來(lái)源/Mall先生

口述/王海凌

編輯/Iris

城市更新不是顛覆式的創(chuàng)造，而是基于在地文化和人們的生活習(xí)慣，進(jìn)行生活方式的再升級(jí)。

今年3月，我與一眾商業(yè)伙伴組隊(duì)赴日，現(xiàn)場(chǎng)考察了東京都市圈及其周邊的20余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括TOD綜合體、新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、CBD商務(wù)配套、生活方式購(gòu)物中心、主題IP百貨以及不同類(lèi)型的城市更新等商業(yè)項(xiàng)目。

沿途所觀所感，我將陸續(xù)整理成文字和各位分享。首篇文章可參見(jiàn)：《實(shí)探 | 2023，日本商場(chǎng)服務(wù)的20個(gè)動(dòng)人細(xì)節(jié)》

本篇分享將從“城市更新”這一主題出發(fā)，從東京都市圈內(nèi)的旅游、文化中心，港都城市橫濱的三個(gè)獨(dú)具代表的特色商業(yè)項(xiàng)目，辨析其獨(dú)到的更新手法。

橫濱未來(lái)港

本篇文字，來(lái)自于同行伙伴，利林商業(yè)西南區(qū)域總經(jīng)理、合伙人王海凌團(tuán)隊(duì)。

01

紅磚倉(cāng)庫(kù)：富有人文氣息的舊址更新

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年

位置：日本神奈川縣橫濱市中區(qū)新港1-1-2

占地面積：1號(hào)館:5,575平米，2號(hào)館：10,775平米

橫濱紅磚倉(cāng)庫(kù)始建于1911年，是擁有近百年歷史的遺存建筑，因建筑由紅磚砌成而得名。

作為日本第一個(gè)保稅倉(cāng)，紅磚倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)過(guò)大量的海外貿(mào)易貨物；還先后在戰(zhàn)時(shí)擔(dān)任了軍事物資的補(bǔ)給基地、美軍司令部等角色。

后期隨著海上運(yùn)輸?shù)募b箱化急速發(fā)展，紅磚倉(cāng)庫(kù)因其建筑本身的結(jié)構(gòu)與承載問(wèn)題，逐步褪去了倉(cāng)庫(kù)的功能。

歷史的印記@紅磚倉(cāng)庫(kù)

1992年，橫濱市在與獲得了紅磚倉(cāng)庫(kù)的土地以及建筑物，設(shè)立了專(zhuān)項(xiàng)委員會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的修繕，該項(xiàng)工程自1994年正式啟動(dòng)，一直持續(xù)到1999年，包括屋頂?shù)姆隆⒋皯?hù)和屋檐的修復(fù)、墻面涂鴉的去除以及鋼框架的結(jié)構(gòu)加固等。

修繕過(guò)程中 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

2002年，紅磚倉(cāng)庫(kù)修葺改造后作為商業(yè)設(shè)施重新開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目在保留明治和大正時(shí)代的風(fēng)貌的同時(shí)，從形式、功能、印象這三個(gè)方面入手做了更新，成為了全日本聞名的重要旅游景點(diǎn)。

《大決戰(zhàn)!超奧特曼八兄弟》影片截圖

2022年5月，橫濱紅磚倉(cāng)庫(kù)再度進(jìn)行停業(yè)大翻新，以BRAND NEW “GATE”的定位升級(jí)亮相。

紅磚倉(cāng)庫(kù)業(yè)態(tài)落位 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

原本靜謐沉悶的庫(kù)房，變成了熱鬧的集市，充滿(mǎn)了青年文化的基因。倉(cāng)內(nèi)植入了大量潮流、時(shí)尚、休閑的品牌，并且以開(kāi)放式的鋪位設(shè)計(jì)，讓場(chǎng)景變得更為自由靈動(dòng)。

2號(hào)館品牌導(dǎo)視圖 | 來(lái)源：自攝

項(xiàng)目改造效果圖

這里有年輕人喜歡的，能夠在社交媒體上“拉風(fēng)”的產(chǎn)品與體驗(yàn)，有文創(chuàng)產(chǎn)品，有咖啡、茶、酒等，通過(guò)泛藝術(shù)的體驗(yàn)讓紅磚倉(cāng)庫(kù)的藝術(shù)生活化、生活藝術(shù)化。

