經(jīng)歷了兩個多月的“停擺”，上海虹橋商務(wù)區(qū)又恢復(fù)了往日的忙碌。隨便走幾步，都能感受到爭分奪秒的緊張氛圍，甚至一些區(qū)域公司開始執(zhí)行單休，只為搶回失去的60天。

然而，在這個中國開發(fā)商最密集的區(qū)域，一些辦公樓卻不見燈火通明，因?yàn)橐慌科箝_始悄悄撤離魔都大本營。

近日有消息稱，浙系房企祥生將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，實(shí)行雙總部合二為一，統(tǒng)一管理。幾乎同時，弘陽也有類似的舉動，從上海撤回南京。顯然，疫情就像一針催化劑，推動了房企離滬的進(jìn)程。

在此之前，藍(lán)光、奧山、中庚、恒泰等，也已放棄了上海總部，實(shí)行自我收縮。虹橋高峰之時，曾聚集著40余家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。但目前，撤離魔都的開發(fā)商，已近10家。

曾幾何時，“定都”上海是與房企“進(jìn)階”畫等號的。這座城市，見證了不少房企開啟全國布局、完成規(guī)模突圍、登上資本市場的場景。但眼下，調(diào)控疊加疫情，使得此地繁華事散，吸引力不斷打折扣。

有人離開，就自然有人補(bǔ)位而上。

在上海今年首輪土拍中，不少外來者就躍躍欲試，例如隔壁浙系房企就風(fēng)塵仆仆跑來搶地；此外，招商蛇口也重返上海灘，共花費(fèi)117.7億元獨(dú)自或聯(lián)合斬獲了4幅地塊，成為本輪土拍市場上的最大贏家。

在一位地產(chǎn)老兵看來，雖然經(jīng)歷了長達(dá)60天的停擺，“但上海是戰(zhàn)略投資的好窗口，如果在中國選擇20個投資城市，那上海一定排在前三，甚至是前兩位。參照此前武漢解封后的迅速拉升，上海樓市一定也能迅速恢復(fù)元?dú)狻！?/p>

復(fù)蘇序幕

6月伊始，在疫情之下壓抑了許久的上海，終于能探出水面，舒緩一口氣。當(dāng)這座城市宣布恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序的時候，一切都按下了“重啟鍵”。

地產(chǎn)行業(yè)迅速找到了昔日的運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)奏。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，恢復(fù)常態(tài)的第6天，售樓處開放率便已達(dá)到約60%。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)首周，上海商品住宅供應(yīng)面積為18.43萬平方米，打破連續(xù)8周未有供應(yīng)的僵局；而新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環(huán)比增加141.8%，表明樓市成交有了快速反彈的跡象。

6月10日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)披露上海 2022年第二批次將上市的新盤，共46個新項(xiàng)目將供應(yīng)13151套房源，約149.7萬平方米。

而很多豪宅也在迫不及待地掛牌上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月初，上海平均每天就有3.7套總價(jià)3000萬以上的豪宅（含新房和二手房）成交。其中，有超過30套總價(jià)1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。

于此同時，上海第一輪集中供地也正式啟幕，36宗地全部出讓，總體攬金835億，環(huán)比 2021 年三批次增長48%；平均溢價(jià)率為3.5%，較此前提升了1個百分點(diǎn)。

招商蛇口、華發(fā)、建發(fā)、金地等多方主體，均在拍地中有所收獲。雖然國央企（含城投）仍占主導(dǎo)，拿地金額占比78%接近八成。但熙來攘往中，似乎能看到這座城市以往的地產(chǎn)“煙火氣”。

盡管降低參拍門檻，已是眼下各城市供地的普遍措施，但在土拍重啟的特殊節(jié)點(diǎn)上，上海土拍規(guī)則的放松仍引人關(guān)注。

首先，上海下調(diào)了土地監(jiān)管資金額度，最新要求為監(jiān)管不小于扣除保證金后的自有資金，此前為不小于自有資金；換言之，新規(guī)則將保證金對應(yīng)資金額度，從土地監(jiān)管資金額度中扣除，降低房企資金壓力。

其次，此次供地完全采用掛牌形式出讓，此前采用的是“招掛復(fù)合”的形式，參拍者需滿足企業(yè)資質(zhì)評分方可參拍。

在放寬的條件之外，上海仍將溢價(jià)率上限控制在10%以內(nèi)，因此其整體溢價(jià)率居于中游。不過，它的土地出讓金額，位居各城市首位，也是全國7座無地塊流拍的城市之一，這無疑為其恢復(fù)元?dú)猓峁┝瞬簧佟暗讱狻薄?/p>

