來源/觀點網 

撰文/管麗   

在碧桂園和華發股份聯合拿下佛山順德小布村工業區改造項目兩年后，當初招商時要求的代建16萬平方米國有劃撥性質商業物業終于有了動靜。

4月23日消息，小布股份社商業地塊奠基儀式在佛山新城裕和路與汾江南路項目現場舉行。

在此，碧桂園和華發將聯袂打造一個建筑面積約16萬平方米的商業綜合體，計劃于2025年底完成竣工驗收，并移交小布村。

據介紹，佛山新城小布股份社商業項目位于三龍灣高端創新集聚區，是佛山新城重要北門戶節點。建成后，項目預計年收入達到4000萬元。

三家分食

最早介入小布村的開發商為香港皇權集團，早在2019年中旬就進入開展工作。

當時，皇權集團引入深國免到順德考察，實地看了樂從小布工業區、荷村工業區2個地塊。

此后，皇權集團就與順德區政府簽署戰略合作協議，宣布將與深國免集團合作在順德建設國際時尚產業城，以及建立華南葡萄酒交易中心、進口商品全球貿易館、進口商品的國際采購中心、物流與供應鏈中心和結算中心，配套資本運作、企業孵化等產業創新增值服務，計劃總投資200億元。

皇權集團的介入，與小布村特殊的開發要求脫不了干系。

根據小布村的招商公告，改造項目土地面積約50.41萬平方米，協議出讓用地面積約41.06萬平方米，包含商業部分約7.82萬平方米，住宅部分約22.76萬平方米，市政道路約10.47萬平方米。

按要求，項目上需建成一間總計容建筑面積不少于6萬平方米的商業中心，須整體經營，不得進行分割銷售，且由合作方100%自持。此外，要求運營面積內須包含至少10個國際奢侈品牌進駐正式經營。同時，項目中的商業地塊還需引入一家全球25強的國際化高端旅游零售運營商。

作為全球最大免稅和零售商業集團之一，超40年的發展免稅業務及旅游零售經驗，使得皇權集團前期順理成章參與到了小布村改造工程中。

2020年12月，皇權集團以意向開發商身份對改造項目提出預申請。

只不過，由于小布村改造除了對商業的特殊要求外，還規劃有約5大住宅地塊。對于缺乏住宅開發經驗的皇權集團來說，引入合作方也在情理之中。

2021年5月，碧桂園和華發以現金土地補償款35.04億元加代建費用7.51億元中標該項目。

按照彼時約定，碧桂園和華發合作開發小布舊改項目中的住宅部分，而商業部分交由香港皇權重點打造。

根據地塊規劃，小布村改造項目共分為8個地塊，總用地面積為50.41萬平方米。碧桂園與華發競標成功之后，于2022年先后分別于1號地塊和3號地塊開發華發濱江府和碧桂園世紀中心。

其余的2、6、7號地塊也是碧桂園和華發操盤的住宅項目，5號地塊則為華發負責的商業地塊，4號地塊為商業中心，據稱皇權集團擬引進國際奢侈品牌進駐經營；8號地塊為小布村民返租公寓。

本次奠基的商業地塊位于小布村舊改項目中的8號地塊，規劃有酒店、服務型公寓、商業等業態。

該地塊也即是當初招商文件中要求的代建商業物業，根據招商文件要求，合作方須代建16萬平方米國有劃撥性質商業物業，代建費用7.51億元，建設期為四年，由合作方向樂從鎮小布股份合作經濟社返租，租金起租標準為30元/平方米/月（不含稅），返租年限20年，且每3年遞增5%，期滿后由小布股份合作經濟社自行招租。

據介紹，該商業體將對標上海新天地、廣州永慶坊等運營成功的古村落人文商業街區。

在去年5月的佛山新城城市推介暨重點項目簽約大會上，碧桂園、華發集團與小布村正式簽約小布村微改造項目，以“微改造”方式進行全村活化。

商業構想

值得關注的是，從2022年開始，在小布村項目宣傳中，屢次出現將規劃約50萬平方米航母級商業綜合體，體量相當于正佳廣場與天河城的結合體。

同時，皇權集團還與普拉達、江詩丹頓等19家國際奢侈品品牌達成合作意向，將有19家國際奢侈品品牌率先入駐佛山新城。

此外，在佛山新城西片區，即小布村改地塊上，碧桂園將聯合皇權集團合作開發規模超百萬方的濱江綜合體項目，將佛山新城西片區打造成為佛山地區集國際商業、住宅、教育、濱江生態等于一體的城市RBD（recreational business district，即城市休閑商住區）。

只是從去年下半年至今，在小布村項目開發上，皇權集團顯得有些銷聲匿跡，之前大肆宣傳的商業綜合體也鮮有進度消息傳出。

對于皇權集團在項目上的開發進度，接近碧桂園人士對觀點新媒體表示并不清楚。

另外，網絡流傳一份佛山樂從小布工業區改造項目違約金量化款分配方案計算表，顯示小布村共收得7096萬違約金，扣除稅費、提留等后，5392.96萬元用于村民分紅，每股可分到15242.96元。至于是何種違約則不得而知，有猜測是商業部分的違約。

順德樂從在商業上的宏大構想，從小布村最早的招商公告上可以初見端倪，皇權集團也因此與小布村舊改結緣。

只是時過經年，佛山新城高端商業綜合體的開發似乎仍是停留在紙面的幻想。

到目前，小布工業區城市更新項目的官方口徑依然是打造成佛山新城最大的多元業態超級城市綜合體，規劃居住人口容量約2.7萬人。3大商業地塊總建筑面積約50萬平方米，規模相當于廣州太古匯、天環廣場、正佳廣場三者之和。

佛山新城的超級城市綜合體還在醞釀中，小布股份商業社地塊則率先刷新進度。

碧桂園方面表示，商業地塊的奠基標志小布改造向前邁入階段性一步，小布改造總建面超百萬方，將打造成多元業態復合型綜合體。

商業之外，小布村住宅進度顯然更快，目前1號地塊的華發濱江府項目在售建面約89-129平米江景高層和129-142平米專梯專戶大平層，均價約1.8-2.4萬/平米。

碧桂園世紀中心最新報價2萬元/平米，建面約80-143平米。