有創(chuàng)意的食物商品 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

一號(hào)倉(cāng)在經(jīng)營(yíng)各類(lèi)店鋪的同時(shí)，作為文化展示設(shè)施，常年有巡回展覽，配合磚瓦的建筑輪廓，為每一次展出都加上橫濱海港的印記。

展覽@紅磚倉(cāng)庫(kù) | 來(lái)源：小紅書(shū)@SunSeaSurf

在這些之余，無(wú)論是場(chǎng)館內(nèi)部的展示長(zhǎng)卷、還是項(xiàng)目官網(wǎng)上的歷史介紹，亦或是項(xiàng)目外圍保留的早年建筑的基礎(chǔ)，都透露出項(xiàng)目濃郁的歷史特色，這也是本土人文的一種溯源。

項(xiàng)目歷史展示 | 來(lái)源：自攝

但整個(gè)項(xiàng)目，最打動(dòng)人的，是建筑外的廣場(chǎng)。位于兩座庫(kù)房之間，尺度巨大、場(chǎng)地平整的室外空間，給了游人與市民們可以發(fā)揮無(wú)限想象空間的舞臺(tái)。

紅磚倉(cāng)庫(kù)100周年紀(jì)念活動(dòng) | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

這里是各類(lèi)本土大型活動(dòng)的發(fā)生地，從“橫濱啤酒節(jié)”、到Greenroom Festival音樂(lè)節(jié)、再到日本最大面包節(jié)“面包節(jié)2023春”……一場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)將橫濱變成廣受歡迎的旅游城市的同時(shí)，也將本土的文化特色和開(kāi)放氛圍傳遞給世界人民。

Greenroom Festival 來(lái)源：小紅書(shū)@SunSeaSurf

圣誕集市 | 來(lái)源：小紅書(shū)@MaruMaruJAPAN

即使是沒(méi)有活動(dòng)的時(shí)節(jié)，這里也集合了大量青春洋溢的年輕人。

我們參觀的那天，廣場(chǎng)上有十幾組年輕人的駐場(chǎng)點(diǎn)，全都裝備齊全、連服裝都有精心設(shè)計(jì)。整個(gè)廣場(chǎng)沉浸在此起彼伏的歌聲之中。

廣場(chǎng)上的年輕歌者 | 來(lái)源：自攝

夜幕降臨，整個(gè)紅磚倉(cāng)庫(kù)從地面亮起橙色燈光，照明的同時(shí)為建筑外墻增添了一份年輕與活力，與依然未散去的年輕人一起，成為橫濱不眠的夜景。

傍晚紅磚倉(cāng)庫(kù)燈光亮起

紅磚倉(cāng)庫(kù)的更新，從一個(gè)年代久遠(yuǎn)、建筑厚重的庫(kù)房，變成為了一個(gè)氛圍活躍、青春涌動(dòng)的場(chǎng)域。

這個(gè)范本告訴我們，城市更新在宏大敘事背后，融入的人文情懷的價(jià)值。歷史并不應(yīng)該是固化而刻板的，回歸到日常生活的“細(xì)微點(diǎn)滴”中，給當(dāng)?shù)貛?lái)“煙火氣”和“開(kāi)放感”，才是復(fù)蘇的價(jià)值。

02

Colette Mare：引人入勝的提案設(shè)計(jì)

Colette Mare

Colette Mare是住友商事于2022年完成的更新項(xiàng)目。商場(chǎng)位于JR線(xiàn)櫻木町站前廣場(chǎng)，是通往MM21區(qū)（橫濱港未來(lái)）的門(mén)戶(hù)。

更新后的項(xiàng)目，其定位概念從時(shí)尚購(gòu)物中心轉(zhuǎn)變?yōu)樯罘绞劫?gòu)物中心，擴(kuò)大了與“食物”相關(guān)的商品陳列，中間樓層調(diào)整為生活方式提案型商品陳列層，與高層的餐飲區(qū)、電影院和健身俱樂(lè)部形成協(xié)同效應(yīng)，滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐と恕⒑陀慰偷亩鄻踊枨蟆?/p>

