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式既關(guān)系到政府的整體規(guī)劃與公共配套，也涉及到開發(fā)商自身的資金成本、商業(yè)模式以及運(yùn)營管控能力等，同時(shí)還受到開發(fā)商的財(cái)務(wù)要求和在集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊中的地位等多重因素的影響，所以無論是政府還是發(fā)展商都必須對社區(qū)商業(yè)有清晰的理解，并能建立一套合理完善的發(fā)展策略。

3） 合理的入市策略

無論政府主導(dǎo)還是市場主導(dǎo)，社區(qū)商業(yè)都應(yīng)有符合市場邏輯的入市策略。這個(gè)策略包括與社區(qū)發(fā)展進(jìn)程的協(xié)同、與人口導(dǎo)入的配合、以及合理的產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，目前我國的社區(qū)商業(yè)還相對粗放，早期多以銷售型街區(qū)為主，近年來雖然出現(xiàn)了一些集中型物業(yè)，但項(xiàng)目同質(zhì)化與特色性并不是非常突出，這方面可以借鑒一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。

4） 關(guān)注功能的復(fù)合和活動的集聚

以香港為例，在大社區(qū)建設(shè)的初期，社區(qū)商業(yè)最開始作為基本社區(qū)配套設(shè)施出現(xiàn)。為了更好的接收群眾的訴求和意愿。社區(qū)商業(yè)在某種程度上也承擔(dān)了’‘活動中心”的作用，除了是社區(qū)成員溝通交流的場所以外，還起到了社區(qū)文化和價(jià)值觀培育的作用。到了大社區(qū)發(fā)展的后期，已經(jīng)分不清是文化培育了商業(yè)還是商業(yè)影響了文化。與之相比，我國的社區(qū)商業(yè)更多的注重于消費(fèi)功能，而對社區(qū)活動以及社區(qū)交流等方面重視不夠，實(shí)際上，社區(qū)商業(yè)中心，應(yīng)該是一個(gè)社區(qū)文化的載體，并推動社區(qū)在精神層面的建設(shè)。

5）建立體系化的管控系統(tǒng)

針對社區(qū)商業(yè)，各利益相關(guān)方需要建立一套體系化的管控系統(tǒng)。這套管理系統(tǒng)在政府層面要對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展有明確的規(guī)劃與認(rèn)知，在企業(yè)層面要有完善的發(fā)展體系，包括開發(fā)策略、商業(yè)板塊的組織體系、項(xiàng)目層面的考評體系、招商運(yùn)營管控體系等嗎，一套完整的，行之有效的管理系統(tǒng)，才能保證社區(qū)商業(yè)更加可持續(xù)的發(fā)展。

6）鼓勵打開資產(chǎn)證券化渠道

社區(qū)商業(yè)本身具備良好的金融屬性，成熟的資產(chǎn)運(yùn)作環(huán)境會加速其發(fā)展，如美國、香港、澳洲等地的運(yùn)作模式。但由于目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場尚未完全打開，并且社區(qū)商業(yè)發(fā)展仍然不夠規(guī)范化，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)價(jià)值和租金估算體系尚不健全，社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)化依然有很長一段路要走。

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