撤離“大虹橋”

開端雖一片利好，但過去一段時間里，疫情給企業(yè)、行業(yè)帶來的影響，卻是無法在瞬間消弭的。

3月起，上海疫情開始爆發(fā)，線下售樓處停擺，房產(chǎn)中介們百無聊賴，有的甚至幫業(yè)主送菜，以維持客戶關(guān)系。至于何時恢復(fù)常態(tài)，他們只能翹首以待。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海4月、5月的供應(yīng)與成交，出現(xiàn)了明顯的跳水現(xiàn)象。4月全市商品住宅成交9.73萬平方米，同比下跌87.46%；5月全市商品住宅成交10.7萬平方米，同比下跌82.55%。

前5月，上海商品住宅累積成交285.96萬平方米，同比下跌58.92%；成交面積呈遞減趨勢，僅2月成交同比為正。

受此影響，長三角42個城市3-5月成交數(shù)據(jù)與2021年相比出現(xiàn)大幅下降，3月、4月、5月分別同比下降45.52%、65.18%和64.90%。

面對調(diào)控，地產(chǎn)商原本比以往任何時候，都更需要打開銷售局面，回籠資金，但零供應(yīng)、成交斷崖式下跌等情況，均成為他們當(dāng)下必須面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。“定都”上海的房企們，壓力不言而喻。

據(jù)說，在過去兩三個月的疫情停擺期間，不少總部位于上海大虹橋的房企，幾乎是處于“癱瘓”狀態(tài)，連財(cái)務(wù)系統(tǒng)都沒法啟動。以至于寶龍、祥生、融信、三盛、世茂等，都因?yàn)榉N種原因，延遲發(fā)布年報(bào)。

曾經(jīng)令人神往的虹橋圈，現(xiàn)在吸引力大打折扣，部分房企甚至萌生了撤退之意。近日有消息稱，在2019年喬遷虹橋熱潮時，設(shè)立上海總部的弘陽、祥生，如今正在籌劃退出上海，撤銷雙總部。

2022年前5月，弘陽實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額為155.2億元，同比下降60.86%；累計(jì)銷售面積109.65萬平方米，同比下降53.39%。原本弘陽是要在上海持續(xù)實(shí)現(xiàn)“躍遷”的，但目前已然半途落空。

祥生的日子同樣不好過。

年初，祥生將一筆2022年1月23日到期，本金總額3億的美元債發(fā)起交換要約，敲響了暴雷的警鐘。至3月下旬，它出現(xiàn)了流動性危機(jī)。因觸發(fā)交叉違約，其2億美元于2023年到期的12厘優(yōu)先票據(jù)（2023年票據(jù)）暫停買賣，以便尋求解決債務(wù)問題的方法。

4月，上海疫情焦灼，祥生于期間披露，2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)了公司2022年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)契約項(xiàng)下的交叉違約。于是，其2022年優(yōu)先票據(jù)，也停牌了。

現(xiàn)實(shí)的骨感，擊退了不少地產(chǎn)商的戰(zhàn)略構(gòu)想，但回歸也是最好的選擇，

尤其是地產(chǎn)下行期，舍去一棟上海的辦公樓，能節(jié)省不少的租金。同時，在大本營不僅擁有品牌優(yōu)勢，地方關(guān)系也到位，還能加強(qiáng)資源和溝通的便利性。再不濟(jì)，如果暴雷，還能尋求地方國資的庇護(hù)。

弘陽、祥生的引退，是近年來“虹橋圈”退潮的延續(xù)，只是疫情的發(fā)生，進(jìn)一步充當(dāng)了“催化劑”而已。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，虹橋高峰之時，曾聚集著40余家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。他們借助地利，盡享人才交流、信息獲取的便捷性。但目前，撤離魔都的開發(fā)商，已近10家。

今年 2 月，三巽集團(tuán)進(jìn)行所謂的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，將超一半員工撤回合肥總部。這距離登陸港股才 7 個月時間。

而更早之前的去年初，有報(bào)道稱，兩度沖擊資本市場失敗的奧山，其上海總部基本已人去樓空，大部分職能部門已經(jīng)全部搬回武漢，只留部分留守人員在處理辦公室善后事宜。