其業(yè)態(tài)和品牌落位層面的專(zhuān)業(yè)性體現(xiàn)，給了我們不少啟發(fā)。

Colette Mare項(xiàng)目品牌落位的整體邏輯是，首先聚焦每一層的主題業(yè)態(tài)，然后通過(guò)區(qū)分該業(yè)態(tài)下，各品牌“造客流”與“吃客流”的屬性不同，進(jìn)行搭配落位。

這樣不僅可以拉動(dòng)人流向高區(qū)流動(dòng)，同時(shí)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)也給低層的業(yè)態(tài)制造了偶然的機(jī)會(huì)。項(xiàng)目整體會(huì)呈現(xiàn)出集體熱鬧的場(chǎng)面，從而提高商業(yè)價(jià)值。

我試圖理解為，是不是每一層樓都有一至兩家“主力店”？

但日方團(tuán)隊(duì)在介紹中提到，他們其實(shí)并沒(méi)有那么注重“主力店”這一提法，整體的品牌落位思路是從項(xiàng)目的定位出發(fā)，圍繞客戶(hù)的需求做相關(guān)生活方式業(yè)態(tài)的組合搭配。 

Colette Mare · 1F· 落位 圖自CM官網(wǎng)

上圖是Colette Mare一層的品牌落位，入口處最顯眼的位置便是Bio c'Bon有機(jī)食品商店和法國(guó)的烘焙店P(guān)AUL。

這倆都是強(qiáng)吃客流的業(yè)態(tài)，綜合考慮到了周邊居民的便捷飲食需求，以及Colette Mare旅游顧客眾多，一定會(huì)選擇有代表性的特色商品的特點(diǎn)，故而落位了高客單價(jià)、高租金承受力的品牌。

Bio c'Bon & PAUL | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

在二層，這個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)最不好處理的樓層。Colette Mare選擇了女性主題Ladies Life。

Colette Mare業(yè)態(tài)落位 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

這個(gè)業(yè)態(tài)并不罕見(jiàn)，但在做法上，卻和國(guó)內(nèi)把整個(gè)樓層做成少淑或者設(shè)計(jì)師品牌女裝的操作不同，而是展現(xiàn)出了日本現(xiàn)代商業(yè)“精耕細(xì)作”的特征。

Colette Mare · 2F· 品牌 圖自CM官網(wǎng)

Colette Mare把鉆戒、珠寶、衣襪、帽飾、美容等業(yè)態(tài)整合在一起，規(guī)劃了精致女性從早到晚、從護(hù)膚美容到衣著穿搭，從娛樂(lè)健身到家庭生活的“一天”。

對(duì)女性消費(fèi)完整一天在時(shí)序上的多維度切面，催生了每一個(gè)切面下的實(shí)體店落位，使得業(yè)態(tài)的布置更人性化，自然也更容易促成消費(fèi)。

在繼續(xù)探索的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)這種“生活提案式”的布局方法，不僅體現(xiàn)在品牌店鋪的組合上，也體現(xiàn)在具體經(jīng)營(yíng)的貨品陳列中。

從一樓乘扶梯往下，是住友商事旗下的食品超市Summit Store。

Summit超市貨架陳列

目光所及的生鮮、熟食、烘焙區(qū)域井井有條，賣(mài)場(chǎng)適度縮減了通道寬度，同時(shí)采用較低的貨架，使整體給顧客琳瑯滿(mǎn)目、亂花迷人眼的感覺(jué)。

分區(qū)對(duì)應(yīng)設(shè)置的彩色燈光與順色頂棚，則又讓不同區(qū)域的食品在視覺(jué)體驗(yàn)上呈現(xiàn)出最佳狀態(tài)。

Summit超市貨架陳列

國(guó)內(nèi)大部分超市陳列遵循的是賣(mài)場(chǎng)邏輯，即從商家角度出發(fā)，把高利潤(rùn)、季度打折促銷(xiāo)的產(chǎn)品擺放在顯眼位置，安排銷(xiāo)售人員在吆喝著讓你去買(mǎi)，有氛圍有銷(xiāo)量，消費(fèi)者的注意力也會(huì)在第一時(shí)間被吸引。

但在Summit，則是站在顧客的角度，按照消費(fèi)的習(xí)慣，重構(gòu)了超市的陳列空間，給顧客安靜自在、卻又在潛移默化中被引導(dǎo)的購(gòu)物體驗(yàn)。

比如，在咖啡的分類(lèi)陳列架旁邊，不是奶茶和其他飲料，而是焦糖餅干等小零食。這便是考慮到咖啡愛(ài)好者可能也要尋找最好的咖啡伴侶。

Summit超市中咖啡與餅干并排陳列

讀到這里，可能有讀者會(huì)想起“蔦屋書(shū)店”，同樣秉承著“美好生活提案場(chǎng)所”，將書(shū)籍和相關(guān)的生活用品、禮品等綜合排列，帶來(lái)了極具場(chǎng)景感和消費(fèi)沖動(dòng)的優(yōu)質(zhì)空間。

看來(lái)，這一模式不僅僅出現(xiàn)為蔦屋所壟斷，而是為整個(gè)日本實(shí)體消費(fèi)界所吸收、實(shí)踐，并且在各類(lèi)更新改造中不斷提高。

03

MarkIs：讓人流連的美好空間

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年6月

開(kāi)發(fā)商：三菱地所

位置：日本神奈川縣橫濱市西區(qū)3-5-1號(hào)

建筑面積：約11.6萬(wàn)平米

購(gòu)物中心面積：4.3萬(wàn)平米

樓層數(shù)：地下4層，地上6層

MARK IS MINATOMIRAI是與橫濱的“港未來(lái)站”相連的一處商業(yè)設(shè)施，以“生活?yuàn)蕵?lè)商場(chǎng)”為主題，引入約190家店鋪。

在其官網(wǎng)上，項(xiàng)目方介紹其愿景是“為持續(xù)增長(zhǎng)和支持其成熟的城市，創(chuàng)造新的價(jià)值”。

從剖面圖不難看出，與諸多日本項(xiàng)目類(lèi)似，這是一個(gè)縱向布局的購(gòu)物中心，地下4層、地上6層。其高區(qū)的空間利用和業(yè)態(tài)選擇，有不少有趣的地方。

MarkIs剖面圖 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

項(xiàng)目5層是日本最大的商業(yè)“屋頂菜園”，每年種植50多種蔬菜和草藥，還包括了縣內(nèi)培育的果園植物“湘南黃金”。

圍繞這一菜園，商場(chǎng)方還會(huì)定期開(kāi)展活動(dòng)，讓顧客參與種植和采摘，滿(mǎn)載而歸。

MarkIs樓頂戶(hù)外花園

4層區(qū)域則帶來(lái)了別樣的驚喜——東京燃?xì)猓═okyo Gas）的“企業(yè)展廳”。

MarkIs平面導(dǎo)視圖 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

展廳落位動(dòng)線(xiàn)端頭，與頂層露臺(tái)的休閑綠地和商業(yè)內(nèi)部休憩空間相接，自然形成了一個(gè)寓教于樂(lè)的多元社區(qū)空間。

MarkIs平面導(dǎo)視圖 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

與其說(shuō)是展廳，這里更像是一個(gè)“生活體驗(yàn)中心”。

Tokyo Gas Show Room | 來(lái)源：自攝

東京燃?xì)獠粌H在這里舉辦各種展覽、活動(dòng)和烹飪課程，同時(shí)也借空間向民眾普及燃?xì)夤I(yè)發(fā)展歷程，燃?xì)庠诩彝ゾ铀⑹姓苍O(shè)施中的各種應(yīng)用場(chǎng)景，以及遇到煤氣泄露該如何自救等實(shí)用貼士。

Tokyo Gas Show Room | 來(lái)源：自攝

展廳還專(zhuān)門(mén)設(shè)置了顧客服務(wù)中心，免費(fèi)提供關(guān)于企業(yè)文化或者燃?xì)庵R(shí)的講解。一個(gè)遙不可及的巨頭企業(yè)，因?yàn)檫@樣的空間展示，變得親切、具象又可及。