在奧山傳出撤退消息的一個月后，又有媒體稱，中庚置業(yè)集團(tuán)正在以支援公司福州區(qū)域的名義，進(jìn)行員工遷移遣散事宜：愿意搬遷到福州的，考慮留用，社保繳納可保留在上海；不去福州的則遣散。

這種例子屢見不鮮，更為典型的還有藍(lán)光，它在暴雷后放棄雙總部，從上海撤回成都。

在上海，世茂、正榮、融信、陽光城等從福建遷址而來的閩系房企，都曾經(jīng)歷過輝煌；但人來人往，并非所有擠進(jìn)一線圈層的企業(yè)，都能取得成功。

眼下，世茂質(zhì)押位于“筑夢起源地”陸家嘴的上海世茂大廈，融信出售虹橋世界中心辦公樓等。另一邊，正榮忙著向合作伙伴出售項(xiàng)目股權(quán)，陽光城忙著與債權(quán)人商討展期。

哪怕尚屬安全區(qū)的在滬房企，日子也不是那么好過。

例如，新城控股方面坦言，“今年前四個月錄得了400多億元的銷售業(yè)績。2月，公司銷售較之前有明顯增長。長三角區(qū)域的銷售表現(xiàn)較為突出，在集團(tuán)中的銷售占比接近50%，超出了公司此前預(yù)期。不過，到了三四月份，由于受到疫情影響，公司華東區(qū)域的銷售表現(xiàn)有所回落。”

追回遺失的60天

上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后不久，金地集團(tuán)華東地區(qū)的員工，就收到了一個消息——區(qū)域公司開始執(zhí)行單休，端午僅放假一天。這或許是地產(chǎn)商面對壓力，急于恢復(fù)疫前狀態(tài)、回流資金的側(cè)面體現(xiàn)。

房企確實(shí)需要在接下來銷售、拿地的市場機(jī)會中，爭取主動。

上海于全面解封前夕，公布了重振經(jīng)濟(jì)的50條措施，即《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》，其中包含了一些涉及房地產(chǎn)的措施。

措施中大概有這幾類措施：縮短開發(fā)商開發(fā)流程；允許延期或分期繳付土地款；合理確定住宅起始價(jià)，降低商辦自持比例；加大供地力度等。這些措施無疑能間接降低融資成本、拿地成本，并提高開發(fā)商的利潤率。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上海本來就是對開發(fā)商政策最好的一線城市，項(xiàng)目利潤率普遍能算到八個點(diǎn)以上。這幾條迅速提振經(jīng)濟(jì)的讓利政策一出，利潤更高了。

雖然政策的傳導(dǎo)還需要時間，但在整體環(huán)境的加持下，上海這座大都市，或許能迅速恢復(fù)到疫前水平，并加入到地產(chǎn)回暖的城市大軍中。這對于加倉這座城市的房企來說，無疑是較好的信號。

此前武漢的迅速復(fù)蘇，或許可以作為上海恢復(fù)元?dú)獾膮⒖肌?/p>

2020年，武漢解封后，祭出了一系列的解壓紓困政策，包括降低預(yù)售要求、放寬預(yù)售資金監(jiān)管、降低拿地門檻、允許在售項(xiàng)目較預(yù)售備案均價(jià)降價(jià)5%以內(nèi)銷售等。

多重政策精準(zhǔn)紆困下，武漢樓市快速復(fù)蘇，當(dāng)年7月單月同比增4%增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月新增供應(yīng)集中入市推動下半年成交規(guī)模同比增5%，全年累計(jì)同比降17%，較前3月降幅收窄44個百分點(diǎn)。

基于重振經(jīng)濟(jì)的50條措施，上海后續(xù)或許也會出臺有利地產(chǎn)的具體政策。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若沒有疫情的影響，僅從城市角度看，上海市場相對正常。疫情過后，預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有70多個項(xiàng)目集中入市，下一批入市估計(jì)在6月份，預(yù)計(jì)年內(nèi)新取證8.2萬套，市場競爭和項(xiàng)目分化加劇。

而關(guān)于土地市場方面，供應(yīng)量會上升。2022年土地總供應(yīng)量相比21年提高近20%，其中商品住宅用地要增長44%，舊改用地也在大幅增長。

年內(nèi)供應(yīng)規(guī)模預(yù)期高位，下半年顯然是推貨重點(diǎn)。因此房企必須在保障資金安全的前提下，注重銷售、注重精細(xì)化運(yùn)營、提升利潤。