Tokyo Gas Show Room | 來(lái)源：sdl.co

在對(duì)這一業(yè)態(tài)內(nèi)容充滿(mǎn)好奇的同時(shí)，我也感慨這就是創(chuàng)新招商策略的體現(xiàn)。

從傳統(tǒng)商業(yè)緯度的租賃邏輯出發(fā)，“租金”是租戶(hù)最敏感的因素之一。而運(yùn)營(yíng)方通過(guò)調(diào)整思維，利用項(xiàng)目的區(qū)位和定位優(yōu)勢(shì)，吸引入駐企業(yè)打造了一處與消費(fèi)者充分互動(dòng)的企業(yè)展廳。

租金成本轉(zhuǎn)歸于企業(yè)文化、品牌宣傳的費(fèi)用，這就極大降低了租戶(hù)對(duì)租金的敏感度。同時(shí)，也會(huì)鼓勵(lì)展廳企業(yè)能更積極地與市民連接，把空間運(yùn)營(yíng)起來(lái)。而不是簡(jiǎn)單地像是租了一間辦公室出去，看似租金高了，實(shí)則氛圍冷了。

燃?xì)庹箯d豐富的服務(wù)內(nèi)容 | 來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)

我不知道，最初在引入東京燃?xì)馄髽I(yè)展廳的初衷是否僅為了高樓層商業(yè)的去化。但至少當(dāng)下看來(lái)，這樣的做法附帶收獲了舒適的空間設(shè)計(jì)和人群如織的美好景象。我們的游逛體驗(yàn)，也因?yàn)檫@樣的副產(chǎn)品而獲得了幸福感。

此外，有別于常規(guī)的商業(yè)邏輯“最好的位置要通過(guò)高租金創(chuàng)收”，MarkIs項(xiàng)目則從人的需求出發(fā)，把商店高區(qū)景觀最好的位置，留給了消費(fèi)者作為休憩的公共空間。

MarkIs公共空間

那些緊靠巨型落地窗的景觀位，沒(méi)有被處理為各種花車(chē)、快閃店的黃金位置，而是設(shè)立了舒適的沙發(fā)座椅，旁邊還配有小茶幾。

享受了低區(qū)的購(gòu)物體驗(yàn)后，或者社交聚會(huì)后，客人們可以在這樣開(kāi)放式的空間沒(méi)有負(fù)擔(dān)地“停留” ，從而更放松的“交往”。

人們愜意在MarkIs公共區(qū)域休憩

現(xiàn)場(chǎng)，我們觀察到不少客人會(huì)主動(dòng)地往樓上走，不是為了購(gòu)物，只是為了有一處好視野、好放松的歇腳點(diǎn)。

我想，“把公共空間留給客人”，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義是這樣的“淺交往”空間不僅增強(qiáng)了人們的創(chuàng)新力，同時(shí)也提高了個(gè)體自我完善的效率。

好的商業(yè)項(xiàng)目即是社會(huì)修復(fù)的體現(xiàn)。商業(yè)最終要回到人的本源——人的生活方式、人的溫度、人的情感、人的未來(lái)!

04

結(jié)語(yǔ)

城市更新從來(lái)不是顛覆式的創(chuàng)造，而是基于在地文化和人們的生活習(xí)慣進(jìn)行生活方式的再升級(jí)。

在橫濱，我們見(jiàn)證了一座經(jīng)歷20年的開(kāi)發(fā)，以“環(huán)保都市”為基本方針而建成的集摩天樓群、觀光、購(gòu)物、游樂(lè)中心、會(huì)議中心、帆船的環(huán)境優(yōu)美的未來(lái)都市。

橫濱未來(lái)港

海風(fēng)拂面，這里的產(chǎn)業(yè)集聚與商業(yè)集聚，這里的舊址復(fù)興與消費(fèi)迭代，都對(duì)未來(lái)都市規(guī)劃有很多借鑒意義。后續(xù)，我們也將持續(xù)關(guān)注，期待與您共行探索商業(yè)曼妙！